郑州别墅调研——惠济区2014

1、郑州别墅项目研究分析别墅区楼盘分布图别墅，代表了每个人心中对美好居所的深沉向往，承载着生活的梦想，也抒发着世事的荣耀郑州房地产繁华初绽，别墅便以锦上添花之势蔓延势不可挡的发展版图别墅区分布图荥阳市惠济区清华大溪地龙湖板块绿都温莎城堡康桥九溪郡林溪湾天伦庄园思念果岭清华忆江南怡丰森林湖原阳恒大金碧天下雁鸣湖壹号中牟金沙高尔夫官邸富田兴隆湾洞林湖新田城惠济区代表楼盘怡丰森林湖指标怡丰森林湖开发商怡丰置业房地产开发有限公司 物业地址惠济区天河路北段占地面积600亩 建筑面积50万容积率1.05产品类型联排、叠加别墅、花园洋房、小高层 建筑风格西班牙本期户数803户户型叠加160-180（上叠赠送40

2、-50，下叠赠送面积150-200），联排350 （赠送面积70-80）销售价格上叠290-340万，下叠380-410万，联排450-700万销售情况洋房已售罄，现售联排特点怡丰 森林湖是典型的的复合型社区，以水景地产，特色别墅，退台花园洋房为主体，涵盖会所、幼儿园、小学、购物街组成的大型怡丰森林湖联排别墅户型图负一层一层二层三层销售面积267 赠送面积100户型优势：户型方正，南北通透，动静分离，主卧客厅朝南，功能分区明显。户型劣势：单层面积不够大，每层不到100，两间的宽度还是有些狭窄，不是全明户型。负一层一层二层三层销售面积257 赠送面积100户型优势：户型方正，南北通透，动静分离，

3、主卧客厅朝南，功能分区明显。户型劣势：单层面积不够大，每层不到100，两间的宽度还是有些狭窄，不是全明户型。怡丰森林湖联排别墅户型图地下室一层二层下叠户型分析 销售面积178 赠送面积100户型优势：户型方正，南北通透，动静分离，主卧客厅朝南，功能分区明显。户型劣势：不是入户车位。怡丰森林湖叠加别墅户型图三层四层五层下叠户型分析 销售面积178 赠送面积100户型优势：户型方正，南北通透，动静分离，主卧客厅朝南，功能分区明显。户型劣势：不是入户车位。怡丰森林湖叠加别墅户型图怡丰森林湖销售情况分析房源信息：2期叠加40套，联排70套房源价格：联排450-700万 上叠290-340万 下叠3万

4、高层75080-4100元/ 小高层8500元/优惠信息：一次性优惠2%，按揭优惠1%；高层首付12万，首付30%，先付15%，剩余15%半年交齐。销售情况：叠加去化15套， 联排去化30多套。2期已售2期在售2期在售怡丰森林湖案场分析1、人员配置置业顾问18名（14男4女）2、销售现场u售楼部外导视系统做的不够完善；u案场免费提供咖啡、果汁、花茶、开水；u销售物料有画架展板、户型图、画报等；3、谈判桌谈判桌整洁，摆放的有鲜花、烟灰缸、高档抽纸；4、卫生间干净无异味，洗手台有梳子、洗手液、护手霜、洗面奶、花露水；谈判桌水吧台卫生间怡丰森林湖项目配套项目环境资源、教育资源及丰富，小区内部配套虽然

5、不够完善，但也能满足基本的生活需求。唯独没有大型的医疗机构。休闲黄河花园口旅游区、黄河湿地公园、自然防护林、花西湖水库、东风渠沉沙池、马拉湾海浪浴场、四季同达生态园、富景生态游乐世界教育北大学城、河南经贸学院、河南省理工学校、社区省实验教育资源医院无大型医院银行交通银行商业地中海风情购物街、绿园广场交通双向八车道天河路、地铁二号线、78路、91路、怡丰新都汇设置专属看房班车会所6800平米五星级私人会所怡丰森林湖实景展示怡丰森林湖项目卖点 1、临近黄河湿地，周围风景优美，居住舒适度高； 2、开发产品种类丰富，能全方位捕捉客户； 3、样板间做的较为精致，代入感强，增加客户的购买心里； 4、开发商

6、品牌实力雄厚，是国企旗下的房地产公司，公司资金运作熟练。项目卖点：惠济区代表楼盘迎宾馆3号指标迎宾馆3号开发商河南裕华置业有限公司物业地址中国郑州迎宾路3号(三所东500米)占地面积350亩建筑面积32.6万容积率0.8建筑风格法式本期户数113户产品类型联排、双拼、洋房、高层户型联排424-525；双拼550-600；楼王H-5#双拼1000；洋房平层230、复式460-470销售价格联排1200-1600万；双拼2000万销售情况ABE组团推出49套联排4套双拼，剩余8套联排、1套双拼项目劣势别墅设计面积较大，均价在1200万以上，急挑客户，销售较为缓慢客户来源郑州区域：东区、金水区、惠济

7、区 河南区域：周边地区的煤矿主或者私营业主迎宾馆3号户型分析地下一层地上一层地上二层地上三层地上四层户型优势：奢华大客厅（7.2米开间，6.6米进深，6.9米挑高，360度全明采光）4席私家入户泊车位，所有卧室全部标配卫生间，私家电梯，超大主卧（独立卫生间、衣帽间、书房）迎宾馆3号销售分析房源信息：1期共计113套，18套双拼，95 套联排，2期推出洋房100套房源价格：联排1200-1600万 双拼2000万 洋房未定优惠信息：一次性优惠2%，按揭优惠1%；联排、双拼100万排号，洋房10万入会，都可享受开盘最低优惠。销售情况：A、B、E组团推出（49套联排，4套双拼，剩余8套联排，1套双拼

8、）；联排C、F组团（推出38套，排号6张）；洋房推出100套（10万入会，排号32张）；D组团（22套）未开始销售。洋房F组团E组团C组团A组团B组团一期二期三期会所迎宾馆3号项目配套景观黄河湿地公园、黄河游览区 学校郑州4中、鹤立学校、惠济区弓庄小学、党校、青年中等专业学校、陈中数理化、河南省理工学校、欢乐谷幼儿园医院郑州济仁中医院、郑州金典医院银行中国农业银行花园路口分行、农业银行ATM、邮政储蓄ATM、中信银行ATM等商业开心购物中心京水旗舰店、6+1生活购物中心、英才购物中心、花园购物中心、世纪华联购物中心交通公交： 155路、263路、90路、161路等会所小区自带会所，大众商务会所

9、项目环境资源、教育资源丰富，日常生活配套有待完善。迎宾馆3号案场分析1、人员配置置业顾问10名（1男9女）2、人员薪资置业顾问底薪3500元，提成33、销售现场u售楼部门前景观、绿化、水系做的十分精细，体现高端楼盘形象，景观示范区摆放供客户休息的桌椅以及遮阳棚；u保安、保洁彬彬有礼，遇见客户主动问好；u案场免费提供咖啡、果汁、开水；水吧员工作认真细致；u销售物料有画架展板、户型图、画报等；4、谈判桌谈判桌整洁，摆放的有精美绿植、烟灰缸、高档抽纸；5、卫生间干净无异味，洗手台有洗手液、香薰；卫生间景观示范区水吧台迎宾馆3号实景展示 迎宾馆3号项目卖点1、背靠郑州北黄河万亩水域，景观低密居所；2、

10、周边环境优美，人文气息浓厚，有三所、黄河博物馆、大学城、黄河湿地公园、黄河游览区等知名配套；3、交通便捷，毗邻规划中地铁2号线开元路站；紧邻城市主干道花园路、中州大道、迎宾大道等；4、产品品质高，定位中原豪宅领袖。项目卖点：惠济区代表楼盘天伦庄园一 期二 期三 期四 期开 元 路天 河 路指标天伦庄园开发商河南省天伦房地产开发有限公司 物业地址惠济区天河路与开元路交汇处 占地面积600亩 建筑面积48万容积率1.57总户数多层洋房166套产品类型多层、别墅、洋房 户型99-156多层洋房170-200叠加别墅330-420联排别墅销售价格上叠189总价300万下叠286总价470万联排368总

11、价600-700万销售情况2012年推出三期，叠加80多套现剩余20余套，联排已售3/1项目特色水景地产,宜居生态地产,低密居所开发周期整个项共分四期开发，其中一期25栋庄园建筑分布在项目东北地块，后期三个团沿着地势的自然走势形成相对独立领域。 1234516171918131211910151423202221252487多 层 洋 房叠 加 别 墅联 排 别 墅6户型分为别墅、复式、二居室、三居室、四居室等多层洋房：166套，一梯两户联排别墅：1层、1层、2层、3层组成，330-420叠加别墅：1层、1层、2层为一户（3层、4层为一 户），170-200天伦庄园叠加、联排别墅户型图387联

12、排别墅286叠加别墅天伦庄园多层洋房产品9999137137156156156156156156999999991371371371371371372#、5#全部为156三房4#全部为137三房3#天伦庄园项目实景 天伦庄园项目卖点 1、首家英式新古典主义建筑风格； 2、紧邻惠济区市政府，对面还有500亩生态公园，环境优美； 3、地处中央别墅区，惠济区的生态大环境为小区的销售提供了很好的卖点； 4、交通便利，10分钟可到达中心城区；连霍高速，京珠高速，郑少洛高速，未来地铁二号线建成，优势更加明显； 5、教育资源丰富，79中，大学城，医疗条件先进，配有仁济医院，金典医院。项目卖点：惠济区代表楼盘

13、思念果岭指标思念果岭开发商郑州黄河大观有限公司物业地址惠济区黄河南岸86号占地面积40万建筑面积21万容积率0.5建筑风格地中海风格物业河南山水物业管理有限公司五期户数1166户产品类型住宅、别墅、洋房户型88-389销售价格叠院价格：1.1-1.5万/，均价1.3万/销售情况目前在售五期一批次剩余房源，剩余10套左右（五期一批次推售96套房源，四月底开盘）产品为双拼、合院、叠院，现推二批叠加别墅项目特色生态、低密居所9区叠加12区叠加思念果岭叠院户型分析-1F1F2F3F下叠，A1户型 销售面积：153，使用面积209上叠 ，C1户型 销售面积：96.75叠院户型面积紧凑，性价比高，但户型设

14、计差；A1户型：优势：三重私家花园，完美享受景观要素，客厅餐厅相连，增大空间实用率；劣势：主卧未带独立卫生间，舒适性受限制；C1户型：优势：带入户花园，品质感不言而喻；南北双观景阳台，时刻感受四季美景；劣势：卫生间暗卫；思念果岭美墅户型分析A户型：优势：全明下沉庭院，室内玄关花园，7.2米挑高客厅，卧室全明多有超大露台，时刻欣赏四季美景；劣势：主卧未带露台，舒适性受限制；B户型：优势：私家庭院独立入户，品质感不言而喻；厨房餐厅南北通透，卧室均有观景阳台，时刻感受四季美景；A户型 销售面积：367.99，使用面积442.9B户型 销售面积：389.54，使用面积：4383F2F-1F1F3F2F

15、-1F1F美墅户型设计较合理，动静分区，舒适性高；思念果岭营销推广项目营销推广主要为阶段性认筹、开盘活动信息，目前主题主要围绕五期二批次认筹展开。认筹情况：项目目前五期二批次房源107套正在认筹，叠院1万抵3万，双拼、合院10万抵20万，目前认筹100组。近期发送短信：领导，在忙吗？您让打听的别墅找到了！绝对的一线高尔夫湖景别墅，双花园多露台，送双车库，即将开盘！名叫【思念果岭】售楼部电话63799666推广渠道：报广、广播、户外、短信、网络等；日常来电来访：日常来电2-3组，新访客户2-3组；近期主题：向往这里，向往悦庄；项目采用多批次、小规模推盘模式，快打快销双拼合院叠院叠院项目目前五期二

16、批次房源107套正在认筹，叠院1万抵3万，双拼、合院10万抵20万。u 双拼（8套）：4-15整栋、4-16整栋、4-20整栋、4-21整栋u 合院（12套）4-1整栋、4-5#-4-9#共计12套u 叠院（87套）：12区（39）+9区48套共计87套现推产品思念果岭项目配套自然景观黄河花园口游览区、邙山南麓原黄河大观生态游憩区；医院惠济人民医院学校河南艺术职业学院、惠济区实验幼儿园、惠济区实验小学；社区配备3000幼儿园交通乘坐303路在丰乐农庄丰乐葵园站下、游16路在黄河大观路站下、18路在黄河南岸站下、322路在古荥下即可到达项目。会所3500高档会所，以运动、休闲、时尚为主题，内设置

17、健身中心等全能空间其他配套私人农庄、高尔夫公园、负氧运动公园、湿地公园、丹尼斯超市、业主活动室、业主图书馆。思念果岭项目地处低密宜居生态区，生态资源丰富，生活配套有待完善。会所会所3500平米的高档会所。以运动、休闲、时尚为主题，内设健身中心、恒温泳池、儿童游乐场、羽毛球室、兵乓球室、桌球室、茶室、棋牌室、跳操房等全能空间。项目内部规划有一个3500高档会所，目前作为售楼部使用思念果岭项目会所思念果岭实景展示1、地处郑州西北低密生态板块，旅游优势突出；2、项目自身配套幼儿园、会所、丹尼斯超市等，自身配套丰富；3、郑州第一个高尔夫地产项目；4、规模大盘，低密社区；思念果岭项目卖点项目卖点：惠济区代表楼盘清华忆江南2期伴仙居二期伴山居一期指标清华忆江南开发商郑州清华园房地产开发有限公司物业地址荥阳市广贾路东侧占地面积296亩 建筑面积17万容积率0.35总户数836套绿化率53.7%产品类型 联排、花园洋房、情景洋房、坡地户型50160 花园洋房126271情景洋房130189坡地洋房241339 联排别墅销售均价联排别墅1.2万元/洋房5000-6000元/优惠措施按揭一个点，一次性两个点客户来源老带新占35%项目特色水景地产,宜居生态地产,低密居所清华忆江南户型及