花花世界项目业态规划调整

1、招商调整方案功能规划真实体验 十大规划主题体验式旅游消费主题体验式消费，现代新兴商业抗衡及的途径体验式主题主题选取体验式主题主题选取佛像佛具、法具法器、风水用品、佛教信物、僧侣绣品、工艺礼品； 砗磲、玛瑙、水晶、珊瑚、琥珀、珍珠、麝香；琉璃、玻璃、赤珠。体验式主题主题选取名特优农产品交易馆名特优工艺品品交易馆名特优餐饮体验馆名特优品牌商品交易馆体验式主题主题选取体验式主题主题选取花艺交易区家艺交易区家饰展示交易区花卉衍生品体验式主题主题选取世界之窗-东南亚风情表演秀场休闲娱乐-特色康体健身体验式主题主题选取体验式主题主题选取体验式主题主题选取体验式主题主题选取业态布局宏观认知商业认知消费认知项

2、目空间规划项目视觉规划项目景观规划项目商业发展项目商业定位项目业态规划主馆#1#2#3#4#5全国名特优产品博览中心+云南主题馆中国佛教用品佛教珠宝博览中心餐饮娱乐休闲+CEPA香港免税购物中心东南亚商品（保税）购物中心ECFA台湾旅游商品体验馆东南亚美食府F1：鲜切花交易主场馆F2：包装、盆栽花馆F3：花卉衍生产品馆+花艺园艺+餐饮花卉交易+包装+扎花/农资、器材项目商业规划楼层主题体验主题特色业态商品业态主力店主场馆花卉&花博盛宴花卉衍生及配套产品交易博览中心花艺、园艺、家艺花卉交易配套包装、档口餐饮鲜切花交易#1花卉&花博盛宴花卉交易配套服务包装、扎花精品花卉资材器械农机原料花卉交易#2

3、风情 彩云之南云南民族商品文化旅游体验馆中国名特优商品博览中心全国名特优商品#3瑰宝 藏宝之都宗教体验展示中国佛教用品珠宝博览中心佛教用品、珠宝玉石、翡翠玛瑙、珊瑚奇石等华林国际#4活力 舞动古滇餐饮、休闲、娱乐、演绎总汇CEPA香港免税店进口免税商品CEPA#5魅力 精彩世界东南亚保税商品文化旅游体验馆ECFA台湾商品旅游体验馆东南亚国际食府进口保税商品楼栋商业主体楼层业态组合使用面积（）本层建筑面积（）使用率主场馆花卉交易F1花卉交易967914492.08 66.79%花艺家艺博览中心F2花卉包装等花卉配套商品56279721.33 57.88%餐饮F3花艺、家艺、园艺、配套花卉衍生商品

4、（干花、香薰、花卉精油）41545467.70 75.97%小计1946029681.11 #2云南民族旅游体验馆F1体验式消费商业29425918.78 49.71%F229635810.21 51.00%F325685786.95 44.38%全国名特优商品博览中心F4全国特色商品总汇25685352.99 47.97%F525685352.99 47.97%小计1425228221.93 #3中国佛教用品、珠宝玉石博览中心F1佛教用品：佛像佛具、法具法器、风水用品、佛教信物、僧侣绣品、工艺礼品； 砗磲、玛瑙、水晶、珊瑚、琥珀、珍珠、麝香；琉璃、玻璃、赤珠。24145198.25 46.4

5、4%F224794944.02 50.14%F320204918.23 41.07%中国品牌加盟基地F4商品品牌直营店20204414.65 45.76%F520204414.65 45.76%小计1138723889.79 #4品牌餐饮总汇F1餐饮休闲22114878.58 45.32%CEPA香港免税店F2国际免税商品21704645.95 46.71%康体健身保健F3休闲娱乐21024632.34 45.38%演绎娱乐、KTVF421774221.75 51.57%演绎娱乐、KTVF521774221.75 51.57%小计1012622600.36 #5东南亚保税商品特色体验馆F1体验

6、式消费商业25024421.45 56.59%F226704593.41 58.13%F321344772.48 44.71%ECFA台湾生活馆F423654490.89 52.66%东南亚美食府F524994496.96 55.57%小计1190122775.19 总计67126127168.38 52.79%项目商业业态配比零售业态高于20%的比例餐饮业态16%的比例娱乐业态17%的比例体验业态新添加28%的比例花卉交易36%消费商业64%花卉交易与消费业态比例花卉交易与消费业态比例16%17%28%16%17%6%商业业态比例组合商业业态比例组合餐饮娱乐休闲体验式消费花卉衍生业态佛教珠宝

7、酒店主场馆花卉&花博盛宴花艺、家艺、园艺博览中心明星业态：F2层F1层F3层主场馆花卉交易F1花卉交易96791436767.4%花艺家艺博览中心F2包装材料等花卉配套商品5627963858.4%餐饮F3花艺、家艺、园艺、花卉衍生商品（干花、香薰、花卉精油）4154542176.6%小计1946029426#2馆风情 彩云之南云南民族特色旅游商品体验馆明星业态：楼栋商业主体楼层业态组合使用面积（）本层建筑面积（）使用率#2云南民族旅游体验馆F1体验式消费商业29425918.78 49.71%F229635810.21 51.00%F325685786.95 44.38%全国名特优商品博览中

8、心F4全国特色商品总汇25685352.99 47.97%F525685352.99 47.97%小计1425228221.93 #3馆瑰宝 藏宝之都华林国际佛教用品珠宝博览中心明星业态：楼栋商业主体楼层业态组合使用面积（）本层建筑面积（）使用率#3中国佛教用品、珠宝玉石博览中心F1佛教用品：佛像佛具、法具法器、风水用品、佛教信物、僧侣绣品、工艺礼品； 砗磲、玛瑙、水晶、珊瑚、琥珀、珍珠、麝香；琉璃、玻璃、赤珠。24145198.25 46.44%F224794944.02 50.14%F320204918.23 41.07%中国品牌加盟基地F4商品品牌直营店20204414.65 45.76

9、%F520204414.65 45.76%小计1138723889.79 #4馆活力 舞动古滇香港免税商品购物中心（CEPA）明星业态：楼栋商业主体楼层业态组合使用面积（） 本层建筑面积（）使用率#4品牌餐饮总汇F1/F2外铺餐饮休闲免税商品22114878.58 45.32%CEPA香港免税店F1F2内铺餐饮休闲免税商品21704645.95 46.71%康体健身保健F3休闲娱乐21024632.34 45.38%演绎娱乐、KTVF421774221.75 51.57%演绎娱乐、KTVF521774221.75 51.57%小计1012622600.36 #5馆魅力 精彩世界东南亚保税商品特

10、色体验馆明星业态：楼栋商业主体楼层业态组合使用面积（） 本层建筑面积（）使用率#5东南亚保税商品特色体验馆F1体验式消费商业25024421.45 56.59%F226704593.41 58.13%F321344772.48 44.71%ECFA台湾生活馆F423654490.89 52.66%东南亚美食府F524994496.96 55.57%小计1190122775.19 租金定价租金价格市场比较法核算总体项目基准租金项目名称商业设计外部资源商业氛围位置交通升值潜力社区配套企业品牌物业管理5级加权租金（天/）加权基数系数所占比例参考价格权 重10%25%20%15%10%5%10%5%加

11、权值百大新天地4.555434.554.54.6 1415.38 10%1.54 欣都龙城4.5453.534544.2 1619.16 5%0.96 金马碧鸡坊3.55543.54434.3 1315.12 8%1.21 东寺街3.543.5433.543.53.7 1013.51 7%0.95 宝善街3.53.544343.54.53.7 8.511.49 9%1.03 昆都新闻路343.5443.543.53.8 2634.67 9%3.12 昆都正门苏荷酒吧4544343.54.54.1 3036.36 10%3.64 星耀购物中心443433.5443.7 1.52.04 7%0.1

12、4 世纪金源购物中心4442.533333.5 1115.83 8%1.27 世纪城珥季路旺铺3333.53.52.5333.1 2.54.03 5%0.20 新亚洲体育城444443.5444.0 1518.87 6%1.13 世纪城金源大道商铺3.543.53.544353.7 810.74 6%0.64 呈贡老街1.522.522.532.51.52.2 2.35.29 5%0.26 仕林街2.522.532.532.522.5 48.16 6%0.49 新天地购物广场32.53.533.532.533.0 610.08 4%0.40 云南民族大学商铺33.5333.543.543.3

13、1.82.71 6%0.16 实力锦城底商2.53.533.5343.543.3 1.21.82 6%0.11 云大南门南都步行街232.52.5322.532.6 1.32.48 4%0.10 0.87 本项目2111.521.52.531.551.345170488以1.5元/为基准价格（不含物业费0.4元/）楼均价制定主场馆2#3#4#5#三年培养期1.64 1.86 1.95 1.79 1.48 楼均价2.91 2.73 3.11 3.25 2.98 2.47 均价基础1.51.51.51.51.51.5硬性指标地理位置(2)8%8%8%8%8%自然客流量90%65%80%70%85%

14、交通便利性90%65%55%70%90%项目可视性65%50%45%50%65%项目可达性90%65%45%65%90%临街面65%25%20%30%50%建筑规模21%17%15%14%14%单层经营面积66%51%49%46%51%知名度(2)75%65%70%70%85%开业年份(2)35%45%45%55%55%停车设施0%75%75%75%75%楼栋指标605%531%507%553%668%楼均系数55.00% 48.27% 46.09% 50.27% 60.73%楼层价制定项目年租金收益预估可出租面积：67029总计年租金收益30,249,582.14租金基础：1.5元/天平均租

15、金1.25 主场馆2#3#4#5#楼层可出租面积（）租金价格 （元/天）年租金（元）楼层可出租面积（）租金价格 （元/天）年租金（元）楼层可出租面积（）租金价格 （元/天）年租金（元）楼层可出租面积（）租金价格 （元/天）年租金（元）楼层可出租面积（）租金价格 （元/天）年租金（元）F196791.64 5,793,849F129421.86 1,997,324F124141.95 1,718,165F122111.79 1,444,557F125021.48 1,351,580F256271.31 2,694,658F229631.49 1,609,265F224791.56 1,411,5

16、43F221701.43 1,134,216F226701.18 1,153,867F341540.98 1,491,951F325681.12 1,046,049F320201.17 862,641F321021.07 824,005F321340.89 691,672F40.82 0F425680.93 871,708F420200.98 718,868F421770.90 711,171F423650.74 638,787F50.57 0F525680.65 610,195F520200.68 503,207F521770.63 497,820F524990.52 472,486合计 1

17、9460 1.41 9,980,458 合计 13609 1.23 6,134,540 合计 10953 1.30 5,214,423 合计 10837 1.17 4,611,769 合计 12170 0.97 4,308,392 经营效益分析案名：昆明斗南花花世界项目建筑面积：100%126123预估营业面积：53%66845.19商业销售2765020000元/商业租赁1164421.5元/注：1.按满编170人计算。人均工资4000元/月。 2.租金标准：商铺1.5元/天/；物业管理费标准：0.5元/天/柜位平米； 3.固定资产（建筑物）投资按20年摊销。预算项目第一年第二年第三年第四年

18、第五年第六年第七年第八年第九年第十年金额4%金额4%金额4%金额5%金额5%金额6%金额7%金额8%金额9%金额10%租金收入36,597,742 36,597,742 38,061,651 39,964,734 41,962,970 44,480,749 47,594,401 51,401,953 56,028,129 61,630,942 物业管理费12,199,247 12,199,247 12,199,247 12,809,210 13,449,670 14,122,154 14,828,261 15,569,674 16,348,158 17,165,566 销售收入553,000,

19、000 其他收入1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 毛利总额602,796,989 49,796,989 51,260,898 53,773,943 56,412,640 59,602,902 63,422,662 67,971,627 73,376,287 79,796,508 营管费用合计固定费用固定资产投资摊销0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 开办费摊销3,970,410 3,970,410 3,970,410 0 0

20、-合计3,970,410 3,970,410 3,970,410 0 0 0 0 0 0 0 变动费用人事费用 6,108,000 6,413,400 6,734,070 7,070,774 7,424,312 7,795,528 8,185,304 8,594,569 9,024,298 9,475,513 保安保洁 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 经营费用100,000 105,000 110,250 115,763 121

21、,551 127,628 134,010 140,710 147,746 155,133 能源费用23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 税费33,153,834 2,738,834 2,819,349 2,957,567 3,102,695 3,278,160 3,488,246 3,738,440 4,035,696 4,388,808 企划费用 5,489,661 5,489,661 5,654,351 5,9

22、37,069 6,233,922 6,545,618 6,872,899 7,216,544 7,577,371 7,956,240 合计69,068,943 38,964,343 39,535,468 40,298,619 41,099,928 41,964,381 42,897,907 43,907,710 45,002,558 46,193,141 营管费用合计73,039,353 42,934,753 43,505,878 40,298,619 41,099,928 41,964,381 42,897,907 43,907,710 45,002,558 46,193,141 营业外收支

23、-税前净利529,757,635 6,862,235 7,755,020 13,475,324 15,312,713 17,638,521 20,524,756 24,063,917 28,373,729 33,603,367 企业所得税174,820,020 2,264,538 2,559,157 4,446,857 5,053,195 5,820,712 6,773,169 7,941,093 9,363,331 11,089,111 当年税后绩效354,937,616 4,597,698 5,195,863 9,028,467 10,259,518 11,817,809 13,751,5

24、86 16,122,824 19,010,398 22,514,256 累计税后绩效354,937,616 359,535,313 364,731,177 373,759,644 384,019,162 395,836,971 409,588,557 425,711,381 444,721,780 467,236,036 优惠政策招商优惠政策面积（） 免租期（月）租金支付方式租期（年）租赁合同的保证金租金的递增20以下1一年一付22个月的租金 为了扶持整个商业稳步持续性的发展，建议租金前三年不递增，自第四年起，在前三年的租金基础上，每年递增幅度不超过5%。注：免租期内不免综合管理费（即：物业管

25、理费与市场管理费等运营一切费用）20-502一年一付22个月的租金50-1003一年一付32个月的租金100-2004半年一付32个月的租金200-5005半年一付51个月的租金500-10006-8半年一付65万或一个月的租金取高值1000-20008-10半年一付88万或一个月的租金取高值2000以上10-12半年一付8-1010万或一个月的租金取高值 备注品牌客户可根据客户实际需求做出调整原则上至少半年一付为底线，大客户或VIP客户经报公司审批，也可适当调整保证金后确认付款方式合同期限最长控制在十年以上，十五年以下，品牌客户可根据客户特殊需求进行调整 品牌客户，可根据需求进行调整 品牌客

26、户，可根据特殊需求进行调整招商优惠政策1. 商户若可一次性支付五年或更高年限的租金，租金与免租期可以享受更多的优惠政策；2. 商业中心计划开通网络交易平台，进场经营的商户均可享受该平台带来的增值服务； 3. 商业中心承诺每年投入200万人民币为园区商业及园区商户进行广告宣传，其中包含（园区整体商业氛围的宣传、视具体情况将给予部分商户定向宣传等）。招商引资奖励政策（A）内资1.非用地类注册公司项目。新设立内资企业当年注册资本金到位（市外资金）500万元人民币以上（含500万元），注册非用地类公司，按照市考核实际认定到位数的0.5%。进行奖励；在呈贡区范围内注册登记的企业实行零收费。外资1.新设立外资企业。注册资本金当年到位200万美元以上（含200万美元），按市级考核认定实际到位数换算为同期汇率人民不实际到位数的1%。进行奖励。2.外资企业增资扩股。当年增资扩股达300万美元以上（含300万美元），按市级考核认定实际到位数换算为同期汇率人民币实际到位数的1.5%进行奖励。（备注：内外资条件均达到奖励标准的，奖励政策可同时享受）招商引资奖励政策（B