“家饰界”项目定位报告

1、商业地产策划传媒专家 “家饰界”项目定位报告商业地产策划传媒专家 南通城市分析商业地产策划传媒专家【南通城市分析】城市简介l南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海” 。l城市下辖如皋、海门、启东3市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸、通州3区和南通经济技术开发区 。l苏通长江公路大桥建成以后，使南通进入上海一小时经济圈。l全市总面积8544平方公里，占江苏省十二分之一。商业地产策划传媒专家【南通城市分析】宏观经济l 整体来看，自2003年以来，南通市地区生产总值一直保持高速增长的态势，年均增速超过16%。l 从2003年起至2007年处于高速

2、发展时期，年平均增长率超过19%，受2008年金融危机的影响2008-2010年国内生产总值增速出现一定程度下滑，但仍保持14%19%的增长率，2011年增长虽稍有放缓，但2012年增长有所恢复 。l 横向比较来看，2012年南通市国内生产总值在整个江苏省地级市排名第四，其态势仍反映出南通经济的强势增长动力。 商业地产策划传媒专家【南通城市分析】固定资产投资l整体来看，南通市固定资产投资保持了迅猛的发展，但横向比较仍有较大空间。 l2003年到2007年是南通市固定资产投资的迅速发展期，2007年以后，延续了之前的增长态势，速度上一致保持在每年20%左右的增长率。l横向对比来看，2012年其固

3、定资产投资额在江苏各城市排名第四，与GDP排名一致。但与前三名还有很大差距，仍有较大的发展空间。 商业地产策划传媒专家【南通城市分析】社零总额l2003年以来，南通市社零总额保持了约年均15%以上的增速；其中08年以前是相对高速增长，08年以后，增长速度有所减缓，但从去年以来又渐趋复苏。l横向比较来看，2012年南通市社零总额在江苏省各大地级市中排名第三，仅次于南京和无锡，消费水平位于江苏省前列。商业地产策划传媒专家【南通城市分析】产业结构l三产比重反映一个城市的经济结构以及发展阶段，2012年南通市第一、二、三产业占比分别为7%、53%、40%，表明南京市国民经济以第二、三产业为主导。l自2

4、003年以来，第二产业比重呈现先增长后下降的趋势，而第三产业比重自2005 年以来一直保持增长趋势。l预计未来南通市三产比重将保持目前一升两降的变化趋势，即第一、二产业比重下降，而第三产业比重保持增长。商业地产策划传媒专家【南通城市分析】人口及家庭l人口数量的变更体现着一个城市的吸引力水平。 l自2003年到2010年，南通市的人口一直处于负增长状态，但递减速度开始放缓主要是从08年经济危机以来，这说明经济危机以前，南通市人口输出现象较为广泛。 l自2010以后，人口回归上升通道，逐年增加，结合目前的城镇化率来看仍有较大的发展空间。 商业地产策划传媒专家【南通城市分析】消费能力l居民人均消费性

5、支出反映城市居民的消费情况，近年来南通人均消费性支出一直保持与人均可支配收入同步增长的趋势，反映南通市民消费比较理性。l2012年南通居民人均消费性支出占人均可支配收入的63.12%，体现了南通城镇居民的潜在消费需求。l以上表明，尽管目前南通市城镇居民人均可支配收入与消费性支出和周边发达城市相比仍有一定差距，但其快速增长的趋势反映城市未来巨大的消费潜力。商业地产策划传媒专家【南通城市分析】综合横向比较l综合来看，南通崇川区在各个对比核心区的发展中属于相对均衡的状态。 l相对突出的指标是GDP，这说明崇川区在产业支撑上的优势。 l相对弱势的指标是到位注册外资，这也一定程度上反映了崇川区在外向吸引

6、力上的弱势。 商业地产策划传媒专家【南通城市分析】发展规划l南通实施“东西轴向外延伸、南北相向聚合” 城市发展战略，目标建设300万人口特大城市，中心城市 “一核三片区”发展新格局，向区域服务型中心城市转型，向长三角副中心城市迈进；l南通发展方向：主城区和通州城区相向发展，主城区主要发展东、南方向，整合西、北方向；l通州城区主要发展西、南方向，整合东、北方向；形成带状加组团城市布局形态。l预计未来南通城南板块（新市政府及 CBD区域）、开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向。 商业地产策划传媒专家【南通城市分析】总结商业地产策划传媒专家 南通商业分析商业地产策划传媒专家【

7、南通商业分析】主商圈现状格局商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈现状格局商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈南大街商圈商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈新区商圈商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈北大街商圈商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈项目介绍商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈项目介绍商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈项目介绍商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈项目介绍商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈项目介绍商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈项目介绍商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈项目

8、介绍商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈项目介绍商业地产策划传媒专家【南通商业分析】典型商圈项目介绍商业地产策划传媒专家 在南通而言，传统商业中心以南大街为首，大众的消费习惯已经形成，即使如新城 区中南CBD已经培育发展近10年，在趋于成熟的背景下，依旧不能撼动南大街商圈 在南通人心目中的地位。 举例来说，工农路沿线上齐聚圆融、文峰城市广场、星光耀等多个大型商业综合 体，往北更有万达、万科等行业巨头领衔港闸商业圈，此外南通其他商业中心暂不一 一例举。南通城市常住及外来人口规模有限，不足以支撑目前传统商业的消费体量。 总体而言，南通整个区域百货商业中心数量多，体量大，竞争激烈，也不乏竞争

9、失败 者。而针对区域型商业配套而言，大润发、乐天玛特、华润苏果等大型超市也已全面 覆盖，基本饱和。 虽然传统商业中心受众面广泛，但是新东区目前正处于初步发展阶段，周边常住 人口有限，传统商业氛围并未形成，不具备大体量商业进驻条件。况且在已有大润发 进驻的情况下，更不适合发展传统商业。【南通商业分析】总结商业地产策划传媒专家 南通专业市场分析商业地产策划传媒专家【南通专业市场分析】 南通市共有专业市场44个，亿元市场占总数的48.9%，其中生产资料市场有9个，家具、五金及装饰材料市场16个，农产品市场10个，纺织服装鞋帽市场4个，汽车摩托车及零配件市场、食品饮料及烟酒市场各2个,花卉市场1个。

10、2010年，全市专业市场共实现成交额903.48亿元，同比增长44.6%，占全部亿元市场成交额的81.8%。成交额位居前三的专业市场依次是：纺织、服装、鞋帽市场（成交额727.68亿元），其成交额占了专业市场总成交额的80.5%,占全部亿元市场总成交额的65.8%。商业地产策划传媒专家【南通专业市场分析】商业地产策划传媒专家【南通专业市场分析】主要专业市场情况南通东星灯饰城：约12000，经营灯饰为主，建材、卫浴为辅。租赁均价： 一层 130元/月 二层 110元/月 三层 75元/月出租率约95%经营状况很好商业地产策划传媒专家【南通专业市场分析】主要专业市场情况方天大市场：建筑面积约200

11、00，家具、灯饰、纺织辅料、副食品、文具等。租赁均价约95元/月/出租率90%经营状况良好商业地产策划传媒专家【南通专业市场分析】主要专业市场情况中原综合批发市场：建筑面积20000左右，玩具、五金、灯饰、机械、文具、副食品。只租不售，为村里集体用地，村里统一管理。租赁均价约90元/月/出租率95%经营状况良好商业地产策划传媒专家【南通专业市场分析】主要专业市场情况南方灯饰城：建筑面积10000左右，五金、灯饰、机械。销售了一部分，2-3楼持有大部分。1楼外铺租赁均价110元/月/，2-3楼为灯饰城租赁均价40元/月/出租率95%经营状况良好商业地产策划传媒专家【南通专业市场分析】主要专业市场

12、情况居然之家：25000，家居城开业两年，经营卫浴、地板、家具、橱柜等。租赁价格： 一层 130元/月/ 二层 110元/月/ 三层 90元/月/ 四层 70元/月/出租率90%以上经营状况良好商业地产策划传媒专家好一家：约12000，2002年开业；经营卫浴、地板、家具、橱柜等。租赁均价： 一层 140元/月/ 二层100元/月/出租率约75%经营情况一般，2楼空置率较高【南通专业市场分析】主要专业市场情况商业地产策划传媒专家百安谊家：家居城开业两年，经营卫浴、地板、家具、橱柜等。销售一半左右，返租5年，售价约2万/；租赁均价约120元/月/，免租2月出租率90%以上经营状况良好【南通专业市

13、场分析】主要专业市场情况商业地产策划传媒专家京扬颐高数码广场：25000，2013年开业，经营IT数码类产品租赁价格： 一层 65元/月/ 二层 45元/月/ 三层 30元/月/出租率80%以上经营状况一般【南通专业市场分析】主要专业市场情况商业地产策划传媒专家上述数据及内容看来，南通专业市场整体发展情况良好且基本成熟。南通专业市场基本涵盖家纺、服装、建材、家具、五金、机电、电器、食品等常规业态，所以再发展同类市场并无优势。在当今“轻装修重装饰”的大潮流下，南通家饰软装行业暂未形成大体量大规模的专业市场，此时选择家饰软装类专业市场可谓时机成熟，极具发展潜力，为广大商家提供大型专业平台，整合现有

14、分散资源，形成南通首家大规模的家饰软装专业市场，辐射南通甚至华东区域。【南通专业市场分析】总结商业地产策划传媒专家 “家饰界”项目定位商业地产策划传媒专家 2012年，中国的GDP超过日本，成为第二大经济体，说明中国的社会生产力已经发展到较高水平，人民的生活水平已大幅提高，吃饱穿暖不再是生活的首要需求，人们对生活品质有了更高的追求，“软装”这个行业正是为提高人们的生活品质而存在的。 “软装”历来就是人们生活的一部分，它是生活的艺术。在古代，人们已懂得用鲜花和油画等来装饰房屋，用不同的装饰品来表现不同场合的氛围，现代人更加注重用不同风格的家具、饰品和布艺来表现自己独特的品位和生活情调。 据国家权

15、威机构统计表明，全国33个省会城市，393个地级城市，近3000个县级城市，软装饰的年消费能力在2000亿3000亿元；一个10万人口的小县城，软装饰年消费能力不低于1000万元。 在关于家居装饰的调查中， 81的被调查者认为居室装修不能保值，只能随着时间的推移贬值、落伍、淘汰，守着几十年前的装修不放，只能降低自己的居住质量和生活品质；70以上的被调查者表示将会加大自己家居装饰方面的投入。 目前，国家相关部门开始鼓励房地产公司大力开发精装修房，这主要是为了降低装修成本，避免浪费。同时，很多房地产公司为了增强自己的市场竞争力，也大力发展精装修房项目。 大量精装修房的出现，必将扩大软装饰市场，因为

16、装修风格单一，业主没办法从装修上体现自己的个性和品位，只有在后期的软装饰上下大力气，才能弥补精装修房的缺憾。 随着人均居住面积的增加，使得家庭装饰品的需求量变大，以前人均居住面积较小，家里没有多余的地方来摆放工艺品。现在随着居住面积的增加，各类工艺品已经成为家庭装饰的必需品。 装修理念的改变和文化品位的提高，使得“轻装修重装饰”的理念已经被人们普遍接受，这种理念其实在国外很早就已经普及，按目前我国的经济发展态势来看，国人的生活水平也将逐渐和国际接轨，这并不是要大家一味地模仿外国人的生活方式，只是“轻装修重装饰”的理念在国外已有了多年的历史，并被大家证实是科学的、合理的家庭装修理念。从市场现状来

17、看，软装将成为装饰行业的主流。【“家饰界”项目定位】软装市场分析商业地产策划传媒专家【“家饰界”项目定位】思考方向1、凸显自身与业态差异化特点形成专业化导向2、只有自身定位独特诉求方能针对性的引爆市场3、在区域内以及全市的抢先占位商业地产策划传媒专家高度-辐射力，造势，龙头定位借势-整合资源，填补市场空白突破-唯一性，垄断性，权威性创新-丰富的业态定位融合规模-独立规模，引领市场地位和实力【“家饰界”项目定位】定位原则商业地产策划传媒专家开发战略，选亮点，给实惠，展现价值通过自我中心化，打造一种新的商业领域拓展形态走业态多维互动，削减市场风险【“家饰界”项目定位】定位方向商业地产策划传媒专家造

18、热点，抢市场，实现追捧打造以家饰为主体的消费新座标， 通过政府搭台，企业唱戏的方式来重新定义区域市场由认识、认知、认可、到投资整个过程，实现区域升级通过全面领先市场的规划理念，打造南通前所未有的真正的高品位商业文化，形成项目核心竞争力【“家饰界”项目定位】竞争战略商业地产策划传媒专家【“家饰界”项目论证】SWOT分析优势（优势（STRENGTH）1、大润发入驻，提供稳定人流量，、大润发入驻，提供稳定人流量，且与大润发业态不冲突且与大润发业态不冲突2、南通专业市场经营状况良好、南通专业市场经营状况良好3、“家饰界家饰界”涵盖品类丰富，便于涵盖品类丰富，便于后期招商及运营后期招商及运营机会（机会（

19、OPPORTUNITY）1、南通市政府新东区发展策略，、南通市政府新东区发展策略，将来与通州区相连，项目辐射区将来与通州区相连，项目辐射区域将进一步扩大域将进一步扩大2、南通目前没有家饰产品的细、南通目前没有家饰产品的细分市场，项目家饰型定位可面向分市场，项目家饰型定位可面向整个南通甚至华东区域整个南通甚至华东区域劣势（劣势（WEEKNESS）1、新东区目前处于发展阶段，、新东区目前处于发展阶段，项目需要培育期项目需要培育期威胁（威胁（THREATEN）1、纯家饰类商业，南通仅此一、纯家饰类商业，南通仅此一家，暂无威胁家，暂无威胁商业地产策划传媒专家【“家饰界”项目论证】业态分布1F商业地产策划传媒专家【“家饰界”项目论证】业态分布2F商业地产策划传媒专家【“家饰界”项目论证】业态分布3F商业地产策划传媒专家【“家饰界”项目论证】业态分布顶层平台商业地产策划传媒专家【“家饰界”项目论证】租金及政策建议租金建议： 一层沿街：80元/月 一层内铺：60元/月 二层：50元/月 三层：40元/月一、二、三层整体均价为50元/月（不包含一层沿街） 政策建议：一次性缴纳3年房租，送1年一次性缴纳1年房租，送3个月 商业地产策划传媒专家 为吸引主力商家、品牌商家