第4章 收益还原法

1、第四章第四章 收益法收益法第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理第二节第二节 收益法的估价步骤收益法的估价步骤第三节第三节 收益法的特例收益法的特例第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例第一节基本原理第一节基本原理 一、概念一、概念 二、理论依据二、理论依据 三、基本公式三、基本公式 四、特点与适用范围四、特点与适用范围 收益还原法收益还原法: :将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价期日的估一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价期日的估价方法。又称收益法、收益现值法、收益资本化法等。价方法。又称收益法

2、、收益现值法、收益资本化法等。 它是对它是对收益性不动产收益性不动产和其他具有收益性质资产评估的基和其他具有收益性质资产评估的基本方法。采用收益法测算出的价格，通常称本方法。采用收益法测算出的价格，通常称收益价格收益价格。一、概念一、概念 二、预期收益原理二、预期收益原理 预期收益原理，即未来收益权利的现在价值。预期收益原理，即未来收益权利的现在价值。 在估价时点购买一宗一定的不动产，等于在这个年限内可在估价时点购买一宗一定的不动产，等于在这个年限内可以在将来源源不断的获取收益。那么，那么以现有的一个以在将来源源不断的获取收益。那么，那么以现有的一个货币额与这将来源源不断的纯收益的现值之和等同

3、起来，货币额与这将来源源不断的纯收益的现值之和等同起来，这个货币额是该宗不动产的价格。这个货币额是该宗不动产的价格。 某一货币额某一货币额利息率房地产的净收益利息率房地产的净收益 房地产价格房地产净收益房地产价格房地产净收益/ /利息率利息率 1 1、最一般情形、最一般情形V=aV=a1 1/(1+r/(1+r1 1)+a)+a2 2/(1+r/(1+r1 1)(1+r)(1+r2 2)+a)+a3 3/(1+r/(1+r1)1)(1+r(1+r2 2)(1+r)(1+r3 3) +) +a+an n /(1+r/(1+r1 1)(1+r)(1+r2 2)(1+r)(1+r3 3) ) (1+

4、r (1+rn n ) )V V不动产价格不动产价格 a a1 1、a a2 2 a an n 不动产未来各平均的纯收益不动产未来各平均的纯收益 r r1 1、r r2 2、r r3 3 r rn n 不动产未来各年的收益率不动产未来各年的收益率 2 2、最简单情形、最简单情形 V Va / ra / rV V不动产价格不动产价格 a a纯收益纯收益 r r收益率收益率假设前提假设前提：a a每年不变、每年不变、 r r每年不变且大于零、年期无限每年不变且大于零、年期无限三、基本公式三、基本公式 3 3、有限年期且其他因素不变的情形、有限年期且其他因素不变的情形 （1)1)收益率大于收益率大于

5、0 0： v= 1-1/(1+r)v= 1-1/(1+r)n n a/r a/r nn不动产的使用年限，获收益年限不动产的使用年限，获收益年限前提：前提：a a每年不变；每年不变； r r每年不变且大于零；每年不变且大于零； n n为为年期。年期。此公式可直接用于测算价格；用于不同年期价格之此公式可直接用于测算价格；用于不同年期价格之间换算；可比较房地产价格高低；用于市场比较法中间换算；可比较房地产价格高低；用于市场比较法中年限不同的价格修正。年限不同的价格修正。 V V=a/r V=a/r V表示无限年期价格表示无限年期价格 V V3030,V,V5050,V,V7070分别表示分别表示30

6、30年，年，5050年，年，7070年的价格。年的价格。 Kn=1-1/(1+r)Kn=1-1/(1+r)n n KnKn年期修正系数年期修正系数若若 V V 已知已知 ，则则V V7070= V= VK K70 70 ，V V 30 30= V= VK K3030若若V Vn n已知，则已知，则V V= V= Vn n1/K1/Kn n，V V= V= VN N1/K1/KN N， V Vn n/K/Kn n V VN N/K/KN NV Vn n=V=VN NK Kn n/K/KN N（2) 2) 收益率等于收益率等于0 0：V=aV=an n前提前提: a: a每年不变、每年不变、r r

7、0 0、年期有、年期有 【例【例1 1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为的，当时获得的土地使用年限为5050年，至今已使用了年，至今已使用了6 6年；年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8 8万元；万元；该宗房地产的报酬率为该宗房地产的报酬率为8 85 5。试计算该宗房地产的收益。试计算该宗房地产的收益价格。价格。 【解】【解】该宗房地产的收益价格计算如下：该宗房地产的收益价格计算如下：nYYAV)1 (11%)5 . 81 (11 %5 . 88650 =9

8、1.52(万元) 1.直接用于测算价格直接用于测算价格 【例【例2 2】已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产4040年收益权利的价格为年收益权利的价格为2 2 500500元元/m/m2 2，报酬率为，报酬率为1010。试求该宗房地产。试求该宗房地产3030年收益权年收益权利的价格。利的价格。【解】【解】该宗房地产该宗房地产3030年收益权利的价格求取如下：年收益权利的价格求取如下：nnKVVnnYK)1 (11由公式：由公式：)1 (11 (25004040YVV)1 (11 (3030YVV)1 (11 ()1 (11 (40304030YYVV=2409.98元/m22.用于不同年限

9、价格之间的换算用于不同年限价格之间的换算 3.用于比较不同年限价格的高低用于比较不同年限价格的高低 对于不同期限价格的高低，需要将它们先转换成相对于不同期限价格的高低，需要将它们先转换成相同期限下的价格。同期限下的价格。 【例【例3 3】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为5050年，单价年，单价20002000元平方米，乙房地产的收益期限为元平方米，乙房地产的收益期限为3030年，年，单价单价18001800元平方米。假设报酬率均为元平方米。假设报酬率均为6 6，试比较该两，试比较该两宗房地产价格的高低。宗房地产价格的高低。 【解】【解】要比较该两

10、宗房地产价格的高低，需要将它们先要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同期限下的价格。为了计算方便，将它们都转转换为相同期限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：换为无限年下的价格： 甲房地产甲房地产 = = 50501KVV%)61 (11 200050 =2114.81(=2114.81(元元/m/m2 2) ) 乙房地产乙房地产 = = 30301KVV%)61 (11 180030 =2179.47(=2179.47(元元/m/m2 2) ) 通过上述处理之后可知，乙房地产的价格名义上低于甲通过上述处理之后可知，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格房地产的

11、价格(1800(1800元元m m2 2, ,低于低于20002000元元m2 ) )，实际上却，实际上却高于甲房地产的价格高于甲房地产的价格(2179.47(2179.47元元m m2 2高于高于2114.812114.81元元m m2 2) )。 4.用于市场法中因年限不同进行的价格调整用于市场法中因年限不同进行的价格调整 在市场法中，当可比实例房地产期限与估价对象房地在市场法中，当可比实例房地产期限与估价对象房地产期限不同时，需要对可比实例价格进行调整，使其成为产期限不同时，需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同期限下的价格。与估价对象相同期限下的价格。 【例【例4 4】某宗

12、某宗5 5年前通过出让方式取得的年前通过出让方式取得的5050年使用年限的年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为工业用地，所处地段的基准地价目前为12001200元平方米。元平方米。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为现行土地报酬率为1010。假设除了使用年限不同之外，。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。 【解】【解】本题通过基准

13、地价求取该宗工业用地目前的价格，本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用年限为法定最高年限实际上就是将使用年限为法定最高年限(50(50年年) )的基准地价的基准地价转换为转换为4545年年( (原取得的原取得的5050年使用年限减去已使用年使用年限减去已使用5 5年年) )的基的基准地价。具体计算如下：准地价。具体计算如下： =50455045KKVV%)101 (11 %)101 (11 12005045=1193.73(元元/m2) 四、收益法的特点与适用范围四、收益法的特点与适用范围（一）特点：（一）特点：（1 1）有严格的理论基础：地租地价理论、生产要素分配理）有

14、严格的理论基础：地租地价理论、生产要素分配理论。论。（2 2）以收益为出发点评估不动产价格：收益价格。）以收益为出发点评估不动产价格：收益价格。（3 3）评估结果的准确度取决于不动产纯收益和收益率确定）评估结果的准确度取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。的准确度。（二）范围：（二）范围：有收益或有潜在收益的不动产估价有收益或有潜在收益的不动产估价收集整理资料收集整理资料确定总收益确定总收益确定总费用确定总费用计算纯收益计算纯收益还原利率确定还原利率确定求取收益价格求取收益价格一、收集整理资料一、收集整理资料 1 1、途径：、途径：走访有关部门和个人，房地产交易所，工商，走访有关部门和个人，

15、房地产交易所，工商，物价，建设，税务等部门。物价，建设，税务等部门。 2 2、搜集资料：、搜集资料：建筑定额标准，房屋拆迁补偿标准、税费建筑定额标准，房屋拆迁补偿标准、税费标准等。标准等。 3 3、实地调查。、实地调查。 4 4、整理：、整理：分类分级归档。分类分级归档。二、确定总收益二、确定总收益 （一）收益类型：（一）收益类型：1 1、实际收益：、实际收益：待估不动产在现状的经营管理水平下，实待估不动产在现状的经营管理水平下，实际取得的收益，受个别因素影响，不能作为估价依据。际取得的收益，受个别因素影响，不能作为估价依据。2 2、客观收益：、客观收益：排除各个实际企业实际收益中属于特殊的，

16、排除各个实际企业实际收益中属于特殊的，偶然的要素对实际收益影响后的一般正常收益，主要偶然的要素对实际收益影响后的一般正常收益，主要考虑有形，兼顾无形收益。考虑有形，兼顾无形收益。 （二）确定客观收益考虑的因素：（二）确定客观收益考虑的因素：1 1、从客观上，总收益是有具备良好素质和正常使用能力、从客观上，总收益是有具备良好素质和正常使用能力的使用者使用获得。的使用者使用获得。2 2、收益必须是持续且有规律的产生。、收益必须是持续且有规律的产生。3 3、安全可靠的收益。、安全可靠的收益。房地产估价规范中分：房地产估价规范中分： 潜在毛收入：潜在毛收入：假定房地产在充分利用、无空置状态下假定房地产

17、在充分利用、无空置状态下可获得的收入。可获得的收入。 有效毛收入：有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入，即金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入，即客观总收益。客观总收益。三、确定总费用三、确定总费用 总费用：总费用：指出租或经营不动产期间，不动产所有者为取得指出租或经营不动产期间，不动产所有者为取得总收益而必须支付的有关费用。总收益而必须支付的有关费用。 房地产估价规范：运营费用：房地产估价规范：运营费用：维持房地产正常生产、经营维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

18、或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。1 1）折旧费：）折旧费：房屋在使用中因损耗而在租金中补偿的部分价房屋在使用中因损耗而在租金中补偿的部分价值。值。年折旧费年折旧费= =（房屋重置价（房屋重置价 残值）残值）/ /耐用年限耐用年限 = =房屋重置价房屋重置价（1 1 残值率）残值率）/ /耐用年限耐用年限2 2）管理费：）管理费：为出租不动产进行必要管理所需的费用，包括为出租不动产进行必要管理所需的费用，包括管理人员工资和公共设施的消耗费用。管理人员工资和公共设施的消耗费用。 可按建筑面积计算，或以租金的一定比例计算。可按建筑面积计算，或以租金的一定比例计算。3 3）维修费：）

19、维修费：为保证房屋正常使用每年支付的房屋维修费，为保证房屋正常使用每年支付的房屋维修费，通常折旧费或重置价的一定比例计算。通常折旧费或重置价的一定比例计算。4 4）保险费：）保险费：所有者为使房产免遭意外而入保险支付的费用。所有者为使房产免遭意外而入保险支付的费用。一般按房屋重置价的一定比例计算。一般按房屋重置价的一定比例计算。5 5）税金：）税金：由于出租不动产而向税务机关缴纳的房产税，营由于出租不动产而向税务机关缴纳的房产税，营业税。业税。6 6）中介费用：）中介费用：通过中介租赁的，一般为一个月的租金额。通过中介租赁的，一般为一个月的租金额。7 7）房屋损失费：）房屋损失费：房屋可能出现

20、的空置现象造成的租金损失，房屋可能出现的空置现象造成的租金损失，以半个月租金计。以半个月租金计。四、计算纯收益四、计算纯收益 （纯收益）（纯收益） 纯收益、净收益纯收益、净收益：由有效毛收入扣除合理运营费用后由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。得到的归属于房地产的收益。不动产纯收益不动产纯收益= =年总收益年总收益 年总费用年总费用 出租中，若维修费，管理费由承租方负担，不计入费用，出租中，若维修费，管理费由承租方负担，不计入费用，也不进行费用扣除。也不进行费用扣除。 1 1）单纯土地出租：）单纯土地出租：纯收益纯收益= =总收益总收益总费用总费用 2 2）房地出租：）房地

21、出租：房地纯收益房地纯收益= =总收益总收益总费用总费用 土地纯收益土地纯收益= =房地纯收益房地纯收益 房屋纯收益房屋纯收益= =房地纯收益房地纯收益 房屋现值房屋现值房屋还原利率房屋还原利率房屋现值房屋现值= =房屋重置价房屋重置价成新度成新度 = =重置价重置价总折旧额总折旧额= =重置价重置价年折旧额年折旧额已用年限已用年限 五、资本化率确定（还原利率）五、资本化率确定（还原利率）1 1、资本化率：、资本化率：将纯收益资本化为价格的比率，实质是将纯收益资本化为价格的比率，实质是投资资本的收益率。投资资本的收益率。 2 2、种类、种类： 综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本综合资本化率

22、、建筑物资本化率、土地资本化率化率R R0 0=(R=(RL LV VL L+R+RB BV VB B)/(V)/(VL L+V+VB B) )R R0 0综合资本化率，综合资本化率， R RL L土地资本化率土地资本化率R RB B建筑物资本化率，建筑物资本化率，V VL L土地价格土地价格V VB B建筑物价格建筑物价格 若知道土地价格占房地价格比率，建筑物价格占房地若知道土地价格占房地价格比率，建筑物价格占房地价格比率，可求出三个还原利率关系。价格比率，可求出三个还原利率关系。R R0 0=R=RL LX+RX+RB BY YR RL L=(R=(R0 0R RB BY)/X Y)/X

23、R RB B=(R=(R0 0R RL LX)/YX)/YX X，Y Y分别为土地、建筑物价格占房地价格比率分别为土地、建筑物价格占房地价格比率。【例【例5】某宗房地产的土地价值占总价值的某宗房地产的土地价值占总价值的40，建筑物，建筑物价值占总价值的价值占总价值的60，由可比实例房地产中所求出的土，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为地资本化率为6，建筑物资本化率为，建筑物资本化率为8。试计算综合。试计算综合资本化率。资本化率。 【解】【解】 综合资本化率计算如下：综合资本化率计算如下： =406+608 =72 BLOBBRLR【例【例6】某宗房地产每年净收益为某宗房地产每年净收益为5

24、0万元，建筑物价万元，建筑物价值为值为200万元，建筑物资本化率为万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化，土地资本化率为率为10。试计算该宗房地产的价值。试计算该宗房地产的价值。 【解】【解】 该宗房地产的价值计算如下：该宗房地产的价值计算如下： 土地价值土地价值 =260(万元万元) 该宗房地产价值该宗房地产价值=土地价值土地价值+建筑物价值建筑物价值 =260+200 =460(万元万元)%10%12200503 3、资本化率的确定方法、资本化率的确定方法 （1 1）市场提取法（租价比法）：）市场提取法（租价比法）：应搜集市场上三宗以应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选

25、用相应的收上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。益法计算公式，求出资本化率。 （2 2）复合投资收益率法）复合投资收益率法将购买不动产的抵押货款收益率与自有资金收益率将购买不动产的抵押货款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率。的加权平均数作为资本化率。 R=MR=M R RM M +(1-M) +(1-M)R RE E R R资本化率，资本化率， MM抵押比率抵押比率 ， R RM M贷款利息率，贷款利息率， R RE E自有资金的正常收益率。自有资金的正常收益率。 （3 3） 投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法找出相关投资类型及其收益率，将

26、收益率进行排序，将估找出相关投资类型及其收益率，将收益率进行排序，将估价对象与其他投资进行比较分析，考虑风险程度，管理难价对象与其他投资进行比较分析，考虑风险程度，管理难度等，找出同等风险投资，从而判断资本化率应落的区域度等，找出同等风险投资，从而判断资本化率应落的区域范围，最终判断确定。范围，最终判断确定。 （4 4）安全利率加风险调整值法）安全利率加风险调整值法安全利率：无风险的资本投资的收益率。可选用同一时安全利率：无风险的资本投资的收益率。可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；款年利率；风险调整值：根据

27、估价对象而定。风险调整值应根据估风险调整值：根据估价对象而定。风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。及新旧程度等确定。六、求取收益价格六、求取收益价格选择适宜的资本化率，将纯收益、资本化率带入对应选择适宜的资本化率，将纯收益、资本化率带入对应的计算公式，求取不动产收益价格。的计算公式，求取不动产收益价格。 试算几个可行的资本化率，与其他方法估价结果进行比试算几个可行的资本化率，与其他方法估价结果进行比较分析，最终确定价格。较分析，最终确定价格。 当建筑物耐用年限长于土地使用年限时，以土地使用当建筑

28、物耐用年限长于土地使用年限时，以土地使用年限为准。同时，建筑物的残值为零。若建筑物使用年限年限为准。同时，建筑物的残值为零。若建筑物使用年限短于土地使用年限，先以建筑物耐用年限计算收益价格，短于土地使用年限，先以建筑物耐用年限计算收益价格，再加上剩余土地使用年限的价格。再加上剩余土地使用年限的价格。第三节收益法的应用实例第三节收益法的应用实例 一、单独求取土地价格（土地残余法）一、单独求取土地价格（土地残余法） 二、单独求取建筑物收益价格（建筑物残余法）二、单独求取建筑物收益价格（建筑物残余法） 三、评估不动产价格三、评估不动产价格一、土地残余法一、土地残余法 1 1、估价思路：、估价思路：以

29、收益法以外的方法求取不动产的以收益法以外的方法求取不动产的纯收益和建筑物价格。从不动产的纯收益中扣除纯收益和建筑物价格。从不动产的纯收益中扣除建筑物的纯收益，得土地纯收益，再以土地资本建筑物的纯收益，得土地纯收益，再以土地资本化率，以有限年期公式还原，求得有限年期土地化率，以有限年期公式还原，求得有限年期土地使用权价格。使用权价格。例题：某公司于例题：某公司于20052005年年3 3月以有偿出让方式获得月以有偿出让方式获得A A地地5050年年土地使用权，面积土地使用权，面积3500m3500m2 2，于，于20062006年年9 9月在地块上建成月在地块上建成9800m9800m2 2写字

30、楼，当时造价写字楼，当时造价15001500元元/ m/ m2 2，经济耐用年限，经济耐用年限6060年。年。20082008年年3 3月全部出租，可出租面积为建筑面积的月全部出租，可出租面积为建筑面积的70%70%，月租金，月租金3838元元/m/m2 2。 市场调查：同类月租金市场调查：同类月租金4040元元/m/m2 2，重置价，重置价17001700元元/m/m2 2，残值率残值率0 0，年管理费为年租金的，年管理费为年租金的2%2%，年维修费、保险费，年维修费、保险费分别为重置价的分别为重置价的2%2%、0.15%0.15%，土地使用税及房产税为每，土地使用税及房产税为每建筑平方米建

31、筑平方米3232元，土地、建筑物还原利率分别为元，土地、建筑物还原利率分别为5%5%、7%7%。试估算试估算A A地地20082008年年3 3月的土地使用权价格。月的土地使用权价格。1) 1) 计算总收益（客观收益）计算总收益（客观收益）年总收益年总收益=40=4070%70%12129800=32928009800=3292800元元2) 2) 总费用总费用年管理费年管理费= =年总收益年总收益2%=658562%=65856元元年维修费年维修费= =重置价重置价2%=17002%=1700980098002%=3332002%=333200元元年保险费年保险费= =重置价重置价0.15%

32、=17000.15%=1700980098000.15%0.15%=24900=24900元元年税金年税金= =建筑面积建筑面积32=980032=980032=31360032=313600元元房屋年限房屋年限 土地年限，无残值，以土地年限为准土地年限，无残值，以土地年限为准房屋可使用年限房屋可使用年限501.5501.5（建设年）（建设年）=48.5=48.5年年年折旧费：房屋重置价年折旧费：房屋重置价/ /房屋可用年限房屋可用年限=9800=98001700/48.5=343505.21700/48.5=343505.2元元合计：合计： 737646737646元元3)3) 房屋纯收益房

33、屋纯收益 房屋现值房屋现值= =房屋重置价年折旧费房屋重置价年折旧费已使用年限已使用年限9800980017001700343505.2343505.21.51.516144742.216144742.2元元 房屋年纯收益房屋现值房屋年纯收益房屋现值资本化率资本化率 16144742.216144742.27%/1-1/(1+5%)7%/1-1/(1+5%)4747 =1179171=1179171元元4) 4) 土地纯收益土地纯收益不动产总收益总费用房屋年纯收不动产总收益总费用房屋年纯收益益=3292800=329280073764673764611791711179171=1375983=1375983元元5) 5) 估算估算20012001年年3 3月的土地使用权价格月的土地使用权价格土地使用年限：土地使用年限：50503