重庆房地产鱼嘴项目产品定位及规划设计任务书_21页_2011年

1、鱼嘴项目产品设计任务书目 录目 录1一、项目概况2（一）项目区位及用地概况2（二）项目综合技术经济指标2（三）项目四至3（四）项目周边环境3二、项目开发整体规划设计基本原则4三、项目规划定位4（一）项目整体形象定位4（二）项目档次定位4（三）项目客户定位5（四）项目产品定位5四、项目规划设计要求6（一）总体规划设计要求6（二）建筑风格7（三）总计规划设计建议7（四）单体设计建议8（五）户型设计建议91小高层户型配比建议：92高层户型配比建议：93高层、小高层户型设计要求：104参考户型图115商业设计规划要点：146车库设计规划要点15（六）园林景观设计建议161园林打造原则162园林主题定位

2、163园林打造建议16（七）其他产品设计建议171小区主入口设计建议172配套设施设计建议19五、设计深度要求20（一）小区规划设计20（二）建筑设计要求20六、设计成果要求20一、 项目概况（一）项目区位及用地概况项目位于两江新区鱼嘴镇新城区边缘地带，毗邻移民小区，地块周边道路体系相对完善，拥有商业、学校、医院、广场等成熟配套。 项目至鱼嘴新城商业中心、行政中心、文体中心步行距离只有2分钟，政府在该区域打造辐射周边区域的大型商业中心，为项目配套提供了强有力的支撑。工业园区距离项目步行距离12分钟，车程距离3分钟，为本项目提供了客户的可能。（二）项目综合技术经济指标一、规划用地面积：37135

3、二、总建筑面积：132405.42其中A、地上总建筑面积：111974.771、住宅总建筑面积：102660.642、公建总建筑面积：9314.13其中商业总建筑面积：8824.08物管及配套用房：490.05B地下总建筑面积：20430.651、 车库建筑面积：20430.65三、容积率：3四、绿化率：30%五、建筑密度：25%六、停车位数：709个（其中地面28个，地下681个）（三）项目四至 北至资源分析地块北临高速公路，噪音抗性较大。 西至资源分析西边紧邻还建房，景观视野较差。 南至资源分析南面靠还迁房用地，高层资源可远观江景。 东至资源分析东观水库，自然资源较好,重点利用资源，场地内

4、最大高差约6m左右，沿街面较窄，现状场地高出周围道路较多。（四）项目周边环境 项目地块位于两江新区板块，区位发展潜力好 项目地块毗邻移民小区，地块周边道路体系相对完善，商业、学校、医院、体育文化广场等配套成熟 项目东面临湖，拥有得天独厚的自然景观资源二、项目开发整体规划设计基本原则在满足城市商住区的规划设计，确保业主基本的居住环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高商住区的规划设计质量。1规范性设计方案必须遵守江北区有关住宅规划设计对建筑风格、建筑限高、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。2经济性充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理

5、利用现有的湖滨景观优势，利用地块的地形，合理设置地下室及车库，兼顾结构布置的经济合理性。3均好性在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求湖景资源利用最大化，充分考虑平坦且昭示性良好的地形地貌特征，结合地形合理安排景观规划。 三、项目规划定位（一）项目整体形象定位两江新城，湖岸优品两江新城：地产价值层面，两江新区的重点版块，有较强的标识性，强调项目城市价值。湖岸优品：产品价值层面，湖是硬性卖点，“优品”既是强调项目的相对高品质，也是说明我们的目标客户群体对生活品味的追求！（二）项目档次定位政府对鱼嘴的定位及规划为重庆新城重要商业

6、副中心，为鱼嘴带来了巨大改变，加速了本区域融入主城通道，短期内的区域影响力将逐渐扩散，外区投资客及置业需求者将逐渐转移到本区域，为项目的投资价值带来了较大机会点，区域未来发展潜力巨大。铁山坪区域、海尔路区域与项目距离较近，而价格已经融入主城价格，对本区域价格存在置业的巨大诱惑，中高端项目总价与主城其他区域对比也具有明显优势。项目档次定位：中高端精品居住社区（三）项目客户定位主力客户年龄：25-50岁之间 ；客户来源：江北区为主，渝北区为辅； 家庭结构：两口或三口之家； 职业背景：公务员、教师、个体户、务农、普通职员、企业蓝领； 置业目的：首置刚性需求与改善性客户为主，纯投资客户为辅；关注内容：

7、价格、户型、社区配套、物业管理、公共配套等；（四）项目产品定位本项目产品定位：舒适小高层+湖景高层居住产品定位：以小高层+高层为主的中高端物业组合。商业产品定位：街区性中心商业街，以特色商业街的形式。四、项目规划设计要求（一）总体规划设计要求1. 根据开发意向，须重点体现小区住宅“人无我有、人有我优”的特点，形成差异化竞争，激发市场购房的欲望。2. 根据地块自身地形地貌及周边城市环境等制定项目的规划设计方案，以形成项目的风格和形象。3. 项目人行主入口设置在地块西北角，叠水景观处。4. 尽量减少单体间的干扰，加大楼间距，确保私密性和视野的开阔性。5. 在平面布置方面注意户户有景，户户均好的通风

8、采光效果。6. 项目住宅产品考虑由小高层和高层组合，考虑到客户的区隔性，应形成相对独立的组团。 7. 景观设计要求绿化率尽可能增加至30%以上，园林打造原则：以草坡为设计蓝本，辅以大面积的鲜花小径，灌木点缀，宅间的设计富有层次感。8. 户型设计上既要注重“可变空间”的运用（如空中院馆、入户花园、超大阳台等），也要从目标客户实际需求出发，注重“可变空间”功能的实用性。9. 控制成本同时，适当增设优于当地小区的安保智能化系统（如：门禁卡、可视 、无线网络、指纹锁等），突出差异化和高品质。10. 建筑布局时充分考虑重庆气候条件，尽量避免西晒。11. 高层入户大堂精装。12. 注重项目内部人车分流，设

9、置慢跑道。13. 水、电要求：供水设自来水变频供水加压泵。小区配套供水设施设置在地下层，供配电设施置于地下层，视片区及小区内用电分布选择适当位置。14. 满足小区内住宅最低车位比，尽量增加的车位数量，地下车库面积控制在2万平米；15. 合理考虑项目周边商业布局，项目商业规模控制在9千平米左右，临街商业层数控制在1层，集中式商业层数控制在2层左右，局部控制在3层。（二）建筑风格现代简约建筑风格现代简约建筑风格在本项目的外立面打造中为重中之重，本项目为展示两江新区的门户形象，外立面采用玻璃材质，打造具有完整和统一感的建筑外立面。（三）总计规划设计建议本示意方案共3栋16F高层，5栋30F高层。如下

10、图示意：（图片仅做示意，不能指导设计）（四）单体设计建议景观居住高层以现代简约风格为主，应凸出标志性、城市化、公建化、品质化。为减少高层物业的抗性，增大其舒适程度，高层户数尽量不多于6户，小高层为4户板式，电梯配置至少2部。结合建筑外立面双侧设计集中空调室外机位，冷凝水集中排放。建筑物的主要外立面无突出的设备管线。厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁；考虑立体绿化的设计，从地下停车库、地面、空中花园、屋顶花园全方位引进休闲绿化设计，提高业主接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现生态、人性化住宅设计。 高层在满足限高条件下可考虑设置架空层，主要在对景观和活动区有阻隔

11、的地方设置局部或全架空。架空层主要功能为景观绿化延续和泛会所。公摊率尽量控制在20%以内。每个户型尽量都带实用的赠送空间（院馆、入户花园）。【商业用房】商铺的设计要求与项目整体风格保持一致的情况下，具有鲜明的时代感、国际性和个性特色，公建化特色突出，并尽可能提出创新理念。主入口两侧商业要考虑主力商家的特殊要求采取定制。商业街要充分考虑到分零销售和后期运营的合理兼顾。一楼主要以销售为主，单个面积控制在40-70平米，开间4-5米，进深12-15米，考虑到门面业态调整的灵活性，建议每个门面设置烟道、上下水通道。二楼以销售为总原则，不排除有以租代售的形式，单个面积控制在150-500平米之间。（五）

12、户型设计建议户型配比建议：产品户型户型格局建筑面积（）内部比例小高层+高层两房舒适两房70-8540%两房可变85-10040%三房标准三房100-12020%1小高层户型配比建议：户 型两房两厅两房变三房空间形式平层平层建筑面积（）70-8585-100户数比例5050说明可带院馆依据 工业园区蓝领需求及投资客需求； 本区首次置业需求 拆迁安置户三口之家需求； 蓝领在本区域安家需求； 首改需求2高层户型配比建议：户型两房两厅两房可变三房三房两厅空间形式平层平层平层建筑面积（）70-8585-100100-120户型比例33%33%33%说明可带院馆入户花园依据 工业园区蓝领需求及投资客需求；

13、 本区首次置业需求 拆迁安置户三口之家需求； 蓝领在本区域安家需求； 首改需求 高级蓝领及投资需求； 首改需求3高层、小高层户型设计要求：注重户型的居住舒适度，增加配置的功能空间如：多阳台、露台，主卧衣帽间，卧室配阳光书房或阳台等。增加赠送空间，如入户花园、空中院馆、结构加板、飘窗等赠送手法。2房设计要求：u 客厅：开间不低于3.9米。u 卧室：主卧室开间不低于3.6米，面积不小于15；次卧室开间不低于3.3米u 厨房：开间不小于2米，面积在6-8平方米。u 阳台：双阳台，阳台进深不小于1.5米。生活阳台开间不小于1.5米。u 卫生间：主卫开间不小于1.8米，面积不小于5，次卫生间开间不小于1

14、.6米，面积不小于3。功能2.5房设计要求：u 客厅：开间不低于3.9米。u 卧室：主卧室开间不低于3.6米，面积不小于15；次卧室开间不低于3.3米；可变空间改造后开间不低于3米。u 厨房：开间不小于2米，面积在6-8平方米。u 阳台：双阳台，阳台进深不小于1.5米。生活阳台开间不小于1.5米。u 卫生间：主卫开间不小于1.8米，面积不小于5，次卫生间开间不小于1.6米，面积不小于3。3房设计要求：u 客厅：开间不低于4.5米。u 卧室：主卧室开间不低于3.9米，面积不小于17；次卧室开间不低于3.3米，面积不小于12；书房或儿童房开间不低于3米，可变空间改造后开间不低于3米。u 厨房：开间

15、不小于2米，面积在7-10平方米。u 阳台：双阳台，景观阳台进深不小于2米。生活阳台开间不小于1.5米。u 卫生间：双卫设计，主卫生间开间不小于2.2米，次卫生间开间不小于1.8米。4参考户型图 1）、舒适两房(双阳台、飘窗) （仅作示意，不能指导设计）赠送半面积2）、两房变三房（双阳台、双飘窗、院馆）（仅作示意，不能指导设计）3）、舒适三房：（双阳台、入户花园、飘窗、双卫、中央院馆）（仅作示意，不能指导设计）全赠送全赠送半赠送半赠送5商业设计规划要点：（1）特色商业设计要点 现代质感立面，一楼主要以销售为主，单个面积控制在40-70平米，并能灵活组合，二楼单个面积控制在150-500平米之间

16、。业态以精品店、餐饮娱乐、休闲娱乐为主。主力商业可以考虑引进重百、新世纪等中小型超市，规模控制在1000平米左右，其能带动整个项目的商业发展及区域对本项目商业价值的认同。 商业布局以湖为核心，形成较高档次的湖滨休闲娱乐美食街。湖高速路商业体量：1488商业：1F/2F商业体量：2989 商业：1F商业体量：4347商业：2F/3F 商业功能空间尺度建议表 ：层高开间面积1F层高5.1米，2F层高4.2-4.5米，3F层高4.2米进深控制在1:3门面可自由组合 商业功能空间建议表 ：业态分布百货日杂店、超市、药店、服装店、家居店、干洗店、美容美发、大型洗浴中心、特色量贩式KTV、汽车美容、咖啡馆

17、、酒吧、茶楼、棋牌室、特色餐馆等6车库设计规划要点 采取开挖地下车库形式，在满足项目车位比最低要求下，地下车库总规模控制在2万平米左右。 建议在满足最低车位比同时，尽量控制地下车库层数，车位数在700个左右（车位配比约为1.5:1）。（六）园林景观设计建议1园林打造原则本案定位为具备前卫的、主题性非常明显的现代风情，景观绿化功能上本项目按照以下三个方向为设计指导前提： 生态环境功能，保持灌木、花类植物的多样性； 休闲活动功能，小区绿地提供户外活动交往场所，创造尽可能多的活动空间，结合人性化的设计，体现休闲、娱乐、交流、景观的功能，增加本案的表现力和创造力。 景观文化功能，通过园林空间、花卉的多

18、种配置、小品雕塑、中庭和叠水景观处设置高大乔木等提供视觉景观享受和文化品位享受。2园林主题定位多彩缤纷，花满香庭3园林打造建议（1）多层次立体绿化项目的景观设计要满足人们对绿色环境的要求，达到景观环境在视觉效果上的清新、优雅、舒适、宜人，调节小区的气候环境，改善小区的空气质量，维持小区内环境的生态平衡。满足小区布局各层次对绿化的要求，从人行主轴线到中心花园，从中心花园到宅间绿地，层次分明，步步有景。保证长年见绿，力求四季有花。以绿色植物为主，适当点缀部分落叶植物和秋冬季有色彩、林相变化的植物，使人在小区能充分感受到季节的变化，表现出不同季节的园林美。要注意突出软景的特色，打造立体的景观。硬质铺

19、装不宜过多，要与软景紧密结合，降低生硬感。通过引入水系、加强绿化等一系列的生态绿化标准，来打造“微气候”的生态概念。（2）多重的安全考虑注意满足无障碍要求，具体包括：残疾人无障碍，如有台阶的地方同时设置坡道，使轮椅可通达。老人无障碍，如台阶高度适宜，方便老人行走。儿童无障碍，提供大量的儿童游乐设施和活动场所，并考虑儿童活动的安全性，如游乐设施增加保护装置，防止儿童摔伤、撞伤、夹伤、刺伤；水景深度适宜，可供儿童嬉戏，又可防止儿童溺水。运动无障碍，提供大量的运动场地，所有设施都考虑方便运动，如路肩做成园弧形。 （3）园林景观参考示意图（七）其他产品设计建议1小区主入口设计建议小区主入口应具有现代气

20、息，外观时尚、大气，能突显项目品质。体现项目叠水景观的独特性。 2配套设施设计建议 根据地块面积、地形及小区楼栋的排布，在小区设置半个篮球场，1个羽毛球场，健身器械及休闲水景凉亭等运动设施。同时应合理布局运动场所位置，最大限度减少对住宅的干扰。 各种管线：合理布局的水、电、气、电信等市政及专管线的接口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视、等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于今后施工接口。 环卫设施：充分考虑环卫设施（垃圾站、公厕等）的合理数量及位置，即便与小区内业主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。 智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、门禁及小区巡逻系统、有线电视系统、数据图像传输网络、停车库管理系统、电梯运行监控系统、物业管理系统、紧急求救装置、社区免费无线网络等智能化子系统。五、设计深度要求设计文件除按照国家及重庆市对规划及建筑方案设计报审图纸的有关规定执行，主要要求如下：（一）小区规划设计1. 设计说明文字稿2. 小区总体平面布置图及区域位置图3. 架空层环境设计4. 功能性公用配套设施5