建筑企业战略管理.

1、万科集团战略分析万科集团战略分析建筑企业管理课外学习小组LOGO中南大学土木工程学院 工程管理 目目 录录什么是战略什么是战略战略战略：对战争全局的筹划和指挥。它依据对双方的军事、政治、经济、地利等因素，照顾战争全局的各方面，规定军事力量的准备和运用。中国大百科全书战术战术：战术是指取得小规模胜利或实现小规模优化的技术。是战略的过程，即执行战略的方法。维基百科企业战略企业战略：企业未来发展的基点，为寻求和维持持久的竞争优势而做出的有关全局的重大筹划和谋略。教科书曹操曹操，曹老板，曹老板，字孟德字孟德魏国集团董事长魏国集团董事长刘备刘备，刘老板，刘老板，字玄德字玄德蜀国集团董事长蜀国集团董事长孙

2、权孙权，孙老板，孙老板， 字仲谋字仲谋吴国集团董事长吴国集团董事长三国势力范围图三国势力范围图雄踞北方，拥百万之众，挟雄踞北方，拥百万之众，挟天子以令诸侯，占据天子以令诸侯，占据“天天时时”，瓦解孙刘联盟，进军，瓦解孙刘联盟，进军天下天下 智取荆州、智取荆州、益州，广结英益州，广结英才，内修政理才，内修政理以为根本，西以为根本，西和诸戎，南抚和诸戎，南抚夷越，东联孙夷越，东联孙吴，北拒曹操，吴，北拒曹操，发挥发挥“人和人和”优势优势据有江东，据有江东，依靠依靠“地地利利”已历已历三世，国三世，国险而民附，险而民附，人才济济，人才济济，贤能为之贤能为之用用发展型发展型稳定性稳定性发展型发展型 目

3、目 录录万科简介万科简介万科核心竞争力万科外部环境万科内部环境万科战略选择与实施万科战略风险万科简介万科简介May-227n 1984年成立，年成立，26年历史年历史n 中国中国最早最早上市交易的公司之一（代码上市交易的公司之一（代码000002）n 中国房地产界中国房地产界第一第一个由国家认定的个由国家认定的“中国驰名商标中国驰名商标”n “最佳公司治理奖最佳公司治理奖”英国英国IR杂志杂志n “中国最具价值上市公司中国最具价值上市公司” CCTVn “最具发展潜力上市公司最具发展潜力上市公司”中国证券报中国证券报n “中国最受尊敬企业中国最受尊敬企业”经济观察报经济观察报n “中国最佳企业

4、公民中国最佳企业公民 ”21世纪经济报道世纪经济报道万科简介万科简介u 19511951年年1 1月月2323日生，籍贯安徽，出生于广西；日生，籍贯安徽，出生于广西；u 19681968年参军，年参军，19731973年转业。转业后就职于郑年转业。转业后就职于郑州铁路。州铁路。u 19781978年毕业于兰州铁道学院给排水专业。毕年毕业于兰州铁道学院给排水专业。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。贸委、深圳市特区发展公司。u 19841984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。中

5、心，任总经理。u 19881988年起任股份化改组之万科董事长兼总经年起任股份化改组之万科董事长兼总经理。理。u 19991999年起不再兼任公司总经理。年起不再兼任公司总经理。u 现任万科董事会主席。现任万科董事会主席。万科简介万科简介创始人：王石创始人：王石发展历程发展历程第一阶段：第一阶段：1984-19921984-1992年年 “ “加法阶段加法阶段”第二阶段：第二阶段：1992-20041992-2004年年 “ “减法阶段减法阶段”第三阶段：第三阶段：20042004今今 专业化经营阶段专业化经营阶段 目目 录录万科简介万科核心竞争力万科核心竞争力万科外部环境万科内部环境万科战略

6、选择与实施万科战略风险核心竞争力分析核心竞争力分析进入威胁替代威胁买方议价能力供方议价能力竞争对手麦克波特所著竞争策略一书中，他提出著名的五力分析架五力分析架构构。他认为，影响产业竞争态势的因素有五项，如右图所示。进入者威胁进入者威胁1.规模经济：规模经济：万科位列房地产企业综合实力第一2.产品差异化：产品差异化：万科专业打造住宅3.转换成本：转换成本：万科在价格与产品上的的优势，消费者转换成本高。4.分销渠道：分销渠道：下调商品房价格以促进销售，以特色的建筑吸引购买者5.政策因素：政策因素：政府为防止房地产投资过热，在政策上对潜在进入者有一定的限制。结论：结论：万科集团在房地产行业中，其竞争

7、优势非常明显，一般潜在进入者对万科不会造成很大的威胁替代品威胁替代品威胁1.经济适用房：经济适用房：针对收入低，无居处的家庭。而万科的目标市场是有经济实力或在未来有能力购买较好房子的顾客2.廉价出租房廉价出租房：万科开始发展这块业务，凭借万科的实力，在租赁这块业务上也可以吃掉很多小企业。3.业主团购地皮：业主团购地皮：4.自建家园：自建家园：因为卖地税收问题，政府审批很难结论：结论：经济适用房，廉价租赁房，业主自建房对万科的冲击比较小，不是很好的替代品。购买者议价能力购买者议价能力1.购房者收入状况：购房者收入状况：一般来说，购房者一般都是买在自己经济能力范围内的楼房2.购房者心理预期：购房者

8、心理预期：购房者对楼市的心理预期方面也在很打程度上左右着房价的发展3. 炒房行为炒房行为：炒房团大量购买购房，然后囤积居奇，以低价购入楼房，高价卖出，这样也会对楼价的波动起到一定的影响结论：结论：由于房屋是价格高的必需品，购买者需要购买的时候必然非常理性。因此，在建筑这个行业，购买者的的议价力量对这个行业的影响还是很大的供应商议价能力供应商议价能力1.政府（土地供应商）：政府（土地供应商）：由于土地资源的稀缺性，加上调控房地产市场的需要，与房地产企业的关系是一种近乎不对称的关系2.银行（资金）：银行（资金）：房地产业属于资金高度密集型行业，目前我国房地产业融资渠道单一，主要依赖商业银行的贷款，

9、银行贷款占房地产开发资金总额的近60%结论：结论：就万科来说，企业规模大，盈利能力较强。因此，在供应商方面来说，不管是批地，还是购买建材，万科都据有相对主动的地位。另外，现在整个经济的供过于求的现状也决定了供应商的议价能力较弱，这对万科来说是比较有利的。竞争对手威胁竞争对手威胁排名排名简称简称销售金额销售金额（亿元）（亿元）1万科地产万科地产12102恒大地产8083绿地地产7764保利地产7325中海地产7206万达集团5607碧桂园4308龙湖地产3819华润置地36610世茂地产315排名排名简称简称销售面积销售面积（万平发米）（万平发米）1恒大地产12202万科地产万科地产10603绿

10、地地产8084碧桂园6845保利地产6476中海地产5667万达集团3928龙湖地产3399雅居乐30110华润置地3002011年中国房地产销售金额榜单年中国房地产销售金额榜单2011年中国房地产销售面积榜单年中国房地产销售面积榜单竞争对手威胁竞争对手威胁结论：结论：与竞争对手纷纷转向商业地产不同,万科执着地坚持着住宅开发的发展方向,而其竞争对手们投入商业地产的力量越大,在住宅开发市场上被万科拉大的距离就越远，万科作为房地产行业领头羊的优势益加明显，公司体现出了财务相对稳健、资产周转加快、战略坚定不变和拿地短板改善的四大特点。这就是万科成功的原因之一。 目目 录录万科简介万科核心竞争力万科外

11、部环境万科外部环境万科内部环境万科战略选择与实施万科战略风险政策环境分析政策环境分析1.国家经济战略：国家经济战略：房地产是我国经济支柱之一，占GDP约为10%2.住房制度改革：住房制度改革：取消福利分房，将住房公积金纳入五险一金3.房地产金融改革：房地产金融改革：调控房市，控制房地产开发贷款4.土地使用政策：土地使用政策：规范房地产用地，严格限制二次转让5.住房消费政策：住房消费政策：严格税收政策，调控房市6.城市化发展进程：城市化发展进程：今后二十年城市化将达到50%，住宅需求巨大经济环境分析经济环境分析5931.676465.467490.788694.2810367.3112408.6

12、115296.4818743.2022398.8326714.41050001000015000200002500030000200120022003200420052006200720082009201020012010建筑业生产总值（亿元）建筑业生产总值（亿元）技术环境分析技术环境分析住宅工厂化住宅工厂化 目目 录录万科简介万科核心竞争力万科外部环境万科内部环境万科内部环境万科战略选择与实施万科战略风险万科优势万科优势万科万科优势优势品牌品牌优势优势技术技术优势优势财务财务稳健稳健管理管理成熟成熟万科弱势万科弱势土地储备土地储备不足不足融资困难融资困难营销能力营销能力不足不足毛利偏低毛利偏

13、低经营策略经营策略万科机会万科机会万科万科机会机会人口人口增长增长经济经济发展发展中产中产阶级阶级行业行业洗牌洗牌万科威胁万科威胁万科万科威胁威胁竞争竞争激烈激烈负债负债较多较多政府政府调控调控经济经济走势走势SWOT分析分析优势优势S1. 品牌2. 技术3. 管理4. 现金流充足弱点弱点W1. 土地储备不足2. 融资困难3. 营销能力欠缺4. 毛利率偏低机会机会O1. 人口增长2. 经济发展3. 市场分化4. 行业洗牌SO战略战略利用品牌、管理优势扩大规模、提高市场占有率WO战略战略提高资金周转率、进一步提高管理水平威胁威胁T1. 竞争激烈2. 资产负载率偏高3. 政策导向4. 经济形势不明

14、ST战略战略增加质量、提高品牌知名度、降低成本WT战略战略谨慎拿地，加快应变速度 目目 录录万科简介万科核心竞争力万科外部环境万科内部环境万科战略选择与实施万科战略选择与实施万科战略风险战略选择战略选择波特认为，有三种提供成功机会的基本方略方法，可能使公司成为同行中的佼佼者，即：1.成本领先战略；2.差异化战略；3目标积聚战略压低成本，提高市场占有率成本领先成本领先战略战略将公司产品和服务差异化，提高不可替代性差异化战差异化战略略主攻某个客户群、目标产品目标积聚目标积聚战略战略战略实施战略实施 专注城市住宅开发 加强规划设计的市场导向性 持续创新产品专注住宅产品开发 完善住宅配套 专业化人性化

15、的服务 营造 社区文化，倡导新型生活方式 规范的运营管理优质的物业管理 万科企业品牌定位 品牌发展战略实施品牌战略8个品类品类划分，土地、客户、产品的匹配专注住宅产品开发专注住宅产品开发客户 产品 土地 专注住宅产品开发专注住宅产品开发万科万科产品产品城市城市花园花园四季四季花城花城金色金色家园家园自然自然人文人文城市花园系列是指城市中心外围城市花园系列是指城市中心外围住宅，是万科第一个产品系列住宅，是万科第一个产品系列四季花四季花城系列城系列是指城是指城郊结合郊结合部的住部的住宅，是宅，是万科的万科的新市镇新市镇造镇计造镇计划。划。金色家园系列是指城市中心区住宅，它揭金色家园系列是指城市中心

16、区住宅，它揭开了万科在城市中心区住宅开发的序幕。开了万科在城市中心区住宅开发的序幕。自然人自然人文系列文系列是指尊是指尊重自然、重自然、尊重文尊重文脉的产脉的产品系列品系列May-2233城市花园系列：城市花园系列：万科之路：主流客户、主流市场、主流产品万科之路：主流客户、主流市场、主流产品May-2234四季花城系列：四季花城系列：万科之路：主流客户、主流市场、主流产品万科之路：主流客户、主流市场、主流产品May-2235万科之路：主流客户、主流市场、主流产品万科之路：主流客户、主流市场、主流产品金色家园系列：金色家园系列：以万科地产开发的主流住以万科地产开发的主流住宅客户为服务对象的物业宅

17、客户为服务对象的物业服务企业服务企业管理类型：包括住宅小管理类型：包括住宅小区、大厦、别墅、商住楼、区、大厦、别墅、商住楼、写字楼、政府机关等写字楼、政府机关等管理规模：管理规模：1818家物业公家物业公司，管理项目司，管理项目159159个，管个，管理规模理规模25922592万平方米。万平方米。优质物业管理优质物业管理 销售案场服务销售案场服务 楼宇接收服务楼宇接收服务 保安、清洁、绿化维护服务保安、清洁、绿化维护服务 公共设施维修保养服务公共设施维修保养服务 园林规划施工、园艺保养园林规划施工、园艺保养 安防智能化设计施工安防智能化设计施工 房屋中介代理服务房屋中介代理服务 物业管理业务

18、咨询物业管理业务咨询/顾问服务顾问服务 办公楼行政后勤管理服务办公楼行政后勤管理服务优质物业管理优质物业管理v增强邻里之间的沟通交流增强邻里之间的沟通交流 v真诚守望、齐心共管真诚守望、齐心共管v共同营造健康、文明、融洽的社区环境共同营造健康、文明、融洽的社区环境 关心：关心：把关心献给邻里 孝心：孝心：把孝心献给父母 爱心：爱心：把爱心献给孩子 信心：信心：把信心留给自己 诚心：诚心：把诚心献给朋友四季花城四季花城“邻里守望邻里守望”服务模式服务模式优质物业管理优质物业管理品牌定位品牌定位家是完全融入自我的家是完全融入自我的,是享受生活的空间是享受生活的空间;消费者需要的不仅是自己的消费者需

19、要的不仅是自己的居所居所,而是属于自我的生活而是属于自我的生活;家是一个能提供人们家是一个能提供人们相互沟通的场所相互沟通的场所家是一个无拘无束家是一个无拘无束的地方的地方!一个生活便利的世一个生活便利的世界界!一个使人的精一个使人的精神彻底放松的空间神彻底放松的空间品牌战略品牌战略以企业文化为品牌根基借助客户关系塑造品牌以产品促进品牌以优质售后服务打造品牌品牌战略 目目 录录万科简介万科核心竞争力万科外部环境万科内部环境万科战略选择与实施万科战略风险万科战略风险万科万科战略风险战略风险房地产项目风险管理项目风险简介风险源风险源项目风险是指：某些不利事件对项目目标产生负面影响的可能性。项目目标

20、是衡量项目风险的基准线。风险通常与成本、时间以及技术目标相关，也包括其他目标如客户满意度、对公司品牌、形象的损害等风险事件风险影响发生的可能性？造成的影响？什么会引发风险？会发生什么事件？会造成什么影响？项目风险特征：发生的可能性(概率)，产生的影响程度(危害度)。Risk = hazard X exposure 我们身边的真实案例1. 金色家园泳池儿童溺水身亡事件2. 某项目电瓶车伤人事件3. 污水井缺盖“吃人”4. 项目延期交付危机、某公司车位产证逾期办理5. 项目交付渗漏问题严重6. 入户门不“防盗”7. 某别墅项目未按规范施工“构造柱”引起大面积开裂。8. 开工前期居民阻挠施工，施工单

21、位欠薪工人围攻办公楼9. 后期规划变更导致前期业主群诉10. 规划建筑面积、可售面积和产证面积不符引起投诉和赔偿11. 合作伙伴使用童工12. 施工单位砍伐树木引起媒体报道、成功的项目目标设定应该考虑哪些内容？ 质量安全、进度、成本，尤其影响项目经营指标的因素 客户满意度 股东满意、公司满意关注财务指标、经营指标风险产生的原因1 风险意识不够，经验不足2 信息掌握不够，未掌握或信息不足以准确判断3 机制不全管理系统运作不正常，或没有形成风险收集、分析、管理的系统如确定的经济技术指标不合理，没有形成完整合理的合同体系公司经验没有通过合同条款、技术标准和流程等传承4 措施不力情况未受重视，疏忽，过于冒险资源没有合理