物业管理师考试-物业管理师物业管理实务模拟47

1、物业管理师物业管理实务模拟 4 7一、单项选择题所有基础和（每题的备选项中，只有 1 个最符合题意）1、（ ）是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及物业管理者权利义务的行为守则，是物业管理的 准则。A. 物业服务合同B.前期物业服务合同C. 管理规约 D. 早期介入合同2、前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于 （ ）。A. 早期介入与常规物业管理 Z 间B. 早期介入与前期物业管理 Z 间C. 前期物业管理与常规物业管理之间D. 常规物业管理之后3、 物业管理机构更迭

2、时移交工作应注意的事项不包括（）。A. 明确交接主体和次序B. 移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留冇余地C? 确认原物业服务企业退出或留下人员名单D. 对 仍在保修期内的项口要多方签字，明确保修责任4、物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述行为在物业管理单位允许动工范围内的是（） OA. 变动建筑主体和承重结构B. 扩大承重墙上原有的门窗尺寸C. 拆改供暖管道和设施D. 在正常负荷范围内增加室内隔墙数量5、下列消灭白蚊的方法中属于约杀法的是（）oA. 根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法B. 通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出

3、入的蚁路中喷入口蚁药物，使出入的口蚁身体粘上 蚁药物，药物通过相互传递给其他白蚁，导致整巢白蚁屮毒死亡C. 通过药物和灯光两种方法诱杀D. 利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀6、下列关于消防通道管理的说法屮，正确的是（）。A. 物业服务企业可视具体情况将部分消防通道划为停车位B. 物业服务金业任何时候都不能将消防通道划为停车位C. 物业服务企业如将消防通道划为停车位，应做好安全警示D. 业主在消防通道停车与物业服务企业无关，无须进行管理7、为捉高企业防范风险的能力，物业服务企业应适当引入市场化的风险分担机制，即（）A. 将风险分解到毎一个员工B.将风险分解到服务分包方C.购买相关保险 D.

4、 将风险分解到全体业主8、（ ）是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其 余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。A. 物业服务费用酬金制B.物业服务费用包干制C. 物业服务管理佣金制D.物业服务费用分成制9、（ ）是指利用计算机和网络信息手段，将物业服务企业及执（从）业人员的基木情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等按规定格式进行记录，并向社会公示，接受社会监督的信用信息管理系统。A.物业服务企业信用档案B.物业服务企业信息档案C物业服务企业经营档案D.物业服务企业业绩档案10. 在沟通的管理中，

5、一个很重要的工作是建立定期客户沟通制度。下述不是建立定期客户沟通制 度屮内容的是（ ）。A. 检讨物业管理工作和客户沟通存在的问题B. 定期走访客户，与客户进行沟通，全面了解和掌握客户需求C. 与业主、业主大会和业主委员会等的沟通是一项长期的工作D. 定期召幵业主座谈会，实施客户满意度调查二 多项选择题物业服（每题的备选项中，有 2个或 2 个以上选项符合题意，至少有 1个错项） 1K 前期物业服务合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时 务企业可以通过（）的方式规避风险。A.召幵业主大会B.提前解除合同C.要求补偿D.降低营业成本E. 减少服务内容12、物业服务机

6、构更迭时，新的物业服务企业实施承接查验必须在（）均满足的情况下进行A. 物业的产权单位或业主大会与原有物业服务机构完全解除了物业服务合同B. 物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同C. 原物业服务机构已经退出该承接物业的日常管理D. 物业的产权单位已向新的物业服务企业捉供管理用房E. 物业的产权单位或业主大会与原有物业服务机构完全结清物业服务费13、 共用设备设施的运行管理内容包括 （）等。A.制订合理的运行计划B.配备合格的运行管理人员C.提供良好的生活环境D.建立健全必耍的规章制度E. 保障共用设备设施保值增值14、 绿化管理的基本要求主要有 （）oA. 保持植物正常

7、生长B. 加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作C. 积极开展绿化有偿服务，为企业增收创收D. 经常进行绿化改造，满足部分业主的特殊爱好E. 及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害丄 5、物业管理专项维修资金的来源除了包括法规规定的费用，述包括（）。A.包干制物业服务费结转的费用B?业主大会中决定分摊的费用C.业主共有物业的收益D.社会捐赠或政府拨款的费用E. 物业服务企业废品回收收入案例分析题案例一 刘先生购买了一套位于顶层的商品房，入住时与物业服务公司签订的前期物业管理服务协议和管理规约中都有明确的规定： '' 为维护小区整体形象和相邻住户

8、的安全，业主不得 私自封 闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。入住后，刘先生未经物业服务公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业服务公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业服务公司决定：对刘先生罚款 2000 元。刘先生拒绝交纳。在不得已的 情况下，物业服务 公司采取了断水、断电、停止服务等系列 '' 制裁措施。双方孑盾十分尖锐，物业 服务公司因此把刘先 生告上了法庭。物业服务公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。问题：丄 6、物业服务公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？仃刘先生在

9、此案中的不当之处？18. 物业服务公司在操作屮的错误所在？19. 案例二邵先生在某小区购买一套住宅入住三年，每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚，邵先生回家发现，口家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门毁坏变形，屋内一片狼藉。邵先生立即打电话给物业服务公司，同时报警。经统计，邵先生家屮被盗金钱和物品损失共计8 万余 元。邵先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业服务公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业服务公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。在与物业服务公司多次交涉无结果的情况下，邵先生对物业服务公司进行起诉，要求物业服务公司赔偿人民币 8 万元。问题：法院是否会完

10、全支持邵先生的诉讼请求，为什么？案例三 某业主 4 年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业服 务 公司房屋漏水的通知。经查看，所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成了楼下两层住户的部 分财 物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不 是自己 人为造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。物业服务公司认为，业 主购买房 屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。问题：20. 楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？2K 在紧急情况下，物业服务公司可否进入本案楼上业主家进行必

11、需的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？案例四 赵先生和太太居住在某花园小区内已冇两年。一天 . 深夜的风吹开了赵先生和太太睡 觉前未的情况下， 赵先生夫妇慌 】呆的保安员 遂耍求物业服务 主带来的精神损失锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小郝发现了。在儿次敲门、按门铃没有得到冋答 小郝认为，肯定有歹徒进入了房间，于是遂进屋查看。小郝的脚步声惊醒了赵先生夫妇 忙起身下床，卧室的门被小郝打开了：身着睡衣、惊慌失措的赵先生夫妇面前站着目瞪 小郝。赵先生夫妇一致认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是另有企图（偷盗）， 公司就莫对员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险以及由

12、此给业 向其赔偿 5000 元人民币问题：22、赵先生夫妇的要求是否合理，为什么？23、你是公司负责员工培训的经理， 为杜绝类似事情的发生， 请你作出对此案例的培训方案 （培训耍 点） 案例五 李小姐住在某小区五楼，六楼的邻居王先生 '' 五?一期间外出旅行。 5 月 3 日，李小姐 发现天花板开始滴水，而 H 墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业服务公司反映情况。但该物业服务公司却称：六楼住户不在家，不能入室检修。眼看情况越來越严重 , 在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督 F,物业服务公司强行进入六 楼房间，解决 了六楼漏

13、水的问题。但是事情远远没冇结束，五楼的李小姐责怪物业服务公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业服务公司未经他的许可擅口进入他的房屋，物业服务公司夹在屮间，显得左右为难。问题：24、在上述案例中，你认为物业服务公司的 '' 夹缝状况是如何造成的？25、由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担？26、给出你对物业服务公司在善后处理方面的意见。案例六 某公司财务人员小胡的合同即将到期，考虑到公司对小胡的工作不太满意。不准备与其签订劳动合同。时值岁末年初，人员招聘困难，人事部欲与其签订 3 个月的用工合同，待招聘到新 员工后 再辞退小胡。在小胡合同期满前 1 个

14、月，公司人事部主管小苗将一份为期 3 个刀的合同交给了 小胡。因 合同期仅有 3 个月，小胡十分不满，故将未签字的合同至于抽屉内没有理睬。因工作较繁忙 , 小苗忘记催 促小胡签字。 3 个月后，公司招聘到了新员工，人事部王经理找到小胡，告诉她新的合同 期满，公司不再3 个月的新合同上签字，自己的合同期限仍与其签订合同，请其另谋职业。小胡认为口己并没有在为期 然是原合同的期限，即一年。问题：27、小胡的想法是否正确？28、如果公司要解聘小胡，是否要对其赔偿经济损失？29、人事部在处理此事时有什么错误？答案：一、 单项选择题C2、A3、C4、D5A B6、B7、C8、A9、A10> A二、多

15、项选择题11> BC12、 AB13> ABD14、 ABE15、 BCD三、案例分析题16、物业服务公司耍求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；诉刘先生拆除封闭阳台的材料及护栏的请求应予支持；此案的诉讼费应由双方分担。17.业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生置小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了前期物业管理服务协议和管理规约的约定, 行为不当。18、首先，作为物业服务公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；其次，物业服务公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决孑盾，无权采取停水、停

16、电等方式处理纠纷。19.法院不会完全支持邵先生的诉讼请求，但会部分支持邵先生的诉讼请求。失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先主家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，存在疏漏，未能及吋发现、制止犯罪，对由此产生的损失负有一定责任。但是, 盗窃是发生在室内，发现起來冇一定的难度，故物业服务公司无需承担全部责任。20、首先 ,根据原建设部下发的商品房实行住宅质量保证书的规定：房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1 年。该案例屮，业主购房已满 4 年，则开发商不承担责任。本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有权归业主

17、所有，从物业服务公司提供服务的公共性质考虑，物业服务公司既没有权力私自打开房间进行检查，在没冇备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。但根据实际情况，也并不排除物业服务公司承担责任的可能性：若在本案例中，物业服务公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，既未联系楼上业主，乂未采取积极有效的措施，致使楼下业主的损失扩大，则物业服务公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。2K物业服务公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下（属于紧急避险），可以 先 行进入楼上业主家进行检杳维修，如因此给楼上业主造成如门窗

18、破损等损失，赔偿责任应由受益人 承担 （此案的受益人是楼下业主）。紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得 已采 取的损害相对较小的行为。我们认为物业服务公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进 行 检查并排除故障。 但应符合下列条件： 楼下业主损失不断扩大； 业主无法及时赶到或无法联系 到 业主；进入楼上业主家是唯一可行的维修方法；楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业服务 公 司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。此外，为了避免在紧急情况卜 ?，物业服务公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失 , 也 为了避免在采取紧急措施

19、后，在责任确定上与业主产生纠纷，建议物业服务公司与业主在物业管理服务合同中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如紧急排除故障，避免因起火, 管道漏二是具有损失后果水造成的损失等进行明确约定。 22、赵先生夫妇的要求不完全正确。根据我国民法关 于侵权责任的规定， 赵先生夫妇的主张得以实现至少需具备两个前提，一是物业服务公司存在过错，首先，物业服务公司是否存在过错？ 小郝发现异常进屋查看的主观意图是好的，但行为是错误的。我国宪法规定，公民的住宅不受侵犯。刑法规定对于非法侵入他人住宅行为构成非法侵入住宅罪。但公安、检察机关履行职务持合法手续进入，和因紧急避险而进入他人住宅，则不构成违法。

20、木案中，小郝敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里止在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为确有不当 Z 处。小郝的行为虽是在履行职务过程中，但他在无法确认屋内是否存在危险的情况下擅口进入他人住宅显然处理方式不当，超出了保安的职责范围。故对于小郝擅自进入他人住宅的责任，应主要由保安小郝承扌小 物业服务公司只应对于保安员管理、培训不到位承担部分责任。其次，关于损害后果。根据我国民法规定，张先生夫妇主张侵权损害赔偿，应举出其所受损失的证据，而精神损害的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的（需赵先生夫妇对严重后果举证）才赔偿精神损害抚慰金。故本案中，小郝和物业服务公司应向赵先生夫妇赔礼道歉，但赵先生夫妇若不能举出确实的证据证明其所受的实际经济损失和严重的精神损害后果，则其耍求物业服务公司支付赔偿金的请求无法得到法院支持。 23、培训要点：发现可疑情况在不侵害他人权益的前捉下，设法弄清楚状况 同时通知业主；通 知领导和同事并加强警戒，防止犯罪分子脱逃；如必须进入房间时应冇其他人员陪同；必要时报警。关键在于弄清楚实际情况，不能仅凭主观猜测鲁莽行事，同时，保证自己的行为不侵犯他人权益。 24、在急情况，为维护更人的利益或防止家的漏水事实已经存在，也造成了李 服务公司可以采取撬门或其他方法进入般情况下，物业服务