策划-英国金丝雀码头商业案例

1、0DocklandsCityWest EndMidTownCanary WharfSouthwarkEast CityKings CrossCamdenKensingtonPaddington金丝雀码头金丝雀码头（Canary Wharf）概况概况位于城市东部边缘，传统商务区之外位于城市东部边缘，传统商务区之外n伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。n伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三个区域。其中，金融城是最核心的商务区。n金丝雀码头位于港区（Do

2、cklands），是1980年代后新兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物业总量占港区的约75%。Canary Wharf大伦敦地区地图大伦敦地区地图伦敦主要商务区分布伦敦主要商务区分布首都边缘区案例研究首都边缘区案例研究数据来源: DTZ Consulting11970年代1980-2000年代2010年代未来规划200mn金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型，港区逐步没落直至关闭。1980年起，金丝雀码头开始了区域再生计划。经过经过3030多年的建设，从一个没有任何商多年的建设，从一个没有任何商务基础的废旧工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区务基础的废旧工业区，发展

3、成为伦敦重要的金融商务区。金丝雀码头概况金丝雀码头概况由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区占地面积(平米)： 约 390,000办公面积(平米)： 约 1,400,000商业面积(平米)： 约 55,000酒店客房( 间 )： 约 1,000工作人口( 人 )： 近 100,000年客流量(人次)： 约 26,000,000首都边缘区案例研究首都边缘区案例研究数据来源: DTZ Consulting2数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间金丝雀码头地区的发展历程以及企

4、业迁入时间投资/开发建设招商配套/服务产业人口图 例图 例1982-1985港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立1980-1981Isle of Dogs成为企业特区在Canary Wharf建造100万平米办公综合体的规划提出Olympia & York接手开发Canary Wharf开发协议签署Newham Compact 签订Canary Wharf地区122万平米发展规划被批准机场线和DLR线相继开通Canary Wharf的建设开始1987Daily Telegraph迁入Guardian 迁入1988One Canada Square 的“金字塔”屋顶建成1990第

5、一个租户(State Street)迁入Canary Wharf1991Olympia & York Canary Wharf 公司接手管理1992Olympia & York Canary Wharf 公司退出管理1993Jubilee延长线开工建设1515 家商店和餐厅7,00019942727 家商店和餐厅DLR线开始夜间服务10,200Canary Wharf 出售给了国际财团，主要投资人包括Paul Reichmann、Franklin Mutual Series Fund、HRH Prince Al Waleed19954242 家商店和餐厅DLR线开始周末服务13

6、,000完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商起步起步/ /融资融资首都边缘区案例研究首都边缘区案例研究3数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting投资/开发建设招商配套/服务产业人口图 例图 例花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议199619982000Jubilee线Canary Wharf 站开通DLR延长线开通Jubilee线延长线开通1997英法峰会在Canary Wharf 召开19,0008080 家商店和餐厅汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议Canary Wharf Group（CWG）上市19999090 家商店和餐厅Cli

7、fford Chance租用7万平米办公物业摩根斯坦利租用5万平米办公物业瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业Canada Place购物中心开业35,0002001雷曼兄弟租用10万平米办公物业巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业1 1万平米万平米的锐步运动俱乐部开业20021万平米Waitrose Food & Home 开业Canary Wharf的商业与餐饮营业至周日55,000Jubilee线的运力将提升45%新的景观大道，室内花园对外开放20039 9万平米万平米的Jubilee广场开业区域的商店及餐饮已超过200200家Songbird Estates的子公司发出收购要约2

8、00461,000发展发展/ /成熟成熟伦敦新的金融商务区地位确立金丝雀码头地区的发展历程金丝雀码头地区的发展历程首都边缘区案例研究首都边缘区案例研究4数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ ConsultingBritish Waterways将于CWG合作开发Wood WharfCWG获得Standard ISO14001认证CWG将建设新的Canary Wharf 综合交通换乘站4000平米的Cabot Place West 零售开业East London Business Place项目启动，旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展以及当地的中小企业2005建立员

9、工招募及培训中心75,000预售了20 Churchill Place 的租赁权益将15 Canada Square 预售给KPMG2006巴克莱投资租用3万平米的办公物业Fitch Ratings租用3.2万平米办公物业作为总部 2007盈利盈利/ /扩张扩张运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展雷曼兄弟介入管理GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险2008Riverside South的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan ，CWG将在此为其建设欧洲总部93,000Canary Wharf 综合交通换乘站开始建设2009CWG宣布销售20 Canada Square

10、和15 Westferry CircusCWG宣布销售17 Columbus CourtyardTower Hamlets同意投资North Quay的40万平米商业办公项目6 6家家餐饮在景观公园中开业CWG在伦敦市中心的第一个项目Drapers Gardens完工，并租赁给了BlackRock。对巴克莱投资超过10万平米的租赁物业进行了调整，并承诺其租约至2032年。出售了5 Churchill Place，并完成了新邻近地块的收购壳牌石油租赁2万平米办公物业2010投资/开发建设招商配套/服务产业人口图 例图 例金丝雀码头地区的发展历程金丝雀码头地区的发展历程首都边缘区案例研究首都边缘区

11、案例研究5数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting1234567891 01 11 21 31 41 51 61 71 81 92 02 12 22 32 42 52 62 72 82 93 03 43 13 13 13 23 3n金丝雀码头现有办公物业约139万平米，由28栋办公楼组成。另有6栋办公物业处于在建或规划状态。n金丝雀码头的办公楼中以总部型客户为主，平均建面约5万平米。为了满足不同规模客户的需求，办公楼面积从1.3万平米至11.5万平米不等，且呈明显档次。n其中，3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万平米以上的6栋。规划/

12、未建成项目Canary Wharf 平面图办公设施与迁入的企业办公设施与迁入的企业以总部办公为主组成的建筑群以总部办公为主组成的建筑群首都边缘区案例研究首都边缘区案例研究6数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting1234567891 01 11 21 31 41 51 61 71 81 92 02 12 22 32 42 52 62 72 82 93 03 43 13 13 13 23 3No.8/12/26 100,000 sqmNo.5/6/7/15 100,000 sqmNo.22/27 100,000 sqmNo.16 100,000 sq

13、mNo.11/21 90,000 sqmNo.20 50,000 sqm代表性客户租用的楼宇及面积代表性客户租用的楼宇及面积n金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁，只有3栋楼，20%的面积为散租。n大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户。巴克莱、瑞信、摩根大通、汇丰的占用面积都超过10万平米。加上摩根斯坦利和花旗，6个大客户占用面积接近60万平米，相当于总面积的约40%。n规划及在建项目仍以总部办公为主。办公楼的构成办公楼的构成整栋租赁70万平米50%大客户租赁40万平米30%散租28万平米20%办公设施与迁入的企业办公设施与迁入的企业以世界大型金融机构总部为主以世界大

14、型金融机构总部为主首都边缘区案例研究首都边缘区案例研究7n金丝雀码头的商业配套规模不大，总面积55000平米。由于商务区的居住人口不多，因此商业配套主要服务于在此工作的商务人群。n商业配套中43%为零售业态，餐饮和各种便利店占约50%，休闲娱乐仅9%，主要为一家大型健身中心。n金丝雀码头大部分商业分布于走廊层（Promenade Level），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，并与轨道交通站点链接。商业配套商业配套业态构成业态构成55,00055,000Canary Wharf 的商业配套的商业配套数据来源: DTZ Consulting首都边缘区案例研究首都边缘区案例研究配套商业配套商业以

15、地下商业街为主，为商务人群服务以地下商业街为主，为商务人群服务81999-20091999-2009年伦敦各区金融业从业者变化年伦敦各区金融业从业者变化n作为新的金融商务区，在金丝雀码头的带动下，1999至2009年间形成了全伦敦金融业从业者向Tower Hamlets区域集中的局面。n1999-2009年间，伦敦金融业从业者减少了3759人，绝大部分区的金融业从业者都出现了不同程度的下降，而Tower Hamlets区的金融业从业者增长了42179人。n1999年，Tower Hamlets区的金融业从业者占伦敦的7.8%。这一比例在2009年上升至20.4%。伦敦金融业从业者变化伦敦金融业

16、从业者变化-3,759金融业者金融业者区域分布区域分布19991999金融业者金融业者区域分布区域分布20092009数据来源: DTZ Consulting、GLA伦敦政府主要人口组成主要人口组成金融产业人口的聚集金融产业人口的聚集首都边缘区案例研究首都边缘区案例研究DocklandsCityWest EndMidTownCanary WharfSouthwarkEast CityKings CrossCamdenKensingtonPaddington9n对于伦敦办公物业整体的客户结构而言，金融业的比例最高，达到31%。n对于4个主要商务区而言，都有各自明确的客户特征。金融城和港区均以金融

17、业为主；中城以传媒和专业服务业为主；西区以政府机构和企业为主。n港区是几个商务区中客户特征最鲜明的，金融业客户比例高达66%，其他类型客户都很分散。这些金融业客户基本集中于金丝雀码头。n以金丝雀码头为代表的港区已经成为了伦敦具有代表性的金融商务区。20092009年伦敦中心区及年伦敦中心区及主要商务区的客户结构主要商务区的客户结构数据来源: DTZ Consulting金丝雀码头现状金丝雀码头现状伦敦的第二金融商务中心伦敦的第二金融商务中心首都边缘区案例研究首都边缘区案例研究10数据来源: DTZ Consulting、GLA伦敦政府n伦敦人口近50年呈现两大特点。一是先降后升，即1980年前

18、下降，之后逐步回升。二是郊区化所带来的人口疏散，即内伦敦人口向外伦敦转移。n在1980年后的人口增长过程中，金丝雀码头所在的Tower Hamlets区是伦敦人口增长最快的区域，增幅达到64%。n应该说，从1980年代初开始金丝雀码头的再造工程为区域带来的新的产业支撑，从而带动了人口的增长。1980-20101980-2010年伦敦各区的人口增幅年伦敦各区的人口增幅1960-20101960-2010年内年内/ /外伦敦的人口变化外伦敦的人口变化（单位：万人）1234567891 01 11 21 31 41 51 61 71 81 92 02 12 22 32 42 52 62 72 82 93 03 13 23 3+64%+14%+19%+11%内伦敦外伦敦发展中的重要因素发展中的重要因素伦敦的郊区化过程与人口