北京造价专题研究沙龙祝常红实用教案

1、别墅停车(tng ch)方式地上(d shn)地下(dxi)半地下集中分户车库车位按建筑属性按停置高度按组织方式道路临时停车其它机械停车第1页/共20页第一页，共21页。图示地上(d shn)，车库，双位地上(d shn)，架空，车位半地下(dxi)，车库地上，车棚，车位地下，车库，集中停车地上，集中，车位第2页/共20页第二页，共21页。比较(bjio)造价(zoji)产权(chn qun)客户购买成本地上分户车库半地上分户车库地下集中车库地上分户车位有有无无计算建筑面积，承担售价按照地上建安成本标准计算，砖混结构约1100元/平米，短剪结构约1300-1500元/平米基本按照地下室建安成本

2、标准计算，注意防水及排水，造价略高，每平米约增加200-300元/平米按照地下室建安成本标准计算，注意防水及排水，较高消防要求（通风、水电设备、通道等），且车位单位面积较大，造价较高，约2300-2500元/平米基本无造价，占用院落空间地上集中车位基本无造价，少量绿化及硬质铺装成本，约300-500元/平米，可计入绿化和室外成本，但占用绿化面积，降低环境品质无计算建筑面积，承担售价不计算建筑面积，但成本计入售价，根据开发商策略，一般名义上为赠送不计算建筑面积，一般名义上为赠送，占用院落空间不计算建筑面积，一般需要租用第3页/共20页第三页，共21页。龙湖(ln h)滟澜山停车案例停车方式地下集

3、中( jzhng)停车车位比设置2车位/户销售方式赠送对规划影响全地下停车，除外环道路外，车行与步行系统完全分流，节约大量土地进行绿化，同时也对建筑的排步形式有一定限制；步行(bxng)系统地面车行系统地下车行系统第4页/共20页第四页，共21页。示意(shy)庭院(tngyun)至车库入口车库(ch k)至庭院入口地下车库第5页/共20页第五页，共21页。剖面示意地下车库与下沉(xi chn)庭院的关系建筑前庭园地下车库下沉庭园入户桥步行系统组团绿化步行系统龙湖滟澜山地下停车及宅间景观(jn un)系统剖面图从二层向组团绿化(lhu)看下沉庭院下沉庭院到车库入口第6页/共20页第六页，共21

4、页。地下行/停车体系需要(xyo)注意问题造价提高：防潮、防水、排水、消防、结构、单位面积、回填土与浮图等；权属及使用(shyng)管理：不易产权分割；物业对使用(shyng)用途进行规定；适用范围： 建设用地自然标高低于周边道路标高，直接利用自然高差； 需要结合地下车库配建人防的项目(xingm)； 高端项目(xingm)，且景观环境要素产生极大溢价的项目(xingm)；第7页/共20页第七页，共21页。龙湖滟澜山停车体系(tx)在其他案例中的应用青岛既墨香根温泉项目第8页/共20页第八页，共21页。龙湖滟澜山停车体系在其他案例中的应用青岛既墨香根温泉(wnqun)项目剖面图第9页/共20页

5、第九页，共21页。龙湖滟澜山停车体系在其他案例中的应用青岛既墨香根温泉(wnqun)项目地下(dxi)道路出入口地下(dxi)道路出入口第10页/共20页第十页，共21页。住宅层数与经济性建筑物层数（高度(god)）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同 居住建筑按层数分类1N=1-3层为低层住宅，如别墅；2N=4-6层为多层住宅，如排屋；3N=7-9层为中高层住宅，中高层还是归属多层；4N10层为高层，10层是多层与高层的分界层数；5N11层俗称小高层，含第12层跃层，归属高层建筑。6居住建筑以层数划分多层与高层：（1）N9层为多层。（包括底层设置(shzh)商业服务网点的住宅），执

6、行“建筑设计防火规范”；（2）N10层为高层（包括首层设置(shzh)商业网点的住宅），执行“高层民用建筑设计防火规范”7居住建筑以层数划分高层一二类：（1）N19层为一类，（含高级住宅）；（2）N=1018层为二类普通住宅。第11页/共20页第十一页，共21页。设一个楼梯的条件 N9层的塔式住宅(zhzhi)，建筑面积500m2；N9层的单元式宿舍，S/层300m2，且每层人数30人；N18层的塔式住宅(zhzhi)，建筑面积650m2，每层8户，且设有一座防烟楼梯间和消防电梯。应设封闭楼梯间的条件N=1011层，单元式住宅(zhzhi)当设一个安全出口时，但各单元楼梯应在屋顶连通；N11层

7、的通廊式住宅(zhzhi)；N=1218层的单元式住宅(zhzhi)；H24m的高层裙房；应设防烟楼梯间的条件N10层的塔式住宅(zhzhi)；N11层的通廊式住宅(zhzhi)；N18层塔式住宅(zhzhi)，每层8户，建筑面积650m2，当设一个楼梯和消防电梯时；N19层的单元式住宅(zhzhi)；H24m塔式高层采用剪刀楼时、或正压送风；H32m，人/层10人高层厂房（或设室外楼梯）；H32m的二类建筑（单元式或通廊式住宅(zhzhi)除外）；H50m的一类高层建筑，（含所有一类建筑）；住宅层数与经济性建筑物层数（高度）对造价的影响(yngxing)，因建筑类型、形式和结构不同而不同 第

8、12页/共20页第十二页，共21页。普通住宅临界(ln ji)层数 从建筑消防要求上讲 ：普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层、33层、80层以上；其高度的临界点为24米、32米、50米、100米、250米（H250m的建筑暂称为特殊高层 ，H250m的建筑，建筑设计应采取特殊防火措施，须作专题研究。） 从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲：其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7-9层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。 从结构形式上讲：6层以下常采用砖混结构，10层以下的建筑可以采用框架结构或

9、现浇剪力墙结构，10 层以上的建筑常选择框架剪力墙结构形式，而30 层以上的建筑宜选择框筒结构体系等。 就桩基而论桩间距(jin j)有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距(jin j)为一个标准；7至12层桩间距(jin j)为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。第13页/共20页第十三页，共21页。常用的建筑结构与建安成本(chngbn)测算取值层数层数常用结构常用结构建安成本（元建安成本（元/ /平米）平米）1-3砖混900-1000短支剪力墙1300-15004-6砖混900-1000短支剪力墙1300-15007-9砖混900-1100短支剪力墙

10、1300-150010-17混凝土剪力墙1800-210018-33混凝土剪力墙2300-2700第14页/共20页第十四页，共21页。电梯(dint)的分类普通住宅电梯(dint)速度一般选择在1.5-1.75m/s之间，超高层电梯(dint)速度一般选择在3m/s以上；高度在60米左右的建筑，宜选用速度为每秒1米的消防电梯(dint)；高度在90米左右的建筑，宜选用速度为每秒1.5米的消防电梯(dint)。 1 按用途分类 1.1 乘客电梯, 为运送乘客设计的电梯，要求有完善的安全设施以及一定的轿内装饰。 1.2 载货电梯, 主要为运送货物而设计, 通常有人伴随的电梯。 1.3 医用电梯,

11、 为运送病床、担架、医用车而设计的电梯，轿厢具有长而窄的特点。 1.4 杂物电梯, 供图书馆、办公楼、饭店运送图书、文件、食品等设计的电梯。 1.5 观光(gunggung)电梯, 轿厢壁透明，供乘客观光(gunggung)用的电梯。 1.6 车辆电梯, 用作装运车辆的电梯。 1.7 船舶电梯, 船舶上使用的电梯。 1.8 建筑施工电梯, 建筑施工与维修用的电梯。 1.9 其它类型的电梯，除上述常用电梯外，还有些特殊用途的电梯，如冷库电梯、防爆电梯、矿井电梯、电站电梯、消防员用电梯等。 2 按速度分类 电梯无严格的速度分类，我国习惯上按下述方法分类。 2.1 低速梯，常指低于1.00m/s速度

12、的电梯。 2.2 中速梯，常指速度在1.002.00m/s的电梯。 2.3 高速梯，常指速度大于2.00m/s的电梯。 2.4 超高速，速度超过5.00m/s的电梯。 第15页/共20页第十五页，共21页。住宅(zhzhi)层数与电梯设置普通住宅乘客电梯(dint)七层及以上住宅或住户层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上必须设置电梯(dint)。 老年人建筑宜为三层及三层以下，四层及四层以上应设电梯(dint)。设置乘客电梯(dint)数量（与层数N相关内容）aN11层小高层住宅设1台；bN12层高层住宅不应小于2台，其中宜配置1台能容纳担架的电梯(dint)；cN24层高层住宅，每层住4

13、0人时，应设3台；dN35层高层住宅，每层住 40人时，应设4台；消防电梯(dint)高层建筑的一类公共建筑、塔式住宅、十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊 式住宅、高度超过32米的其它二类公共建筑，应设消防电梯(dint)。对于高层民用建筑的主体部分，楼层面积不超过1500平方米时，应设置一台消防电梯(dint)；超过1500平方米，不足4500平方米时，应设置两台消防电梯(dint)；每层面积超过4500平方米时，应设置三台消防电梯(dint)。 第16页/共20页第十六页，共21页。常用(chn yn)电梯品牌1 三菱电梯 (上海三菱电梯有限公司,中国最大电梯制造企业(qy)之一) 2

14、奥的斯OTIS电梯 (奥的斯电梯有限公司,世界最大的电梯企业(qy)之一) 3 日立HITACHI (日立电梯(中国)有限公司,中国最大的电梯企业(qy)之一) 4 通力KONE电梯 (1910年芬兰,通力集团是世界最大的电梯企业(qy)之一) 5 迅达电梯 (1874年瑞士,瑞士迅达集团,世界最大的电梯企业(qy)之一) 6 东芝Toshiba (东芝电梯集团,世界最大的电梯企业(qy)之一) 7 富士电梯 (日本富士电梯集团) 8 广日电梯 (广州广日电梯工业有限公司) 9 富士达电梯 (华升富士达电梯有限公司) 10 蒂森电梯 (蒂森电梯有限公司,德国三大电梯制造商之一) 第17页/共2

15、0页第十七页，共21页。关于电梯价格的介绍(jisho)电梯的价格主要和载重量、速度、层站、品牌等有关 载重量电梯载重量越大，价格越高，住宅乘客电梯一般选择500kg500kg、800kg800kg或1000kg1000kg，公共建筑一般选择1000kg1000kg和1500kg1500kg；速度速度越高，价格越高，住宅电梯速度一般在1-2m/s1-2m/s的中速梯；层站所谓层站，就是电梯停靠(tngko)(tngko)的地点，每层只能有一个站，但可以设置不停，层站越多，电梯价格越高；测算取值电梯价格包含设备价格、运输还有安装和一年的免费保修服务 ；11层小高层普通住宅的乘客电梯，国际品牌约30万元/部，国内品牌约25万；以28层的电梯来说用进口的价格在35-40万左右/部，在此基础上，每加高一层，价格提高0.8万-1.2万 ，国产的大约30万左右 ；多层（6层以内）普通住宅的乘客电梯，每部约12-15万，以一梯2户计算，每增加一部(y b)电梯，每户约增加1-1.5万元的造价；普通家庭可选择无机房液压电梯解决内部垂直交通问题，一般选择载重量300kg，0.2-0.3m/s，价格在10-13万左右；第18页/共20页第十八页，共21页。The End.Thanks.第19页/共20页第十九页，共21页。感谢您的观赏(gunshng)第20页/共20页