第三章_物业管理项目的招标与投标

1、第三章第三章物业管理项目的招标与投标物业管理项目的招标与投标 基本要求基本要求1、了解物业管理招标投标的概念、物业管理招投标的组织机构,尤其是开标、评标和定标的有关要求. 2、掌握物业管理项目招标、投标的原则、程序和方法. 3、重点掌握物业管理招标书、投标书的内容及投标书的编写技能.3.1 物业管理项目招、投标概述物业管理招物业管理招投投标标是房地产项目运行，管理市场化的重要是房地产项目运行，管理市场化的重要形式形式-关键是引入市场竞争机制关键是引入市场竞争机制.3.1.1 3.1.1 物业管理项目招、投标概念物业管理项目招、投标概念 物业管理招标物业管理招标:是指开发商或业主管理委是指开发商

2、或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析学方法进行分析.判断，最终确定物业管理企业判断，最终确定物业管理企业的的(活动活动)过程。过程。招标人：招标人：依法提出招标项目、进行招标的法人和其他组织依法提出招标项目、进行招标的法人和其他组织物业管理投标物业管理投标:是指物业管理企业为开拓业务，依据招是指物业管理企业为开拓业务，依据招标文件要求标文件要求,组织编制投标文件，并将

3、其递交给招标组织编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。人的行为。投标人：投标人：是指响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织是指响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织投标的目的投标的目的:是物业管理企业参与物业管理项目标的竞争，是物业管理企业参与物业管理项目标的竞争，以求通过市场的竞争以求通过市场的竞争,获得物业项目的管理权的全过获得物业项目的管理权的全过程程(活动活动)。物业管理项目的招投标物业管理项目的招投标是一种通过市场进行是一种通过市场进行双向选择双向选择的行为的行为. 物业管理项目的招投标物业管理项目的招投标是平等主体建立起一种新型的是平等主体建立起一种新型的平等互利的劳务商平等互利

4、的劳务商品品的关系的关系. v在法律上：招标属于要约邀请 投标属于要约 要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示。即要约邀请是当事人希望对方当事人向自己发出订立合同的意思表示的一种意思表示。目的是邀请他人向自己发出要约，自己如果承诺才成立合同。 要约：当事人希望和他们订立合同的意思表示。即要约是当事人自己发出的订立合同的意思表示是一个一经承诺就成立合同的意思表示。3.1.2 3.1.2 物业管理项目招、投标原则物业管理项目招、投标原则 3.1.2.1 3.1.2.1 物业管理项目招标的原则物业管理项目招标的原则公开原则公开原则公平原则公平原则公正原则公正原则合理原则合理原则诚实信用原则诚实

5、信用原则诚实信用原则诚实诚实信用原则诚实是道德规范在市场经济中的体现。它要求一切市场参加者在不损害他人利益和社会公共利益的前提下，追求自己的利益，目的是在当事人之间的利益关系和当事人与社会之间的利益关系中实现平衡，并维护市场道德秩序。诚信原则的主主要作用要作用在于指导当事人以善意的心态、诚信的态度行使民事权利，承担民事义务，正确地从事民事活动。3.1.2.2 物业管理项目物业管理项目投标的原则投标的原则1.真实性真实性原则原则2.合理竞争合理竞争原则原则3.1.3 物业管理项目招、投标组织机构的设置物业管理项目招、投标组织机构的设置3.1.3.1 物业管理项目招标的组织机构物业管理项目招标的组

6、织机构1.自行组织自行组织成立的招标机构成立的招标机构招标投标法招标投标法规定：招标人具有编制招标文件和组织规定：招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。评标能力的，可以自行办理招标事宜。包括开发商自包括开发商自行招标和业主自行招标。行招标和业主自行招标。自行组织自行组织成立的招标机构成立的招标机构2.委托委托招标招标代理机构代理机构招标投标法招标投标法规定：招标代理机构应具备以下条件：规定：招标代理机构应具备以下条件：1.有从事招标代理业务的营业场所和相应的资金。有从事招标代理业务的营业场所和相应的资金。2.有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。有能够编制招标文件

7、和组织评标的相应专业力量。3.有符合规定条件，可以作为评标委员会成员人选的有符合规定条件，可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。技术、经济等方面的专家库。3.1.3.2 物业管理项目投标的组织机构物业管理项目投标的组织机构3.2 物业管理项目的招标程序与文件编制3.2.1 3.2.1 物业管理项目招标物业管理项目招标( (标的标的) )范围与范围与( (招标招标) )方式方式3.2.1.1 3.2.1.1 物业管理项目必须招标的范围物业管理项目必须招标的范围1.1.住宅物业项目住宅物业项目2.2.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的大型基础设施、公用事业等关系社

8、会公共利益、公众安全的项目项目3.3.全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目4.4.使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目3.2.1.2 3.2.1.2 物业管理招标的方式物业管理招标的方式 v公开招标公开招标v邀请招标邀请招标 v议标议标3.2.2 物业管理项目的招标程序物业管理项目的招标程序v招标程序招标程序（三个阶段）（三个阶段）v（招标准备阶段）（招标准备阶段）成立招标机构成立招标机构编制招标文件编制招标文件编制标底编制标底（招标实施阶段）（招标实施阶段）公布招标公告或发出公布招标公告或发出投标

9、邀请书投标邀请书投标申请人的资格预审投标申请人的资格预审发放招标文发放招标文件件 召开标前会议召开标前会议接受投标文件接受投标文件成立评标委员成立评标委员会会开标、评标、定标开标、评标、定标（招标结束阶段）（招标结束阶段）签订合签订合同、资料整理和归档同、资料整理和归档3.2.3 物业管理项目招标文件的编制物业管理项目招标文件的编制 -是指物业管理招标人向投标人提供的指导是指物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范性文件投标工作的规范性文件, ,是投标单位编制标书是投标单位编制标书. .进行投标进行投标, ,招标单位评标招标单位评标. .定标定标. .签订合同的共签订合同的共同基础。同基

10、础。物业管理招标文件物业管理招标文件-包括包括:v招标书招标书（招标书是招标单位对有关情况的介绍）（招标书是招标单位对有关情况的介绍）v招标单位对管理服务的具体要求和初步设想招标单位对管理服务的具体要求和初步设想v投标须知投标须知 （又称投标条件，是投标者在整个投标活动中（又称投标条件，是投标者在整个投标活动中必须遵守的规定和注意事项）必须遵守的规定和注意事项）北京某小区物业管理招标文件(样本案例)2v小区基本情况小区基本情况v物业管理服务内容及要求物业管理服务内容及要求.v管理目标及各项指标要求管理目标及各项指标要求v服务收费及财务管理要求服务收费及财务管理要求 v对投标企业的基本要求对投标

11、企业的基本要求v投标书应包括的基本内容投标书应包括的基本内容 v管理总体构想管理总体构想 v日常管理服务项目日常管理服务项目.标准标准.承诺指标及采取的措施承诺指标及采取的措施v房屋及设备的养护维修计划及实施方案房屋及设备的养护维修计划及实施方案v财务管理制度及物业管理收费标准的测算。财务管理制度及物业管理收费标准的测算。3.3 物业管理项目的投标程序与文件编制物业管理项目的投标程序与文件编制3.3.1 物业管理项目的投标程序物业管理项目的投标程序v获取物业管理资质获取物业管理资质做好资金筹措准备做好资金筹措准备收收集有关招标资料集有关招标资料投标可行性研究投标可行性研究申请资申请资格预审格预

12、审购买阅读招标文件购买阅读招标文件现场查看现场查看制制定管理服务方法与工作量定管理服务方法与工作量制定资金计划制定资金计划标价试算标价试算标价评估与调整标价评估与调整办理投标保函办理投标保函编制投标文件编制投标文件送交投标文件、保函送交投标文件、保函参参加开标、现场答辩、评标加开标、现场答辩、评标中标后签约并执中标后签约并执行合同（未中标的总结）行合同（未中标的总结）资料整理与归档资料整理与归档3.3.2 3.3.2 管理项目投标书的编写管理项目投标书的编写 3.3.2.1 3.3.2.1 投标书的内容投标书的内容1.1.标书封面标书封面 2.标书的序言标书的序言3. 标书目录标书目录 4.标

13、书正文标书正文5.附件附件3.3.2.2 3.3.2.2 编写物业管理投标书应注意的事项编写物业管理投标书应注意的事项 v3.3.2.33.3.2.3投标的策略投标的策略 v1.熟悉文件，量力而行v2.自我包装，宣传自己v3.做好定位，价格合适v4.了解对手，制定策略 攻势策略 守势策略 低成本策略 差异策略v5.规范操作，公平竞争 3.4 物业管理项目的开标、评标与定标物业管理项目的开标、评标与定标 v3.4.1 开标开标v 指招标单位在预先规定的时间指招标单位在预先规定的时间,将各投标单位的投标文件正将各投标单位的投标文件正式启封公布。包含两个要点：式启封公布。包含两个要点：v即招标人和开

14、标时间即招标人和开标时间v招标人：参加开标的人员，包括：招标单位上级主管部门、招标人：参加开标的人员，包括：招标单位上级主管部门、当地招标投标管理机构、开户银行、标底编制单位有关人员、当地招标投标管理机构、开户银行、标底编制单位有关人员、投标企业代表或主要工作人员、法律公证部门。投标企业代表或主要工作人员、法律公证部门。v开标时间：预先约定的时间，一般为招标文件确定的提交投开标时间：预先约定的时间，一般为招标文件确定的提交投标文件的同一时间。标文件的同一时间。v开标形式及程序开标形式及程序v形式：公开开标和秘密开标形式：公开开标和秘密开标v具体程序：具体程序：v 1.宣布评委会成员宣布评委会成

15、员; 2.招标单位法人代表讲话招标单位法人代表讲话 ; v 3.宣布事项宣布事项; 4.公证人员当场验证投标函公证人员当场验证投标函; v 5.评标委员会唱标评标委员会唱标 . 6.宣读公证词宣读公证词v 7.开标会议结束，编写开标会议纪要开标会议结束，编写开标会议纪要3.4.2 评标评标(由招标人依法组建的评委会负责由招标人依法组建的评委会负责) 评标：开标之后，评标委员会本着公开、公平、公正评标：开标之后，评标委员会本着公开、公平、公正的原则，对投标书进行评定，并由招标委员会选择的原则，对投标书进行评定，并由招标委员会选择标价较低、资信条件较好的投标企业进入合同签订标价较低、资信条件较好的

16、投标企业进入合同签订谈判的阶段。谈判的阶段。包括两个要点：包括两个要点：1.评标应在开标之后，顺序不能颠倒评标应在开标之后，顺序不能颠倒2.评标组织机构为评标委员会。评标组织机构为评标委员会。v评标的方法评标的方法:一般采用综合评估法一般采用综合评估法v评标的内容主要包括：评标的内容主要包括：v技术部分技术部分v财务部分财务部分v资信部分资信部分v现场答辩情况现场答辩情况v评标的程序步骤评标的程序步骤v初步评议初步评议详细评审详细评审询评询评编写评标报告编写评标报告v对评标委员会的有关要求对评标委员会的有关要求: P55v3.4.3 定标定标 定标：是指在评标委员会对所有标书进行筛选评定标：是

17、指在评标委员会对所有标书进行筛选评定后，将由招标单位或业主管理委员会通过再次评审定后，将由招标单位或业主管理委员会通过再次评审最终选择确定中标人的活动。最终选择确定中标人的活动。 评委会再评审：服务质量评委会再评审：服务质量 报价及补充说明报价及补充说明 主要服务方式和特殊服务主要服务方式和特殊服务v定标原则及方法v原则：1.尊重评标结果 2.报价最低原则v方法：综合评议法v定标后的工作：v1.针对中标企业的工作：v1）向中标企业发中标通知书v2）双方进入合同谈判阶段，并签订正式承包协议v3）中标企业提交履约保函，收回投标保函v4）中标企业派驻人员进入物业现场，提供投标书中承诺的服务。v2.针

18、对未中标企业的工作v1）向未中标企业发出未中标通知书v2）退回未中标企业所提交的投标保函或保证金v中标条件：v1）能够最大限度的满足招标文件规定的综合评价最佳的投标中标（综合评标价法）v2）能够满足招标文件的实质性要求，且经评审的最低投标价中标（最低评标价法）案例分析:南京物业管理招投标效果分析【基本情况】 1999年年12月月5日，南京日，南京百家湖花园百家湖花园住宅区就物住宅区就物业管理单位进行了招投标；业管理单位进行了招投标；2000年年3月月20日，日，南京南京龙江高教公寓龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选又以招标的方式面向社会选聘聘“管家管家”。【案例分析】两次物业管理招投标的启示

19、1.物业管理市场化进程需要政府积极引导物业管理市场化进程需要政府积极引导,规范行为规范行为2.增强业主自治能力增强业主自治能力,发挥开发商发挥开发商.业委会作用业委会作用3.物业管理企业参与市场竞争的意识强烈物业管理企业参与市场竞争的意识强烈 4.物业服务价格是焦点之一物业服务价格是焦点之一(菜单式服务收费菜单式服务收费?)5.需要引起重视和改进的问题：需要引起重视和改进的问题：(1)工程建设与物业管理脱节现象依然存在工程建设与物业管理脱节现象依然存在 (2) 物业管理属服务性行业物业管理属服务性行业,其招投标应不同于工程其招投标应不同于工程.设备招投标设备招投标.评标评标应侧重企业的信誉应侧

20、重企业的信誉.业绩业绩和标书中的和标书中的方案质量方案质量.答辩的应变能力答辩的应变能力等等,而将公共服务费报价单而将公共服务费报价单列作为评分类别，其列作为评分类别，其权重不宜超过权重不宜超过0.2。复习思考题复习思考题1.1.什么是物业管理招标什么是物业管理招标. .投标？投标？2.2.根据自身理解根据自身理解, ,浅谈物业管理招投标的意义。浅谈物业管理招投标的意义。3.3.物业管理招投标应遵循哪些原则？物业管理招投标应遵循哪些原则？4.4.物业管理招标有哪些方式？物业管理招标有哪些方式？5.5.熟悉物业管理招标程序熟悉物业管理招标程序. .6.6.物业管理招标文件一般包括哪些内容？物业管理招标文件一般包括哪些内容？7.7.熟悉物业管理投标书的编写程序熟悉物业管理投标书的编写程序. .8.8.物业管理投标书的内容有哪些？物业管理投标书的内容有哪些？9.9.理解前面的案例分析理解前面的案例分析. .v1.招标