房地产行业财税解析(一)混合性投资企业所得税处理

1、房地产行业财税政策解析（一）关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2013年第41号 一、政策解析2二、纳税分析3一、股权信托3二、债权信托4三、对土地增值税的影响4四、企业所得税影响4附件一: 关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告4附件二: 关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告的解读5附件三:关于企业所得税若干问题的公告7附件四：“假股权真债权”投资业务税务问题能否解决8附件五【葛洲坝地产股权信托融资案例】11附件六 公司法第143条 禁止收购本公司股份及其例外12一、政策解析国家税务总局于2013年7月15日下发关于企业混合性投资业务企业所得税处

2、理问题的公告（国家税务总局公告2013年第41号），对企业混合性投资业务企业所得税处理问题进行了明确。现根据公告条款内容，结合我公司的实际情况，作简要解析如下：一、企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；重点是利息的支付方式。核心在于把握“固定”二字， “固定”突出了更多是“债”的性质，而非“股”的性质，适用41号公告。如果房地产企业信托融资中采用“固定收益+浮动收益模式”的信托融资，则不符合41

3、号公告的第一个条件。此类投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是按企业的投资效益进行分配，也不是按投资者的股份份额取得回报。投资者没有或很少承担投资风险的一种投资，实际为企业一种融资形式。（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；重点是资本的退出方式。在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；目前各种房地产信托融资方式中，退出方式只要有1、房地产企业减资；2、原房地产大股东回购。方式1符合文件要求，方式2不符合要求，要求被投资企业偿还本金或赎回投资后，作减资处理。（三）投资企业对被投资企业净资产不拥

4、有所有权；“投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权”，把握的要点是，信托主体不拥有对被投资企业的剩余利润索取权，对被投资企业净资产不能按投资份额拥有所有权。如在合同中约定信托主体只享有固定利率（股息），则符合文件要求了。被投资企业如果依法停止生产经营活动需要清算的，投资企业的投资额可以按债权进行优先清偿，但对被投资企业净资产不能按投资份额拥有所有权。（四）投资企业不具有选举权和被选举权； “投资企业不具有选举权和被选举权”，对于这个条件，总局41号公告解读 “投资企业不具有选举权和被选举权。被投资企业在选举董事会、监事会成员时，投资企业不能按持股份比例进行表决或被选为成员”。投资企业不具有选举

5、权和被选举权。被投资企业在选举董事会、监事会成员时，投资企业不能按持股份比例进行表决或被选为成员。（五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。 “投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动”，信托公司作为债权人介入，不参与到投资企业的日常生产经营活动中。不参与被投资企业日常生产经营活动。但是，投资资金如果指定了专门用途的，投资方企业可以监督其资金运用情况。二、符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：（一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和国家税

6、务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。解析：对于房地产企业，支付的利息性质的费用，可以按照税法规定在税前扣除。扣除时间是应付利息的日期，而不是按权责发生制原则分期扣除，且要符合不超过金融企业同期同类贷款利率标准。（二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。二、纳税分析一、股权信托（一）符合2013年41号公告条件的股权信托1、利息支出确认，被投资企业应于应付利息的日期确认本期利息支出，并按税法实施条例和国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年34号）规定的限定

7、利率，在当期进行税前扣除。2、被投资企业按合同或协议约定价格赎回时的会计处理。1）当实际赎价高于投资成本时，将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组损失，在税前扣除。2）当实际赎价低于投资成本时，将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额。（二）不符合2013年第41号公告条件的股权信托。不符合2013年第41号公告条件的股权信托，企业支付的股息不能作为费用在税前扣除；二、债权信托债权性投资取得回报为利息收入，按照规定应当缴纳企业所得税；同时，被投资企业支付的利息也准予在税前扣除。三、对土地增值税的影响根据41号文，投资企业支付给被投资企业的固

8、定利润，属于接受债权投资所支付的利息，会计上应当作为财务费用中的利息处理，根据土地增值税暂行条例实施细则的相关规定，应当可以作为计算土地增值税的扣除项目，被投资企业在回购股权时超出投资成本支付的回购价款，本质上也属于归还借款时支付的最后一笔利息，是否也能够作为计算土地增值税的扣除项目？（因为为债务重组损失，是否能取得利息发票有待双方的协商）目前税务局方面没有明确的说法。四、企业所得税影响1、利息支出，被投资企业应于应付利息的日期确认本期利息支出，并按税法实施条例和国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年34号）规定的限定利率，在当期进行税前扣除。2、当实际赎价高于投资成本时，将赎价

9、与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组损失，在税前扣除。3、当实际赎价低于投资成本时，将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额。附件一: 关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2013年第41号根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例（以下简称税法）的规定，现就企业混合性投资业务企业所得税处理问题公告如下： 一、企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理： （一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息

10、、固定利润、固定股息，下同）； （二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金； （三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权； （四）投资企业不具有选举权和被选举权； （五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。 二、符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理： （一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年第34号）第一条的规定，进行税

11、前扣除。 （二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。 三、本公告自2013年9月1日起执行。此前发生的已进行税务处理的混合性投资业务，不再进行纳税调整。 特此公告。 国家税务总局 2013年7月15日附件二: 关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告的解读【发布日期】： 2013年07月29日 金融是现代经济的核心，金融市场（包括资本市场）的健康、可持续发展离不开金融工具的广泛运用和金融业务的不断创新。近年来，随着我国金融工具交易和金融产品创新快速发展，出现了许多既具有传统业务特征，同时有别于传统业务的创新业

12、务。现行企业所得税法就这些问题，没有清晰规定，各方存在理解和认识角度不同，出现各地政策执行口径不一。鉴于混合性投资业务作为企业一项创新投资业务，已被许多企业大量运用。尤其是信托公司，开展此类投资业务甚多。因此，迫切需要研究、制定相关税收政策为之配套。根据当前税收实际征管需要，最近，国家税务总局制定下发了国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告（以下简称公告）。现将公告有关内容解读如下： 一、为什么将混合性投资业务按债权投资业务进行税务处理？ 混合性投资业务是指兼具权益性投资和债权性投资双重特征的投资业务。现行企业所得税制对此类投资业务取得回报的税务处理是不同的。权益性投资取得

13、回报，一般体现为股息收入，按照规定可以免征企业所得税；同时，被投资企业支付的股息不能作为费用在税前扣除；债权性投资取得回报为利息收入，按照规定应当缴纳企业所得税；同时，被投资企业支付的利息也准予在税前扣除。由于混合性投资业务兼具权益性投资和债权性投资双重特征，需要统一此类投资业务政策执行口径。因此，鉴于混合性投资业务的特点，公告将此类投资业务，归属于债权投资业务，并要求按照债权投资业务进行企业所得税处理。 二、企业混合性投资业务应具备哪些条件？ 按本公告进行税务处理的混合性投资业务，列举了以下必须同时符合的5个条件： （一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息，包括

14、支付保底利息、固定利润或固定股息等。也就是说，此类投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是按企业的投资效益进行分配，也不是按投资者的股份份额取得回报。投资者没有或很少承担投资风险的一种投资，实际为企业一种融资形式。 （二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业应当偿还本金或按投资合同或协议约定的价格赎回投资。也就是说，投资期限无论是否届满，只要合同或协议约定的、需要由被投资企业偿还本金或赎回投资的条件已经满足，被投资企业必须偿还本金或赎回投资。被投资企业偿还本金或赎回投资后，作减资处理。 （三）被投资企业如果依法停止生产经营活动需要清算的，投资企业的

15、投资额可以按债权进行优先清偿，但对被投资企业净资产不能按投资份额拥有所有权。 （四）投资企业不具有选举权和被选举权。被投资企业在选举董事会、监事会成员时，投资企业不能按持股份比例进行表决或被选为成员。 （五）不参与被投资企业日常生产经营活动。但是，投资资金如果指定了专门用途的，投资方企业可以监督其资金运用情况。 三、被投资企业支付利息如何进行税务处理？ 按合同或协议约定，由被投资企业定期支付利息的，投资企业应当于被投资企业应付利息的日期，根据合同或协议约定的利率，计算确定本期利息收入并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期确认本期利息支出，并按税法实施条例和国家税务总局关于企业所得

16、税若干问题的公告（2011年34号）规定的限定利率，在当期进行税前扣除。 四、被投资企业赎回投资如何进行税务处理？ 投资期满或满足特定条件后，由被投资企业按投资合同或协议约定价格赎回的，应区分下列情况分别进行处理： （一）当实际赎价高于投资成本时，投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回时确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额；被投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组损失，并准予在税前扣除。 （二）当实际赎价低于投资成本时，投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期按规定确认为债务重组损失，并准予在税前扣除；被投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当

17、期确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额。 五、以前年度混合性投资业务税务处理如何衔接？ 本公告生效后，以前年度的混合性投资业务税务事项，不论是按照股息收入、还是按照利息收入进行税务处理，均不再调整。没有处理的，按照本公告规定处理。附件三:关于企业所得税若干问题的公告国家税务总局 国家税务总局公告2011年第34号根据中华人民共和国企业所得税法（以下简称税法）以及中华人民共和国企业所得税法实施条例（以下简称实施条例）的有关规定，现就企业所得税若干问题公告如下： 一、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题 根据实施条例第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期

18、同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。 “金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业

19、提供的实际贷款利率。 二、关于企业员工服饰费用支出扣除问题 企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，根据实施条例第二十七条的规定，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。 三、关于航空企业空勤训练费扣除问题 航空企业实际发生的飞行员养成费、飞行训练费、乘务训练费、空中保卫员训练费等空勤训练费用，根据实施条例第二十七条规定，可以作为航空企业运输成本在税前扣除。 四、关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题 企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该

20、固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。 五、投资企业撤回或减少投资的税务处理 投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。 被投资企业发生的经营亏损，由被

21、投资企业按规定结转弥补；投资企业不得调整减低其投资成本，也不得将其确认为投资损失。 六、关于企业提供有效凭证时间问题 企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 七、本公告自2011年7月1日起施行。本公告施行以前，企业发生的相关事项已经按照本公告规定处理的，不再调整；已经处理，但与本公告规定处理不一致的，凡涉及需要按照本公告规定调减应纳税所得额的，应当在本公告施行后相应调减2011年度企业应纳税所得额。 特此公告。 国家税务总局 二一一年六月九日附件

22、四：“假股权真债权”投资业务税务问题能否解决41号文再探讨上海海业韬律师事务所李林律师国家税务总局7月15日发布关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告2013年第41号，以下简称41号文），引起业界很大的反响和讨论，乐观者认为41号文为金融创新铺平了道路，将会积极促进行业发展（云中飞点评：国家税务总局公告2013年第41号：带给房地产企业正能量的文件），也有人谨慎的认为41号文对现有的“假股权真债权”投资业务的作用有限，需要修改41号文的适用范围。本文就41号文对“假股权真债权”投资业务的影响和作用，再次进行探讨。一、“混合投资”是否就是“假股权真债权”投资“假股权真

23、债权”并非官方界定，而是业内对信托公司以股权投资形式入股房地产项目公司，约定持股期间的固定投资收益比例，一定期间以后再由项目公司或其股东回购信托公司持有的股份的投资业务形式的概括，这种投资业务模式主要应用于房地产行业。41号文规制的“混合性投资业务”是否就是业内所称的“假股权真债权”投资行为，不仅41号文语焉不详，总局发布的41号文解读，也只是笼统称之为创新投资业务，“尤其是信托公司，开展此类投资业务甚多”。由于文件不明确，以至于有人认为41号文只是针对优先股和可转换公司债券等证券投资。但是，我国公司法并不承认优先股，可转换公司债在转换前是债权投资，转换后是股权投资，税务处理十分清楚，无须再具

24、文解释。因此，41号文本为统一此类投资业务的企业所得税各地政策执行口径，却因为其适用范围的不明确而导致更大的争议，一些地方税务局很有可能以各种理由拒绝41号文的适用。如青岛地税局2012年发布的关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知（青地税发201248号）明确规定房地产行业“假股权真债权”信托投资支付的利息只能按股息处理，那么41号文之后是否适用就不明确了。二、“假股权真债权”投资业务能否收益于41号文41号文第一条对适用该文税务处理方法的“混合投资行为”规定了必须同时符合的五项条件（五项条件非常符合优先股的特征），其中有一项条件为“投资期满或者满足特定投资条件后，被投

25、资企业需要赎回投资或偿还本金”，但是，实际上很多“假股权真债权”投资业务都是约定由被投资方的股东回购信托股权的，如平安信托入股葛洲坝房地产公司的股权约定由其股东葛洲坝集团回购、中铁信托入股青岛中南世纪城的股权约定由其股东的母公司中南建设回购、北京国际信托入股泛海东风的股权由其股东泛海建设与泛海建设的大股东回购，这些都不符合41号文规定的该项条件，因此41号文并不一定能够给所有的“假股权真债权”投资业务带来福音。关于此点，徐贺国家税务总局2013年第41号公告点评：并未彻底解决“假股权真债权”融资成本的税前扣除问题有详细阐述。三、不一样的“债务重组”41号文对符合条件的“混合投资”业务，被投资企

26、业赎回投资企业投资的行为，双方应按债务重组处理，“于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额”。41号文及总局解读对被投资企业的回购行为按照债务重组处理，打破了之前无论是会计上还是税务上对“债务重组”认识，以致有人惊呼“这哪是债务重组”。企业会计准则第12号和财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200959号）关于债务重组，均为债务人发生财务困难，在债权人作出让步的情况下双方达成协议，否则债务人具有偿还能力的情况下，何有重组之必要。但是，41号文所规制的回购行为，首先回购条件在投资之初就已经达成协议，其次通常情况都是回购价格

27、高于投资成本，最低也是等于投资成本，绝无低于投资成本的情况，否则一开始就知道亏本，谁还会投呢？这些特征都与财务会计准则第12号和财税59号定义的债务重组相距甚远，双方能否按照国家税务总局企业资产损失所得税税前扣除管理办法（国家税务总局公告2011年第25号）确认债务重组损失税前扣除，没有明确的规定。四、营业税如何是好“假股权真债权”投资业务，投资期间收取的固定利润（保底利息、固定利润、固定股息），如果按照股权投资处理，属于股息，不属于营业税的征税范围。但是，如果按照41号文的债权利息处理方式，投资企业需对其收取的固定利润缴纳营业税，相对增加了投资企业的税务成本。这样会对信托股权投资业务产生很大

28、的冲击，投资期间不计算固定利润，可以减少投资收入的税务成本，但会面临投资者的按期分红的压力，同时要损失资金的时间价值利益。同样，对于被投资企业而言，其每年支付的固定利润，根据41号文，只有不超出银行同期同类贷款利率部分方可税前扣除，而且在实际操作之中，需要取得投资企业开具的发票主管税务部门才会认可。但是，投资企业不一定乐意向被投资企业开具发票，毕竟，其收取的利润有一部分需要支付给委托人的。五、对土地增值税的影响根据41号文的处理意见，投资企业支付给被投资企业的固定利润，属于接受债权投资所支付的利息，那么在会计上应当作为财务费用中的利息处理。如果属于财务费用中的利息，根据土地增值税暂行条例实施细

29、则的相关规定，应当可以作为计算土地增值税的扣除项目。此外，作为实质上的债务人，被投资企业在回购股权时超出投资成本支付的回购价款，本质上也属于归还借款时支付的最后一笔利息，是否也能够作为计算土地增值税的扣除项目？这些问题，在没有明确规定的情况下，地方税务部门出于利益考虑，是不会接受企业将该等利息作为扣除项目的。六、如何实现回购的法律程序41号文关于被投资企业赎回投资企业的投资，在法律上应属于公司收购自己的股权或股份，本质上是减少公司的注册资本。我国公司法第75条规定了有限责任公司回购股东持有的股权的条件，第143条规定股份有限公司收购本公司股份的条件。而通过收购股权减少公司注册资本，仅限于股份有

30、限公司。实际上大多数信托股权投资的房地产企业都是有限责任公司，因此，所谓被投资公司回购投资公司持有的股权投资的规定没有相应的法律依据，双方如果不能满足公司法第75条规定的条件之一，无法在工商行政机关办理变更登记手续。此外，即使双方能够办理工商变更手续，需要公司股东会作出决议，决议还应包括公司以超出投资成本的价格减少注册资本。但是，这个差价在投资之时就已经确定的，不可能完全等于回购时公司未分配利润部分按照投资方的投资比例应当分配的金额，因为我国并不承认优先股，这项决议违反了公司法规定的同股同权原则，很有可能被认定无效的风险。综上所述，41号文一经公布，确实对“假股权真债权”或“混合投资”业务企业

31、所得税的税务处理作出定论，却同时也打开了潘多拉盒子，被投资企业的股东回购股权能否适用、利息能否全额扣除、营业税如何缴纳、土地增值税能否全额扣除以及法律上如何办理回购股权的工商变更程序，都需要有相关的配套文件规定，否则，投资者只能削足适履，根据41号文的规定重新设计金融产品，以达到税务成本最低的目的。附件五【葛洲坝地产股权信托融资案例】2013年3月22日，中国葛洲坝集团股份有限公司发布了关于控股子公司股权信托融资的公告，主要内容如下：葛洲坝房地产公司注册资本金70,000 万元，其中：中国葛洲坝集团股份有限公司（以下称“葛洲坝”）出资69,400 万元，持股比例为99.14%；中国葛洲坝集团公司出资600 万元，持股比例为0.86%。平安信托公司对葛洲坝房地产公司增资150,000 万元，其中30,000 万元作为葛洲坝房地产公司的注册资本，120,000 万元作为资本公积。增资完成后，葛洲坝房地产公司实收资本为100,000