建设项目业主方管理指南

1、竣工验收及交付使用阶段竣工验收及交付使用阶段立项决策阶段立项决策阶段设计及准备阶段设计及准备阶段实施阶段实施阶段投资估算投资估算 一年计划一年计划 年度投资计划年度投资计划项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究 可行性研究报告可行性研究报告 设计工作设计工作 建设准备建设准备 建设实施建设实施 生产准备生产准备 竣工验收竣工验收 交付使用交付使用 设计总概算设计总概算 施工预算施工预算施工决算施工决算 预备项目计划预备项目计划建设程序简图建设程序简图 临时用电及配电房安装设计管理、招标管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管理、信息合同管理、财务管理、组织管理围墙施工立

2、项决策阶段可研性报告修改 梅工或向矿设计要点宗地图办理土地使用证设计及准备阶段建筑方案确定工程设计施工图设计施工图审查与报建各种报建报批施工许可等办理给排水、基坑支护工程地下结构工程主体结构工程机电设备安装工程智能化工程专项配套工程（安全、电信、消防、煤气、绿化、环保、防雷等）专业调试专项调试联合调试工程预验收竣工验收质量回访、保修竣工资料建设资料备案工程结算项目后评价实施阶段竣工验收及交付使用阶段设计顾问咨询 甲方代表自主招标监理单位招标施工单位招标材料设备采购1、选址及征地、拆迁、选址及征地、拆迁 办理土地使用证办理土地使用证建设工程用地使用证建设工程用地使用证设备的市场调研设备的市场调研

3、施工图设计施工图设计-施工图审查施工图审查 设设 计计 工工 作作 界界 面面 确确 认认 表表 负责负责 协助或审核协助或审核 评审审核意见，研究调整方案评审审核意见，研究调整方案施工图设计施工图设计施工图审查施工图审查( (审图机构审图机构) )审图意见书审图意见书施工图评审施工图评审( (甲方代表、监理单位甲方代表、监理单位) )施工图评审施工图评审成果文件成果文件甲方代表介入施工图甲方代表介入施工图预算，施工招标工作预算，施工招标工作施工图调整施工图调整施工图审图机构确认施工图审图机构确认注： 首要确定发包模式、合同包划分，明确首个招标项目必备的条件(如幕墙、室内装修、图纸深度要求)。

4、 根据招标计划，调整出图计划，以配合招标工作。 编制总控进度计划(包括设计、招标、施工、验收等) 。 投资结算、限额设计目标设置投资结算、限额设计目标设置开始进场开始进场 2 2 周周发包模式规划、合同包的划分发包模式规划、合同包的划分 4 4 周周( (初步设计同步进行初步设计同步进行) )招标计划安排，招标管理方案招标计划安排，招标管理方案 4 周调整设计出图计划，编制总控进度计划调整设计出图计划，编制总控进度计划 2 2 周周初步设计概算审核初步设计概算审核初步设计成果验收通过，设计提交初步设计成果验收通过，设计提交概算概算 周周施工图预算审核施工图预算审核施工图设计完成施工图设计完成(

5、 (未审查未审查) )，提交预算，提交预算 周周标底审核标底审核招标文件完成招标文件完成 2 2 周周办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件 初步设计报初步设计报建建 规划局建管处规划局建管处 建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二套、规划红线图、规划许可证、用地批准书套、规划红线图、规划许可证、用地批准书 消防报建消防报建 市消防局市消防局 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、电图、空调图、申请表电图、空调图、申请表 交通报建交通报

6、建 市公安局市公安局 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表、四至图申请表、四至图 人防报建人防报建 市人防办市人防办 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表申请表 卫生防疫报卫生防疫报建建 市防疫站市防疫站 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表 环保部门环保部门 市环保部门市环保部门 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初

7、步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表 绿委报建绿委报建 市绿委市绿委 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表施工图纸设施工图纸设计审查计审查 市建委技术处市建委技术处 各专业批复意见、建筑模型、初步设计图各专业批复意见、建筑模型、初步设计图 办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件申请设计要申请设计要点点 规划局建管处规划局建管处 规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图 规划方案报规划方案报

8、建建 规划局建管处规划局建管处 设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红线图线图 缴交报建费缴交报建费 市金库市金库 收案回执收案回执 缴交配套设缴交配套设施费施费 配套设施收费配套设施收费处处 缴款凭证、收案回执缴款凭证、收案回执 领审核意见领审核意见书书 规划局收发室规划局收发室 签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、ICIC卡卡 建设方案报建设方案报建建 规划局建管处规划局建管处 规划方案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许规划方案批复

9、、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许可证可证 工程建设实施前的相关准备工作工程建设实施前的相关准备工作建设项目业主组织架构设置及职能建设项目业主组织架构设置及职能分工（不同阶段应不同设置）分工（不同阶段应不同设置）组织管理模式的策划组织管理模式的策划施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划综合管理策划综合管理策划项目管理配套制度、方法、流程、项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）与审核（含内部管理制度）风险管理方案风险管理方案工程保险管理方案工程保险管理方案业主项目管理单位项目工作分解结构（WBS方式）质量管理

10、时间与进度管理范围管理设计管理采购与招标管理沟通与协调管理财务与费用管理竣工验收和交付使用工程结算竣工决算项目实施阶段1、项目可行性、项目可行性报告修改报告修改2、项目建设有、项目建设有关批文、证照、关批文、证照、手续手续3、施工用水、施工用水、电手续电手续4、报建、开工、报建、开工手续手续5、其他前期工、其他前期工作作前期工作管理1、初步设计、技术设计、施工图设计2、限额设计管理3、施工图审查5、设计优化5、专项报批6、设计变更管理7、设计质量、进度的管理项目计划和设计阶段1、监理单位招标2、工程承包商招标3、材料设备招标招标管理工作1、监理单位管理2、总包单位管理3、专业分包单位管理4、设

11、备、材料供货商管理施工阶段管理1、质量安全监督管理机构2、材料质量控制和检验机构3、建筑使用功能、安全检测机构4、专项管理机构（电梯、环保、卫生、防疫、劳动等职能监督体系1、组织机构内各单位质量管理体系2、项目运行质量管理制度3、持续改进实现体系运行增值作用4、ISO标准运行推广、保证质量保证体系项目综合管理风险管理建设资料汇编项目后评价组织机构管理人力资源管理1、分部工程验收2、单体工程竣工验收3、专项工程验收4、单位工程竣工验收5、竣工图、归档资料管理6、完工移交竣工验收阶段综合管理策划综合管理策划设计咨询单位 设计单位 招标代理机构 监理单位 施工单位 材料、设备供应商管理保障体系1、组

12、织机构运作管理制度2、管理工作程序3、管理工作制度4、管理工作计划5、奖罚激励机制组织机构保证体系项目组织架构图项目组织架构图 项目经理项目经理 技术负责人技术负责人“业主自筹自管的平行监理业主自筹自管的平行监理”组织管理模式组织管理模式 建设单位建设单位监理单位总包单位分包单位平行发包施工单位甲方代表总包单位分包单位平行发包施工单位工程建设前期管理三通一平其它对外协调报建报批建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位招标与采购管理施工监理招标设备和材料采购工程施工招标总包单位分包单位总包单位分包单位项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的项目管理配套制度、

13、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）。起草、编制与审核（含内部管理制度）。项目管理人员的岗位责任制度项目管理人员的岗位责任制度项目现场管理制度项目现场管理制度监理工作制度监理工作制度设计变更管理办法设计变更管理办法项目安全管理制度项目安全管理制度工程计量与支付管理办法工程计量与支付管理办法项目计划、统计与进度管理制度项目计划、统计与进度管理制度招标管理工作制度招标管理工作制度项目信息管理制度项目信息管理制度项目材料、机械设备管理制度项目材料、机械设备管理制度工程竣工结算管理办法工程竣工结算管理办法工程竣工验收管理办法工程竣工验收管理办法编制和审定配套的管理制度编制

14、和审定配套的管理制度建立规范的工作流程建立规范的工作流程图纸会审工图纸会审工 作流程图作流程图施工进度控制工作流程施工进度控制工作流程 图图原材料、构配件进场签认流程图原材料、构配件进场签认流程图材料设备核定流程材料设备核定流程 图图隐蔽工程签认流程图隐蔽工程签认流程图分部工程工序交接签认流程图分部工程工序交接签认流程图工程变更流程图工程变更流程图设计变更流程图设计变更流程图工程质量事故处理流程图工程质量事故处理流程图工程停、复工流程图工程停、复工流程图工程进度款、预结算审核工作流程图工程进度款、预结算审核工作流程图索赔处理程图索赔处理程图工程竣工验收流程图工程竣工验收流程图项目招标工作管理项

15、目招标工作管理（设计类）（设计类）（施工类）（施工类）材料、设备供应单位：材料、设备供应单位：根据工程用材、设备情况、列举清单、重点做好幕墙主材、装修主材、发电机组、冷却塔根据工程用材、设备情况、列举清单、重点做好幕墙主材、装修主材、发电机组、冷却塔、空调机组、监控设备等的选择采购工作。、空调机组、监控设备等的选择采购工作。 申请招标申请招标准备招标文件准备招标文件发布招标公告发布招标公告进行资格预审进行资格预审确定投标人名单确定投标人名单发售招标文件发售招标文件批准招标批准招标索购资审文件索购资审文件填报资审文件填报资审文件确认投标意向确认投标意向研究招标文件研究招标文件核查招标文件核查招标

16、文件购买招标文件购买招标文件核查资审文件核查资审文件招标程序图招标程序图招标人招标人投标人投标人招标中心招标中心组织现场考察组织现场考察参加现场考察参加现场考察提出质疑问题提出质疑问题确定投标策略确定投标策略召开标前会议召开标前会议发送会议记录发送会议记录编制投标文件编制投标文件接受投标书接受投标书递交投标文件递交投标文件公开开标公开开标审查标书审查标书评标比较评标比较评标报告评标报告定定 标标发出中标通知书发出中标通知书商签合同商签合同通知未中标人通知未中标人参加开标会议参加开标会议准备履约保证准备履约保证合同谈判合同谈判监督开标过程监督开标过程监督评标过程监督评标过程核备招标报告核备招标报

17、告“三通一平三通一平”的推进管理的推进管理施工阶段相关手续的办理施工阶段相关手续的办理“三控、二管、一协调三控、二管、一协调”安全管理安全管理实施阶段对设计、监理、施工单位的管理实施阶段对设计、监理、施工单位的管理对外协调对外协调 此阶段把施工蓝图转换实物的阶段，是工程建设的主要阶段。此阶段把施工蓝图转换实物的阶段，是工程建设的主要阶段。 “三通一平三通一平”的推进管理的推进管理注：报建报批手续主要包括施工许可证，质量安全委托监督，其它专项工程报建报批，注：报建报批手续主要包括施工许可证，质量安全委托监督，其它专项工程报建报批，根据工程进展，分步、分阶段进行。根据工程进展，分步、分阶段进行。“

18、三通一平三通一平”指：道路通、水通、电通、场地平整指：道路通、水通、电通、场地平整签发开工令办理各项报建报批手续组织设计技术交底、图纸会审施工组织设计方案审查或会审质量安全保障体系审查分包单位资质审查人员到位、材料、机械准备情况“三通一平”的移交组织召开工地例会正式动土开工办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件缴交建筑印花缴交建筑印花税税 市建委建管处市建委建管处 施工许可证申请表、中标通知书、施工合同、监理许可证施工许可证申请表、中标通知书、施工合同、监理许可证 施工许可证施工许可证 市建委建管处市建委建管处 施工许可证申请表、缴交劳保金回执、办理质监、施工监理回执、缴交印施

19、工许可证申请表、缴交劳保金回执、办理质监、施工监理回执、缴交印花税回执等花税回执等 劳保金劳保金 劳保办劳保办 申请表、规划许可证、投资许可证、中标通知书申请表、规划许可证、投资许可证、中标通知书 施工监理施工监理 建委建管处建委建管处 监理合同、申请表、规划许可证、投资许可证监理合同、申请表、规划许可证、投资许可证 办理质监办理质监 市质监站市质监站 规划许可证、施工图一套、投资许可证、施工合同规划许可证、施工图一套、投资许可证、施工合同 施工报建施工报建 市规划局市规划局 施工图会审批复、施工报建图二套施工图会审批复、施工报建图二套 缴交报建费缴交报建费 市金库市金库 收案回执收案回执 施

20、工标牌施工标牌 区城监区城监 规划许可证、审核意见书、放线册规划许可证、审核意见书、放线册办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件缴交配套设缴交配套设施费施费 配套设施收费配套设施收费处处 缴款凭证、收案回执缴款凭证、收案回执 办理放、验办理放、验线册线册 规划局测量大规划局测量大队队 报建图、审核意见书报建图、审核意见书 质量管理质量管理建立质量保证体系、严格执行标准、规范建立质量保证体系、严格执行标准、规范对重点单位质量进行检查、验收对重点单位质量进行检查、验收组织分项分部工程的验收组织分项分部工程的验收进度管理进度管理编制工程进度总体计划编制工程进度总体计划编制单项工程进度

21、计划编制单项工程进度计划编制月、季、年度计划编制月、季、年度计划建立三级进度管理体系建立三级进度管理体系对进度计划分析、协调、平衡和调整对进度计划分析、协调、平衡和调整投资管理投资管理推行限额设计，施工用预算审核推行限额设计，施工用预算审核划分合同，设定投标限价、控制造价划分合同，设定投标限价、控制造价编制投资计划和季度、月度资金使用计划编制投资计划和季度、月度资金使用计划工程结算和编制工程竣工财务决算工程结算和编制工程竣工财务决算建立基建专户进行财务管理建立基建专户进行财务管理建设档案信息管理建设档案信息管理全面推进全面推进ISO9001质量管理体系质量管理体系严格执行省统一用表、安全统表严

22、格执行省统一用表、安全统表施工过程资料与工程建设同步施工过程资料与工程建设同步成立项目文献编写小组成立项目文献编写小组明确信息来源、传递、处理方式明确信息来源、传递、处理方式定期定期/不定期检查进行完善不定期检查进行完善安全文明综合管理安全文明综合管理建立安全综合治理领导小组建立安全综合治理领导小组,工作小组工作小组,安全管理体系安全管理体系签订各方的安全生产协议书签订各方的安全生产协议书审查安全文明施工专项方案审查安全文明施工专项方案编制实施综合管理方法编制实施综合管理方法对厂区临时道路对厂区临时道路,办公区办公区,生活区生活区,材料堆放区材料堆放区,临水临水,临电进行总体策划临电进行总体策

23、划安全综合检查安全综合检查,安全生产例会安全生产例会安全安全,消防培训消防培训,信息公告信息公告测量放线、复核测量放线、复核材料、设备进场验收、见证取样、送检材料、设备进场验收、见证取样、送检施工进度计划审核、检查、修正、工期施工进度计划审核、检查、修正、工期目标考核目标考核施工机械、设备、检测仪器报验施工机械、设备、检测仪器报验工程变更管理工程变更管理现场质量管理（旁站、巡视、检测、试现场质量管理（旁站、巡视、检测、试验等手段）验等手段）特殊过程、关键部位进行见证、验收特殊过程、关键部位进行见证、验收综合治理管理（安全、防火、环卫、治综合治理管理（安全、防火、环卫、治安、文明施工等）安、文明

24、施工等）质量事故的调查处理质量事故的调查处理进度款的计量与支付进度款的计量与支付办理现场签证办理现场签证工程结算审核工程结算审核编制监理月报、季报、年报总结编制监理月报、季报、年报总结合同事件的评估和处理合同事件的评估和处理协助业主处理日常性事务协助业主处理日常性事务设备制造、钢结构制作、石材加工的监设备制造、钢结构制作、石材加工的监造造管理主要控制点管理主要控制点 根据工程管理经验，在建设过程中，设计单位、根据工程管理经验，在建设过程中，设计单位、监理单位、施工单位存在一些主要问题有充分的认识，监理单位、施工单位存在一些主要问题有充分的认识，现从各单位存在问题主要工作内容，重要控制点，采现从

25、各单位存在问题主要工作内容，重要控制点，采取的管理措施，以及相关配套管理方法进行列表分述取的管理措施，以及相关配套管理方法进行列表分述如下：如下： 对监理单位的管理控制措施对监理单位的管理控制措施 对施工单位的管理控制措施对施工单位的管理控制措施验收验收移交移交竣工结算及竣工决算竣工结算及竣工决算项目后评价项目后评价 竣工验收与移交阶段竣工验收与移交阶段分分 部部 验验 收收八大分部八大分部地基与基础地基与基础主体结构主体结构装饰工程装饰工程建筑屋面建筑屋面建筑给排水与采暖建筑给排水与采暖建筑电气建筑电气空调与通风空调与通风智能建筑智能建筑分部工程完成，组分部工程完成，组织初步验收，审查织初步验收，审查施工过程资料，给施工过程资料，给质检站审查，由质质检站审查，由质检站、设计、施工、检站、设计、施工、业主、甲方代表、业主、甲方代表、监理参加验收，形