物业案例：业主被刺身亡,物业赔万

1、物业案例： 业主遭小偷刺死 物业被判赔偿30万 【本案简介】2011年8月10日凌晨，小偷柯某从破损的围栏钻进台湾山庄，溜进厦门市上杭商会会长温玲益家中行窃。遭遇阻挠后，柯某狗急跳墙，持刀刺死温玲益，刺伤其妹周女士。何某落网后被判处死刑并已伏法。之后，温玲益的家属将厦门市台湾山庄小区所在的物业公司告上法庭，索赔237万元。 【法院判决】：近日，厦门市思明区法院判处物业公司因未能尽到合理限度内的安全保障义务，应赔偿死者家属30万元。【案情回放】 33岁的柯某是江西瑞昌人。2011年8月10日凌晨2点多，他携带一把水果刀，从仙岳公园观音寺围墙破损处进入相邻的台湾山庄，伺机行窃。凌晨3时30分许，他

2、先翻窗进入一栋别墅，被发现后逃离现场。随后他又攀爬进入被害人温玲益居住的别墅，正在睡觉的温玲益惊醒后，与柯某搏斗，被柯某用水果刀连续捅刺24刀，当场死亡。 此后，温玲益的妹妹和温玲益的妻子也被柯某刺伤。柯某行凶后，躲过小区保安，翻越围墙逃离。案发10天后，警方在江西瑞昌将柯某抓获。最终，柯某被判处死刑，并应赔偿死者家属91万余元。温玲益的家属虽获法院支持，但柯某没有财产可供执行。记者了解到，本案争议的焦点在于事发时台湾山庄的物业公司是否尽到合理限度的安全保障义务。思明区法院经审理 思明区法院经审理认为，根据物业管理条例相关规定，物业服务企业应该协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故

3、时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作，但该物业公司在履行安全保障义务上存在明显不足。法院进一步分析认为，物业公司虽有过错，但本案损害的发生是犯罪行为直接导致，在柯某实施抢劫犯罪后物业公司组织了相应的报警、援救、协助收集犯罪线索等工作，因此酌定物业公司就原告损失应承担25%的补充责任，因柯某无个人财产可供赔偿，其侵权责任未能实现，故物业公司应承担上述补充赔偿责任22.8万余元，共计赔偿死者家属30万元。法院判决后，温玲益的妻子苏女士向记者表示，生命是无法用金钱换回的，希望这起官司尘埃落定，能给死去的丈夫一个交代。“如果当时台湾山庄保安巡逻到位，贼

4、会轻易进入我家吗？我丈夫会遇害吗？”苏女士说，“活生生的一条生命啊，就算送给我金山银山，也无法换回丈夫的一条命。”物业安全保障 存在三方面缺陷 1、安保措施存在不足从安保措施及安保制度看，台湾山庄安装76台监控设备，其中晚上无灯光时，部分探头由于非红外线只能显示漆黑图像，监控室内设置8台监控屏幕，仅一人值班；监控设置以及巡逻制度存在不足以及不合理，导致柯某在该小区内游逛一个多小时，物业公司安保人员均未发现，安保监控未能发挥其应有的作用，物业公司无法在第一时间对小区发现的可疑人员进行有效监控及盘查，并采取相应的预防、预警、制止措施，存在过错。2、安保规章制度落实不到位物业公司有关值班等安保规章制

5、度落实不到位，事发当晚值班保安缺岗2人。3、突发事件处置存在过错从突发事件的处置上看，当日由于保安领队请假，物业公司安排此前并无相应经验和技能的李某作为临时领队，事发后延误警方介入案件以及抓捕柯某的最佳时间，在遇到突发事件处置应对上存在过错。综上，法院认定物业公司未能尽到合理限度内的安全保障义务风险防控建议企业自成立之日起，所有的经营活动都离不开法律规范的调整，企业实施任何行为都直接或间接地与法律法规产生联系。法律风险存在于企业生产经营的各个环节和各项业务活动之中，存在于企业从设立到终止的全过程。企业的许多重大损失源于简单的低级失误，如果能够及早发现，完全可以用最简单、最有效、最经济的方法予以

6、避免。 物业公司作为小区的管理人，应当充分履行物业服务合同上约定的和法律法规规定的义务，做好安全防范工作，同时对小区内的安全保障制度还应当进一步完善。 防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。 主要表现在： 1、提高公司所有服务人员的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对管理区域内哪些环境、条件会造成安全事故应当提前识别、排查。 2、增强服务人员的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期； 3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行； 4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。 具体到本案之中，风险防控应做到：

7、1、物业公司从事物业经营管理活动，应当明白： 对物业小区这一公共场所，协助做好物业管理区域内的安全防范工作是物业公司的法定义务。 2、安防工作无序、保安人员疏忽大意、监控设备故障频频，对物业公司来说，未做好安全防范工作将使服务区域内的住户陷入危险的环境中，将面临以下风险： 1）门岗管理松散容易让不法分子轻易进入物业区域；保安人员脱离岗位、监控失灵将不会及时发现物业区域的异常情况，不会及时报警；未安排巡逻也不能震慑不法分子，不能及时发现、阻止违法犯罪事件的发生； 2）治安安全事件发生后，物业公司无应急措施，或应急措施不当，将会：让不法分子的目的轻易得逞，破坏现场，轻易逃离；让公安机关丧失明显的破

8、案线索，错失最佳的破案时机；将会使受害人及其家属得不到及时有效的救助，扩大受害人及其家属的损失； 3、安全防范是物业公司的法定义务，更是重要的职责，如何让业主在物业区域有较高的安全感，我们对物业公司提出如下建议： 1）合理限度范围内的安全保障义务主要指： 、法律规定物业公司应当履行的安全防范义务，如：对安全隐患进行警示、提醒和采取必要的安全防范措施； 、物业服务合同中物业公司与业主约定的安全防范项目和标准等合同约定义务。 2）思想上高度重视，将安全防范工作摆在物业公司工作的首位； 3）制度上完善落实，建立严密的安全防范制度和严格的监督体系，让制度时刻发挥作用； 4）人员上加强培训，让安全防范人员有安全防范意识，有安全防范技能； 5）发动业主，依靠业主。当小区居民对某项安全方面的事项提出疑问或指出不足时，物业公司应当及时