水锦花都航天大道入口地块规划方案及建设意义(20150530)汇编

1、水锦花都航天大道入口地块 规划方案及建设意义前言前言城市的发展离不开房地产业的发展，房地产业的发展同样离不开人口的积聚，人口的聚集能够营造良好的商业氛围。本地块位于水锦花都和新天卫城等成熟项目，给本案带来的固定客源、同时项目紧靠乌当区行政中心，但该区域缺少专业的商业群体，所以把地块打造成为社区商业，很有必要。新添大道北段兰海高速航天项目地块温泉路地块概况u本地块紧邻兰海高速，距离新添大道仅5分钟车程，位于航天大道，距离温泉路仅仅5分钟车程。可堪称乌当区主城区3公里处的黄金磁场，吸引周边人流，项目建成后将成为社区商业，对社区人员带来无可替代的便利。兰海高速航天大道新添大道温泉路大道规划方案及定位

2、规划效果图规划效果图规划平面图规划平面图用地面积用地面积7366总建筑面积35424地上建筑面积28213办公建筑面积21000商业建筑面积6408容积率3.83停车位250个绿地率36.8%建筑密度33.6%地下室建筑面积7211经济技术指标经济技术指标1、规划方案u塔楼：为纯写字楼，为双体塔楼，项目建成后将要打造成现代化的集光纤入户、酒店是物管和充足的停车位为一体的商务办公区；u裙楼：引入一家中型超市，各类中档生活配套业态，打造一个辐射半径为3公里的“社区配套型商业”u小结：商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了

3、商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。2、项目定位1、“权重加权定价体系”权重加权定价体系核算表项目产值核算对比项目本项目新添大道南段育新路观溪路蓬山路商业平均租金PXPA=200PB=150PC=100PD=80权重WA=15WB=72WC=7WD=6总项目分项目权重（%）评定评定评定评定评定加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分位置及环境区位级差850.4080.6470.5650.440.32商业环境1240.4880.9670.8460.7250.6景观环境860.4870.5660.4860.4850.4升值潜力1280.9680.9660.7260.7260

4、.72交通状况道路状况660.3680.4870.4250.350.3公交通达660.3680.4860.3640.2440.24配套设施银行金融系统330.0980.2470.2150.1540.12车位760.4250.3560.4260.4250.35规划设计功能规划850.4060.4860.4840.3230.24立面设计860.4850.470.5650.440.32实用性870.5660.4860.4840.3250.4结构灵活性670.4260.3660.3640.2460.36人/车分流350.1550.1550.1530.0940.12发展商品牌实力360.1870.216

5、0.1850.1550.15合计100%805.74956.75886.22684.95654.64定价说明：PX=项目加权得分*（PA*WA/加权得分+PB*WB/加权得分+PC*WC/加权得分+PD*WD/加权得分）PX为本项目均价 P（ABCD）为对比项目均价 W为对比项目对应权重（根据该项目所占市场份额比重、对本项目可能产生的竞争与影响、可类比程度等因素综合确定）本项目各层物业租金均价定位 PX=5.74*(200元/ *0.15/6.75+150元/ *0.72/6.22+100元/ *0.07/4.95 +80元/*0.06/4.64)=139.2元/月 取整为139元/ 根据公式

6、计算出本项目可类比均价为: 按照一层临街商铺租金均价139元/定位，同时结合“观溪路和新添大道路段”各层租金标准，制定出本项目其它各层物业均价：一层内街独立门面均价：110元/月， 二层内铺均价：55 元/月，三层内铺均价 ：45元/月写字楼则按照阳晨总部基地均价8000元来评估本案，虽然阳晨位置不占优势，但由于此项目打造的是高端写字楼，价格要高于本案，初步定价为6800元/平米（租金38元/平米）2、“市场类比法” “新天卫城育新路段”是目前在乌当市场上，从业态定位到位置地段与本项目最为接近、最具可参考性的项目。该项目租金为：一楼临街门面租金约150元/平米 若按照15年投资回报来核算售价，

7、为27000元/平米一楼内铺约70元/平米 按照15年投资回报来核算售价，为12600元/平米二楼租金约60元/平米 按照15年投资回报来核算售价，为10800元/平米 本地块在位置、交通上稍弱于该项目便利，价格应略低于上述推算价格。价格定位备注：相关市调资料详见水锦花都航天大道路段市场调研附件3、产值核算物业类型物业类型面积面积租金租金售价售价总价总价总产值总产值独立门面临街独立门面1050139元/月2.5万元/3500万约2.3亿元独立门面1050110元/月2万元/2100万内铺二层215055元/月1万元/2150万三层215045元/月8000元/1720万写字楼2000038元/

8、月6800元/1.36亿注，售价按照投资15年返本计算（租金单价*15年*12个月）项目建设意义u本项目的建成，对区域商业的拉动，提升周边商业的价值，带动周边经济发展；u项目建成后，裙楼商业所定位打造的“社区服务配套型商业”对周边区域工作、生活、居住人口生活便利性得到很大提升；u项目的建成，对片区商务环境的改善，为乌当区招商引资，带动乌当区经济的发展；u项目建成后，塔楼商务办公区域及裙楼商业，预计能提供物管、商业运营管理、物流管理、消防安全管理等就业岗位，对解决就业问题，改善民生，构建和谐社会做出巨大贡献；u项目2.3亿元销售的产值，按照12%的综合锐率，可向政府纳税2760万元，一定程度上增

9、加了政府的财政收入。该项目地块已经初步具备打造成行社区商业的可能社区人口的集聚 行政区的集聚便捷的交通主城区的带动社区商 业l最后，关于乌当中学建设教学楼的问题，可以通过拆除两栋瓷光厂宿舍，拆迁居民安置水锦花都的方法来解决。如此一来，教学楼有一个安静的环境、瓷光厂拆迁居民乔迁新居，地块作为商业项目地块价值最大化,一举多得!l综上所述，该方案是对地块最科学、最合理的开发使用，望政府部门给予支持为谢！贵州侨新房地产开发有限公司2015年5月30日水锦花都航天大道入口地块 市场调研附件市场调研项 目 周 边 同 类 竞 品 调 查商 铺 门 面 调 查u位置：新添大道与温泉路交叉口u租金：180-2

10、00/月/平米（临街铺面） ；70-85元/月/平米(二层商铺）u经营业态：本路段主要经营餐饮：德克士、周大生珠宝、中国移动通讯、一品药业、安踏、真维斯、大白鲨、名烟酒、交通银行、上海黄金珠宝店、红蜻蜓、太子龙、沁园蛋糕店u位置：新添大道（德克士对面）u租金： 150元-160元/月u经营业态：该路段主要经营业态有：2元店，烟酒便利店、水城羊肉粉、餐饮店、眼镜店、梦巴西服装店、金剪银梳美发店等u位置：新添大道与温泉路交叉口（商业街）u租金：120元-135月/平米u经营业态：艾莱依、帕蒂秀、博爱日化、双子星、喜格珠宝、利郎、丝娃娃、与狼共舞、伊利傲雪等。u位置：观溪路与育新路交叉口（农行旁）u

11、租金： 150元-180元/平米/月u经营业态：中国农业银行、简奢、便利店、名烟酒、餐饮店、花溪牛肉粉、菲尼服装、洪福名酒坊、孕婴童生活馆、星天电影城等。u位置：洪济路-蓬山路u租金： 70-80元/平米u经营业态：餐饮店、美发店、建材店、便利店等u备注：该路段商业氛围不好，商业体量小，位置不占优势，店铺周边环境差，形象低。u位置：观溪路-洪济路u租金：75-80元/平米u经营业态：洪济农贸市场、家常菜馆、小商品批发等u备注：该路段商业氛围差，商业体量少、人流量小。项 目 周 边 同 类 竞 品 调 查写 字 楼 调 查u项目名称：阳晨总部基地u面积：500-2000u均价：8000元/平米u

12、咨询热线：400-8900000 转 693422u地址：火炬大道（天安药业对面）u简介：阳晨总部基地，位于贵阳市生态中心乌当区并非紧邻万亩梅兰山，隶属香港阳晨集团，项目总投资金额约为50亿元，是贵阳市乌当区政府招商引资的重点项目。阳晨总部基地是全国唯一公馆式独栋总部集群，未来将聚合500强领袖企业，搭建5000亿经济平台，助力实力型企业实现跨越式发展。七星国际酒店及10万平综合商务配套，为精英企业提供高端会晤、圈层维护、提升企业形象、产业聚合的全能办公需求。该项目于2014年5月荣获“中国第六代办公新示范项目” .阳晨总部基地项 目 周 边 同 类 竞 品 调 查专 业 店 铺 调 查位置

13、店名 经营业态 面积 租金 备注 新添大道与温泉路交叉口（德克士周边） 惠城滋知 蛋糕店 45平米 200元/月/平米 三年一签，涨幅每年8% 新添大道与温泉路交叉口（商业街） 七喜啄木鸟 鞋包店 15平米 150元/月/平米 三年一签，合同期不涨价 新添大道与温泉路交叉口(德克士对面 )华华冷饮 冷饮批发和日常杂货销售 20平米 135元/月/平米 一年一签,亲戚租的，不涨价 新添大道与观溪路交叉口 养身煨汤 餐饮 45平米 120元/月/平米 不详 观溪路与育新路交叉路口 弘福名酒坊 名酒店 30平米 160元/月/平米 三年一签，合同期不涨价 观溪路交叉口 一贴咖啡会所 咖啡馆 500平米（一楼300平米，二楼200平米） 一楼：85元/平米/月 二楼：45元/平米/月 房东自己经营，但已经开始转让，签约方式按照具体情况谈。 洪济路农贸市场 菜场摊位 摊位 6平米 35元/平米/月 季度付款 零