戴德梁行-2017年深圳写字楼市场调研报告

1、深圳深圳写写字字楼楼市市场场报报告告2017年年7月月2深圳深圳写写字字楼楼存存量量市市场分析场分析 深圳写字楼分布区域 深圳写字楼租金水平 深圳写字楼空置情况 全国主要城市写字楼市场比较深圳深圳写写字字楼楼分分布布区区域域深圳甲级写字楼商业区分布华强北蔡屋围南山南山福田福田罗湖罗湖甲级写字楼存量中心西区福田CBD南山商 业文化 中心后海戴德梁行深圳深圳写写字字楼楼租租金金水水平平全市租金水平平稳上涨，福田区持续领先300520270520160190160221308206160268100150200250300450400350500罗湖福田南山全市 各区及全市甲级写字楼租金水平对比元/

2、平方米/月550最高值最低值平均值戴德梁行戴德梁行深圳深圳写写字字楼楼租租金金水水平平南山区商务氛围日趋完善，带动片区租金水平上涨1.04个百分点-0.73%0.79%1.04%0%4%8%12%16%20%010203040506070200620072008200920102011201220132014201520162017*万平方米新供应吸纳量空置率戴德梁行深圳深圳写写字字楼楼空空置置情情况况伴随新项目的入市，由于市场需求较为活跃，全市空置率不升反降2017年第二季度新增供应5.57万平方米，吸纳量10.56万平方米， 空置率为13.06% 历年甲级写字楼新增供应量、吸纳量及空置率走

3、势注：*表示第二季度深圳深圳写写字字楼楼空空置置情情况况27.15%7.79%6.95%0%5%10%25%20%15%得益于活跃的市场需求，福田、南山两区空置面积持续消化 各区甲级写字楼空置率走势35%30%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 200920102011201220132014201520162017罗湖福田南山戴德梁行主要主要城城市市写写字字楼楼租租金比较金比较一线城市平均一线城市平均276.7元+1.44%二线城市平均二线城市平均112.2元-0.95%深圳甲级写字楼平均租

4、金水平直逼上海 重点城市甲级写字楼租金水平对比388281267170146139124123117111108109105869187150100500200250300350400元/平方米/月450-2.32%戴德梁行0.32%7.89%0.95%主要主要商商务务区区写写字字楼楼租金租金比比较较深圳福田中心区租金水平统领全市，与北京、上海差距近一步缩减一线核心商圈平均一线核心商圈平均319.4元+0.85%二线核心商圈平均二线核心商圈平均121.0元-0.57%6613843433953423043062222041811721881701421481331381341251211181

5、121111091081109291928791120元/平方米/月7006005004003002001000戴德梁行主要主要城城市市写写字字楼楼空空置率置率比比较较6.6%戴德梁行 12.9%13.9% 14.5%26.9%35.3% 23.0%20.1% 17.8%15.3%26.1%38.4%35.6% 35.0%38.2%10%15%20%25%30%40%35% 随着供应量的逐年释放，深圳甲级写字楼空置率暂高于其他一线城市 重点城市甲级写字楼空置率分布图50% 47.5%45% 5% 0%北京广州上海深圳杭州厦门武汉青岛大连南京西安天津长沙成都沈阳重庆主要主要城城市市租租金金与与空

6、空置率置率综综合合比较比较 全国各主要城市租金与空置率综合比较图北京戴德梁行广州上海深圳厦门汉武岛大连京 杭州青南西安长沙天津成都沈阳重庆0501001502002503003504004500%5%10%15%20%25%30%35%40%45%租金（元/平方米/月）50%空置率12深圳深圳写写字字楼楼销销售售市市场分析场分析 深圳市场供需情况 深圳主要在售项目概况 深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析戴德梁行13深圳深圳写写字字楼楼市市场场供供需情况需情况14.1318.8449.0718.099.4421.61.540.768.187.2113.3118.0414.3414.556.

7、714.664.5811.8540142595264757743770584735150548032397185584870000600005000040000300002000010000002010403050602015Q12015Q22016Q42017Q12015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况年各季度深圳写字楼供应销售情况2015Q32015Q4供应面积（万）2016Q12016Q2成交面积（万）2016Q3销售价格（元/）2015年，受930、330新政影响，深圳住宅市场 价格处于高位运行，部分投资客户增加写字楼 物业资产配置，促使成交量的上升；325新政后，成交量价呈明

8、显颓势，写 字楼销售市场热度下降。市场成交回暖，成交量价回 升，但未回至高点。 一季 度，写字楼共成交约12万，环比上升160 ，同比下 降15，成交均价55848元/，同比上升40，环比下降5。戴德梁行142017年核心区域市场待去化面积约24万平米，主力总价区间在500-3000万元之间；深圳深圳写写字字楼楼主主要要在在售项目售项目区域区域项目项目预售套数预售套数已售套数已售套数成交均价成交均价（元）（元）备案面积段备案面积段预售面积预售面积已售面积已售面积去化率去化率竞品总价竞品总价区间区间剩余面剩余面积积（）（）（套）（套）（）（）（）（）（）（）（按面（按面积积）（万元）（万元）前海

9、卓越前海 壹号4743446.8万150-450118640.4112708.4295774-57085932香江金融 中心121588.38万96-268149501295081.50810-18002000信利康6888.5万170-27016160.582000.5812.401445-229514160宝安前海卓越 时代广场5933306-6.8万66.54-430126964.994692.968.5450-301032272福田深业上城3152150137260-400147501.725223.74171560-2400122278长富中心24710741514110-39692

10、711.988212888.5515-200010583京基滨河时代33029051993151-396113214.6107443.6287682-17825771南山方大城5442844-4.5万103-29493086.2560186.2560.10450-117032900合计合计26241245707070476155.42329151043831372131142140198142427240200160120804002801996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201

11、520162017F2018F2019F2020F2021F福田区南山区罗湖区宝安区深圳深圳写写字字楼楼未未来来供供应情况应情况戴德梁行2017-2021F新增供新增供应应914.52万平米万平米甲级写字楼年度供应走势及预测万平方米供应放量，刺激需求的同时租金承压114.1万平，万平，占占84.5%总部物业87.49万平万平，占，占 64.8%金融总部戴德梁行深圳深圳写写字字楼楼未未来来供供应情况应情况2017年新供应中，超八成为总部物业，超过六成为金融总部134.97万平万平方米方米甲级写字楼未来供应（2017- 存量 2021）单位：平方米541,81340,170福福田田 CBD前前海海

12、 CBD后后海海 CBD267,760宝安宝安2,354,677罗罗湖湖 CBD1,989,514260,2323,496,152788,018戴德梁行1,588,466深圳深圳写写字字楼楼未未来来供供应情况应情况重塑商务新格局多中心涌现戴德梁行Q1 20172021F总存量401.18万平方米总存量1,258.27万平方米福田58.7%南山27.8%罗湖13.5%福田34.5%南山58.7%罗湖宝安4.6% 2.1%深圳深圳写写字字楼楼未未来来供供应情况应情况目前福田区甲级写字楼占比近六成，2021年南山区总量将超越福田戴德梁行深圳深圳部部分分在在建建甲甲级级写字写字楼楼项项目目前海国际金融

13、中心兆华斯坦&前海国际能源 前海世茂前海中心前海世茂投资 前海佳兆业环球金融中心佳兆业集团华强华润总部大厦华润集团 后海后海高新园前海CBD鹏瑞地产汉京集团华润置地金地&卓越&大百汇深圳湾1号汉京中心华润前海大厦深圳中心戴德梁行写字写字楼楼市市场场特特征征小小结结20市市场现状场现状及及整体整体态态势势深深圳圳城城市市宏宏观观环环境境利利好好，写写字字楼楼销销售售市市场场发发展展良良好好。核心区的甲核心区的甲级级写字楼写字楼销销售供应售供应较较少少，办公物业投办公物业投资资价值凸价值凸显显。20172017年年上上半半年年销销售售市市场场回回暖暖，但但后后续续供供应应激

14、激烈烈，多多个个项项目目集集中中入入市市。戴德梁行区域区域项目项目项目营项目营销销动态动态核心卖点核心卖点前海前海香江金香江金融融中心中心目前目前剩剩余余可可售售面面积积约约2000，主主要要是是和和10层层、12层层；其中12层预备整售 ，均价 约9.3万/平；前海区域、政策红利世茂前世茂前海海中心中心写字楼共计12万，70自持或出租，可可售售写写字字楼楼面面积积3.6万万，面，面积积段段为为140-300，整整层层1700-2500，预预计计销销售售高高层层写写字字楼楼产产品品，预预计计9月底月底取取得得预预售售证证。前海区域、政策红利前海信前海信利利康大厦康大厦总体量约6万，可售4-13

15、楼部分单位共1.6万平；前海区域、政策红利华润前华润前海海中心中心计计划划5月月推推出出T5栋栋写写字字楼楼，总体量10万平，标准层面积2200m；前海区域、政策红利兆华斯兆华斯坦坦项目项目可售写字楼面积约14.8万，预计预计17年年5月月将将会会推推出出T2栋栋写写字字楼楼产品产品, 推推售售面面积积约约 5.5万万，标标准准层层面面积积约为约为1550，产产品品面面积积段段为为100-250；前海区域、政策红利嘉里前嘉里前海海项目项目写字楼12万平，现已开放展示中心，写字写字楼楼入入市市时时间间待待定，预计预计2018年年推推售售；前海区域、政策红利南山南山招招商商太太子子湾湾太子湾商务广场（一期）预预计计2017年年5月月入入市市，入市写字楼面积约7万；蛇口自贸区、170万滨海综合体方大城方大城可售剩余量约25917.32，目前推出4号楼LOFT产品华侨城区域、景观资源侨城坊侨城坊6栋独栋写字楼已售，7#写字楼顺售华侨城区域、生态综合体中电中电长长城城大大厦厦待售科技园区