南京市江宁商业市场分析报告

1、江宁市场分析报告江宁商业地产市场分析（一）、江宁城市商业规划在南京的十年城建规划中，江宁定位为“南京新市区、高新技术产业密集区和都市农业集中区”，依托江宁开发区，加快工业、高新技术产业基地建设和城市综合功能开发，将建设成为“人与自然和谐生态型、园林化的新城区，高新技术产业区和城市旅游度假区。”其中，东山将成为都市发展区的次区域中心，是承担主城综合功能扩散的新市区，2010年规划人口30万左右，远景按70万左右预留。在新市区构筑“一圈、二带、多节点”城市商业网络体系。“一圈”即商贸圈，横向包括大街路、二街路、金箔路，纵向包括竹山路、东新路（温州街）、大印路；“二带”即双龙路汽贸一条街和金箔建材一

2、条街，“多节点”即大市口、东市口、财富广场等小商业中心（满足区域消费的社区商业）。（二）、江宁商业市场发展沿革（1）商业地产发展的混沌期一裙楼和临街底商。江宁的商业地产起步较晚，原来主要为国营百货、供销社、个体门面，后期则以超市为主，整体商业档次不高。早期主要销售的商业物业分为两种，一是开发商品住宅时顺带开发的沿街底商，这种商业物业体量一般较小并着重强调家带店的性质，商业部分只是作为附属设施。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分，这种商业物业体量较大、成本较高，且不利于分割销售，使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体。（2） 2000年以来，江宁商业地产发展迅速，东山步行街、竹

3、山电子一条街、同曦鸣城、温州商业街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪铜锣湾shoppingmall,浙江义乌小商品城及凤凰港等总面积达150万褶。（3） 2003年10月以来，约有多家大型商业项目已或将要进入江宁，如营业面积1万褶“上元机电”、20万褶左右“浙江商品城”、7万褶左右的“海尔仓储中心”等。据传五星电器、常州金阳光等也有意进入江宁。江宁的商业从量的方面实现了一个突破。（4）伴随住宅地产从市区向郊区的发展，商业地产也由市区向社区、由市区向郊县发展，成为商业地产发展的又一动力。（三）、江宁商业市场布局主要集中于东山镇老城区，随着住宅的进入，出现了分化的雏形。目前形成了以“东山镇（金箔路

4、）”为地区商业中心，岔路口、开发区等社区级商业点为补充的格局。 、商业板块分析A）岔路口板块： 口岔路口板块商业基础薄弱，消费群体以周边居民及商品房业主为主。 口岔路口是江宁地产最先启动、入住使用的区域，随着住宅一居所的形成，其商业配套将逐步成型。 口岔路口是江宁与市区的接壤处，与市区距离最近，受市区商业辐射最强，特别是受到大校场机场的制约，使岔路口难以形成较强的、规模化的商业中心。其商业项目定位不高，规模较小、便利性强，主要满足周边居民基本生活功能。 口产品：以沿街门面房为主导，后期将出现一定量的商业开发。B）老城区（东山镇）： 口其消费群体以本地人为主，以及部分周边乡镇居民。 口老城区目前

5、江宁的商业中心，大街东路等商业氛围已经形成，区域商业趋于繁华，但大型的购物中心未成气候。 口近两年来，出现了如中国女人街、温州商业街等较大商业项目，但其实质性经营有待时日，估计在2年左右尚可初见规模。 口产品：商业步行街（温州商业街、东山步行街、竹山电子一条街）、综合百货（中国女人街）。C）经济开发区板块： 口经济开发区以百家湖为中心，位于胜太路以西，翠屏山以东，是江宁中高档商品房的聚集地。 口该区居民主要是外来人口，以南京商品房购买者为主导，鉴于客群的购房特征，真正的第一居住氛围尚未形成。 口目前成型商业项目正在运作之中。且潜在量较大，多为高档住宅商业设施区。 口同曦鸣城、凤凰港商业项目的运

6、作，对该区的商业配套有重要影响。 口产品：住宅配套商业街（如21世纪世纪园的20万Itf商贸街、百家湖花园商业步行街、翠屏山配套商业街等）、大型百货（2.7万褶同曦假日百货）、shoppingmall、门面房等。D）民营科技园板块 口位于东山镇以南，外秦淮河以东，主要区域在天元路一带，以莱茵达财富广场与浙江义乌小商品城为核心。 口该区居民主要是外来人口，以南京商品房购买者为主导。 口商业项目规模较大，约有50万褶总建面积，正陆续浮出水面。 口莱茵达财富广场与浙江义乌小商品城的运作，标志着该区的商业竞争崭露头角，江宁的商业格局出现新的变化。 口产品：量贩式购物中心、mall等大型商业。2、典型商

7、业项目分析楼盘名称中国女人街温州商业街开发商富腾房地产开发公司江苏殴江投资发展有限公司规划用地占地4万nf左右占地11万nf总建卸积8.6万m224万m2规划A区:1.339万%W®,（1-6层）B区:1.471万%高档商铺（1-3层）C区:2.2万%商场（1-4层）D区:1.471万%高档商铺（1-3层）E区:0.687万%休闲娱乐中心（1-4层）F区:0.7万nf,商铺（上为安置房）营业用房:7.5万褶商住用房:5.5万褶服务场所:3.2万nf单位卸积（nr）RD:62、75、120;C:630;F:56-191门向房（二层）：120、240、294.6得房率F:70%97.6%

8、商业业态商铺,百货百货公司、商业步行街物管费1.25元/itf月1元/itf月经营模式BDF出售业主自主经营；AC出售产权，回租，T招商；E不售，务-招商业主自主经营租金9年内返租给开发商，按总价的8%+算租金客群浙江客户较多温州客户较多楼盘名称同曦鸣城竹山电子街开发商同曦鸣城房地产开发公司江山房地产开发公司规划用地占地73800m2沿竹山路长度为一公里左右总建卸枳40万规划百货:2.7万，负1层（超巾），正5层。1F:饰物；2F:休闲3F:服装；4F:男装5F:家居用品步行街：全长800米小冏品夜巾：60001F:农贸2F:小商品写字楼：3栋,4万单位回积（m2）百货：主力50-70;1F:

9、10-1002F:20-300;3、4F:40-50步行街:170-300小冏品夜巾：门面（两层）：200-3001、2F摊位：4、7房:90-110（上卜两层连卖）得房率百货：55%商业业态步行街，办公楼，百货公司电子商铺经营模式百货：客户拥有产权，9年内返租给开发商，按总价的8%+算租金；9年后业主自主经营。步行街：出售自主经营，一、二业主自主经营楼连卖。租金百货：回报率：8%什小冏品仪市:200/月问地址江宁胜太路8号江宁竹山路客群70%浙江投资商；其余为市区或本地投资客其它：1、莱茵东郡财富广场财富广场项目总体规划占地100亩，包括有酒店、办公楼、商场、商业步行街等。一期的莱茵小镇为室

10、外步行街，整个步行街规划会以娱乐休闲、餐饮业为主，总建筑面积2万nf,共分为3个组团。1组团为大户型面积在200褶的商铺，2、3组团则以80-120褶的中小面积的商铺。共分为4层，1-2层为联体销售，3-4层为单身公寓，均价在7000-8000元/褶不等。2、浙江商品城整个项目占地220亩，总建面在20万褶，以2-3层商场为主，共分为两个组团，主要以商品批发为主，客群主要以浙江客户群为主。3、CityMall-凤凰港商务城商务城位于宁深路和天元路交叉口，东西宽约240米，南北深190米，目前项目尚在前期开工建设中。4、21世纪铜锣湾shoppingmall位于宁深路与天元路交界处，总建在30万

11、褶的SHOPPINGMALL2万nf的大型百货、4万nf品牌百货旗舰店、5万褶各种专卖直营店，8万褶世界饮食城。小结1、商业地产市场进入市场细分阶段江宁商业地产主题商业步行街、大型购物中心、产权式商场开始逐渐成为商业载体的新趋势。商业地产市场逐步进入理性的市场细分阶段。从目前的整体情况来看，市场对于商业地产的需求较为旺盛这主要是商业地产的投资性价值推动的。2、商业地产金融工具化推动大型室内建筑商业物业目前存在较大的非理性消费行为，投资市场虽然能够支持但是商业消费市场已经难以消化，这一点从已经修建完成即将投入使用的商业地产项目可以得到验证；通过修建大型的室内建筑将商业物业体量放大，在实现自然销售

12、存在困难的情况下导入统一经营的概念，并承诺投资回报。这种以统一经营、承诺投资回报为口号的模式，将前期风险转移到到了后期，并逐渐为市场所认识。3、江宁商业受到地缘限制从地缘经济的视角来看，江宁是南京经济的覆盖区，商业受南京的辐射强烈。长期以来，江宁商业的规模小、档次低、以服务本地居民基本生活需求为特色的便利性质的社区商业为主体，规模化的、常规型的、地区中心性质的商业难以形成。但商业地产的泡沫在未来一段时间内还不会破裂，商业地产的风险显示需要一个过程，依照期房的销售过程来看从购买到物业实现经营本身需要1-2年左右，新商业物业客观也需要1-2的培育时间，商业地产的风险在一段时期内还不会集中性显现。通过对江宁商业地产市场的分析，并结合本项目特点，对本项目而言，综合分析优势与劣势如下：优势：(1)民营科技园虽暂时人气不足，但因后期开发量较大，未来预期看好；(2)产权式商铺的政策叫停，给门面