建筑业、房地产业 “营改增”新政策深度解析及疑难问题处理

1、建筑业、房地产业建筑业、房地产业 “营改增营改增”新新政策深度解析及疑难问题处理政策深度解析及疑难问题处理赵小刚赵小刚关注微信公众号：关注微信公众号：fdcnsfww微信好友请加：微信好友请加：152308189902016年年4月月8日日1提纲n第一部分：建筑业、房地产业第一部分：建筑业、房地产业 “营改增营改增”新政策解析新政策解析n第二部分：建筑业第二部分：建筑业“营改增营改增”疑难问题处理疑难问题处理n第三部分：房地产业第三部分：房地产业“营改增营改增”疑难问题处理疑难问题处理2增值税原理n第一、增值税是第一、增值税是“良税良税”：对对V+M部分征税，避部分征税，避免专业化分工过程中的

2、重复征税，有利于市场经免专业化分工过程中的重复征税，有利于市场经济深化济深化n第二、增值税是第二、增值税是“链条税链条税”：上一环节缴纳多少上一环节缴纳多少，下环节就扣除多少，上环节没有征税或免税，下环节就扣除多少，上环节没有征税或免税，下环节就需要承担这部分税款。下环节就需要承担这部分税款。n第三、增值税是价外税（间接税）：第三、增值税是价外税（间接税）：税款实际由税款实际由下一环节纳税人负担，最终转嫁给消费者承担。下一环节纳税人负担，最终转嫁给消费者承担。n第四、增值税是中性税：第四、增值税是中性税：每一环节的经营者只是每一环节的经营者只是代国家征收税款，本身并不负担税款。代国家征收税款，

3、本身并不负担税款。3中国特色的增值税n第一、最严的第一、最严的“以票管税以票管税”：增值税专用发票：增值税专用发票涉及的刑事责任比逃税罪处罚更重涉及的刑事责任比逃税罪处罚更重n第二、第二、纳税人互相牵制、互相监督纳税人互相牵制、互相监督n第三、链条仍有断裂之处，第三、链条仍有断裂之处，同时同时“扣税法扣税法”与与“扣额法扣额法” 并存并存n第四、第四、判断税负高低判断税负高低的决定因素取决于支付的的决定因素取决于支付的进项税额是否抵扣或抵扣充分进项税额是否抵扣或抵扣充分n第五、第五、增值税转嫁程度增值税转嫁程度，取决于纳税人在市场，取决于纳税人在市场上的讨价还价能力及商品（服务）的需求弹性上的

4、讨价还价能力及商品（服务）的需求弹性4第一部分：建筑业、房地产业第一部分：建筑业、房地产业 “营改增营改增”新政策解析新政策解析n一、建筑业一、建筑业“营改增营改增”过渡期政策过渡期政策n一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择可以选择适用简易计税方法按照适用简易计税方法按照3%的征收率计税的征收率计税n建筑工程老项目，是指：建筑工程老项目，是指：n（1）建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工注明的合同开工日期在日期在2016年年4月月30日前的建筑工程项目；日前的建筑工程项目；n（2）未取得）未取得建筑工程施工许可证建筑工程施工

5、许可证的，的，建筑建筑工程承包合同工程承包合同注明的开工日期在注明的开工日期在2016年年4月月30日日前的建筑工程项目。前的建筑工程项目。5n二、房地产开发企业二、房地产开发企业“营改增营改增”过渡期政策过渡期政策n房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，发的房地产老项目，可以选择可以选择适用简易计税方适用简易计税方法按照法按照5%的征收率计税。的征收率计税。n房地产老项目，是指房地产老项目，是指建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的注明的合同开工日期在合同开工日期在2016年年4月月30日前的房日前的房地产项目。地产项目。6n疑

6、难问题处理：疑难问题处理：n第一、建筑业第一、建筑业n（一）建筑工程老项目以（一）建筑工程老项目以建筑工程施工许可建筑工程施工许可证证注明的合同开工日期为判断标准。注明的合同开工日期为判断标准。n1、注意：并不是、注意：并不是建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证上上所载的所载的发证日期发证日期，而是该证上注明的，而是该证上注明的合同开工合同开工日期日期。n 7n2、无、无建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证的，以的，以建筑工建筑工程承包合同程承包合同注明的开工日期为条件。注明的开工日期为条件。n3、新的、新的17号公告：号公告：建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证未注明合同开工日期未注明合同开

7、工日期，但建筑工程承包合同注，但建筑工程承包合同注明的开工日期在明的开工日期在2016年年4月月30日前的建筑工程日前的建筑工程项目，也属于可以选择简易计税方法计税的建项目，也属于可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。筑工程老项目。8n（二）（二）“可以选择简易计税方法可以选择简易计税方法”意味着意味着n1、可以选择适用，也可以放弃适用可以选择适用，也可以放弃适用n注意：注意：36号文规定一般纳税人发生财政部和国号文规定一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，用简易计税方法计税，但一经选择，36

8、个月内个月内不得变更。不得变更。n因此，需要事前测算与策划选择。因此，需要事前测算与策划选择。9n2、在一个企业内，在涉税管理上，简易计税、在一个企业内，在涉税管理上，简易计税方法与一般计税方法可并存方法与一般计税方法可并存n注意：新老项目交替出现，在共同经营、生产注意：新老项目交替出现，在共同经营、生产的情况下，采购、核算、决算都要分开。的情况下，采购、核算、决算都要分开。10n3、如果选择一般计税方法，、如果选择一般计税方法，36号文对其进项号文对其进项税额可以抵扣的节点未做说明，税企势必产生税额可以抵扣的节点未做说明，税企势必产生较大分歧，所以对于老项目很可能执行口径偏较大分歧，所以对于

9、老项目很可能执行口径偏紧。紧。11n（三）建筑业按照（三）建筑业按照3%的征收率计税的征收率计税n36号文第三十五条号文第三十五条 简易计税方法的销售额简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：额：n销售额含税销售额销售额含税销售额（1征收率）征收率）12n第三十四条第三十四条 简易计税方法的应纳税额，是指简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额不得抵扣进项税额。应纳税额

10、计算公式：。应纳税额计算公式：n应纳税额应纳税额=销售额销售额征收率征收率n与营业税相比：应纳税额与营业税相比：应纳税额=含税销售额含税销售额（13%）3%n问题：是否降低税负？问题：是否降低税负？13n备注：为配合备注：为配合“营改增营改增”工作的顺利开展，工作的顺利开展，“营改增营改增”纳税人在第一次申报（即纳税人在第一次申报（即2016年年5月月的增值税税款申报）期限递延至的增值税税款申报）期限递延至2016年年6月月25日。日。14n第二、房地产企业：第二、房地产企业：n房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的发的房地产老项目房地产老项目，可

11、以选择可以选择适用简易计税方适用简易计税方法法按照按照5%的征收率的征收率计税。计税。n房地产老项目，是指房地产老项目，是指建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期注明的合同开工日期在在2016年年4月月30日前的房日前的房地产项目。地产项目。15n疑难问题处理：疑难问题处理：n1、18号公告：号公告：建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证未注未注明合同开工日期或者未取得明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许建筑工程施工许可证可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年年4月月30日前的建筑工程项目也是房地产日前的建筑工程项目也是房地产老项目。

12、老项目。16n2、同一地块上有多个承包方（如分标段），、同一地块上有多个承包方（如分标段），有的在有的在4月月30日前开工、有的在日前开工、有的在4月月30日后开日后开工，怎么确定该项目是老项目还是新项目？工，怎么确定该项目是老项目还是新项目？n新老项目并存情形下，新项目涉及新老项目并存情形下，新项目涉及“扣额法扣额法”，36号文未明确土地成本的划分方法问题，后号文未明确土地成本的划分方法问题，后发的发的18号公告明确按照建筑面积法分摊。号公告明确按照建筑面积法分摊。17n三、纳税人三、纳税人n在中华人民共和国境内在中华人民共和国境内销售服务销售服务、无形资产或、无形资产或者者不动产不动产的单

13、位和个人，为增值税纳税人，应的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。n单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。单位、社会团体及其他单位。n个人，是指个体工商户和其他个人。个人，是指个体工商户和其他个人。18建筑业n建筑服务建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备等的施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服

14、务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。服务。n1.工程服务工程服务n工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。各种窑炉和金属结构工程作业。19n2.安装服务安装服务n安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、

15、设施的备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。腐、保温、油漆等工程作业。n固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费似收费，按照安装服务缴纳增值税。，按照安装服务缴纳增值税。20n3.修缮服务修缮服务

16、n修缮服务，是指修缮服务，是指对建筑业、构筑物进行对建筑业、构筑物进行修补、修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。或者延长其使用期限的工程作业。n4.装饰服务装饰服务n装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装饰，使之美观或者具有特定用途的工程作业。饰，使之美观或者具有特定用途的工程作业。21n5.其他建筑服务其他建筑服务n其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑

17、物或者构筑物、或者构筑物、平整土地平整土地、园林绿化园林绿化、疏浚（不、疏浚（不包括包括航道疏浚航道疏浚）、建筑物平移、）、建筑物平移、搭脚手架、爆搭脚手架、爆破、破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和、沙层等）剥离和清理劳务清理劳务等工程作业。等工程作业。22n解析：解析：n1、注意区分建筑服务与加工修理修配劳务？、注意区分建筑服务与加工修理修配劳务？n2、注意区分建筑服务与纯施工劳务派遣服务、注意区分建筑服务与纯施工劳务派遣服务n3、备注：航道疏浚服务属于、备注：航道疏浚服务属于“物流辅助服务物流辅助服务港口码头服务港口码头服务”6%税

18、率税率n4、注意：对建筑物的清洗（原服务业）与修、注意：对建筑物的清洗（原服务业）与修补（原建筑业）的区别补（原建筑业）的区别23房地产业n销售不动产销售不动产n销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。等。n建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。n构筑物，包括道路、桥梁、隧

19、道、水坝等建造构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。注意：税率相同、税目不同？物。注意：税率相同、税目不同？24n转让建筑物有限产权或者转让建筑物有限产权或者永久使用权的永久使用权的，转让，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。n解析：注意无产权车位等问题解析：注意无产权车位等问题25n四、增值税税率：四、增值税税率：n（一）纳税人发生应税行为除本条第（二）项、（一）纳税人发生应税行为除本条第

20、（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为第（三）项、第（四）项规定外，税率为6%。n（二）提供交通运输、邮政、基础电信、（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑建筑、不动产租赁不动产租赁服务，服务，销售不动产销售不动产，销售土地使用权销售土地使用权，税率为，税率为11%。n（三）提供有形动产租赁服务，税率为（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。n（四）财政部和国家税务总局规定的应税行为，（四）财政部和国家税务总局规定的应税行为，税率为零。税率为零。26n五、简易计税方法五、简易计税方法n简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的

21、增值税额，增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项不得抵扣进项税额税额。应纳税额计算公式：。应纳税额计算公式：n应纳税额应纳税额=销售额销售额征收率征收率n征收率为征收率为3%或或5%27n简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：按照下列公式计算销售额：n销售额含税销售额销售额含税销售额（1征收率）征收率）n解析：解析：“差额法差额法”预缴时如何适用问题见预缴时如何适用问题见17号号公告、公告、18号公告号公告28n另外，纳税人提供的适用简易计税方法计

22、税的另外，纳税人提供的适用简易计税方法计税的应税服务，因服务中止或者折让而退还给接受应税服务，因服务中止或者折让而退还给接受方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减从以后的应纳税额中扣减29n六、六、 一般计税方法一般计税方法n 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：公式：n应纳税额应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额当期

23、进项税额n当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。其不足部分可以结转下期继续抵扣。30n销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。销项税额计额和增值税税率计算的增值税额。销项税额计算公式：算公式：n销项税额销项税额=销售额销售额税率税率n一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：照下列公式计算销售额：n销售额含税销售额

24、销售额含税销售额（1+税率）税率）31n进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。者负担的增值税额。n纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。税额不得从销项税额中抵扣。 n增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农进口增值税专用缴款书、农产

25、品收购发票、农产品销售发票和税收缴款凭证。产品销售发票和税收缴款凭证。32n七、价外费用七、价外费用n销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用。价款和价外费用。n价外费用，是指价外费用，是指价外收取的价外收取的各种性质的价外收费，但不包括同时符合各种性质的价外收费，但不包括同时符合下列条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：下列条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：n1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业

26、性收费；民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；n2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；n3.所收款项全额上缴财政。所收款项全额上缴财政。n解析：注意价外费用与代收代付的区别解析：注意价外费用与代收代付的区别33n注意：以委托方名义开具发票代委托方收取的注意：以委托方名义开具发票代委托方收取的款项款项不属于价外费用不属于价外费用n讨论：价外向讨论：价外向“第三方第三方”收取的费用能否转为收取的费用能否转为“营业外收入营业外收入”？34n注意：建筑企业收取的违约金、提前竣工奖、注意：建筑企业收取的违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿

27、金。材料差价款和赔偿金。n房地产企业收取的违约金之类？房地产企业收取的违约金之类？35n八、允许抵扣的进项税额八、允许抵扣的进项税额n（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。n（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。上注明的增值税额。n（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票

28、或者销售发票上注明的农产品买价和发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的的扣除率计算的进项税额。扣除率计算的进项税额。36n计算公式为：计算公式为： 进项税额进项税额=买价买价扣除率扣除率n买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。的烟叶税。n（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关取得的解缴税款的产或者不动产，自税务机关取得的解缴税款的中华人民共和国税收缴款凭证（以下称税收缴中华人民共和国税收缴款凭

29、证（以下称税收缴款凭证）上注明的增值税额。款凭证）上注明的增值税额。37n九、不得抵扣的进项税额九、不得抵扣的进项税额n（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产。其中涉及的固定资产、无、服务、无形资产或者不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指形资产、不动产，仅指专用于专用于上述项目的固定资产、无形上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。资产（不包括其他权益性无形资产）、不动

30、产。n（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。劳务和交通运输服务。n（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。38n（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。n（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计

31、服务和建筑服务。购进货物、设计服务和建筑服务。n纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。，均属于不动产在建工程。n（六）购进的旅客运输服务、（六）购进的旅客运输服务、贷款服务贷款服务、餐饮、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。服务、居民日常服务和娱乐服务。39n本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气

32、、智讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。能化楼宇设备及配套设施。40n非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，以及因违反法律法规造成、霉烂变质的损失，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。形。n解析：非正常损失不含解析：非正常损失不含“自然灾害自然灾害”41n进项税额转出问题：进项税额转出问题：n1、专用与、专用与“混用混用”n2、已抵扣进项税额的购进货物、劳务、服务、已抵扣进项税额的购进货物、劳务、服务，发生上述规定情形的，应当将该进项税额

33、从，发生上述规定情形的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。42n3、 已抵扣进项税额的已抵扣进项税额的固定资产固定资产、无形资产或、无形资产或者者不动产不动产，发生上述所列情形的，按照下列公，发生上述所列情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：式计算不得抵扣的进项税额：n不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或固定资产、无形资产或者不动产净值者不动产净值适用税率适用税率43n4、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损、已抵扣进项税额

34、的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：n不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率n不动产净值率（不动产净值不动产净值率（不动产净值不动产原不动产原值）值）100%44n十、无法划分不得抵扣的进项税额十、无法划分不得抵扣的进项税额n适用一般计税方法的纳税人，适用一般计税方法的纳税人，兼营兼营

35、简易计税方法简易计税方法计税项目、免征增值税项目而计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣无法划分不得抵扣的进项税额的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：税额：n不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额税额（当期简易计税方法计税项目销售额（当期简易计税方法计税项目销售额+免免征增值税项目销售额）征增值税项目销售额）当期全部销售额当期全部销售额n主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。不得抵扣的进项税额进行清算。45n注意：注意：18号公

36、告：一般纳税人销售自行开发的号公告：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程建筑工程施工许可证施工许可证注明的注明的“建设规模建设规模”为依据进行为依据进行划分。划分。n不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全当期无法划分的全部进项税额部进项税额（简易计税、免税房地产项目建（简易计税、免税房地产项目建设规模设规模房地产项目总建设规模）房地产项目总建设规模）46n讨论：讨论

37、：n1、同一个企业，纳税时两种计税方法是否允、同一个企业，纳税时两种计税方法是否允许并存？许并存？n2、5月月1日前未取得专票，日前未取得专票，5月月1日后取得专票日后取得专票的税务处理？的税务处理？47n十一、混合销售与兼营十一、混合销售与兼营n一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；纳增值税；其他单位其他单位和个体工商户的混合销售行和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务

38、缴纳增值税。为，按照销售服务缴纳增值税。n所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。内。48n解析：解析：n1、什么是、什么是“其他单位其他单位”，按单位还是按合同，按单位还是按合同区分？区分？n2、混合销售与混业兼营的区别、混合销售与混业兼营的区别n混合销售发生在一项销售行为混合销售发生在一项销售行为n“混业经营混业经营”是是2012年以来年以来“营改增营改增”历次历次文件中适用于

39、增值税征税范围内的应税事项的文件中适用于增值税征税范围内的应税事项的“兼有兼有”，本次取消！，本次取消！49n3、增值税暂行条例实施细则增值税暂行条例实施细则第六条关于第六条关于销售自产货物并提供建筑业劳务，分别核算增销售自产货物并提供建筑业劳务，分别核算增值税与营业税的规定废止，统一使用值税与营业税的规定废止，统一使用36号文的号文的混合销售规则。混合销售规则。50n而兼营仍然存在：而兼营仍然存在：n纳税人纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算分别核算适用不同税率或者征

40、收率的销售额，适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：或者征收率：51n1兼有不同税率兼有不同税率的销售货物、提供加工修理的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。n2兼有不同征收率兼有不同征收率的销售货物、提供加工修的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。n3兼有不同税率和征收率兼有不同税率和征收率的销售货物、提供的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用加工修理修配劳务或者

41、应税服务的，从高适用税率。税率。52n十二、纳税义务时间：十二、纳税义务时间：n（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。为开具发票的当天。n收讫销售款项，是指纳税人提供销售服务、无形收讫销售款项，是指纳税人提供销售服务、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。n取得索取销售款项凭据的当天，是指取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确书面合同确定的付款日期定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未；未签订书

42、面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。当天或者不动产权属变更的当天。53n（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务或者销（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务或者销售不动产采取售不动产采取预收款方式的预收款方式的，其纳税义务发生，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。时间为收到预收款的当天。54n（三）纳税人发生（三）纳税人发生视同销售视同销售情形的，其纳税义情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。或者不动产权属变更的当天。55

43、n十三、十三、“扣额法扣额法”特殊规定特殊规定n建筑业：纳税人提供建筑服务适用建筑业：纳税人提供建筑服务适用简易计税方简易计税方法的，法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。的分包款后的余额为销售额。56n房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项选择简易计税方法的房地产老项目除外目除外），以取得的全部价款和价外费用，），以取得的全部价款和价外费用，扣扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额余额为销售

44、额。为销售额。n房地产老项目，是指房地产老项目，是指建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在2016年年4月月30日前的房日前的房地产项目。地产项目。57n另外，另外，“扣额法扣额法”导致的开票难题？导致的开票难题？n1、如全额开具增值税专用发票，则导致、如全额开具增值税专用发票，则导致“低低征高扣征高扣”已遭否定已遭否定n2、如销售环节一张专票、一张普票，则加大、如销售环节一张专票、一张普票，则加大房地产企业工作量且不易被房产企业认可房地产企业工作量且不易被房产企业认可n3、其他方法：总局发布的、其他方法：总局发布的18号公告第号公告第16条含条含混其词，

45、未予解决。混其词，未予解决。58n十四、不动产抵扣打通增值税链条十四、不动产抵扣打通增值税链条n适用一般计税方法的试点纳税人，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年年5月月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应自取得之日起分不动产，其进项税额应自取得之日起分2年从年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第，第二年抵扣比例为二年抵扣比例为40%。59n取得不动产，包括以直接购买、接收捐赠、取得不动产，包括以直接购买、接收捐赠、接接受投资入股受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不、自建以及抵债等各种

46、形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。n融资租入的不动产以及融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时在施工现场修建的临时建筑物、构筑物建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。年抵扣的规定。60n 15号公告：纳税人号公告：纳税人2016年年5月月1日后购进货物日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办的，其进项税额依照本办

47、法有关规定分法有关规定分2年从销项税额中抵扣。年从销项税额中抵扣。n不动产原值不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或是指取得不动产时的购置原价或作价。作价。61n15号公告：号公告：60%的部分于取得扣税凭证的当期的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销个月从销项税额中抵扣。项税额中抵扣。62n十五、建筑业特殊规定：十五、建筑业特殊规定：n1.一般纳税人以一般纳税人以清包工方式清包工方式提供的建筑服务，提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。可以选择适

48、用简易计税方法计税。n以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料只采购辅助材料，并，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。63n2.一般纳税人为一般纳税人为甲供工程甲供工程提供的建筑服务，可提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以选择适用简易计税方法计税。n甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。由发包方自行采购的建筑工程。64n3.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，一般纳税人跨

49、县（市）提供建筑服务，适用适用一般计税方法计税的一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。行纳税申报。65n4、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选选择适用简易计税方法计税的择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部，应以

50、取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。税申报。66n问题讨论：跨县（市）提供建筑服务设立分公问题讨论：跨县（市）提供建筑服务设立分公司还是项目部？司还是项目部？67n5.试点纳税人中的试点纳税人中的小规模纳税人小规模纳税人跨县（市）提跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用供建筑服务，应以取

51、得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，在建筑劳务地主扣除支付的分包款后的余额，在建筑劳务地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。务机关申报缴纳增值税。68n十六、销售不动产特殊政策十六、销售不动产特殊政策n1.一般纳税人一般纳税人销售其销售其2016年年4月月30日前取得（日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的的征收

52、率在不动产所在地主管税务机关预缴增值征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。税。n注意：此处一般指非房地产开发企业注意：此处一般指非房地产开发企业69n2.一般纳税人销售其一般纳税人销售其2016年年5月月1日后取得的日后取得的不动产，应按照不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地的预征率在不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。务机关申报缴纳增值税。70n3.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不

53、动产（不含其他个人销售其购买的住房），以全部产（不含其他个人销售其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。税务机关申报缴纳增值税。n其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按购

54、置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照照5%的征收率申报缴纳增值税的征收率申报缴纳增值税71n4.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税的征收率计税。n5.个人将购买不足个人将购买不足2年的住房对外销售的，按年的住房对外销售的，按照照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增年）的住房对外销售的，免征增值税。值税。72n十七、租赁不动产特殊政策十七、租赁不动产特殊政策n1.一般纳税人出租其一般纳税人出租其20

55、16年年4月月30日前取得的日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率，在不动产所在地主管税务机关预缴的征收率，在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。增值税。73n2.一般纳税人出租其一般纳税人出租其2016年年5月月1日后取得的日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照应按照3%的预征率在不动产所在地主管税务的预征率在不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申机关预缴税款，向机构所在地主管税

56、务机关申报缴纳增值税。报缴纳增值税。74n3.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），按照人出租住房），按照5%的征收率在不动产所的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。主管税务机关申报缴纳增值税。n其他个人出租其取得的不动产（不含住房），其他个人出租其取得的不动产（不含住房），按照按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机的征收率在不动产所在地主管税务机关申报缴纳增值税。关申报缴纳增值税。n4.个人出租住房，按照个人出租住房，按照5%的征收率减按的征收率减按1

57、.5%计税计税75n十八、如选择一般计税方法十八、如选择一般计税方法n一般纳税人销售其一般纳税人销售其2016年年4月月30日前取得的不日前取得的不动产（不含自建），或出租其动产（不含自建），或出租其2016年年4月月30日日前取得的不动产，房地产开发企业中的一般纳前取得的不动产，房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，纳税人选择适用一般税人销售房地产老项目，纳税人选择适用一般计税方法计税的，应按照计税方法计税的，应按照3%的预征率向不动的预征率向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地主产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。管税务机关申报缴纳增值税。76n

58、十九、预缴调整十九、预缴调整n一般纳税人跨县（市）提供建筑服务或者销售一般纳税人跨县（市）提供建筑服务或者销售、出租取得的异地不动产，在机构所在地申报、出租取得的异地不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内时期内暂停预缴增值税。暂停预缴增值税。77n二十、汇总纳税二十、汇总纳税n属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市

59、），但在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。主管税务机关申报缴纳增值税。78n二十一、增值税专用发票管理二十一、增值税专用发票管理n（一）取得虚开的专用发票不得抵扣且涉及刑（一）取得虚开的专用发票不得抵扣且涉及刑事责任事责任n法律依据：法律依据：n1、国家税务总局公告、国家税务总局公告2012年第年第33

60、号号n2、刑法第、刑法第205条条79n（二）取得真实的专用发票必须在（二）取得真实的专用发票必须在对方开具之对方开具之日起日起180日内到税务机关办理认证，日内到税务机关办理认证，并在认证并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。未在规定期限内到税务机关办理扣进项税额。未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣的，不得作为合法的增值税扣认证、申报抵扣的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。税凭证，不得计算进项税额抵扣。80另外，敬请关注最新的不属于虚开另外，敬请关注最新的不属于虚开的政策规定的政策规定n国家税务总局公告