济南市商河县城市进驻研究.

1、济南市商河县城市进驻研究二零一六年十月目 录l一、商河县基本简介一、商河县基本简介l二、商河县房地产市场分析二、商河县房地产市场分析l三、西部新区开发思路设想三、西部新区开发思路设想l四、需要支持的事项四、需要支持的事项l五五、附件：、附件：片区综合开发理论及经典案例片区综合开发理论及经典案例目 录l一、商河县基本简介一、商河县基本简介l二、商河县房地产市场分析二、商河县房地产市场分析l三、西部新区开发思路设想三、西部新区开发思路设想l四、需要支持的事项四、需要支持的事项l五、附件：五、附件：片区综合开发理论及经典案例片区综合开发理论及经典案例1、商河县规划发展定位n按照省会城市群经济圈发展规

2、划（2013-2020年）发展布局要求，将城市群经济圈分为“一个核心、紧密圈层、辐射圈层、两条产业带”。n商河，位于紧密圈层内、边缘，偏离产业带。一、商河县基本简介1、商河县规划发展定位n按照济南市最新城市总体规划（2011-2020），商河县城系四级城镇（10-20万人），发展农副产品精深加工、轻工工业和加工制造业，利用温泉资源优势，积极发展度假休闲、会议商务等功能，形成现代化新型城市。n规划到2020 年，城镇人口规模约20 万人，城市建设用地约23 平方公里。城市建设用地以向南、向东发展为主。一、商河县基本简介1、商河县规划发展定位按照商河县城市总体规划（2010-2020年）：n城市性

3、质：济南市次中心城市，以温泉旅游度假为主的生态宜居城市。n城市职能：（1）商河县政治经济文化中心。（2）济南市次中心城市，济南纵深辐射鲁北的前沿阵地。（3）以温泉生态旅游度假为特色的中等城市。（4）以纺织、玻璃、农副产品加工业和新能源为主导产业。n中心城用地发展方向：以向南、向西发展为主，东向、北向适当整合。（1）东向：以东外环路为界控制发展，以生活居住为主。（2）西向：远期中心城跨过商中河向西拓展，发展居住组团。 （3）南向：城市功能向南扩展。结合产业研发区和新区建设，形成设施齐全的产业区、行政文化区、居住区和温泉服务业基地。（4）北向：整合现状工业企业，从规模上性质上控制新进企业。（5）中

4、部：调整优化现状城市用地布局。搬迁旧城区工业企业，加快城中村改造步伐。完善旧城区综合服务功能，改善人居环境。一、商河县基本简介2、商河县行政区划商河县，是山东省济南市辖县，位于山东省西北部，是省会济南的北大门。县域总面积1162.68平方千米，县辖9镇2乡1个办事处，县政府驻许商街道。一、商河县基本简介地区名称常住总人口城镇人口（万人）乡村人口（万人）城镇化率（%）城区人口济南市694.96456.65415.49238.3165.71市辖区443.94360.41344.8983.5181.18章丘市107.3648.7439.2258.6245.4平阴县33.3615.4510.0317.

5、9146.31济阳县52.8114.810.338.0128.02商河县57.4917.2511.0540.2430.01表1 2012年济南市人口数量及各县市城镇化率注：数据来源于济南市统计年鉴（2013）3、商河县人口规模2012年，商河县域年末常住总人口57.49万人。县城城区人口11.05万人，城镇化率30.01%，低于全省平均水平(详见表1)。按照商河县城市总体规划（20102020年），预计2020年总人口达到68万人，县城人口为20.0万人，县域城镇化水平为63。商河城市总体规划将县域分为“中心城、中心镇、一般镇”三级结构，其中，玉皇庙、郑路、怀仁为规划中心镇，镇区规划人口规模到

6、2020年为3-7万人。等级城镇个数城镇名称规模等级合计县城1中心城20万人20万人中心镇3玉皇庙、郑路、怀仁3-7万人13万人一般镇8殷巷、贾庄、龙桑寺、孙集、沙河、韩庙、白桥、张坊2万人10万人总计1243万人表3 2020年商河县城镇等级规模结构乡镇 面积(平方公里) 行政村(居)(个) 人口数量（万） 备注许商街道办事处 114.549410.3孙集镇 106.04955.1龙桑寺镇 92.5944.3沙河镇 86.87664韩庙镇 68.11453殷巷镇 122.981046.1怀仁镇 59.56583.1张坊镇 37.56422贾庄镇 108.89915.2玉皇庙镇 153.559

7、63.9白桥镇 83.31814.7郑路镇 128.71976.2合计 1162.6896363.69表2 2014年商河县域各乡镇人口数量情况一、商河县基本简介4、商河县经济规模n初步核算，2015年商河县实现地区生产总值175.1亿元，占济南市GDP规模（6100.23 亿元）的2.87%，增长10.5%。其中，第一产业增加值46.0亿元，增长4.5%；第二产业增加值63.4亿元，增长13.9%；第三产业增加值56.3亿元，增长5.3%。全县三次产业构成由2014年的27.2：39.1：33.7调整为27.7：38.3：34.0，与上年相比，第三产业提高了0.3个百分点。序号区、县（市）

8、GDP总量（亿元）GDP增速地方公共财政预算收入（亿元）社会消费品零售总额（亿元）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）备注1历下1100.0 8.0%130.6 800.0 1140.0 2历城795.0 8.0%70.1 460.0 490.0 3市中739.0 4.5%4.0 54.6 89.2 4天桥406.0 8.0%39.1 369.8 673.0 5槐荫387.1 8.1%45.0 434.0 256.1 6章丘870.8 9.0%47.0 351.4 563.5 41.7 7长清272.6 15.7%2.4 38.6 97.5 1.4 8济阳285.0 8.5%17.1 116

9、.0 261.0 9平阴226.7 8.4%15.3 86.6 230.8 16.6 10商河175.110.5%9.0 79.9 114.5 15.8 省直管县表3 2015年济南市各县（市）区经济规模、增速及固定投资一览表数据来源：各地市2015年国民经济和社会发展统计公报97.6113.2128.2143.7159.7175.114.2%13.6%10.6%11.3%10.0%10.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%020406080100120140160180201020112012201320142015商河县商河县2010-201

10、52010-2015年年GDPGDP增长情况表增长情况表亿元增长率n与济南其他县市区相比，商河经济排名靠后，第一产业比例相对较高；2015年全省146个县市GDP排名中，商河县排名第125名，排名较为落后。一、商河县基本简介5、商河县产业布局n政府工作报告2016提出，将商河打造成为服务省城、辐射周边的先进制造业基地、农产品生产交易基地和以温泉为特色的健康休闲基地。n按照城市总体规划发展指引：产业发展分为城北工业园、城南产业研发区、商河县经济开发区三大组团。（1）城北工业园：主要发展民用品、小型加工工业等民营经济产业，规划占地183.59公顷；（2）城南产业研发区：打造集教育、科研、孵化及产业

11、化于一体的科学园区，规划占地400.11公顷；（3）商河经济开发区：始创于2001年2月，北距县城15公里，南距济南50公里，南距济阳县城20公里，距离济南遥墙机场36公里；京沪高速公路在区内穿境而过。 2006年3月，经省政府批准，更名为山东商河经济开发区，规格为省级开发区，核定开发面积17平方公里。南区以新能源、机械制造、农副食品等产业为主；北区主要以高新技术、项目孵化基地、文化产业为主导，同时兼顾交通物流、商贸服务和温泉旅游。城北工业园城北工业园城南产业研发区城南产业研发区商河经济开发区商河经济开发区一、商河县基本简介6、商河县资源禀赋n商河县矿产资源主要有石油、天然气等。境内石油资源十

12、分丰富，属全国第二大油田胜利油田范围，已探明石油储量为5000万吨、天然气30亿立方米，主要分布在贾庄、玉皇庙等乡镇办事处。现年产原油40多万吨、天然气3000多万立方米。n据统计，商河县地热热储面积1147.19平方千米，占到全县总面积的98.6%,储量达256亿立方米，是我国最大的地下热水存储地之一。 地热资源埋藏深度一般在1600米以下，而商河地热资源埋藏深度仅在1180-1400米之间，所以费用低，易开采。商河县地热水质清澈透明，含有丰富的碘、锶、溴、铁、锰、偏硼酸、偏硅酸等矿物质和微量元素，属于医疗型地热温泉，可广泛应用于医疗、保健、洗浴、采暖、工农业生产，是理想的天然热水资源，社会

13、和经济效益非常客观。一、商河县基本简介7、商河县地热资源开发商河县地热资源，可用于供暖、洗浴、医疗保健、休闲观光、养殖种植、纺织印染、食品加工等方面。按照城市总体规划，温泉开发利用策略与规划布局如下：n温泉开发利用策略（1）坚持“合理开发、适度开发、控制开发”的思路，加强温泉资源统一管理，进行相对集中建设；要求用水单位必须做好尾水处理，避免造成环境破坏。（2）进一步做好温泉资源的勘查评价，实施并完善温泉资源开发利用规划。（3）突出温泉资源的综合利用、梯级利用、节约利用，合理处理废弃水，建立有特色的温泉开发利用示范工程。（4）进一步开展温泉水医疗、保健、养生效果的研究。（5）加强商河温泉的宣传，

14、发展商河温泉文化。n地热规划布局规划新建四处热井，分别位于新湖温泉服务业基地、栖湖、经济开发区、玉皇庙办事处。一、商河县基本简介温泉基地，位于商河县商西路8号，地处商河县城区产业园内，整体占地面积为11.7万平方米。集餐饮、客房、会议、康体、温泉度假、休闲疗养为一体的，吃、住、娱、购配套的全新温泉度假酒店，也是济南市唯一一家含温泉的国家四星级旅游度假酒店。商河温泉基地是目前国内储量最大的地热温泉。温泉农业，温泉花卉（红掌、蝴蝶兰、文心兰）、温泉种苗（化穴育苗）、南果北引、温泉蔬菜、温泉渔业（罗非鱼、南美白对虾、石斑鱼、白鲳、观赏鱼等）发展迅猛。地热示范工程。正与中石化绿源地热能开发有限公司的合

15、作，采取“采灌结合”模式，扎实推进地热供暖工作，截止到2015年末，全县利用地热供暖面积达60万。目 录l一、商河县基本简介一、商河县基本简介l二、商河县房地产市场分析二、商河县房地产市场分析l三、西部新区开发思路设想三、西部新区开发思路设想l四、需要支持的事项四、需要支持的事项l五、附件：五、附件：片区综合开发理论及经典案例片区综合开发理论及经典案例1、房地产投资开发状况n固定资产投资快速增长。2015年，全县固定资产投资114.5亿元，增长22.1%。其中：第一产业14.6亿元，增长70.1%；第二产业51.9亿元，增长24.4%；第三产业48.0亿元，增长10.5%。n房地产业发展明显趋

16、缓。2015全年26个房地产开发项目共完成投资15.76亿元（占全县固定资产投资的13.76%），下降18.7%。全年房地产开发施工面积185.20万平方米，增长1.1%。其中住宅施工面积152.60万平方米，增长2.3%。商业营业用房施工面积22.23万平方米，下降8.8%。n商品房销售有所下降。全县2015年商品房销售面积24.65万平方米，同比下降32.9%。其中期房销售面积17.77万平方米，同比下降49.1%；商品房销售额9.17亿元，同比下降45.6%。其中期房销售额7.00亿元，同比下降58.2%。二、房地产市场分析2、2015年土地市场状况n土地供应状况。2015年，共计完成6

17、6宗1652亩土地供应工作，其中划拨6宗283亩，出让60宗1369亩，土地出让价款24226万元。n土地增减挂钩状况。结合新型农村社区建设，积极推进建设用地增减挂钩项目实施，进一步盘活农村存量建设用地。目前6个乡镇17个村2231亩增减挂钩项目正在积极推进，新申报沙河、怀仁、贾庄三个增减挂钩项目，总规模822亩。n区片综合地价调整。2015年完成征地区片综合地价标准调整工作，一、二级区片价分别由4.5万/亩、3.8万/亩提高到5.5万/亩、5万/亩，平均提高幅度42.24%，保障了被征地群众权益。二、房地产市场分析序号宗地编号地块位置土地用途出让面积容积率出让总价（万元）土地单价建筑密度绿地

18、率竞得单位备注亩平方米万/亩楼面地价（元/）12016-07商中河以东、滨河路以西、彩虹路以南其他普通商品住房用地 60.19 401251.0地上容积率1.8,地下容积率0.6421970.10 584.15 26%35% 商河县鑫隆房地产开发有限公司22016-08商中河以东、滨河路以西、彩虹路以南其他普通商品住房用地 73.91 492731.0地上容积率1.8,地下容积率0.6518170.10 584.16 26%35% 商河县鑫隆房地产开发有限公司32016-04 山东商河经济开发区规划力源街以南、玉凯路以西其他普通商品住房用地 50.50 336651.0地上容积率2.1,地下容

19、积率0.688917.60 125.75 26%35% 山东东鹏商贸有限公司开发区42015-71 彩虹路以南、滨河路以东 其他普通商品住房用地 32.22 214821.0地上容积率2.1,地下容积率0.6188158.37 416.96 25%30% 商河城镇开发置业有限公司 52015-29 商中路以西、彩虹路以北 商务金融用地20.02 13344地上容积率1.5,地下容积率0.32002100.02 1000.20 25%20% 商河县农村信用合作联社 62015-31许商街道办事处工业路以北、省道248线以西 商务金融用地2.05 1367容积率0.66230.24 755.91

20、60%20% 商河县农村信用合作联社 72015-26 商中路以西、规划弘德街以北 其他普通商品住房用地 46.24 308271.0地上容积率2.9,地下容积率0.9351275.95 392.85 20%35% 商河城镇开发置业有限公司 82014-68 兴隆街以西、鑫源路以南、永安街以北其他普通商品住房用地 14.69 97911.0地上容积率1.7 地下容积率0.6122883.61 737.77 37.5%30% 济南龙鑫置业有限公司 二、房地产市场分析3、2014-2016年典型成交地块情况参照近期上市土地成交情况，城区商品住宅用地成交价格约70-85万/亩；商务金融用地成交价格约

21、为30-100万元/亩。二、房地产市场分析4、典型楼盘分布情况1、温泉国际2、豪门又一城3、泰和名都4、东盛阳光花园5、旭润新城6、宝恒水木清华7、檀都8、嘉源逸居9、鑫隆帝景城10、武夷御泉名城1111、滨河壹号1212、中再凤凰城n销售情况：商河县城区商品住宅项目，月均去化率约10-30套，月均去化面积约1000-3000；各楼盘销售均价在4000元/左右。n典型项目案例1、温泉国际2、豪门又一城11、滨河壹号（已延期交房）12、中再凤凰城二、房地产市场分析5、典型楼盘基本情况温泉国际项目蓝湖区占地面积约 66000平方米，建筑面积45101.24平方米，绿化率35%，容积率2.37。项目

22、划为七个区域，分别为斯帕镇、依云区、班芙区、蓝湖区、群马区、 知本区和黄石公园，产品以一期和院别墅及小高层为主。“蓝湖和院”占地约6.6万平方米，“蓝湖假日”规划七座围合式小高层，为4689平方米的温泉小户型。以温泉为主题，可游、可居、可养生。项目打造集高端商务服务、旅游度假、绿色人居、温泉主题系列开发于一体。蓝湖区为低密度住宅与大企业会所的复合体，融合了国内外温泉 度假胜地的长处，优越的温泉资源及社区内部环境让这里的生活更加温馨与闲适。楼盘位置商河商中路248号（省道248和省道316交汇处的东南）开发商山东阳光朗乡置业装修状况毛坯预售许可证济商房开预许字D（2012）产权年限70年绿化率3

23、5%规划总占地约6.6万容积率2.37建筑面积4.5万建筑形式11层板式小高层交通情况良好停车位1:1楼盘特点温泉国际6000亩温泉主题城镇综合体销售均价蓝湖和院别墅面积为260-480（建面），均价约8000元/，总价200-400万/套不等；蓝湖假日小高层，面积为45-89（建面），均价约4200元/。二、房地产市场分析5、典型楼盘基本情况豪门又一城（开发商资金链断）豪门又一城，雄踞济南市商河新城中心，社区对面就是商河县美的大型中央水体景观公园滨河公园。由联排别墅，花园洋房、情景洋房，小高层住宅、地中海风情商业街区及商务会所等多种物业组成，现已有36栋住宅约1000余户入住。国际标准化园区

24、、篮球场、游泳馆以及各类休闲健身场所，全方位满足个性健身兴致。书香之城、优质学区：又一城浓厚的片区教育氛围值得称道，此处东部相接第二中学、文昌中学、弘德学校。东临的育才路直通商河中；同时又一城北区还配有品牌幼儿园。楼盘位置滨河路以东，汽车站南临开发商山东长河豪门投资置业有限公司商河又一城分公司装修状况毛坯预售许可证济商房开预许字第2013(14)号产权年限70年总户数2300规划占地21万容积率2.1建筑面积44万建筑形式多层、板式小高层状态已停工停车位1:1楼盘特点首席地中海风情主题社区销售均价豪门又一城，北区整期现房在售，涵盖80-170平两室至四室户型，均价4000元/平方米，高层355

25、0元/平米起。大型团购会启幕：购房0首付；赠精美大礼包；装修基金；购房补贴。二、房地产市场分析5、典型楼盘基本情况中再凤凰城中再凤凰城位于商河核心温泉资源景观居住带滨河公园温泉基地景观带，周边交通网络四通八达。北侧规划中知名医院。东邻滨河公园，是县政府重金打造的沿河风景带，南边是彩虹路，居住氛围浓厚，配套丰富，银行、药店、超市、餐饮一应俱全。南有小宏盛、第二实验幼儿园、商河县第二实验学校（四小），第二实验学校是九年一贯制教育，方便孩子就近入学。 电梯多层住宅，全框架结构楼体，抗震、稳固更胜一筹。三米层高，宽敞明亮，居住舒适。断桥铝落地窗，更耐用。真石漆立面，防水防火永不褪色。 物业为戴德梁行，

26、全球物业五强之首，开启商河物业服务新时代。楼盘位置彩虹路与商西路交叉口开发商济南中再生置业有限公司装修状况毛坯预售许可证济商房开预许字第2013(14)号产权年限70年总户数2377规划占地17.8万容积率1.79建筑面积37万建筑形式多层、板式小高层、高层物业戴德梁行停车位1:0.8楼盘特点旅游地产销售均价中再凤凰城，项目均价3700元/平，起价3400元/平。5#楼、8#楼、9#楼、11#楼、12#楼、25#楼已于7月26日开盘。5#、8#、9#为5+1多层，11#楼为7+1电梯多层，12#楼为电梯多层目 录l一、商河县基本简介一、商河县基本简介l二、商河县房地产市场分析二、商河县房地产市

27、场分析l三、西部新区开发思路设想三、西部新区开发思路设想l四、需要支持的事项四、需要支持的事项l五、附件：五、附件：片区综合开发理论及经典案例片区综合开发理论及经典案例北向发展评价：n优势：村庄少，用地平整，紧邻老城区，建设成本低；n劣势：形成了工业集中区，部分企业存在污染；无大型项目和大公共设施带动；背向济南中心城，发展动力不足。南向发展评价：n优势：面向济南中心城和商河县经济开发区，地势平坦，村庄较少，交通条件优越，近期可利用地较多，生态环境良好；n劣势：位于中心城上风上水向，不宜发展污染工业企业。东向发展评价：n优势：东南向村庄少，用地平整，紧邻老城区，建设成本低；n劣势：东北部村庄密集

28、，基本农田较多。西向发展评价：n优势：随着高速公路建设，交通条件优越；用地平整；紧邻老城区，与城市关系密切；n劣势：村庄较多，电力线复杂，基本农田较多，需要跨越商中河，市政设施投入大。三、西部新区开发方案黑色虚线框：西城区规划范围1、西城区的规划框架（计划）规划范围规划范围：面积约为7.2平方公里北至富民路，东至商中河，南至齐鲁水郡北片区，西至规划西环路规划结构规划结构：沿高速引线形成城镇发展轴线，沿长青河延长线形成中央景观轴线，结合路网划分为商务办公区、教育集中区、文体集中区、医养结合区、产业集中区以及滨河绿地休闲风情带，剩余区域为居住片区三、西部新区开发方案三、西部新区开发方案2、西城区的

29、建设时序依托高速城区引线两侧地块作为新区开发的启动区，启动区面积约为3000亩，布局医疗养老综合区、教育集中区、文化中心以及可供开发的生态居住区。启动区北侧为一期扩展区，一期扩展区的面积约为2000亩，整个项目近期建设范围为5000亩。一期项目建设完成后主要的商务办公区、教育集中区、文体集中区、医养结合区等主要公共服务设施以及健康产业。12三、西部新区开发方案3、市政配套设施建设规划市政规划建设： 近期建设区域内规划形成四横三纵的主干路路网格局，目前滨河路和银河路及彩虹路东段、文滨河路和银河路及彩虹路东段、文昌街东段已经修建完成昌街东段已经修建完成 。 根据开发时序，先期待建的主干路为经一路、

30、经二路、宝源街西延；次干路为规划四路、规划六路、规划J路、规划K路、商西路北沿、彩虹路西延；支路为规划八路和文昌街西延。三、西部新区开发方案3、市政配套设施建设规划道路名称性质起止点红线长度综合造价小计（万元）宝源路主干路经一路-滨河路4013883697.152经一路主干路宝源街-银河路5012302579.41经二路主干路宝源街-银河路506802457.56规划J路次干路经一路-经二路258681002.612规划K路次干路经一路-规划六路25535613.315彩虹路次干路规划四路-商西路36358565.186规划四路次干路宝源街-彩虹路2510002567.241规划六路次干路宝源

31、街-规划K路257001346.711商西路次干路银河路-彩虹路3710371445.578文昌街支路经一路-商西路30560630.24规划八路支路宝源街-规划J路18660537.24合计（万元）17442.25启动区道路基础设施投资共启动区道路基础设施投资共计约计约1.741.74亿元亿元三、西部新区开发方案4、公共服务设施项目规划n启动区内项目规划建设文化中心、党校、医院、高中、九年一贯制学校，一期扩展区沿商中河及西区中央景观轴线两侧布局体育馆。预计建预计建设投资约设投资约13.313.3亿元亿元医院医院高中高中九年一贯制学校九年一贯制学校党校党校文旅综合中心文旅综合中心n医院位规划占

32、地约为183亩，建筑面积约为9万平方米，1000床位的综合性医院，建筑总投资约为4.5亿元。n高中规划占地约为131亩，建筑面积约为9万平方米，60班额，建筑总投资约为3.6亿元。n九年一贯制学校选规划占地约为90亩，建筑面积约为4.2万平方米，规模为54班额，建筑总投资约为1.7亿元。n文旅综合中心，占地约为45亩，建筑面积约为3.5万平方米，包含游客集散中心、市民活动中心、科技馆、艺术馆及办公等，建筑总投资约为1.5亿元。n党校占地约为120亩，建筑面积约为4万平方米，预计建设投资约2亿元三、西部新区项目性质项目范围项目范围：面积约为7.2平方公里北至富民路，东至商中河，南至齐鲁水郡北片区

33、，西至规划西环路现状现状：尚未拆迁项目性质：旧城更新商河县政府商河县政府三、西部新区项目属性界定关键词：城区、5000亩、路网规划、公共配套建设片区大盘开发三、西部新区项目开发初步设想秉承区域运营的理念担当城市运营商注入资源，统筹开发西部新区产业驱动和主题社区相结合三、西部新区项目开发初步设想国国际际学校学校义务义务教育教育智慧社区智慧社区高端三甲医院高端三甲医院科技休科技休闲闲公园公园理念支撑力理念支撑力 教育教育 科技科技 健康健康三、西部新区项目开发关键问题1. 拆迁启动区确定及进程2. 供地节奏及价格3. 项目产品定位4. 产品去化周期及价格三、西部新区项目开发存在的风险1. 拆迁、及

34、供地节奏2. 土地获取及价格3. 市场容量、去化量4. 产品销售价格及利润目 录l一、商河县基本简介一、商河县基本简介l二、商河县房地产市场分析二、商河县房地产市场分析l三、西部新区开发思路设想三、西部新区开发思路设想l四、需要支持的事项四、需要支持的事项l五、天鸿地产项目简介五、天鸿地产项目简介l六、附件：六、附件：片区综合开发理论及经典案例片区综合开发理论及经典案例四、需支持的事项1. 土地获取途径及价格优惠措施2. 土地获取及价格3. 市场容量、去化量4. 产品销售价格及利润目 录l一、商河县基本简介一、商河县基本简介l二、商河县房地产市场分析二、商河县房地产市场分析l三、西部新区开发思

35、路设想三、西部新区开发思路设想l四、需要支持的事项四、需要支持的事项l五、附件：五、附件：片区综合开发理论及经典案例片区综合开发理论及经典案例基本运作模式：基本运作模式：体育、教育、软件、娱乐等产业的引进宾馆、写字楼的开发、引进大卖场（即沃尔玛一类的超市）的引进大型居住区的开发其他公共设施的引进 区域运营理论区域运营理论公司公司产业产业经济经济商业商业商贸商贸经济经济生活生活住宅住宅经济经济内涵经济价值通过某一主题带动商业，再带动住宅开发，最终实现区域繁荣。市场启动引擎引擎一产业中心核心引擎二居住中心核心引擎三商贸中心核心中央产业区中央居住区中央商贸区产业硬件及软件资源的支持住宅区的建设中央商

36、贸区开发方向开发价值发展战略发展战略城市运营城市运营土地运营土地运营大型房地产项目开发大型房地产项目开发城市格局城市格局主题鲜明的区域开发运营将使城市格局得到调整优化与升级，促主题鲜明的区域开发运营将使城市格局得到调整优化与升级，促进城市总体布局的联系与交流进城市总体布局的联系与交流城市功能城市功能以某一特色产业为主导的功能性区域，极大的提升城市形象，增以某一特色产业为主导的功能性区域，极大的提升城市形象，增加城市功能区的辐射性，具有优越的区域价值，区域发展指数持加城市功能区的辐射性，具有优越的区域价值，区域发展指数持续性发展。续性发展。产业结构产业结构三大产业结构促进城市产业结构合理化，基于

37、住宅的日渐成熟，三大产业结构促进城市产业结构合理化，基于住宅的日渐成熟，重点挖掘第三产业的发展，完善城市的产业结构。重点挖掘第三产业的发展，完善城市的产业结构。区域经济的迅速提升，需要一个主导产业的强势带动，并在这个区域经济的迅速提升，需要一个主导产业的强势带动，并在这个带动下迅速发展商贸、居住等相关配套产业，最终实现区域繁荣。带动下迅速发展商贸、居住等相关配套产业，最终实现区域繁荣。区域发展三大引擎联动通过对国内外100多个大盘研究分析，我们认为大盘开发一般有如下几种开发模式：中心城镇中心城镇开发模式开发模式紧缩城市紧缩城市开发模式开发模式综合体综合体开发模式开发模式城市中心大盘开发模式城市中心大盘开发模式交通拥挤与项目的通达性；交通拥挤与项目的通达性；项目与周边建筑的协调与和谐；项目与周边建筑的协调与和谐；项目功能与城市、区域功能的互补；项目功能与城市、区域功能的互补；项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。新市镇开新市镇开发模式发模式主题社区主题社区开发模式开发模式产业驱动产业驱动开发模式开发模式郊区陌生区