房地产估价—第六章-成本法

1、第第6 6章章 成本法成本法汪竹学 习习 要要 求求l了解房地产价格构成；现行商品房和经济适用房价格构成；现行房屋折旧制度；现行房屋完损等级评定标准。熟悉成本法的概念、理论依据、适用范围、条件和操作步骤。掌握掌握成本法的基本公式；重新构建价格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和建筑物折旧的求取方法。6.1成本法的基本原理l6.1.1成本法的概念成本法的概念l成本法又称成本逼近法成本逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格(重置价格或重建价格)后扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的一种方法。 l

2、采用成本法估价求得的价格称为积算价格。 l6.1.2理论依据理论依据 从买方的角度看，是替代原理（划不划算）；从卖方的角度看，生产费用价值论（亏不亏本）。l6.1.3适用条件与对象适用条件与对象 特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 单纯建筑物 独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产有独特设计或只针对个别用户的特殊服务体系而建的房地产，如特殊工业产房、油库、码头。l估价时须用客观成本，不能用实际成本l6.1.4成本法操作程序：成本法操作程序： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧

3、4、求出积算价格l6.1.5成本法的基本公式成本法的基本公式l 积算价格=重新购建价格-建筑物折旧6.2重新购购建价格的测测算 6.2.1重新购建价格 也称重新购建成本，是指假设在估价时点重新购买取得、重新开发建设取得全新状况的估价对象所需的一切必要费用、税金和应得利润之和。 重新购建价格应是客观的价格。6.2.2房地产价格构成房地产价格通常由7大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。一、土地取得成本一、土地取得成本指房地产开发用地所必需的费用、税金等。获取土地的三种主要方式： 通过征收农地取得土地； 通过城市房屋拆迁取得土地；1. 通过市场“购买”

4、（政府招、拍、挂出让或开发商转让）取得的熟地。二、开发成本二、开发成本 指在开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。包括：三、管理费用三、管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括： 房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。四、投资利息四、投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 注意：无论是借贷资金或者自有资金均要计算利息。五、销售费用五、销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比例来测算。六、销售税费六、销售税费 指销售开发完成后的

5、房地产应由开发商（此时为卖方）缴纳的税费，通常按照售价的一定比例进行测算。包括：销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他销售税费：应由卖方负担的交易手续费等。七、开发利润七、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，而估价中需要将开发利润事先测算出来。在测算时应注意以下几点：（1）开发利润是税前的，即：开发利润开发完成后的房地产的价值土地取得成本开发成本管开发利润开发完成后的房地产的价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费理费用投资利息销售费用销售税费（2）开发利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润。（3）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项目

6、所要求的相应利润率来测算。有以下几种情况：A.计算基数土地取得成本开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即：直接成本利润率直接成本利润率开发利润/（土地取得成本开发成本）B.计算基数土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用，相应的利润率称为成本利润率， 即： 成本利润率成本利润率开发利润/（土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用）C.计算基数开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售利润率，即： 销售利润率销售利润率开发利润/（开发完成后的房地产价值）6.2.3土地重新购建价格重新购建价格1. 重新购建价格的概念重新购建价格的概念 又称重新购建成本，指假设在估价时点重新

7、取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。（1）重新购建价格是估价时点的价格。（2）重新购建价格是客观的价格。（3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。2. 重新购建价格的求取思路重新购建价格的求取思路（1）将房和地看成一个整体，模拟房地产开发过程，采用成本法求取重新购建价；（2）将房和地分开，分别求取两者的重新购建价，然后相加求取重新购建价。 土地重新购建价：包括重新购置价（市场法、基准地价修正法）和重新开发成本（成本法）两种。3. 建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价：建筑物重新购建价：包括重置

8、价格和重建价格两种。重置价格（重置成本）：重置价格（重置成本）：指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。重建价格（重建成本）：重建价格（重建成本）：指采用与估价对象建筑物相同的建材、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。适用于有特殊保护价值的建筑物。4. 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法书上公式书上公式（1）单位比较法包括单位面积

9、法和单位体积法。适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。例1某幢房屋的建筑面积为300平米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元/平米。试估算该房屋的重新购建价格。解：该房屋的重新购建价300120036万元例2 某建筑物的体积为500立方，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑体积造价为600元/立方。试估算该房屋的重新购建价格。解：该房屋的重新购建价50060030万元（2）分部分项法）分部分项法 先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本

10、，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单价或成本后相加，来求取建筑物重新购建价。 分部分项项法示例（3）工料测量法）工料测量法 先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的单价和人工费标准，最后将建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，求取建筑物重新购建价格。优点：优点：详细、准确缺点：缺点：费时、费力。适用对象：适用对象：具有历史价值的建筑物（4）指数调整法）指数调整法 利用有关价

11、格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价。6.3建筑物折旧的求取建筑物的折旧 1. 建筑物折旧的概念和原因 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因造成的建筑物价值损失 。即：建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值建筑物折旧的原因（1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。 （看得见摸得着） 包括：1）自然经过的老化2）正常使用的磨损3）意外破坏的损毁4）延迟维修的损坏（2）功能折旧 又称精神磨损、无形损耗，指建筑物在功能上相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。（看不见摸不着） 原因：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人

12、们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。（3）经济折旧 又称外部性折旧，指建筑物本身以外的各种不种因素所造成的建筑物价值损失。（看不见摸不着） 原因：经济因素、区位因素、其他因素。练习练习某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。2. 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法有年限法、市场提取法和分解法三种。一、年限法一、年限法年限法有关的概念（1）建筑物的自然寿命与经济寿命（2）建筑物的有效年龄与实际年

13、龄（猜猜我多大，o(_)o ）（3）剩余自然寿命和剩余经济寿命 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。1. 直线法直线法直线法的年折旧额的计算公式：Di第i年的折旧额C建筑物的重新购建价格S建筑物的净残值N建筑物的经济寿命R建筑物的净残值率 NRCNSCDDi1%100CSR 年折旧率： 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式：%1001%100%100NRNCSCCDdNtRCNtSCtDEt1直线法折旧下的建筑物现值计算公式：建筑物的经济寿命有效经过年数剩余经济寿命， 即：NtRCNtSCCECVt11ntN练习练习

14、 某建筑物的建筑面积为100平米，单位建筑面积的重置价格为500元/平米，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。解：年折旧额 折旧总额 建筑物现值 元NRCD158330%511005001元NtRCNtSCtDEt158331元ECVt3416715833500002. 成新折扣法成新折扣法 计算公式： 其中，V为建筑物的现值，C为建筑物的重新购建价格，q为建筑物的成新率。 用直线法计算成新率的公式为：当R0时， qCV%10011%10011%10011nttRNnNRNtRq%100%100%1001ntnN

15、nNtq 例例 某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。试用直线法计算建筑物的成新率。解：%75%100103030%100ntnq二、市场提取法 指利用与估价对象建筑物有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。 利用市场提取法求出的年折旧率，可以求取建筑物的经济寿命，即： 建筑物经济寿命1/年折旧率三、分解法 是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析分析和测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。 求取步骤： 1、求取物质折旧。 2、求取功能折旧。 3、求取经济折旧。 4、求取建筑物的折旧总额。

16、 例例 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。解：短寿命项目折旧额：门窗等的修复费用2万元装饰装修折旧设备的折旧 长寿命项目的折旧额 折旧总额2184017.677.6万元万元185330万元40151060万元6 .175010603021803. 求取建筑物折旧应注意的问题（1）估价上的折旧与会计上的折旧的区别）估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折

17、旧注意的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是减价调整；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。 （2）土地使用年限对建筑物经济寿命的影响）土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 求取建筑物折旧时应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。 1、建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。 2、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。建设期2年建筑物经济寿命50年18年土地使用年限70年建筑物经济寿命45年15年土地使用年限50年建设期3年建筑物经济寿命60年土地使用年限40年4

18、年建筑物经济寿命50年6年后出让土地使用年限40年10年后出让23年6.4成本法的公式与运用 6.4.1新开发的房地产的公式 1.新开发土地的成本法计算公式新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用管理费用 投资利息销售费用销售税费开发利润投资利息销售费用销售税费开发利润例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成五通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该

19、荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）解：解：V取得该荒地的总价土地开发成本管取得该荒地的总价土地开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开理费用投资利息销售费用销售税费开发利润发利润取得该荒地的总价土地开发成本管理费用取得该荒地的总价土地开发成本管理费用投资利息投资利息V（2% 5.5% 10%）故：故：V（取得该荒地的总价土地开发成本（取得该荒地的总价土地开发成本管理费用投资利息）管理费用投资利息）/（12%5.5%10%）亿23. 5%10%5 . 5%21%815 . 2%812 . 1v5 . 13268/436%601021023. 5m元

20、比率开发完成后可转让面积荒地面 积总价V单价适用于新建房地产的基本公式（1）新建房地的成本法公式：）新建房地的成本法公式：新建房地价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润（2）新建建筑物的成本法公式：）新建建筑物的成本法公式：新建建筑物价格建筑物建造成本管理费用 投资利息销售费用销售税费开发利润6.4.2适用于旧房地产的基本公式（1）旧房地的成本法公式： 旧房地价格房地的重新购建价格建筑物的折旧或者： 旧房地价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧（2）旧建筑物的成本法公式: 旧建筑物价格建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧一、单选题一、单

21、选题1. 对坐落在市中心商务区的清代古建筑群运用成本法估价时，适宜对坐落在市中心商务区的清代古建筑群运用成本法估价时，适宜采用（采用（ ） A、重置成本、重置成本 B、完全成本、完全成本 C、重建成本、重建成本 D、实际成本、实际成本 2. 某建筑物建于某建筑物建于1984年，其经济寿命为年，其经济寿命为60年。年。2004年时对该建筑物年时对该建筑物进行估价，据现场勘察认定，该建筑物维修保养较差，则其剩余经进行估价，据现场勘察认定，该建筑物维修保养较差，则其剩余经济寿命最可能为（济寿命最可能为（ ）年。）年。 A、30 B、40 C、50 D、60 3. 建筑物年折旧额的计算公式为：年折旧额

22、建筑物年折旧额的计算公式为：年折旧额=房屋重置成本（房屋重置成本（1-残值率）（残值率）（ ） A、经济寿命、经济寿命 B、已使用年限、已使用年限 C、尚可使用年限、尚可使用年限 D、自然寿命、自然寿命 4. 某建筑物某建筑物1994年年6月建成，月建成，2004年年6月欲评估其现值，判定该房地月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（ ） A、20% B、30% C、50% D、80% 5. 某办公楼某办公楼1990年建成，年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用年补办了土地使用权出让，土地使

23、用权年限为权年限为50年。建筑物的经济寿命为年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为（经济寿命为（ ）年。）年。 A、35 B、45 C、50 D、60 6. 一厂房建成后一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为年，建筑物的经济寿命为50年，则年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。）年。 A、40 B、42 C、48 D、50 7. 估价上的折旧注重的是（估价上的折旧注重的是（

24、 ）。）。 A、原始取得价值的减价修正、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销和回收、原始取得价值的摊销和回收 C、重置价值的摊销和回收、重置价值的摊销和回收 D、价值的减价修正、价值的减价修正 8. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（产价值贬损属于（ ）。）。 A、物质折价、物质折价 B、功能折旧、功能折旧 C、经济折旧、经济折旧 D、会计折旧、会计折旧 9. 某办公大楼经过更新改造后，其实际成新率通常（某办公大楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线法）用直线法计算出的成新率。计算出

25、的成新率。 A、等于、等于 B、大于、大于 C、小于、小于 D、无法判断、无法判断 10. 某宗土地取得成本为某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为万元，开发成本为1500万元，管理费万元，管理费用为用为75万元，销售费用为万元，销售费用为35万元，投资利润率为万元，投资利润率为12%，则开发利润，则开发利润为（为（ ）万元。）万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2二、多选题二、多选题1. 成本估价法可作为以下（成本估价法可作为以下（ ）估价的首选方法。）估价的首选方法。 A、写字楼、写字楼 B、商场、商场 C、政府办公楼、政府办公楼 D、学校用房、学校用房

26、 2. 下面哪些说法是错误的（下面哪些说法是错误的（ ） A、重新购建价格是估价时点时的价格；、重新购建价格是估价时点时的价格； B、重新购建价格是客观、重新购建价格是客观的价格；的价格； C、建筑物的重新购建价格是估价对象的价格；、建筑物的重新购建价格是估价对象的价格； D、土地的重新购、土地的重新购建价格是全新状态下的价格。建价格是全新状态下的价格。 3. 物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（ ） A、自然经过的老朽、自然经过的老朽 B、正常使用的磨损、正常使用的磨损 C、意外的破坏、损坏、意外的破坏、损坏 D、延迟维修的损坏、残

27、存延迟维修的损坏、残存 4. 建筑物的无形损耗包括（建筑物的无形损耗包括（ ） A、建筑物的腐化、建筑物的腐化 B、技术进步、技术进步 C、消费观念变化、消费观念变化 D、老化、风化、老化、风化 5. 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。）。 A、土地取得成本、土地取得成本 B、开发成本、开发成本 C、管理费用、管理费用 D、销售费用、销售费用 6. 建筑物的重新购建价格是（建筑物的重新购建价格是（ ）的价格。）的价格。 A、扣除折旧后、扣除折旧后 B、估价时点时、估价时点时 C、客观、客观 D、建筑物全新状态下、建筑物全新状态下 三、判断

28、题三、判断题1. 运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。 （ ）2. 现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本的增减必定现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本的增减必定影响房地产价格的增减。影响房地产价格的增减。 （ ）3. 从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪种计算基从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。数与其相对应的利润率来估算，所得

29、的结果都是相同的。 （ ）4. 在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须与市场价值相一致。（它必须与市场价值相一致。（ ） 5. 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。应计入。 （ ）6. 某一旧有建筑物，其现值可能大于原值。（某一旧有建筑物，其现值可能大于原值。（ ）7. 从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。的利息分开。 （ ）8. 经分析，某建筑物重置价格为经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和