北京中原项目整体预定位模型

1、Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline 2010北京中原住宅部技术中心出品，保留一切权利。模型工具、分析方法北京中原住宅部技术中心 2010.11 创建2010.11 最终更新赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 所在区位DesnationE 容积率EnsinessF 项目体量FigureG 项目档次GradeA 项目属性AuributeB 发展商品牌BrandC 城市级数City项目定位思维模式 在对项目本体进行解读或者定义产品属性的的时候，可以用以下7个维度来进行分

2、析、论证，以提高项目定位精准性。 A 项目属性：定位项目物业类型 Part 1p A0: 综合体类物业p A1: 纯居住类物业p A2：商住类物业p A3：商业物业p A4: 酒店物业p A5：写字楼物业p A6：旅游休闲类物业p A7：工业类物业A0: 综合体类物业综合体类物业：代表项目：北京中信城 是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）、公园（Park）、商业（Shoppingmall）、会所（Club）、公寓（Apartment）等城市生活空间的三项以上的服务功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 项目中信城项目

3、位于两广路与菜市口南大街相接的黄金板块，总占地面积为43.65公顷，规划总建筑面积地上部分拟建设125万平方米。 包括高档住宅、酒店式服务公寓、超5星级酒店、5A甲级写字楼、约20万平米的shopping mall，以及将单独销售的20座珍藏版四合院，共六种高端建筑形态A1: 纯居住类物业纯居住类物业：代表项目：世茂奥临花园 指住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等用于居住目的单一功能需求物业。 此类物业，产权为70年 世茂奥临花园位于国家森林公园北端，与浩瀚的13000亩国家森林公园仅一路之隔。世茂奥临花园占地10万多平米，建筑面积约30万平米,由6幢俊秀挺拔高低错落的板式豪宅围合而成。A2:

4、商住类物业商住类物业：代表项目：CROSS朗廷 是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为40或50年。 项目位于管庄杨闸环岛西南，建筑面积为5万平米，有两栋商住楼组成，产权为50年 A3: 商业物业商业物业：代表项目：北京三里屯VILLAGE 是指包含商业中心或商铺此类物业按国家规定产权多为40年。 三里屯Village自入市以来，已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，给北京乃至全国

5、的商业地产市场带来惊奇。包括Adidas、Apple、Moiselle、Puma、Columbia等世界品牌纷纷将世界及亚洲范围内营业面积最大的环球店开设于此。A4: 酒店物业酒店物业：代表项目：阿拉伯塔BurjAl-Arab酒店 酒店或饭店一词的解释可追溯到千年以前，早在1800年国际词典一书中写到：“饭店是为大众准备住宿、饮食与服务的一种建筑或场所。”一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的组织。此类物业产权为40年全世界最豪华的酒店当数阿联酋迪拜的阿拉伯塔（BurjAl-Arab）酒店

6、。阿拉伯塔酒店，它是七星级酒店。A5: 写字楼物业写字楼物业：代表项目：联合大厦 写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。” 按照国家规定，写字楼公建物业产权为50年A6: 旅游休闲类物业旅游休闲类物业：代表项目：原乡美利坚 休闲功能融入地产就是休闲地产，狭义的是：休闲住宅地产，旅游地产、运动与康体地产，娱乐地产，文化娱乐地产，养趣地产，教育地产等。广

7、义的：只要融入休闲元素的地产就叫休闲地产。休闲住宅地产、旅游休闲地产，运动与康体休闲地产，娱乐休闲地产，文化娱乐休闲地产，教育休闲地产、公益休闲地产以及其他很多的种类。 旅游休闲类物业通常土地性质为综合立项，产权年限50年。 原乡美利坚-风景区里的别墅，纯美式、精装修的休闲度假别墅。项目位于延庆古崖居西侧，三面环山，地形覆盖自然山谷，有地下山泉及百亩果园。周边拥有龙庆峡、石京龙滑雪场、康西草原、松山、玉渡山、八达岭长城等大批旅游景区，是周末休闲度假，户外活动的好去处。A7: 工业类物业工业类物业：代表项目：中间建筑 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住

8、宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 中间建筑位于西山，立项属于科研办公楼，产权为50年。 B 发展商品牌：定位项目血统Part 2p B0: 行业领袖p B1: 驰名品牌p B2：知名品牌p B3：新生品牌B0: 行业领袖行业领袖： 国内外知名品牌开发商，产品技术在国内保持领先，对中国房地产发展具有推动作用，品牌长期处于行业内的领导地位和国家范围内的崇高荣誉。 全国都有开发的项目，开发量和销售业绩始终保持领先优势，客户满意度最高。例如：万科、绿城、星河湾、

9、龙湖等B1: 驰名品牌驰名品牌： 全国知名企业，品质、品牌价值最佳、市场占有率高、品牌形象、美誉度、知名度处于领先地位，满意程度最高、市场竞争力交强的房地产企业品牌。 全国都有开发的项目，开发量和销售业绩始终保持前列。例如：保利、世茂、绿地、华润等B2: 知名品牌知名品牌： 某个城市或地区知名度较高的品牌，消费者比较认可、而且在当地具有较高市场占有率的房地产企业。 例如：北京城建、泰达、海航置业等B3: 新生品牌新生品牌： 操作项目不多，品牌正处于培育期的房地产企业。例如：中化方兴、幸福基业、融科智地等 C 城市级数：定位项目发展策略Part 3p C0: 海外及港澳台地区p C1: 中国一线

10、城市p C2：中国二线城市p C3：中国三、四线城市C0: 海外及港澳台地区海外及港澳台地区： 项目所在地为国外的城市以及中国香港、中国澳门和中国台湾地区中国一线城市： 一线城市是指对本国的经济和政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，一线城市一般均领先于其他城市。 在商业活动中，企业也会将具有重要市场地位的城市称为一线城市。 中国一线城市包括：北京、上海、广州、深圳C1: 中国一线城市北京上海广州深圳中国二线城市： 二线城市是非上述四个城市的区域性中心城市，一些大中城市、一些有名气的城市，一些省会、旅游城市 普遍认为是以下十个城市： 南京、杭州、天津

11、、沈阳、武汉、成都、重庆、济南、西安、乌鲁木齐例如：天津、济南、成都、武汉等C2: 中国二线城市天津武汉济南成都中国三、四线城市： 三线城市是非区域性中心城市的经济较发达的较大城市，主要是除一、二线城市的： 各省省会(除拉萨、西宁、银川、合肥等几个经济薄弱省会)和大连、青岛、苏州、无锡、常州、徐州、宁波、温州、厦门、东莞、佛山等十几个城市。 四线城市为各省经济较为发达的地级城市以及唐山、淄博、烟台、扬州、南通、镇江、绍兴、泉州、惠州、珠海、柳州等十几个城市。 三线例如：青岛、大连、温州、苏州等四线例如：唐山、泉州、柳州等C3: 中国三、四线城市大连温州青岛苏州柳州唐山泉州 D 项目区位：定位项

12、目物业特性Part 4p D0: 极致稀缺区域p D1: 城市核心区域p D2：次级城市核心区域p D3：城市边缘区域p D4：远郊卫星城区域p D5：城市外围区域D0: 极致稀缺区域极致稀缺区域：例如：北京东单王府井、西单、后海、西山板块、万柳板块、朝阳公园板块 极致稀缺区域是指占据城市绝对稀缺资源（绝对城市核心；绝对城市景观资源；绝对历史文化传承资源）的区域板块，不可复制。 王府井西单后海西山板块万柳朝阳公园D1: 城市核心区域城市核心区域：例如：北京三环路以内的内城部分 城市核心区是城市政治、经济、文化等公共活动最集中的地区，是城市公共活动体系的主要部分。 城市核心区是一个综合的概念，是

13、城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市公共建筑和第三产业的集中地，为城市和城市所在区域集中提供经济、政治、文化社会等活动设施和服务空间。二环路三环路城市核心区D2: 次级城市核心区域次级城市核心区域：例如：北京三环到四环所包含的区域 城市核心区辐射范围内，与城市核心区紧密相连，依托城市核心区而发展的区域； 承载一定城市核心功能，但在发展规模、层次上弱于城市核心区；有便捷密集的公共交通及生活配套设施。二环路三环路城市核心区四环路次级城市核心区D3: 城市边缘区域城市边缘区域：例如：北京四环到六环所包含的区域和卫星城及经济开发区 城市化时间较短，但各种城市配套较为齐全，基本能自成体系、

14、成片发展的区域；区域内有城市快速路、快捷的城市公共交通或轨道交通与城市核心区或次核心区直接连接，通常到达城市核心 区的公共交通时间在1小时以内； 五环路六环路城市边缘区域 城市内部区域 四环路D4: 远郊卫星城区域远郊卫星城区域：例如：北京远郊区县、卫星城及经济开发区 卫星城：星城是指在大城市外围建立的既有就业岗位，又有较完善的住宅和公共设施的城镇，是在大城市郊区或其以外附近地区，为分散中心城市的人口和工业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇。延庆密云平谷房山大兴亦庄门头沟通州昌平怀柔D5: 城市外围区域城市外围区域：例如：北京外围城市及地级县城 处于城市边缘地带或一线大型城市的辐射区域，通常到

15、达城区的车程时间在1.5小时左右； 城市远郊区具有明确、独立的行政区划；缺乏快捷的公共交通但拥有便利的高速路网与城区连接；通常自然环境相对较好。怀来宝坻固安香河蓟县城市外围区域 涿州燕郊 E 容积率：定位项目物业形态Part 5p E0: 超低密度p E1: 低密度p E2：中低密度p E3：中高密度p E4：高密度p E5：超高密度E0: 超低密度超低密度：例如：北京天伦随园别墅 容积率小于等于 0.6 产品形式为独栋类别墅产品 产品类型：独栋别墅 占地面积：17.3万平米 建筑面积：4万平米 容积率：0.24E1: 低密度低密度：例如：永定河孔雀城 容积率在 0.61之间 产品形式为类别墅

16、、花园洋房产品 产品类型：大堡、联排、洋房 容积率：1.0E2: 中低密度中低密度：例如：香悦四季 容积率在 11.5之间 产品形式为9层以下，小高层板楼产品 产品类型：洋房、板楼、别墅 容积率：1.1E3: 中高密度中高密度：例如：金隅7090 容积率在 1.52.5之间 产品形式为9-20层，高层板楼产品 产品类型：高层板楼住宅 容积率：2.2E4: 高密度高密度：例如：太阳公园 容积率在 2.53之间 产品形式为20层以上，高层产品 产品类型：10-27层，高层板楼 容积率：2.8E5: 超高密度超高密度：例如：北京银泰中心 容积率在 3以上之间 产品形式为超高层塔楼产品 产品类型：住宅

17、、酒店公寓、写字楼 楼高：249.9米 容积率：8.0 F 项目体量：定位项目操作思路Part 6p F0: 超级大体量项目p F1: 大体量项目p F2：中等体量项目p F3：中小体量项目p F4：小体量项目F0: 超级大体量项目超级大体量项目：例如：宝坻市珠江京津新城 总建筑面积在200万平米以上的项目京津新城是珠江合生与政府强强联合，成功开发的一个集工业园、商贸、教育、休闲会展及文化居住四大板块于一体的现代化国际移民卫星新城，规划总面积260平方公里。F1: 大体量项目大体量项目：例如：保利西山林语 总建筑面积在100-200万平米的项目 项目位于海淀区 西北旺镇冷泉村，北临安阳路，东至

18、冷泉路，南至冷泉规划5号街，西至六二一和三0四所东围墙。项目东南西三侧群山环拱，北侧紧临京密引水渠，总建筑面积为120万平米，包括别墅、公寓、洋房等产品 。F2: 中等体量项目中等体量项目：例如：北京星河湾 总建筑面积在60-100万平米的项目 北京星河湾，是宏宇集团“舍得气度、用心执着和创新”精神，凝聚6年品质地产开发经验，在京倾心打造的首个房地产项目。项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。用地面积520亩，总建面约60万平米。 F3: 中小体量项目中小体量项目：例如：领秀新硅谷 总建筑面积在20-60万平米的项目 项目位于13号线西二旗城铁站旁,东侧紧邻

19、八达岭高速,南侧临近北五环；周边围绕多条交通主干道：西二旗大街、上地信息路、京包快速路和安宁庄东路，总占地34公顷，总建筑面积47万平米F4: 小体量项目中小体量项目：例如：智地-钻河公馆 总建筑面积在20万平米以下的项目 项目位于海淀区 西直门立交桥西北角、西环广场北侧 ，总建筑面积5.5万平米备注：商业项目规模体量定义：代码代码定位名称定位名称指数指数F0超大体量20万平米以上F1大体量10-20万平米F2中等体量5-10万平米F3中小体量2-5万平米F4小体量2万平米以下 G 项目档次：定位项目物业标准Part 7p G0: 超豪华型项目p G1：豪华型项目p G2：高端舒适型项目p G

20、3：中端改善型项目p G4：首置栖居型项目p G5: 保障型项目 G0: 超豪华型项目超豪华型项目：例如：北京盘古大观 通常位于极致稀缺资源区域或者城市核心区，占有城市顶级稀缺资源，对城市核心功能依赖程度高，既能够体现客户身份地位，又能够实现保值增值的高端住宅项目。盘古大观紧临“鸟巢”、水立方西侧，2008年8月，奥运会即将开始，全世界最顶尖的运动员聚集北京，全世界众多富豪也把来北京看奥运视为一种时尚，世界首富比尔盖兹在盘古大观租了一套离“水立方”不到180米的空中四合院，窗外就是“水立方”与“鸟巢”。比尔盖茨租这套空中四合院花费一亿，租期一年。G1: 豪华型项目豪华型项目：例如：缘溪堂 通常位于城市核心区，拥有某种城市稀缺资源，满足客户高舒适居住环境改善需求，展现身份和品味，以大面积奢侈户型为主的住宅项目。缘溪堂位于北京西部政务