第八章房地产估价

1、第八章第八章 房地产估价程序房地产估价程序 8-1房地产估价程序概述 一、房地产估价程序的内容（一、房地产估价程序的内容（12项）项） 获取估价业务 受理估价委托 制定估价作业方案 搜集估价所需资料 实地查看估价对象 分析估价对象价值 测算估价对象价值 判断估价对象价值 撰写估价报告 内部审核估价报告 交付估价报告 估价资料归档 二、房地产估价程序的作用二、房地产估价程序的作用 估价程序的作用 一是规范估价行为 二是避免估价疏漏 三是保障估价质量 四是提高估价效率 估价程序在估价鉴定中的作用 对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定中，其中一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的程序 8

2、-2 获取估价业务获取估价业务 一、估价业务来源渠道一、估价业务来源渠道 专业估价业务来源渠道 被动接受 主动争取 争取估价业务应当通过提升自己的知名度、品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段获得 自有自估 这种估价行为不属于专业估价行为，其估价结果或估价报告对外不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数 二、不应承接估价业务的情形二、不应承接估价业务的情形 有利害关系或利益冲突的：尤其是在拆迁评估和抵押评估中，超出了自己的业务范围的 一级资质公司可以从事各类房地产估价业务 二级资质公司可以从事除公司上市、企业清算以外的估价业务（除

3、两项） 三级资质公司可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的估价业务（除三项） 暂定期内的三级资质公司可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的估价业务（五项除外） 自己的专业能力难以胜任的： 可以介绍给其它合适的公司 可以与合适的公司联合承接或合作完成 可以聘请其它专业机构出具专业意见 【2007年真题】 暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。 A在建工程抵押估价业务 B城市房屋拆迁补偿估价业务 C该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 【答案】D 8-3受理估价委托受理估价委托 一、受理估价

4、委托概述一、受理估价委托概述 步骤：步骤： 明确估价基本事项、确定估价其他事项、草拟估价委托书明确估价基本事项、确定估价其他事项、草拟估价委托书和估价委托合同、接受估价委托书及签订估价委托合同。和估价委托合同、接受估价委托书及签订估价委托合同。 相关规定：相关规定： 估价业务应以估价机构名义统一受理，统一收取费用，估估价业务应以估价机构名义统一受理，统一收取费用，估价师不得以个人名义承揽估价业务。价师不得以个人名义承揽估价业务。 分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽业务。分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽业务。 签订估价委托合同之后，未经委托人同意，不得转让、变签订估价委托合

5、同之后，未经委托人同意，不得转让、变相转让估价业务。相转让估价业务。 【2006年年真题真题】 接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（价项目。（ ） 【答案】【答案】 【解析】经委托方同意的情况下可以转让【解析】经委托方同意的情况下可以转让二、明确估价基本事项二、明确估价基本事项明确估价目的-龙头估价目的原则上应由委托人基于估价需要而提出，但委托人可能不具备专业估价知识，无法准确表述，一般应当由估价师用符合估价要求的表述将其

6、表达出来，然后再请委托人确认。估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何用途、是供给谁或者由谁认可来明确。明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点以及估价类型明确估价对象估价对象应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据法律、法规和政策并征求委托人同意后确定估价对象的内容包括估价对象的实物状况、权益状况和区位状况三大类估价师还应要求委托人提从其所能提供的反映估价对象状况的资料明确估价时点估价时点不是由委托人决定的，也不是由估价师单独决定，而应由估价师根据估价目的，在征求委托人同意后确定，也就是由估价目的决定明确估价类型估价类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由

7、估价师决定，而是由估价目的决定不同的估价类型，即使使用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取值也可能不同 【重点】估价时点的确定 一般项目以房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内某个日期为估价时点 国有土地上房屋征收估价的估价时点，一般为房屋拆迁许可证颁发之日，分期分段实施的，以当期当段房屋拆迁实施之日为估价时点 参原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价的，其估价时点为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误 【2007年真题】 1列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。 A估价对象 B估价时点 C价值类型 D估价方法 E估价所需材料 【答案】BC【200

8、6年真题】下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之曰C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】AB确定估价对象及其范围和内容时，应根据（ ），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A估价原则B估价目的C估价方法D估价程序【答案】 B 三、签订估价委托合同三、签订估价委托合同 估价委托合同的作用 建立受法律保护的委托与受托关系 明确

9、委托人和估价机构的权利义务 载明估价的有关事项 估价委托合同的内容 委托人的名称或者姓名和住所；估价机构的名称和地址；负责本估价项目的估价师的姓名和注册号；估价目的；估价对象；估价时点；价值类型；委托人的协助义务；估价服务费用及支付方式；估价报告交付日期和交付方式；违约责任；解决争议的方法；委托人和估价机构认为需要约定的其它事项。 8-4制定估价作业方案制定估价作业方案 一、估价作业方案的含义和内容 含义 估价作业方案的核心是解决将要做什么，什么时侯做，由谁来做以及如何去做，即是关于未来一系列行动的计划 内容 拟采用的估价技术路线和估价方法 拟搜集的估价所需资料及其来源渠道 预计需要的时间、人

10、力和经费 估价作业步骤和时间进度安排 二、制定估价作业方案的思路拟采用的估价技术路线和估价方法不同的估价方法所需要的资料不同，所以必须在搜集资料前先初步确定估价方法估价方法之间的三种关系一是可以同时使用，以相互验证，二是可以相互补充，三是可以相互引用拟搜集的估价所需资料及其来源渠道预计需要的时间、人力和经费随着估价对象的复杂以及估价精度要求的提高，估价师应当按照估价对象或估价目的进行适当的专业分工有时还需要聘请其他领域的专家协助，将其专业工作成果作为估价报告的附件，并在重要专业帮助中加以说明估价作业步骤和时间进度安排采用线条图（横道图、甘特图）和网络计划技术【重点】确定估价方法的规定对于同一估

11、价对象，宜选用两种及两种以上的估价方法有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法具有投资开发或再开发潜力的房地产，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法 8-5搜集估价所需搜集估价所需资料资料 估价所需资料的分类（四类） 反映估价对象状况的资料 相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 对房地产价格有普遍影响的资料 资料的具体类型取决于拟采用的估价方法 市场法应

12、搜集交易实例资料 收益法主要搜集收益实例资料 成本法和假设开发法，主要搜集开发建设成本实例 搜集资料的渠道（六渠道） 要求委托人提供 估价师在实地查看估价对象时获取 查阅估价机构自己的资料库 询问有关知情人士 到政府有关部门查阅 查阅有关报刊或网站资料 估价师对资料的质疑 估价师应当对委托人提供的资料进行关注，合理怀疑委托人提供的资料 必要时估价师应当对委托人提供的资料进行检查，对自己搜集的资料也应进行核实 8-6实地查看估价对象实地查看估价对象 含义实地查看是指估价师亲自到估价对象现场，检查、含义实地查看是指估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况观察估价对象的状况 方法在实地查看

13、时，一般需要委托人中熟悉情况的人方法在实地查看时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查看房地产的业主陪同，估价师要形成员和被查看房地产的业主陪同，估价师要形成实地查实地查看记录看记录 完成查看后，估价师应在实地查看记录上签名，并完成查看后，估价师应在实地查看记录上签名，并尽量要求委托人中协助实地查看的人员和被查看房地产尽量要求委托人中协助实地查看的人员和被查看房地产的业主签名认可的业主签名认可 拆迁评估的实地查看记录，应由实地查看的估价人拆迁评估的实地查看记录，应由实地查看的估价人员、征收人、被征收人签名认可，如果被征收人不同意员、征收人、被征收人签名认可，如果被征收人不同意在上面签名的，应当

14、请除委托人和估价机构以外的无利在上面签名的，应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明 估价对象为已经消失的房地产，也应去估价对象原估价对象为已经消失的房地产，也应去估价对象原址进行必要的调查了解址进行必要的调查了解 【2007年真题】 下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（ ）。 A房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对 B房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄 C房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、

15、环境景观等的优劣 D估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 【答案】B 8-7分析估价对象价值分析估价对象价值 要形成市场背景分析和估价对象最高最佳使用分析 抵押估价的还要形成估价对象变现能力分析 8-8测算估价对象价值测算估价对象价值 限制估价方法采用的情况，必须是真正缺乏估价所必要的资料，而不能因为估价机构或估价师没有尽力去搜集 对于理论上适用而未在正式出具的估价报告中采用的估价方法，应在估价报告中充分说明未采用的理由8-9判断估价对象价值判断估价对象价值不同估价方法结果有较大差异的原因计算过程是否有误；基础数据是否正确；参数选取是否合理；公式选用是否

16、恰当；选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态。一般情况下的综合方法（测算无误，结果差异不大时）可选用简单算术平均数和加权算术平均数等方法选用加权算术平均数时，通常是对最适用于该估价对象、占有资料全面准确的估价方法测算的结果赋予较大的权重当由于房地产市场处于特殊状态导致不同估价方法测算结果差异较大时不能简单地采取平均的方法求出一个综合结果应视不同的情况特别是根据估价目的将其中的一种估价方法的测算结果作为估价结果或者在排除了不合适的估价方法的结果后，将余下的结果再进行综合【重点】权重的确定采用两种方法的，权重不宜大于0.7或小于0.3采用三种方法的，

17、权重不宜大于0.6或小于0.2采用四种及以上方法的，权重不宜大于0.5或小于0.15 8-10撰写估价报告撰写估价报告 估价报告的含义 估价报告的质量 内在质量 估价结果的合理性和准确性 估价方法选用的全面性和正确性 估价参数选取的合一性和准确性 外在质量 文字表述、文本格式以及印刷质量等 估价报告的形式 采取书面形式 分为叙述式报告和表格式报告两种 估价报告的组成（八大部分） 封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。 重点估价报告使用期限 概念:估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，

18、使用估价报告不得超过的时间 致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期 明确估价报告使用期限的意义 超过估价报告使用期限使用报告的，相关责任由使用者承担 在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外 估价报告使用期限与估价责任期限的区别 如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期就是估价报告使用期限 如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期，或者到估价服务的行为结束为止 【重点】估价的假设和限制条件 含义:估价的假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件 内容 对

19、应着评估的价值类型，说明其主要条件 对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性 说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料 说明在情况不明确或资料不全时是以合种情形来估价的 说明估价中的一些特殊处理 说明在估价中未考虑的因素 目的 为了规避估价风险，保护估价师和估价机构 为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者 防止以下三种情况出现 一是滥用估价的假设和限制条件 二是不明确估价的假设和限制条件 三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件 【重点】估价结果报告和技术报告 结果报告 委托人、估价机构、估价对象、估价目的、评估的

20、价值类型和定义、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价报告应用的限制、估价作业日期、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员 技术报告 估价对象分析（包括最高最佳使用分析） 房地产市场分析（市场背景分析） 估价方法选用分析 估价的详细测算过程 估价结果及其确定的理由【2007年真题】房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（ ）。A说明估价报告的合法性、真实性B说明估价的独立、客观、公正性C规避估价风险D保护估价报告使用者E防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD【2007年真题】估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（ ）。A价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制【答案】D 8-11内部审核估价报告内部审核估价报告 一、内部审核的项目 估价报告的完整性 估价的假设和限制条件 估价目的及价值类型和定义 估价对象的界定、描述