嘉美建材中心营销策划方案

1、2010.042010.04. .0606内蒙古佳美建材中心营销策划方案内蒙古佳美建材中心营销策划方案PART 1 市场分析市场分析PART 2 项目定位项目定位PART 3 客户定位客户定位PART 4 产品包装产品包装PART 5 营销战略营销战略PART 6 销售策略销售策略PART 7 推广战术推广战术PART 8 平面表现平面表现PART 9 合作方式合作方式PART 1市场分析市场分析市场市场竞品竞品规划规划产业产业内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 项目认知项目认知1-A内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 市场分析市场分析一、包头市房地产业发展现状（一）人口与

2、经济 2008年末包头市户籍总人口249.5万人，目前主要城区人口180.7万人。2009年，包头市经济平稳发展，去年全市生产总值完成2168.8亿元，同比增长17.6%。 据了解，在保持经济较快增长的同时，面对金融危机的不利影响，包头市市委、市政府继续高度关注民生，制定出台了减轻企业负担的相关政策，基本实现了多数企业不裁员、不降薪，全力实施以创业带动就业和失业预警等政策措施，促进高校毕业生、农村牧区富余劳动力和就业困难人员就业取得明显成效，保持了就业形势基本稳定。去年城镇居民人均可支配收入达23089元，较上年增长10.7%；农牧民人均纯收入达7826元，增长10.6%，城乡居民收入在全区各

3、盟市中继续名列榜首。由此说明：包头城镇居民中等收入人均收入约为10万元，若以双职工家庭为例，年收入约为18万元 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 市场分析市场分析（二）房地产业 2009年第一季度，包头市房地产销售面积63万平方米，销售均价为3086元每平米，销售金额19.4亿元，进入2010年（截止3月25日），共销售87.3万平方米，销售均价为4224元每平方米，共销售37亿元，销售面积较去年同比上涨38.92%。我市房地产开发建设与投资继续保持较高幅度的增长，其中，住宅开发建设增长较高，商业营业用房开发建设本年度均有所增长。 继九星广场被市场认可后，房地产市场出现一批商业地产

4、，极大的丰富了包头市房地产市场的业态结构。如青山区“金融财富中心”；昆区“东方红CBD”等。商业是一种比较时尚的投资类型，且较高的投资回报率很得到中产阶级的喜爱，但商业地产价格较高，短期内很难被大多数中低收入人群接受并购买。 2010年第一季度我市商品房放量仍然很大，同比09年度有较大的增幅，但从销售角度来看，一季度商品房交易面积、金额双双增长。但今年众多项目的入市，10年整个包头市房地产业从销售角度上面临较大压力。然而东河区的房地产业处于刚刚起步的阶段，无论是从商业市场需求角度还是从开发成本考虑都具有无法比拟的先天优势，加之从整个城市的远景规划、地理位置、资源的优势，东河区的房地产业在未来几

5、年的竞争将趋于白热化，眼下我们应把握好先入为主的优势，努力打造第一个品牌项目，为后续的发展制造品牌效应，提升企业的影响力。 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 市场分析市场分析（三）商业项目分析昆昆区区包包百百商商圈圈包头最繁华地段，政府商务区域，云集高档物业和商品商业特点：商业特点：现代百货，时尚百货小商品批发市场专业专卖店。业态类型：业态类型：步行街、批发市场、专业店专卖店、超市等。商业功能：商业功能：购物、餐饮、商务、办公休闲、娱乐等集中优势：集中优势：交通便利，市政配套完善；商业网点完善；辐射全市乃至东胜、乌海、临河等周边城市；商业消费人口，商品零售总额高。内蒙古佳美建材中心

6、营销策划方案 PART 1 市场分析市场分析 青山区娜琳商圈随着娜琳商厦的改建，以及王府井的进驻，未来神华青一百货的进驻，青山区的商业格局在高速张开，竞争态势也发生了一系列变化。青山商圈在未来的商业地位中地位将不断提高，业态不断丰富、功能不断完善。商业特点：商业特点：以购物为主业态特征：业态特征：百货、超市、专业店及餐饮、娱乐；集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市副中心商圈消费群体：消费群体：以青山区为主，辐射包头、东河区，为包头城市的副商圈。消费特点：消费特点：以中低收入者为主。 主要分布区域：主要分布区域：文化路和幸福路形成的“十”形状；内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 市

7、场分析市场分析两大商圈特点和现状两大商圈特点和现状关键词：二大商圈在改善和进步，相互扶持发展！关键词：二大商圈在改善和进步，相互扶持发展！昆区包百商业圈依托包钢集团及城市商务区和周边高密度的居住人口为商业载体，得以长足发展。昆区包百商业圈内商业大部分物业设置陈旧，经营管理手段落后及重复的商业定位，导致部分商业经营不善甚至歇业。青山区娜琳商圈正在复苏，在政府的大力支持下，一些外埠商业陆继入驻。东海商厦、北京华联，神华开发的青一百国际城、王府井百货、沃尔玛超市等等大的企业，让青山商圈步入高档的消费市场。加上几大企业的消费群体的支持，娜琳商圈正在试与包百商圈争霸。1-b内蒙古佳美建材中心营销策划方案

8、 PART 1 市场分析市场分析竞品地图5 5大大竞品分布地图竞品分布地图高端家居建材产品区域稀缺性高端家居建材产品区域稀缺性三森美好家金荣深港九星家居佳美内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 市场分析市场分析金荣建材城 青山区金荣建材城商圈地处昆区、青山区、稀土开发区的黄金交汇地带，道路四通八达，设施完善，拥有15万平方米营业面积，进驻经营商户近三百家，囊括国内外二十七大类三百多个装建材知名品牌，近千种商品。是辐射西北地区的首家超大型建材批零集散地。 金荣建材城周围聚集了美好家家居、深港家居城等多家商场组成，极大的丰富了周围家居业态 商业地位：占地面积150000平方米，总投资3亿元

9、人民币。 市场划分为A、B、C三个精品展厅和一个目前包头市最大的板材城，营业面积46000平方米，并配30000平方米的仓储区，容括板材、五金、陶瓷、地砖、木地板、灯饰灯具、油漆涂料、厨卫、橱柜、洁具、家装设计、精品门、艺术玻璃、推拉门在内的十几类产品。 大型停车场、优美的厅内布置、中央供暖、双向扶手电梯、活动大厅、休闲区、茶水供应等，为您提供了舒适的购物环境。 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 市场分析市场分析深港家居城 深港家具广场是由集团公司下属四座大型家具市场：包头市青山区三鹿深港家具城、包头市青山区文化路深港家具城、包头市昆区荣资深港家具城、呼和浩特市金锐家居汇展中心组成

10、。 深港家居城位于友谊大街开发区段。主体3层，1-3层为家具及其饰品销售中心，营业面积10000平方米；经营众多国内知名品牌，地理位置优越。 总建筑面积4.8万平方米，美好家家居是目前中国西北地区规模较大的综合性家具商场，连锁机构覆盖华北、西北地区，如远洋美好家、王中美好家、金荣美好家等，以品牌战略和资源的优势为企业持续发展的基础。 经营品种为：时尚家具小件超市，精致的手工雕刻、沙发、床类家具、红木中式家具，美好家在包头有两家分店，有较幅射了青、昆两区客户，且经营品牌较多，高中低商分布，吸引了众多客户光临内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 市场分析市场分析名名 称称业态定位业态定位总

11、面积总面积/ /单层单层客群定位客群定位物业状况物业状况经营品类分布经营品类分布经营方式经营方式金荣建材城金荣建材城建材类商场150000/300000装修客群出租陶瓷、板材、卫浴等80-100元/月三森美居三森美居建材类商场150000/12200装修客群出租陶瓷、地砖、木地板60-75元/月美好家家居美好家家居家具类市场48000/16000装修客群出租床、沙发、衣柜等60元/月深港家具广场深港家具广场家具类市场20000/4500装修客群出租床、沙发、柜类等55-70元/月东河人防家具城东河人防家具城家具类商场12000家具需求者出租办公家具、家用家具30-40元/月1-C产品包括：红星

12、美凯龙旗舰店灯具电器中心地砖区洁具橱柜装饰材料区木地区板材区石材区仓储区餐饮区等内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 项目认知项目认知大而有容大而有容理念超前理念超前30万超大规模商业项目，内容丰富、功能齐全设计新颖设计新颖打破传统市场“兵营式”设计，注入全新规划设计元素集建材展示、仓储物流、建材交易、商务办公于一体的建材行业一站式解决方案高端定位高端定位摒弃传统建材市场大而无序、低档经营之路，定位行业高端交通便利交通便利位于东河大交通格局核心，交通条件优越项目风险项目风险大项目伴随着大风险：整体运营、资金要求、管理水平等等虽然交通便利，但项目处于重固镇，其区位价值难以得到市场认同区位

13、不被认同区位不被认同内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 项目认知项目认知1 - D建材行业发展终极佳佳美美建建材材中中心心规模宏大、功能齐全规模宏大、功能齐全全面整合行业资源全面整合行业资源建材行业一站式解决方案建材行业一站式解决方案产、销、办、储、流、研产、销、办、储、流、研建筑与生态环境相融建筑与生态环境相融信息化管理与运作平台信息化管理与运作平台内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 1 项目认知项目认知竞品分析竞品分析项目项目名称名称三森美居建材城三森美居建材城金荣建材城金荣建材城佳美建材城佳美建材城特点特点分析分析三森商圈目前有三森建材市场、三森机电市场和三森家居市场，产

14、业配套完善金荣建材城各类建材分布较为合理，且品种较多，高中低端各类产品有效覆盖各类客群项目建筑面积30万平方米的商业规模极具竞争力，我项目地块为长方形，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营优势优势分析分析三森商圈目前有居然之家、凯星国际建材中心在其西北部，产业集群已初具规模，给客户的感觉是产品各类较为丰富，周围同类商场较多，有多种选择金荣建材城2003年开始营业以来，周边产业集群较为丰富，项目周围有美好家家居广场、深港家居广场，产品种全。本项目可有效幅射青、昆、高新区和滨河新区。本案地处东河区东部，可有效幅射东河区、九原区、滨河新区及周围乡镇旗县；项目紧临主干道，也运行有4路及38路公交车，

15、非常便利使本项目商业价值更具有竞争性；本案各品牌商户都已入驻，品牌已具有口碑效应，本案虽入市较其他两竞品晚，但在东河区周边的认可程度较高；劣势劣势分析分析该项目周围有凯星国际建材城已运作多年，即将入驻居然之家，客户分流严重。本区域地块基本发展成熟，发展空间较小项目东北面杂乱的建筑林立，对项目的品质提升有一定的负面影响；东河新规划区的商业基础落后，目前几乎没有可以提升整个新区商业环境的条件。共性共性分析分析1.金荣建材城可有效幅射稀土高新区、昆区及青山区；三森建材城可有效幅射青山区和昆区大片区域，本案地处东河区东部，处于新规划区域，可有效幅射东河区、九原区、滨河新区及周围乡镇旗县。 2.金荣建材

16、城和三森建材城交通便利，四通八达，周围有多路公交车运行；我项目紧临主干道，也运行有4路及38路公交车，非常便利使本项目商业价值更具有竞争性 3.金荣、三森建材城已经营多年，产业集群丰富，市场表现良好，本案竞品目前商户都已入驻，佳美品牌已具有口碑效应，本案虽入市较其他两竞品晚，但在东河区周边的认可程度较高。一：钻石地段一：钻石地段黄金交通枢纽，呼、包、鄂金三角核心1000万人的家居建材消费主场二：商业领袖二：商业领袖30万方建材家居大本营携手顶尖品牌红星美凯龙强强联合三：成熟旺铺三：成熟旺铺三年旺势 人气引爆四：名品汇聚四：名品汇聚千余家知名品牌汇聚 引领建材家居潮流五：星级配套五：星级配套八万

17、平米独立仓库20辆免费购物直通车意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知项目认知九大钻石价值九大钻石价值 坐享财富飙升坐享财富飙升六：多元服务六：多元服务416亩集商铺、办公、物流、仓储为一体的商业航母七：专业管理七：专业管理专业管理公司运营 每年百万巨资宣传八：超前规划八：超前规划六大业态分区 一站式经营购物九：财富保障九：财富保障投资回报，直接在总房款中抵扣(暂定），使客户提前获取收益。意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 1 项目认知项目认知九大钻石价值九大钻石价值 坐享财富飙升坐享财富飙升PART 2意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位项

18、目定位项目定位定位思考定位思考总案形象定位总案形象定位意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 22-A规模 30万超大规模商业项目，内容丰富、功能齐全业态 融合红星美凯龙等名品旗舰店、商场等多种建材行业经营业商品 商品种类繁多: 瓷砖、洁具、地板、照明、橱柜等等配套 集建材展示、仓储物流、建材交易、商务办公于一体产品线产品线新 人们对于新生事物的保守与无知，会导致判断上的犹豫或不认可新 项目属于目前市场上新兴行业模式，超前理念会导致市场有一定抗性内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位扬长 避短p做做大大 超大项目带来的不仅是规模延伸效应，更多的是大商机p做做个性个性

19、有特色、有个性的项目，才具有与众不同的财富创造力p做做高端高端 锁定高端市场，能持续将高端消费需求转换为市场先机p做做品牌品牌 品牌就是不可复制、不可替代市场接受抗性市场接受抗性内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位地段线地段线 效应 项目市场培育了一年多时间，加之红星美凯龙的进驻，形成了巨 大商圈项目地处远郊，其区位接受度还有待提升项目周边传统消费氛围不足以聚集人气内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位扬长 避短p大包头 中国经济命脉，世界经济高地，也是商家必争之地p金三角 区位地处呼、包、鄂金三角枢纽，对该区域的辐射能力强劲p东河区 东河区是上海

20、一颗璀璨的明珠,面临新一轮发展机遇狭义地段概念狭义地段概念内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位“产品线产品线”“地段线地段线”扬长避短 找准定位方向找准定位方向2 - B佳美大商圈树板块概念树板块概念包头东、金三角确定商圈范围确定商圈范围金三角、全国、世界内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位 包头东包头东 金三角金三角 佳美大商圈佳美大商圈依据项目定位方向：新兴商业板块依据项目定位方向：新兴商业板块+ +广义客户商圈广义客户商圈广义客户商圈广义客户商圈 新兴商业板块新兴商业板块内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位规模 13

21、万平米超大规模项目万平米超大规模项目产业 建材建材行业 建材流通业建材流通业商圈 立足金三角立足金三角 面向全世界面向全世界配套 商业、办公、酒店、物流、仓储商业、办公、酒店、物流、仓储依据项目定位方向：行业终极业态依据项目定位方向：行业终极业态 + + 产业必然趋势产业必然趋势内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位包头东包头东 金三角核心金三角核心 3030万建材商贸自由港万建材商贸自由港研发研发 展示展示 仓储仓储 物流物流 国际品牌建材销售国际品牌建材销售红星红星佳美建材中心佳美建材中心全球建材装饰采购基地全球建材装饰采购基地包头东包头东 ： 强调区域，“包头东”既

22、可模糊地段概念，又能加强地域联想金三角核心金三角核心 ：项目地理位置与辐射机能的放大，“金三角经济圈”可助长吸引力30万万 ：突出项目规模之宏大，由此引发“大盘伴随大配套”的市场印象建材建材 ：“建材”注明行业属性商贸商贸 ：体现了项目的功能自由港自由港 ：空间的载体、项目规模并体现出全球化概念内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位2-C形 象 定 位 方 案 二佳美建材中心佳美建材中心金融性产品打造成为打造成为内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位低门槛低门槛 短平快型短平快型 长江国际商贸中心 ：首付低至12万 18 起实用小金铺 昆山赛格电子市

23、场 ：首付8万起 瓜分赛格电子“金”铺 上海电子商城 ：首付8万起 抢做国际采购商房东 太仓国际生活广场 ：首付仅需6万元起内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位中长期中长期 平稳收益型平稳收益型 昆山亿丰建材市场(昆山红星美凯龙全球家居生活广场)：产权式商铺，十年稳定高回报做红星美凯龙的房东内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位稳定 每年保底回报每年保底回报长期 突出本案超长保障特点突出本案超长保障特点增值 增益型（年回报的增长增益型（年回报的增长+分红）分红）高端 包头大区位优势、品牌开

24、发商实力包头大区位优势、品牌开发商实力内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位 建材品牌商场增益型蓝筹旺铺建材品牌商场增益型蓝筹旺铺廿年廿年 ：表明本案“5年”中长期投资保障特点财富稳盈财富稳盈：直接表达本项目为一款投资型产品，财富稳定持续增长。增益型增益型 ：收益增添、收益增长。寓意稳定、持续增长的经营收益与投资回报蓝筹蓝筹 ：体现高价值、高品质、大品牌背景内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位材金：材金：即建材五金，表明了行业属性；同时也通“财经”，寓意理性投资、积累财富，贴合投资类产品。港：港：地域概念，突出行业的专属性，也强调规模性内蒙古佳美建

25、材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位本案的辅助卖点开发商品牌统一经营入驻商家品牌新兴业态模式六大贸易平台内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 2项目定位项目定位PART 3内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 3 客户定位客户定位客户定位客户定位定 位 研 究 及 结 论定 位 研 究 及 结 论 客 户 主 题 所 关 注 的 因 素客 户 主 题 所 关 注 的 因 素3-A定 位 研 究 及 结 论 佳美建材中心规模宏大、产品线丰富（红星美凯龙旗舰店、建材商场、仓储物流中心、产品展示中心、产品研发中心、等），决定了其客户具有多样性。别墅型商业建材商场仓储物流中心产品展

26、示中心产品研发中心内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 3 客户定位客户定位考量因素产品形态商场内铺，产权分割，中小面积，中低总价产品属性项目区位售后返租型产品，返租年限较长但回报稳定项目为大型郊区商业，需一定时间的市场培育以投资客为主、自营客为辅以投资客为主、自营客为辅本地与外地客户兼而有之本地与外地客户兼而有之内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 3 客户定位客户定位25-35岁倾向小额投资，有一定的风险承受力，投资相对“激进”拥有一定资金实力，参与投资活动范围宽泛，尤其对高收益的股票、债券、基金、房产等投资兴趣浓厚，而投资较为理性拥有一定资金实力，参与投资活动范围宽泛，投资取向涵

27、盖股票、债券、基金、房产等，但是投资不够理性，容易跟风55岁以上属于投资的稳健派，以收益稳定风险较小的基金、债券（尤其是政府债券）为主要投资对象内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 3 客户定位客户定位年龄层年龄层比例比例图表图表25-35岁岁约2535-45岁岁约4545-55岁岁约2555岁以上岁以上约5本案目标投资者 根据项目自身特征，基本锁定本案投资者，以25-35岁的投资者为辅。投资主体对本案的投资兴趣来源于较高的投资回报，但内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 3 客户定位客户定位身份特征身份特征大多为男性，辗转商场多年，具备一定经济实力，大多数拥有私家车，事业发展处于稳步

28、上升阶段，大多为当今社会广受尊重的”BOSS“一族客源特性客源特性（共性分析）（共性分析）职业投资客,长期活动于国内房产市场,对区域内的商业物业有一定偏好相互之间有稳定的自发组织与团队,乐衷于团体购买.商业嗅觉敏锐,具有稳固可靠的投资信息渠道经济实力雄厚,其中一部分有大财团背景. 对商铺投资有自身价值标准与尺度.看重物业投资回报内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 3 客户定位客户定位身份特征身份特征包头及各地相关行业的经营户客源特性客源特性（共性分析）（共性分析）建材衍生行业的中下游,在该行业经营数年,对政策、市场具有自身看法与见地,具有一定的行业资源对商铺的主要敏感因素依次为商圈及商业

29、氛围、人流量、商铺位置、总价与单价、业态分布等对商铺面宽、进深、层高、朝向、仓储、货运通道等方面有严格要求内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 3 客户定位客户定位客客户户描描 摹摹做建材做建材生意者生意者多为包头城区东河区居民、私企老板、铝厂附多为包头城区东河区居民、私企老板、铝厂附近员工、学校职工、电信职工、周边公务员等；近员工、学校职工、电信职工、周边公务员等；年龄多在年龄多在30-50之间，工作年限较短，负担相之间，工作年限较短，负担相对较轻，有一定经济实力；对较轻，有一定经济实力；视野开阔认可商业投资，为实力客户；视野开阔认可商业投资，为实力客户；做建材、家装、家具生意多年；做建

30、材、家装、家具生意多年；投资型投资型自己投资，以后作为给子女的一份遗产；自己投资，以后作为给子女的一份遗产；单纯投资型客户，长期做商业投资产业；单纯投资型客户，长期做商业投资产业；进城置进城置业型业型在周边旗县或城市有很好事业，来包头扩大自在周边旗县或城市有很好事业，来包头扩大自己业务范围，有一定经济实力；己业务范围，有一定经济实力；与包头有一定关系（亲友在包头、可能调工作与包头有一定关系（亲友在包头、可能调工作到包头、经常来包头办事情）；到包头、经常来包头办事情）；项目周项目周边辐射边辐射项目周边意向客户，有一定经济实力客户；项目周边意向客户，有一定经济实力客户；鄂托克前旗乌审旗伊金霍洛旗鄂

31、托克旗包头呼和浩特鄂尔多斯达尔罕茂明联合旗准格尔旗和林格尔县清水河县固阳县武川县土默特左旗达拉特旗内蒙古的呼和浩特、包头、鄂尔多斯三市紧紧抓住西部大开发的历史机遇，依托资源和区位优势，积极调整产业结构，加大招商引资力度，培育壮大优势特色产业，加强优势互补，加快工业化进程。经过几年高速发展，目前三市的生产总值、财政收入总和均占全区总量的一半以上，已成为内蒙古最具活力的城市经济圈，被誉为内蒙古的“金三角”地区。 九原区东河区青山北政府高官、企业高管、金领、商贸私营业主、外地商会、金融、青山南昆北昆南私营业主、个体老板、建材商人私营业主、个体老板、建材商人、投资客3-B客户主体所关注的因素购买决策购

32、买决策影响因素影响因素投资者（中小散户）缺乏专业背景，其投资行为容易受发展商承诺的投资受发展商承诺的投资回报、售后返租等优惠条件的影响回报、售后返租等优惠条件的影响；另外，此类投资者比较容易受专业人士或大型投资机受专业人士或大型投资机构的投资方向影响构的投资方向影响，对于热点区域的小面积产权式商铺投资兴趣浓厚自营客由于自身具有行业背景具有行业背景，因此在项目选择时，对区域区域交通物流条件和产业环境要求较高交通物流条件和产业环境要求较高需求特征需求特征变化趋势变化趋势 宏观调控和市场透明度提高成为产权商铺市场的一大趋势，投资者的投资行为日趋理性，尤其是建材专业市场投资者中，客户开始更多关注此类项

33、目产品和的能力和经验。内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 3 客户定位客户定位投资客投资客投资收益有多少？如何支付？投资安全性如何保证？开发商诚信度几何？自营客自营客生意能否做起来？消费者、人流量会有多少？13万方最终能否全部真正建成并发挥各板块应有能效消费者消费者交通是否方便？是否有班车往返于项目与市区之间？自驾车停车是否方便？商品是不是所谓”高端品牌”？同样商品价格是否比市区相对便宜？内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 3 客户定位客户定位PART 4产品包装产品包装区位区位商圈商圈规划规划产业产业内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 4 产品包装产品包装内蒙古佳美建材中心

34、营销策划方案 PART 4 产品包装产品包装建议在巴彦塔拉大街旁，红星美凯龙附近建立销售中心。倘若因为店铺出租不易协商，可以考虑在佳美办公大楼里面，但必须在沿途及外围设立销售通道及醒目指引系统。三大主题三大主题商业情景、品质体验、远景展望商业情景、品质体验、远景展望品质体验品质体验销控区、洽谈区、签约区收银区、结算办证区建材及设备展示全新科技智能化展示售楼处功能建议售楼处功能建议商业情景体验区商业情景体验区远景展望远景展望新城规划模型品牌展示区项目社区模型产品展示区商业化营商业化营造造温馨氛围的氛围休闲格调的吧台设置专业的微笑式规范服务细心周到的安保服务景致怡人的入口情景售楼处功能划分示意售楼

35、处功能划分示意规划模型项目模型主入口商业情景区佳美品牌展示区产品展示区露天景观休息区销售接待台品质体验区以梦想到实现的情景实践策略，将整体功能划分从区位、远景规划、项目规模、商业情景、品质体验进行依次布置，使客户根据功能动线全面理解产品的内涵。内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 4 产品包装产品包装售楼处风格建议售楼处风格建议内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 4 产品包装产品包装与几个商铺洽谈，充分利用周边已租商铺进行实物亲临鉴赏。但还需要自己装修一个样板房，要求包装如下：重装饰、摆设，轻功能。装修、装饰一方面要注重其展示功能，同时也应充分考虑其生活氛围和商业氛围的营造，体现该户

36、型目标客户生活习惯。PART 5营销战略营销战略总纲总纲战场战场渠道策略渠道策略内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 5 营销战略营销战略5-A营销总纲 2 2 处营销战场处营销战场2 2 种营销渠道2 2 套形象体系套形象体系2 2 大客户群体大客户群体2 2 个推广目的个推广目的内蒙内蒙外地外地常规常规特殊特殊1313万方总案形象万方总案形象 佳美大商圈佳美大商圈自营型客户自营型客户投资型客户投资型客户项目旺销项目旺销品牌塑造品牌塑造 获取销售战绩 打造项目品牌 提升开发商品牌内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 5 营销战略营销战略5-B营销战场- - - 处营销战场内蒙古佳美建

37、材中心营销策划方案 PART 5 营销战略营销战略在不同地点在不同地点 面对不同的人面对不同的人 说不同的话说不同的话 商圈（板块）规划与发展、项目定位及规模优势行业发展前景、项目运营优势、交通优势、人流导入等投资回报、投资保障、理财工具、收益获取方式等包头包头外地外地自营为主、投资为辅投资为主、自营为辅包头城市规划及城市地位，国际化的特征内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 5 营销战略营销战略5 - C渠道策略- - - 种营销渠道内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 5 营销战略营销战略报纸、电台、短信、分众、户外、网站、杂志等内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 5 营销战

38、略营销战略我们的选择是：主流纸媒：主流纸媒：包头晚报内蒙晨报包头日报北方新报占总投放比例的70-80%；非主流纸媒：非主流纸媒：包钢日报占总投放比例的20-30%；内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 5 营销战略营销战略我们的选择是：包头交通频道、音乐频道包头交通频道、音乐频道内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 5 营销战略营销战略月消费在月消费在200200元以上的呼包鄂消费群体元以上的呼包鄂消费群体机场高速路、主干道建设路及巴彦塔拉街、东河商圈、包百商圈机场高速路、主干道建设路及巴彦塔拉街、东河商圈、包百商圈等等活动设计：以地段为主题、以政府规划为主题、 以行业终级业态为主题、

39、以产业必然趋势为主题资源共享：易居其他楼盘客户行销渠道：房展、市场渗透、行业协会内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 5 营销战略营销战略资源共享：资源共享：结合易居在包头恒大华府项目所积累优质800组客源进行有效梳理。可针对性的进行传达信息内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 5 营销战略营销战略行业协会行业协会与各建材、装饰等协会（商会）建立互惠联盟与各建材、装饰等协会（商会）建立互惠联盟组团看房组团看房以媒体宣导、内部客户介绍等形式，组织客户到现场以媒体宣导、内部客户介绍等形式，组织客户到现场在包头加油站针对加在包头加油站针对加9797号油进行派发资料和精美礼品号油进行派发资料和

40、精美礼品佳美加油佳美加油高档场所高档场所对包头高档消费场所及金融、对包头高档消费场所及金融、4S4S店，派放资料和展架店，派放资料和展架行销渠道：行销渠道：内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 5 营销战略营销战略市场渗透市场渗透对各建材类市场进行拜访、客户联谊对各建材类市场进行拜访、客户联谊有选择性地参加各建材、家居等行业博览会，聚集行业资源有选择性地参加各建材、家居等行业博览会，聚集行业资源行业展会行业展会PART 6销售策略销售策略现 状 分 析现 状 分 析 定 价定 价 销 控销 控 策 略策 略 后 期 运 营后 期 运 营内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 6 销售策略

41、销售策略6-A整体销售目标内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 6 销售策略销售策略销售分期：销售分期：5月月12月月 总货量：约总货量：约4亿元亿元蓄客期：蓄客期：5月月 销售目标：内部认筹销售目标：内部认筹 开盘期：开盘期：6月月 销售目标：销售目标：30% 1.2亿亿强销期：强销期：78月月 销售目标：销售目标：30% 1.2亿亿持续期：持续期：910月月 销售目标：销售目标：30% 1.2亿亿尾盘期：尾盘期：1112月月 销售目标：销售目标：10% 0.4亿亿6-B整体策略内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 6 销售策略销售策略政策：年政策：年10%返租，返租，5年包租，前三

42、年一次反租。年包租，前三年一次反租。简单计算：拟定简单计算：拟定7000/m，以每个商铺，以每个商铺100 m100 m，首付，首付50%50%计算，计算，70007000100 m100 m50%=3550%=35万万7070万万10%10%反租反租=7=7万万一年租金为一年租金为7 7万元万元3 3年年=21=21万万首付首付3535万万-21-21万万=14=14万万核心卖点：核心卖点：1414万即可拥有金三角黄金旺铺万即可拥有金三角黄金旺铺内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 6 销售策略销售策略政策：以租代售政策：以租代售简单计算：拟定简单计算：拟定7000/m，以每个商铺，以每

43、个商铺100 m，首付，首付50%计算，计算，7000100 m50%=35万万什么是以租代售？什么是以租代售？所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权。购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权。首付款中租金比例首付款中租金比例60%，

44、也就是，也就是21万，万，35万的首付款万的首付款21万的租万的租金，实际首付款为金，实际首付款为14万，租金万，租金5年付清，每年租金为年付清，每年租金为4.2万。万。内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 6 销售策略销售策略蓄客期：蓄客期：VIP 针对现有租户，认筹针对现有租户，认筹4万元，开盘期价值万元，开盘期价值5万元万元开盘期：开盘期：开盘一口价，开盘一口价，7200/ 推出货量：推出货量：A E 强销期：强销期：一次性付款一次性付款96折折 按揭按揭98折折 推出货量：推出货量：B D 持续期：持续期：国庆团购周国庆团购周 多种形式组团多种形式组团 享受团购折扣享受团购折扣 推

45、出货量：推出货量：C尾盘期：尾盘期：推出推出2010年尾大清盘概念，年尾大清盘概念，10万坐拥材金港万坐拥材金港 6-C定价策略根据市场定价，没有太多参考价值，整个包头建材根据市场定价，没有太多参考价值，整个包头建材市场商铺都是以出租招商为主，没有涉足到出售，市场商铺都是以出租招商为主，没有涉足到出售，但参考周边底店的价格并结合我们所采取了返祖和但参考周边底店的价格并结合我们所采取了返祖和以租代售的销售形式。以租代售的销售形式。建议产品均价为建议产品均价为7040元元/A A区：区：7400/7400/ B B区：区：7100/7100/C C区：区：7800/7800/D D区：区：6600

46、/6600/E E区：区：6300/6300/C区区7800/A区区7400/B区区7100/D区区6600/E区区6300/6-D后期运营建议 结合现已有的团队，进行组建和扩充，采用专业运营公司作结合现已有的团队，进行组建和扩充，采用专业运营公司作为顾问，培养自己的运营团队进行后期管理。为顾问，培养自己的运营团队进行后期管理。一、建立行业协会一、建立行业协会二、树立研发机构二、树立研发机构三、成立专业团队三、成立专业团队PART 7推广战术推广战术战 术 主 旨战 术 主 旨 推 广 执 行 详 案推 广 执 行 详 案 活 动 详 情活 动 详 情 推 广 费 用推 广 费 用内蒙古佳美建

47、材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术7-A推广执行详纲引导期引导期10年4月内部认购期内部认购期10年5月开盘期开盘期10年6月热销期热销期10年7月持续期持续期10年8月第二热销期第二热销期10年9月尾盘期尾盘期10年10月战场包头活动研讨会（新闻营销）、VIP发售（锁定客户）媒体内蒙晨报、包头日报、包头晚报、领跑杂志、户外高炮、短信、电台等主题品牌客户抢滩、重量级商圈万众聚焦、会员招募内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术战场包头活动说明会（破解悬念）、高峰论坛（投资引导）媒体内蒙晨报、包头日报、包头晚报、领跑杂志、户外高炮、短信、电台等主题产品特别说

48、明、金融型/理财型商铺投资之道引导期引导期10年4月内部认购期内部认购期10年5月开盘期开盘期10年6月热销期热销期10年7月持续期持续期10年8月第二热销期第二热销期10年9月尾盘期尾盘期10年10月内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术战场包头活动仲夏音乐会暨开盘盛典（引发关注）、商家访谈（树立信心）媒体内蒙晨报、包头日报、包头晚报、领跑杂志、户外高炮、短信、电台等主题艺术盛会&财富盛宴、数百家世界知名品牌商户的一致选择引导期引导期10年4月内部认购期内部认购期10年5月开盘期开盘期10年6月热销期热销期10年7月持续期持续期10年8月第二热销期第二热销期10年9月

49、尾盘期尾盘期10年10月内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术战场内蒙古活动商会专场推介会（外围进攻）媒体内蒙晨报、包头日报、包头晚报、领跑杂志、户外高炮、短信、电台等主题包头建材航母登陆旺铺投资宝典恭献内蒙引导期引导期10年4月内部认购期内部认购期10年5月开盘期开盘期10年6月热销期热销期10年7月持续期持续期10年8月第二热销期第二热销期10年9月尾盘期尾盘期10年10月内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术推广主题推广主题推广主题之一推广主题之一 东河新格局佳美在崛起东河新格局佳美在崛起 集结号已吹响集结号已吹响 佳美大商圈异军突起佳美大

50、商圈异军突起 主题推出时间主题推出时间准备期4月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸软文、杂志专题、网络评论 主题阐述内容主题阐述内容“佳美大商圈”概念、该商圈特色及各个组成部分的核心内容内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术推广主题推广主题推广主题之二推广主题之二 东河在崛起东河在崛起“大案大案”在涌现佳美在造城在涌现佳美在造城佳美大商圈全城聚焦佳美大商圈全城聚焦“大案要案大案要案”搅动金三搅动金三角角 主题推出时间主题推出时间准备期10年5月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸软文及硬广、网络评论 主题阐述内容主题阐述内容“大案要案”佳美建材中心在东河大商圈中的战略意义内蒙古佳

51、美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术推广主题推广主题推广主题之三推广主题之三 主题推出时间主题推出时间准备期10年5月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸软文及硬广、杂志专题、户外广告、短信、电台等 主题阐述内容主题阐述内容佳美建材中心的规模、产业聚集等优势包头东包头东 金三角核心金三角核心 30万建材商贸自由港万建材商贸自由港 研发研发展示展示仓储仓储物流物流 国际品牌建材销售国际品牌建材销售 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术推广主题推广主题推广主题之四推广主题之四 主题推出时间主题推出时间准备期10年5月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸软文及硬广、杂

52、志专题、户外广告、短信、电台等 主题阐述内容主题阐述内容佳美建材中心的运营模式、商圈辐射等优势颠覆建材行业传统模式颠覆建材行业传统模式 搭建六大建材创富平台搭建六大建材创富平台 进出口贸易平台进出口贸易平台 团购贸易平台团购贸易平台 电子贸易平台电子贸易平台 物流服务平台物流服务平台 同业合作平台同业合作平台 整合传播平台整合传播平台内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术推广主题推广主题推广主题之五推广主题之五 主题推出时间主题推出时间准备期10年6月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸软文及硬广、杂志专题、户外广告、短信、电台等 主题阐述内容主题阐述内容佳美建材中心的价值体

53、系、核心优势等九大钻石价值九大钻石价值 坐享财富飙升坐享财富飙升 钻石地段钻石地段 商业领袖商业领袖 成熟旺铺成熟旺铺 名品汇聚名品汇聚 星级配套星级配套 多元服务多元服务 专业管理专业管理 超前规划超前规划 财富保障财富保障 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术推广主题推广主题推广主题之六推广主题之六 主题推出时间主题推出时间准备期10年7月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸、杂志、户外、短信、网络、电台、特殊媒体等 主题阐述内容主题阐述内容佳美建材中心的产品定位、业态规划、投资回报 长年委托经营高额置业收益收益年年看涨长年委托经营高额置业收益收益年年看涨增益型旺铺市场

54、受宠增益型旺铺市场受宠 佳美引发万众追捧佳美引发万众追捧内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术7 - B活动详情 包头向东包头向东 东看佳美东看佳美佳美大商圈发展战略研讨会佳美大商圈发展战略研讨会( (研讨会研讨会/ /示意图示意图) )时间时间：2010年5月8日 AM:10:00地点地点：包头某酒店活动目的活动目的: :以新闻营销为手段，在市场树立“包头佳美大商圈”概念，引发市场关注邀请专家（学者）到会，增强活动的权威性会后，利用内蒙各相关媒体进行广泛传播，有效实现信息披露与社会关注以“佳美大商圈”带动本案形象与知名度的树立，为后续营销蓄势拟邀嘉宾拟邀嘉宾:包头市领

55、导、包头市东河区领导、包头市规划局领导、包头市东河区规划局领导、包头市发改委领导、城市规划专家(学者)、佳美公司领导、商铺内部客户、意向客群等 拟邀媒体：拟邀媒体： 包头日报、内蒙晨报、包头晚报、包钢日报 包头人民广播电台、搜房网等事事 件件时时 间间议程议程主主 题题签 到Am 9:00研讨会开始Am 9:30主持人开场 代表主办方简单介绍活动及到场嘉宾主题发言专题研讨Am 9:359:45政府领导致辞致欢迎辞,陈述规划佳美大商圈战略意义Am 9:4710:7各嘉宾发表观点研讨进行 Am 10:01:0答记者问记者提问研讨会总结Am 11:511:- 研讨会结束Am11:0午宴新闻发布会结束

56、流程如下：流程如下：佳美建材中心招募活动佳美建材中心招募活动时间：2010年5月中旬开始地点：现场售楼处 活动目的：（详见后续专页）活动流程：（详见后续专页）V I P C A R D内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术通过销售VIP卡，达到，后续定价、营销策略、推广等；客户购买VIP卡，在一定程度上促使客户；通过推广VIP卡，形成一定的炒作，是；通过购买VIP卡，针对现目前已租客群内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术售卡时间：2010年5月中旬起(执行时间根据推广需要另行确定)；售卡数量：500张（可根据具体情况再调整）；销售价格：4000

57、0元/张；（开盘时可作为购房款直接抵扣房价50000元）内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术1、会员实行实名制，会员在会员卡的签名与入会申请表签名一致，会员卡仅供个人使用；2、会员卡是会员享受“佳美建材中心五年财富稳盈计划 ” 各项权利的有效凭证；3、会员购买会员卡的同时选定相应的铺位，一个铺位对应一张卡，不能重复；内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术5、如果购卡客户需要退卡，退卡时间定为开盘之后的7天内，开盘当天不办理退卡服务，且退卡金额仍为40000元整，甲方不收取任何购卡费用；6、如果客户丢失VIP卡，客户应及时持有效身份证到售楼处补办

58、卡；7、卡费统一由佳美公司财务收取，并开具相应的收据以及选定铺位的书面协议书；8、售卡注意点：售卡前，需要保留部分商铺，以便保证整体的销售控制；内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术 为更有效的促使客户锁定购买本案产品，同时维系客户关系，引导老客户推介新客户，购买VIP卡的客户除了可享受相应时段的优惠购房折扣外，还可享受系列延伸服务；1 、楼盘信息的优先发送；2 、VIP卡客户在介绍新客户购铺成功后，将得到相应积分及奖励；3 、VIP卡客户在购买开发商其他开发产品时享有相应优惠；4、在“佳美”相关合作商家购物可享受优惠折扣；5、可参加“佳美建材中心”组织的不定期抽奖活动

59、；6、作为嘉宾出席“佳美建材中心”所举办的各类活动；7、在“佳美建材中心”购买建材可享受相应折扣；内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术5 5年财富稳盈终生无忧理财年财富稳盈终生无忧理财佳美建材中心特别说明会佳美建材中心特别说明会活动目的：活动目的：将由前期因“招商大会、招募等活动而引发的悬念（本项目缘何吸引品牌商家进驻、募得会员数众？）进行破解，利用新闻视角，全方位将项目（产品）特点、优势告知于市，引发市场关注活动内容：活动内容：相关领导发言开发商代表做项目说明项目PPT演示答记者问(后续相关媒体专访) 时间：时间：2010年6月开始地点：地点：现场售楼处拟邀嘉宾拟邀

60、嘉宾:经营商户代表、前期积累意向客户、购卡客户 拟邀媒体拟邀媒体： 包头日报、内蒙晨报、包头晚报、北方新报 、包钢日报 包头人民广播电台、搜房等内蒙古佳美建材中心营销策划方案 PART 7 推广战术推广战术“凤落梧桐凤落梧桐”佳美建材中心佳美建材中心入驻品牌商家系列访谈入驻品牌商家系列访谈时间时间： 2010年6月日地点地点： 电视台演播室或某报社活动目的：活动目的：# 利用商户发出声音再度制造新闻热点，引发市场关注# 利用电视、报纸的新闻力量深度宣传本案活动形式：活动形式：# 以电视栏目（如“今日房产”等）、报纸专访等形式进行商家访谈# 后续新闻报道艺术盛会财富盛宴佳美建材中心仲夏音乐会暨开