第七章__房地产转让法律制度

1、 第七章第七章 城市房地产转让法律制度城市房地产转让法律制度 本章主要内容：本章主要内容： 第一节第一节 房地产转让概述房地产转让概述 第二节第二节 房地产转让的条件房地产转让的条件 第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理 第四节第四节 商品房买卖合同纠纷的处理商品房买卖合同纠纷的处理 第一节第一节 房地产转让概述房地产转让概述 一、房地产交易一、房地产交易 指一切房地产权属的流通，包括城市房地产指一切房地产权属的流通，包括城市房地产的转让、抵押和租赁。的转让、抵押和租赁。 注意几个问题：注意几个问题： 1.1.房地产交易不包括国有土地使用权的出房地产交易不包括国有土地使用权的出让、划拨和

2、出租（通称一级市场）让、划拨和出租（通称一级市场） 2.2. 交易客体的特殊性交易客体的特殊性 （1 1）不包括土地所有权和集体土地使用权）不包括土地所有权和集体土地使用权（有突破？有突破？）；）； （2 2）房地不分离：房地产转让、抵押时，房）房地不分离：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。权同时转让、抵押。 3.3.房地产交易与权属登记的关系房地产交易与权属登记的关系 （1 1）转让：所有权登记转移；）转让：所有权登记转移； （2 2）抵押：抵押权自登记之日设立；）抵押：抵押权自登记之日设立；抵押合抵押合同呢？

3、同呢？ （3 3）租赁：）租赁：房管法房管法第第5454条：出租人与承条：出租人与承租人签订书面合同，并向房产管理部门登记租人签订书面合同，并向房产管理部门登记备案（备案（实践中并未执行实践中并未执行）。）。 二、房地产转让二、房地产转让 权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转移给他人的行为。 （一）转让形式（一）转让形式 1.1.买卖买卖 2.2.赠与赠与 房地产权属转移前赠与人可以撤销赠与，但房地产权属转移前赠与人可以撤销赠与，但具有公益、道德义务性质和经过公证的赠与具有公益、道德义务性质和经过公证的赠与合同不得撤销；合

4、同不得撤销； 权属转移后，赠与也可撤销。权属转移后，赠与也可撤销。 3.3.其它合法方式：作价入股，合资合作开发其它合法方式：作价入股，合资合作开发经营房地产，企业被收购、兼并或合并，抵经营房地产，企业被收购、兼并或合并，抵债等。债等。 （二）转让原则（二）转让原则 1.1.房产与地产一体处分原则房产与地产一体处分原则 “房随地走房随地走”和和“地随房走地随房走” 2.2.价格申报（纳税）价格申报（纳税） 3.3.公示原则：房地产权属登记发证制度公示原则：房地产权属登记发证制度 第二节第二节 房地产转让的条件房地产转让的条件 一、禁止条件一、禁止条件 房管法房管法第第3737条和条和城市房地产

5、转让管理规定城市房地产转让管理规定第第6 6条，下列房地产不得转让：条，下列房地产不得转让： 1 1、以出让方式取得土地使用权的，不符合、以出让方式取得土地使用权的，不符合房管法房管法第第3838条规定条件的；条规定条件的； 2 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；其他形式限制房地产权利的； 3 3、依法收回土地使用权的；、依法收回土地使用权的； 4 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5 5、权属有争议的；、权属有争议的； 6 6、未依法登记领取权属证书的；、未依法

6、登记领取权属证书的； 7 7、法律、法规规定禁止转让的其他情形。、法律、法规规定禁止转让的其他情形。 二、必备条件二、必备条件 （一）以出让方式取得土地使用权的房地产：（一）以出让方式取得土地使用权的房地产：房房管法管法第第3939条条 1 1、已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权、已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；证书； 2 2、按合同约定进行投资开发达到法定程度（房屋建、按合同约定进行投资开发达到法定程度（房屋建设的：完成投资总额设的：完成投资总额2525以上，成片开发土地的：以上，成片开发土地的：形成工业用地或其他建设用地条件）；形成工业用地或其他建设用地条件）； 3

7、 3、转让房地产时房屋已建成的，持有房屋所有权证、转让房地产时房屋已建成的，持有房屋所有权证书。书。 其中其中1 1和和2 2为建设用地使用权转让的必备条件。为建设用地使用权转让的必备条件。 （二）（二）以划拨方式取得建设用地使用权的房地产：以划拨方式取得建设用地使用权的房地产： 房管法房管法第第4040条：以划拨方式取得土地使用权的，条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。人民政府审批。 1 1、领有建设用地使用证；、领有建设用地使用证； 2 2、具有地上建筑物、附着物合法的产权证明；、具有地上

8、建筑物、附着物合法的产权证明； 3 3、签订建设用地使用权出让合同，补交出让金或将、签订建设用地使用权出让合同，补交出让金或将转让所得抵交出让金；转让所得抵交出让金； 4 4、按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。、按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。 三、转让程序三、转让程序 1 1、签订书面转让合同；、签订书面转让合同； 2 2、合同签订后、合同签订后9090日内持相关文件向房管部门提出申日内持相关文件向房管部门提出申请，申报成交价格；请，申报成交价格； 3 3、房管部门审查，在、房管部门审查，在7 7日内作出是否受理申请的书面日内作出是否受理申请的书面答复；答复； 4 4、房管

9、部门核实申报的成交价格；、房管部门核实申报的成交价格； 5 5、当事人按规定缴纳有关税费；、当事人按规定缴纳有关税费； 营业税，土地增值税营业税，土地增值税 费用：登记费（住宅费用：登记费（住宅80/80/套，非住宅套，非住宅550/550/件，印花税件，印花税5 5元元/ /本），交易手续费由卖方缴纳。本），交易手续费由卖方缴纳。 6 6、房管部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。、房管部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。 第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理 一、商品房销售的概念一、商品房销售的概念 指房地产开发企业将竣工验收合格的商品指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房或建

10、设中的商品房出售给买受人，并由房或建设中的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款或定金的行为。买受人支付房价款或定金的行为。 商品房销售包括商品房现售（现房）和商商品房销售包括商品房现售（现房）和商品房预售（期房）两种方式。品房预售（期房）两种方式。 二、近年来房产政策动向二、近年来房产政策动向 （一）（一）20052005年（严格调控，抑制房价）年（严格调控，抑制房价） 1 1、3 3月：财政部拟开征房产税，以遏制房价。月：财政部拟开征房产税，以遏制房价。 房产税以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收房产税以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向所有人征收的财产税。入为计

11、税依据，向所有人征收的财产税。 国务院发展研究中心阐释：开征房产税是必然，但需国务院发展研究中心阐释：开征房产税是必然，但需要一个长期过程。要一个长期过程。 2 2、3 3月月2727日：央行上调个人住房抵押贷款利率，其中日：央行上调个人住房抵押贷款利率，其中五年以上为五年以上为6.12 6.12 （最低利率为（最低利率为5.515.51）。）。 3 3、3 3月月3030日，国务院出台日，国务院出台关于切实稳定住房价格的关于切实稳定住房价格的通知通知，将房价问题提至政治高度（即，将房价问题提至政治高度（即“国八条国八条”） 4 4、 4 4月：社科院月：社科院20052005年房地产蓝皮书年

12、房地产蓝皮书告诫消告诫消费者费者0505年不是最佳买房时机。年不是最佳买房时机。 5 5、5 5月：国家七部委发布月：国家七部委发布关于做好稳定住房价关于做好稳定住房价格工作的意见格工作的意见。禁止期房转让禁止期房转让。 6 6、8 8月月1515日：央行发布日：央行发布20042004年中国房地产金融年中国房地产金融报告报告，建议取消房屋预售制度，改为现房销售，建议取消房屋预售制度，改为现房销售，直言房地产市场存在市场、财务、道德、操作、直言房地产市场存在市场、财务、道德、操作、信用、法律六大风险，信用、法律六大风险，遭到房地产商的集体不满。遭到房地产商的集体不满。 7 7、8 8月月242

13、4日建设部发表声明：国家近期不会取消日建设部发表声明：国家近期不会取消商品房预售制度。商品房预售制度。 8 8、1010月：中消协建议逐步取消商品房预售制度，月：中消协建议逐步取消商品房预售制度，建立由开发商、银行和消费者三方承担的风险共建立由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。担机制。 （二）（二）20062006年（继续严控，稳定房价）年（继续严控，稳定房价） 1 1、4 4月月2828日，央行将日，央行将5 5年期以上住房抵押贷款利率上年期以上住房抵押贷款利率上调至调至6.396.39（最低利率上调至（最低利率上调至5.75%5.75%）。）。 2 2、8 8月月1919日央行将

14、日央行将5 5年期以上贷款利率上调至年期以上贷款利率上调至6.846.84。 3 3、5 5月月2424日国务院办公厅日国务院办公厅3737号文件转发建设部、发改号文件转发建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见住房价格的意见（即（即“国六条国六条”）：）： （三）（三）20072007年年（继续严控）（继续严控） 1 1、3 3月月1818日起，央行上调存贷款基准利率，五年以上住房抵日起，央行上调存贷款基准利率，五年以上住房抵押

15、贷款利率上调至押贷款利率上调至7.117.11。 同时建设部公布，住房公积金贷款从同时建设部公布，住房公积金贷款从1818日起，五年期以下日起，五年期以下( (含含五年五年) )从从4.144.14调整为调整为4.324.32，五年期以上从，五年期以上从4.594.59调整为调整为4.774.77。 2 2、从、从5 5月月1919日起，央行上调存贷款基准利率，五年期以上住日起，央行上调存贷款基准利率，五年期以上住房抵押贷款利率上调至房抵押贷款利率上调至7.207.20。公积金贷款利率上调。公积金贷款利率上调0.090.09。 3 3、8 8月月1 1日国务院日国务院2424号文件号文件国务院

16、关于解决城市低收入家庭国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见住房困难的若干意见：购买经济适用房的，若购买商品房，：购买经济适用房的，若购买商品房，则应将经济适用房原价退回。则应将经济适用房原价退回。 4 4、9 9月月2727日日, ,央行、银监会联合颁布央行、银监会联合颁布关于加强商业性房地产关于加强商业性房地产信贷管理的通知信贷管理的通知：对于贷款购买第二套房，首付款比例提：对于贷款购买第二套房，首付款比例提高到高到4040，贷款利率上调，贷款利率上调1010。 5 5、1212月月2121日，五年以上住房抵押贷款利率上调至日，五年以上住房抵押贷款利率上调至7.837.83。 住房

17、公积金贷款五年以下住房公积金贷款五年以下4.774.77，五年以上，五年以上5.225.22。 （四）（四）20082008年（两个阶段）年（两个阶段） 第一阶段：严控第一阶段：严控 1 1、1 1月月7 7号，国务院出台号，国务院出台关于促进节约集约用地关于促进节约集约用地的通知的通知(3(3号文件号文件) )。强调：为了切实保护耕地，。强调：为了切实保护耕地，就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、土地利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子。土地利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿土地闲

18、置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的按出让或划拨土地价款的20%20%征收土地闲置费（目征收土地闲置费（目前基本不执行）。前基本不执行）。 2 2、央行于、央行于1 1月、月、3 3月、月、4 4月、月、5 5月、月、6 6月先后月先后6 6次上调次上调存款准备金率，执行存款准备金率，执行17.517.5，抑制货币信贷过快增抑制货币信贷过快增长长 。 第二阶段：促进政策第二阶段：促进政策 3 3、央行于、央行于9 9月、月、1010月、月、1212月先后月先后3 3次下调存款准备

19、金率，执行次下调存款准备金率，执行1515和和1414； 4 4、从、从9 9月月1616日开始，央行先后日开始，央行先后5 5次降低贷款基准利率，次降低贷款基准利率，1212月月2323日日起五年以上为起五年以上为5.945.94，公积金贷款为，公积金贷款为3.873.87。 5 5、1010月月2222日，财政部和税务总局出台日，财政部和税务总局出台关于调整房地产交易环关于调整房地产交易环节税收政策的通知节税收政策的通知（1111月月1 1日实施）：对个人首次购买日实施）：对个人首次购买9090平方平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%1%

20、；对个人销售；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。值税。 6 6、1212月底，财政部下发月底，财政部下发关于个人住房转让营业税政策的通关于个人住房转让营业税政策的通知知，规定：自，规定：自0909年年1 1月月1 1日至日至1212月月3131日，个人将购买不足日，个人将购买不足2 2年的年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 2年年( (含含2 2年年) )的非普通住房或者不足的非普通住房或者不足2 2年的普通住房对外销售的，按年的

21、普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过买超过2 2年年( (含含2 2年年) )的普通住房对外销售，免征营业税（的普通住房对外销售，免征营业税（5 5）。）。 7 7、杭州市政府：、杭州市政府：关于促进杭州房地产市场健康稳定发展的若关于促进杭州房地产市场健康稳定发展的若干意见干意见2424条。条。 （五）（五）20092009年：房地产宏观调控政策主要是年初的年：房地产宏观调控政策主要是年初的营业税减免政策、放开外资购房的政策，放松银行营业税减免政策、放开外资购房的政策，放松银行货币政策。货币政策

22、。（促进政策）（促进政策） 1 1、1 1月月3 3日日, ,四大国有银行宣布四大国有银行宣布, ,只要只要20082008年年1010月月2727日前执行基准利率日前执行基准利率0.850.85倍优惠、无不良信用记录的倍优惠、无不良信用记录的优质客户优质客户, ,原则上都可以申请七折优惠利率。原则上都可以申请七折优惠利率。 2 2、1212月月9 9日，中国国务院常务会议决定，自日，中国国务院常务会议决定，自20102010年年1 1月月1 1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。到五年。 3 3、1212月月1414日，国务院颁布日，国务院

23、颁布“国四条国四条”，明确提出，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。 4 4、1212月月1717日，中国五部委联合发文称，收紧土地日，中国五部委联合发文称，收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款。受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款。 5 5、1212月月2323日，中国财政部调整住房转让营业税政日，中国财政部调整住房转让营业税政策，不足五年按全额征收营业税。策，不足五年按全额征收营业税。 基准利率没有调整。基准利率没有调整。 （六）（六）20102010年：主要是二套房政策（严控）年：主要是二套房政策（严控） 1 1、1 1

24、月月1010日，国务院出台日，国务院出台“国十一条国十一条”，严格二套，严格二套房贷款管理，首付不得低于房贷款管理，首付不得低于40%40%，加大房地产贷款窗，加大房地产贷款窗口指导。口指导。 2 2、3 3月月2323日，国资委要求日，国资委要求7878户不以房地产为主业的户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在产业务，并在1515个工作日内制订有序退出的方案。个工作日内制订有序退出的方案。 3 3、4 4月月1515日，国务

25、院出台具体措施，要求对贷款购日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%50%，贷，贷款利率不得低于基准利率的款利率不得低于基准利率的1.11.1倍。对购买首套住房倍。对购买首套住房且套型建筑面积在且套型建筑面积在9090平方米以上的家庭，贷款首付平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于款比例不得低于30%30%。 4 4、两次上调人民币贷款利率。、两次上调人民币贷款利率。 5 5、杭州：、杭州：1010月月1111日起，每户只能新购一套住房。日起，每户只能新购一套住房。 （七）（七）20112011年：进一步调控房地产

26、市场年：进一步调控房地产市场 1 1、1 1月月2626日，国务院办公厅出台日，国务院办公厅出台关于进一步做好房关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知地产市场调控工作有关问题的通知，提出地方政府，提出地方政府控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，从严制定和执行住房限购措施等。从严制定和执行住房限购措施等。 3 3月月1 1日，杭州日，杭州“限购令限购令”出台：杭州市已有出台：杭州市已有1 1套住房的套住房的本市户籍居民家庭，限购本市户籍居民家庭，限购1 1套；二套首付至少套；二套首付至少6 6成，利成，利率率1.11.1倍，停购第三

27、套。拥有一套及以上住房的非本市倍，停购第三套。拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停购买。户籍居民家庭，暂停购买。 2 2、1 1月月2727日，国务院同意个别城市日，国务院同意个别城市开展房产税试点开展房产税试点，重庆和上海成为第一批试点，北京、深圳和杭州等可重庆和上海成为第一批试点，北京、深圳和杭州等可能为第二批。能为第二批。 3 3、连续、连续2 2次上调人民币贷款基准利率。次上调人民币贷款基准利率。 4 4月月6 6日起，日起，5 5年以上年以上6.806.80；5 5年以上年以上4.74.7。 4 4、加强保障性住房建设、加强保障性住房建设 未来未来5 5年建设年建设36003

28、600万套保障性住房，万套保障性住房，“十二五十二五”期末，城镇住房保障覆盖率达到期末，城镇住房保障覆盖率达到2020以上。以上。住建部宣布住建部宣布20112011年开工建设年开工建设10001000万套保障性万套保障性住房。住房。 三、商品房销售条件三、商品房销售条件 （一）预售条件（一）预售条件 城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法第第5 5、6 6条：条： 1 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。权证书。 2 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。、持有建设工程规划许可证和施工许可证。 3 3、按预售商品房计算，投入资

29、金达到工程建设总、按预售商品房计算，投入资金达到工程建设总投资的投资的2525以上，并已确定施工进度和竣工交付日以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。（期。（多层：已完成主体结构三分之一以上，即多层：已完成主体结构三分之一以上，即二二层楼顶三层楼板（不含架空层）层楼顶三层楼板（不含架空层）；高层：已完成地；高层：已完成地面以下主体工程，即面以下主体工程，即露出地面）。露出地面）。 4 4、向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得、向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证商品房预售许可证。 申请预售许可提交的证件（复印件）及资料（第申请预售许可提交的证件（复印件）及资料（第7 7

30、条）：条）： 1 1、商品房预售许可申请表；、商品房预售许可申请表； 2 2、开发企业的、开发企业的营业执照营业执照和和资质证书资质证书； 3 3、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；可证； 4 4、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；符合规定条件的证明； 5 5、工程施工合同及关于施工进度的说明；、工程施工合同及关于施工进度的说明； 6 6、商品房预售方案（含预售商品房的位置、面积、商品房预售方案（含预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并附分层平面图）。竣工交付日期等

31、内容，并附分层平面图）。 （二）商品房现售条件（二）商品房现售条件 商品房销售管理办法商品房销售管理办法第第7 7条：条： 1 1、开发企业具有企业法人营业执照和资质证书；、开发企业具有企业法人营业执照和资质证书； 2 2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 3 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4 4、已通过竣工验收（取得综合验收备案表）；、已通过竣工验收（取得综合验收备案表）； 5 5、征收安置已经落实；、征收安置已经落实； 6 6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施、供水、供电、供热、燃

32、气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； 7 7、物业管理方案已经落实。、物业管理方案已经落实。 第四节第四节 房屋买卖合同纠纷的处理房屋买卖合同纠纷的处理 一、合同主要条款（一、合同主要条款（20082008年版）年版） 1 1、合同双方当事人、合同双方当事人 2 2、项目建设依据、项目建设依据 3 3、买受人所购商品房的基本情况、买受人所购商品房的基本情况 4 4、建筑区划内相关物业归属的约定、建筑区划内相关物业归属的约定 5 5、计

33、价方式与价款、计价方式与价款 6 6、面积确认及面积差异处理、面积确认及面积差异处理 7 7、付款方式及期限、付款方式及期限 8 8、买受人逾期付款的违约责任、买受人逾期付款的违约责任 9 9、交付期限及条件、交付期限及条件 1010、出卖人逾期交房的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任 1111、规划设计变更的约定、规划设计变更的约定 1212、交接、交接 1313、抵押与相关债权债务、抵押与相关债权债务 1414、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任责任 1515、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺常运行的

34、承诺 1616、关于产权登记的约定、关于产权登记的约定 1717、消费者权益保护法消费者权益保护法实施办法规定的退房情形实施办法规定的退房情形 1818、保修责任、保修责任 1919、商品房相关事项约定、商品房相关事项约定 2020、房屋交付使用后相关权利义务约定房屋交付使用后相关权利义务约定 2121、前期物业服务、前期物业服务 2222、纠纷解决方式、纠纷解决方式 2323、补充协议条款、补充协议条款 2424、附件效力、附件效力 2525、合同份数、合同份数 2626、生效时间、生效时间 2727、合同备案、合同备案 2828：八个附件：房屋平面图，：八个附件：房屋平面图，应分摊的共有建

35、筑说明应分摊的共有建筑说明 ，其他物其他物业买卖、赠与、租赁协议书业买卖、赠与、租赁协议书 ，装饰、设备标准，有关购买该商装饰、设备标准，有关购买该商品房预告登记的约定，保修责任主要条款品房预告登记的约定，保修责任主要条款 ，业主临时管理规业主临时管理规约约、前期物业服务合同前期物业服务合同的主要内容，补充协议内容的主要内容，补充协议内容。 20032003年年5 5月月关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法律若干问题的解释 二、预售合同的效力二、预售合同的效力 1 1、出卖人未取得预售许可证，与买受人订立买卖合、出卖人未取得预售许可证，与买受

36、人订立买卖合同的效力？同的效力？ （1 1）原则上无效，起诉前取得预售许可证的，可认）原则上无效，起诉前取得预售许可证的，可认定合同有效；定合同有效； （2 2）起诉时仍无证的，应认定合同无效；）起诉时仍无证的，应认定合同无效； 但出卖人具备办证条件而故意不办的，买受人请求但出卖人具备办证条件而故意不办的，买受人请求确认合同有效的，可否得到支持？确认合同有效的，可否得到支持？ 注意：出卖人故意隐瞒未取得许可证的事实或提供注意：出卖人故意隐瞒未取得许可证的事实或提供虚假许可证，导致合同无效的，买受人享有何种权虚假许可证，导致合同无效的，买受人享有何种权利？利？2 2、当事人以预售合同未依法办理登

37、记手续为由，、当事人以预售合同未依法办理登记手续为由，请求确认合同无效，如何处理？请求确认合同无效，如何处理？（1 1）一般不予支持；）一般不予支持；（2 2）若约定以登记为生效要件的，则合同无效；）若约定以登记为生效要件的，则合同无效；但已实际履行的，则合同有效。但已实际履行的，则合同有效。3 3、办理预告登记手续的预售合同可以产生对抗、办理预告登记手续的预售合同可以产生对抗第三人的效力（物权法第第三人的效力（物权法第2020条）条） 三、因销售广告引起的纠纷三、因销售广告引起的纠纷 案例：案例：0101年年4 4月月1818日，湖北宜昌市四季花园的四位业日，湖北宜昌市四季花园的四位业主将开

38、发商宜昌润海公司告上法庭。原因是，主将开发商宜昌润海公司告上法庭。原因是，9898年年1 1月至月至9999年年6 6月间，润海公司利用报纸广告、宣传册等月间，润海公司利用报纸广告、宣传册等方式销售其开发的四季花园商品房，声称四季花园拥方式销售其开发的四季花园商品房，声称四季花园拥有大面积绿地及网球场等多功能配套服务设施，原告有大面积绿地及网球场等多功能配套服务设施，原告根据广告签订了购房合同，但入住后发现，根本没有根据广告签订了购房合同，但入住后发现，根本没有广告上承诺的配套设施。广告上承诺的配套设施。 原告请求：依法判令被告赔偿因利用虚假广告欺诈原原告请求：依法判令被告赔偿因利用虚假广告欺

39、诈原告所造成的经济损失共计人民币告所造成的经济损失共计人民币745450745450元（双倍返还元（双倍返还差价）。差价）。 被告润海公司认为：公司卖房时已是现房销售，不存被告润海公司认为：公司卖房时已是现房销售，不存在广告欺诈，原告的购房行为是知假买假。在广告欺诈，原告的购房行为是知假买假。 法院法院认定，认定，依据广告法润海公司在商品依据广告法润海公司在商品房销售广告中发布虚假信息，误导了消费者房销售广告中发布虚假信息，误导了消费者，应承担相应的民事责任，应承担相应的民事责任；由于；由于目前无法确目前无法确定地鉴定出小区配套设施的价格，考虑当地定地鉴定出小区配套设施的价格，考虑当地经济发展

40、水平，酌定润海公司按原告购房款经济发展水平，酌定润海公司按原告购房款的的7 7予以赔偿。予以赔偿。 广告法第广告法第3838条规定，发布虚假广告，欺条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。依法承担民事责任。 1 1、销售广告性质、销售广告性质 （1 1）通常情况，销售广告为要约邀请；）通常情况，销售广告为要约邀请； （2 2）构成合同条款的情形：）构成合同条款的情形： A.A.当事人在购房合同中对广告内容的约束力进行认当事人在购房合同中对广告

41、内容的约束力进行认可的；可的； B.B.将销售广告作为购房合同附件的（但正式合同对将销售广告作为购房合同附件的（但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同为准）；广告内容有实质性变更的，以正式合同为准）； C.C.出卖人就商品房开发出卖人就商品房开发规划范围内规划范围内的房屋及相关设的房屋及相关设施所作的说明和允诺施所作的说明和允诺具体确定具体确定，并对商品房买卖合，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有同的订立及房屋价格的确定有重大影响重大影响的，应视为的，应视为要约。（该说明和允诺即使未载入合同，亦视为合要约。（该说明和允诺即使未载入合同，亦视为合同条款）。同条款）。 2 2、开发

42、商违反作为合同条款的广告许诺应承担的、开发商违反作为合同条款的广告许诺应承担的民事责任。民事责任。 （1 1）开发商应承担违约责任，赔偿买受人的损失；）开发商应承担违约责任，赔偿买受人的损失； （2 2）买受人要求解除合同的，是否支持？）买受人要求解除合同的，是否支持？ A.A.开发商行为构成一般违约的，应继续履行；开发商行为构成一般违约的，应继续履行； B.B.违约事项没有继续履行可能，但不影响购房基违约事项没有继续履行可能，但不影响购房基本目的的，不应解除合同；本目的的，不应解除合同； C.C.违约事项严重影响了当事人合同目的的实现，违约事项严重影响了当事人合同目的的实现，可以解除合同。可

43、以解除合同。 四、认购书纠纷四、认购书纠纷 解释解释第四条第四条 （一）认购书的性质：（一）认购书的性质： 预约合同；预约合同； 区分认购书和房屋买卖合同：定金、购房款区分认购书和房屋买卖合同：定金、购房款 （二）处理：（二）处理： 1 1、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按定金规则处理。应按定金规则处理。 2 2、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应返还定金。买卖合同未能订立，出卖人应返还定金。 五、房屋权利瑕疵纠纷五、房屋权利瑕疵纠纷 （一）出卖他人房屋纠纷（一）出卖

44、他人房屋纠纷 案例案例： 8181岁的华老太有套位于杭州市下城区的岁的华老太有套位于杭州市下城区的3030多平米的房多平米的房子，子，0202年年1010月，以月，以650650元每月的价格租给了傅女士。元每月的价格租给了傅女士。0303年年2 2月，傅女士以单位发租房补贴，需拿房东的三月，傅女士以单位发租房补贴，需拿房东的三证审核为由，骗取了三证。不久，华老太生病住进医证审核为由，骗取了三证。不久，华老太生病住进医院，三证一直没拿回来。院，三证一直没拿回来。0404年初，华老太想起此事，年初，华老太想起此事，委托邻居向傅讨还。邻居回来说，房内居住的是一位委托邻居向傅讨还。邻居回来说，房内居住

45、的是一位姓龚的女士，姓龚的女士，0303年年4 4月，傅以老太太住院急需用钱为月，傅以老太太住院急需用钱为由，持三证以由，持三证以1111万元的价格，把房子转卖给了龚女士。万元的价格，把房子转卖给了龚女士。华老太向公安机关报案，傅被抓获后，因诈骗罪被判华老太向公安机关报案，傅被抓获后，因诈骗罪被判有期徒刑有期徒刑1111年，但傅骗来的年，但傅骗来的1111万元早被挥霍一空。万元早被挥霍一空。 7 7月月1616日，华老太把傅和购房的龚女士告到了下城日，华老太把傅和购房的龚女士告到了下城法院，要求退还房子。龚女士说，买方时，傅曾出法院，要求退还房子。龚女士说，买方时，傅曾出示一份授权委托书（经查

46、证，是傅伪造的）和房屋示一份授权委托书（经查证，是傅伪造的）和房屋三证。担心有诈，自己还专门打了电话去医院，证三证。担心有诈，自己还专门打了电话去医院，证实华老太真的在住院，并去房地产交易中心核实了实华老太真的在住院，并去房地产交易中心核实了三证的真实性，已尽到了应尽的义务。傅某造假，三证的真实性，已尽到了应尽的义务。傅某造假，自己并不知情，房子不能退。自己并不知情，房子不能退。 问题：问题：1 1、如何判断善意？龚女士是否属于善意？、如何判断善意？龚女士是否属于善意？ 2 2、本案如何处理？、本案如何处理？ 二手房交易中买方应注意的问题：二手房交易中买方应注意的问题： （1 1）查验房屋）查

47、验房屋“三证三证”是否齐全以及是否齐全以及“三证三证”的的真伪；实地考察房屋质量状况；真伪；实地考察房屋质量状况； （2 2）查验出售人是否所有人本人；如非本人，应）查验出售人是否所有人本人；如非本人，应查验出售人是否有所有人经公证的书面授权委托书；查验出售人是否有所有人经公证的书面授权委托书； （3 3）查验房屋是否为共有财产，如是共有财产，）查验房屋是否为共有财产，如是共有财产，应由全体共有人签字出售或有其他共有人经公证的应由全体共有人签字出售或有其他共有人经公证的书面授权委托书；书面授权委托书； （4 4）应以合理的市场价格购买；）应以合理的市场价格购买； （5 5）查验房屋上是否有他项

48、权利，如抵押权、承）查验房屋上是否有他项权利，如抵押权、承租权以及是否被国家机关依法查封等。租权以及是否被国家机关依法查封等。 卖方义务：信息披露卖方义务：信息披露 （二）未经共有人同意出卖共有房屋纠纷（二）未经共有人同意出卖共有房屋纠纷 1 1、合同订立后但未过户登记的，按无权处分、合同订立后但未过户登记的，按无权处分处理。处理。 2 2、合同订立后并办理过户登记，买受人为善、合同订立后并办理过户登记，买受人为善意、有偿取得的，合同有效。买受人取得房意、有偿取得的，合同有效。买受人取得房屋所有权屋所有权 第十条第十条 房地产登记簿和权属证书记载的登记房地产登记簿和权属证书记载的登记权利人未经

49、其他实际共有人同意，擅自处分权利人未经其他实际共有人同意，擅自处分共有的房地产，买受人符合善意取得条件而共有的房地产，买受人符合善意取得条件而取得物权，因此造成实际共有人损失的，应取得物权，因此造成实际共有人损失的，应由登记权利人承担赔偿责任。由登记权利人承担赔偿责任。 案例：案例：20042004年元月年元月1515日，被告赵女士和原告日，被告赵女士和原告陈先生签订了陈先生签订了私房转让协议书私房转让协议书，约定将，约定将位于位于拱宸桥金华新村拱宸桥金华新村1-2-21-2-2室室房屋以房屋以1717万元的万元的价格转让给原告，原告分两次付清款项。因价格转让给原告，原告分两次付清款项。因该房

50、屋为拆迁房，因此协议还约定，该房屋该房屋为拆迁房，因此协议还约定，该房屋拆迁置换房归原告所有，超出面积部分价款拆迁置换房归原告所有，超出面积部分价款由原告承担，被告协助原告办理相关手续。由原告承担，被告协助原告办理相关手续。后被告拿到拆迁房，但迟迟不肯履行合同。后被告拿到拆迁房，但迟迟不肯履行合同。20102010年年1 1月，原告将被告诉至拱墅法院，要求月，原告将被告诉至拱墅法院，要求法院判令回迁房归原告所有。法院判令回迁房归原告所有。 本案应如何处理？本案应如何处理？ 六、商品房质量纠纷六、商品房质量纠纷 （一）因房屋质量问题发生的纠纷（一）因房屋质量问题发生的纠纷 1 1、一般质量问题，

51、出卖人在保修期内承担修复责、一般质量问题，出卖人在保修期内承担修复责任；任； 2 2、房屋质量问题严重影响、房屋质量问题严重影响正常居住使用正常居住使用的，买受的，买受人享有合同解除权，并可请求赔偿损失。人享有合同解除权，并可请求赔偿损失。 建设部关于印发建设部关于印发商品住宅实行住宅质量保商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定证书和住宅使用说明书制度的规定的通知的通知（建房（建房19981021998102号）第五条号）第五条 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水修期：屋面防水3 3年；墙面、厨房和卫生间地年；墙面、厨房和卫

52、生间地面、地下室、管道渗漏面、地下室、管道渗漏1 1年；墙面、顶棚抹灰年；墙面、顶棚抹灰层脱落层脱落1 1年；地面空鼓开裂、大面积起砂年；地面空鼓开裂、大面积起砂1 1年；年；门窗翘裂、五金件损坏门窗翘裂、五金件损坏1 1年；管道堵塞年；管道堵塞2 2个月；个月；供热、供冷系统和设备供热、供冷系统和设备1 1个采暖期或供冷期；个采暖期或供冷期；卫生洁具卫生洁具1 1年；灯具、电器开关年；灯具、电器开关6 6个月；其他个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。与用户自行约定。 国务院国务院20002000年年1 1月月建设工程质量管理条

53、例建设工程质量管理条例第六章第六章建设工程质量保修建设工程质量保修 第四十条第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为和外墙面的防渗漏，为5 5年；年； （三）供热与供冷系统，为（三）供热与供冷系统，为2 2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷

54、期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为程，为2 2年。年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 建设部建设部房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法（20002000年年6 6月）第七条月）第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为: :（一）（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年

55、限；的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为和外墙面的防渗漏，为5 5年；年； （三）供热与供冷系统，为（三）供热与供冷系统，为2 2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期； （四）电气系统、给排水管道、设备安装为（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2 2年；年； （五）装修工程为（五）装修工程为2 2年。其他项目的保修期限由建年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。设单位和施工单位约定。 建设部建设部20012001年年4 4月月商品房销售管理办法商品房销售管理办法第五章交付第五章交付 第三十

56、二条第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的规定（以下简称（以下简称规定规定），向买受人提供），向买受人提供住住宅质量保证书宅质量保证书、住宅使用说明书住宅使用说明书。 第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之保修期从交付之日起计算。日起计算

57、。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于续期；存续期少于规定规定中确定的最低保修期限的中确定的最低保修期限的，保修期不得低于，保修期不得低于规定规定中确定的最低保修期限。中确定的最低保修期限。 （二）房屋主体结构质量不合格，买受人享有合同解（二）房屋主体结构质量不合格，买受人享有合同解除权，并可请求赔偿损失：除权，并可请求赔偿损失： （三）擅自变更房屋设计导致不能实现合同目的，（三）擅自变更房屋设计导致不能实现合同目的，买受人享有合同解除权，并可请求赔偿

58、损失。买受人享有合同解除权，并可请求赔偿损失。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所有商品房质量或使用功能的，变更导致影响买受人所有商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起出卖人应当在有关部门批准同意之日起1010日内，书日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起1515日日内作出是否退房的书面答复。买受人在内作出是否退房的书面答复。买受人在1515日内未书日内未书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受

59、人的，买受人有权退房。通知买受人的，买受人有权退房。 七、房屋面积纠纷（按建筑面积计价）七、房屋面积纠纷（按建筑面积计价） 当事人应当在合同中载明发生误差的处理方式；当事人应当在合同中载明发生误差的处理方式； 新示范合同约定的处理方式，为最高院司法解释确新示范合同约定的处理方式，为最高院司法解释确定的处理方式：定的处理方式： 1 1、面积误差比绝对值在、面积误差比绝对值在3 3以内（含以内（含3 3）的，据）的，据实结算房价款，买受人不得要求解除合同；实结算房价款，买受人不得要求解除合同； 2 2、面积误差比绝对值超出、面积误差比绝对值超出3 3时，买受人有权请求时，买受人有权请求解除合同、返

60、还已付购房款及利息。解除合同、返还已付购房款及利息。买受人不退房买受人不退房的具体处理方式？的具体处理方式？ 案例：案例： 0202年底，小张在富阳买了一套花园别墅，建筑年底，小张在富阳买了一套花园别墅，建筑面积面积200200多平方米，每平方米多平方米，每平方米60006000元，合同签订时，元，合同签订时，开发商说，房子还在建造，花园面积大约为开发商说，房子还在建造，花园面积大约为600600平平方米，建好后方米，建好后“少退多补少退多补”如开发商短缺了面如开发商短缺了面积，退多收的花园价，如多了，小张积，退多收的花园价，如多了，小张“埋单埋单”。20042004年年3 3月，房子交付，花