房地产经济学作业2

1、工管1003 08 郑云蕾空间布局形态及空间布局的形成机理 容积率指标，土地价格、周边房地产价格、环境条件等，土地的集约利用现状及潜力居住、工业、商业区位的分布特点及影响因素且区位因素对房地产价值的影响土地利用规划及交通规划，分析未来的发展特点 中规院提出三个空间层次：市域、城镇密集区、都市区（中心城区）。在市域空间形态上，提出“一带双核三轴多极”的发展格局。一带是指中部沿遵崇高速公路、黔渝铁路集聚带；双核是指中心城区和仁怀城区；三轴是指“两纵一横”，即仁习赤发展轴、道正凤余发展轴和南白-鸭溪-龙坪-虾子-湄潭发展轴。在城镇密集区空间形态上，提出了“强化核心、打造品牌、强镇联手”的发展理念，形

2、成“一主两翼双核多极轴带联动”格局。一主是指中部沿黔渝高速公路、铁路形成的“都市区”；两翼是指东部湄潭、西部仁怀；双核是指中部遵义都市区核心组团和西部仁怀核心城镇；多极是指结合交通网络，培育不同层级、不同职能与规模的新功能中心。在都市区空间形态上，提出了“东拓中优西控、南北轴向延展”的思路，形成“双带组团型”空间发展格局。双带是指南北主轴带、副轴带和东西联络带；组团是指核心组团和外围独立城镇，核心组团为中心组团、新蒲组团、新舟组团、南白-龙坑组团、绥阳-风华-蒲场组团、龙坪-三岔组团、董公寺-高坪组团，外围独立镇为鸭溪镇、乌江镇、虾子镇、尚嵇镇。同济院提出，在市域空间形态上，形成以中心城区为圆

3、心、一小时经济圈、两小时经济圈和外围经济圈的圈层式发展结构，呈“十”字型的两主轴和四次轴，即川黔线南北发展主轴、杭瑞高速沿线东西发展主轴；仁习赤发展次轴、正道发展次轴、凤德沿发展次轴、湄余发展次轴。在市域空间结构上，形成“1-3-6-25”格局。即1个中心城市，3个副中心城市（仁怀、赤水、湄潭），6个县域中心城市（习水、余庆、凤冈、正安、道真、务川）和25个重点镇。中心城区空间结构为主城区、分城区、新市镇，在发展远景中形成“一主三副”格局，一主是指主城区；三副是指乌江分城区、新舟分城区、桐梓分城区。广州院按照“区域带动，城乡统筹，强化中心，完善层级，整合功能，优化布局”的城镇体系规划发展战略，

4、在市域层级上，提出了“1-5-6-39-100”五个层级。即1个中心城区；5个次中心城区：桐梓、仁怀、湄潭、赤水、道真；6个县城所在地：东皇镇、洋川镇、龙泉镇、白泥镇、都濡镇；39个重点镇；100个一般镇；在空间形态上，形成“一核一轴三带”格局。即以中心城区为核心，形成遵崇高速公路、黔渝铁路轴，仁习赤、绥正道务、湄凤三带。在中心城区空间形态上，提出了“南扩城区、中聚核心、东建新城、北联董高、西护水源”的发展战略，形成“一主两副六组团”的空间结构。一主是指城市主中心；两副是指新蒲和南白副中心；六组团是指董公寺-高坪组团、南宫山组团、龙坑组团、新舟组团、深溪组团、三岔-龙坪组团。以“桃溪河畔御龙湾

5、”为例桃溪河畔御龙湾项目位于桃溪河畔东北部，三面环山，一面临水。项目占地面积3.5万平米，户型齐全，生活配套设施完善，景观绿化集中，交通较为方便，是理想宜居的大型高尚社区。桃溪河畔御龙湾房价最低价3888元/平方米物业类别住宅、歩梯景观洋房、高层；项目特色景观居所,山景地产,特色别墅土地价格土地价格：510.00元m2建筑类别建筑类别板楼 多层 高层装修状况装修状况毛坯容容 积积 率率2.47 绿绿 化化 率率31.89%开盘时间开盘时间2013-6-18 入住时间入住时间2014-09 物物 业业 费费0.85元/平方米月开开 发发 商商贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限公司售楼地址售楼地址

6、遵义市红花岗区银河路桃溪河畔御龙湾物业地址物业地址红花岗区红花岗区银河路桃溪河畔交通状况交通状况21路项目配套项目配套学校，超市，医院幼儿园建材装修建材装修供水 供电占地面积占地面积:39000平方米建筑面积建筑面积:35000平方米物业管理附加信息物业管理附加信息:歩梯:0.85/平米 电梯:1.2/平米开发商开发商:贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限公司工程进度工程进度:期房(2013-05-30)产权年限产权年限:70年户户 数数:总户数765户 当期户数当期户数200户占地面积100000平方米 建筑面积380000平方米 容积率3.00 绿化率35% 产权年限70年 物业管理公司 遵

7、义天蕴房地产开发有限公司交通状况22路公交车占地面积12000平方米 建筑面积3000平方米 容积率1.60 绿化率产权年限70年 交通状况21路公交车占地面积100000平方米 建筑面积380000平方米 容积率3.00 绿化率35% 产权年限70年 物业管理公司 遵义天蕴房地产开发有限公司交通状况22路公交车占地面积800000平方米 建筑面积116000平方米 容积率6.50 绿化率32% 产权年限70年 物业管理公司 第一太平戴维斯停车位4300个 交通状况有 2、3、4、27路等公交其开发项目桃溪河畔生态住宅小区总占地700亩，其中已建成一期项目占地130亩，在建二期项目占地120亩

8、。桃溪河畔3期占地300亩，滨河公园、森林、体育场地占地150亩；小区总建筑面积约73.8万，目前已建成一期10万，在建二期约23.8万，在建3期约40万（含地下建筑），小区总户数4350户，总居住人数15175人，小区绿化率45%，容积率1.6，建筑密度28%，整个小区以“绝版地块与景观、升级换代物业、一流安全管理、充足的停车位和新生活方式”为核心，着力打造遵义市最佳生态住宅小区。截止2009年5月止，桃溪河畔生态住宅小区累计已建成商品房面积26万，销售率达90%以上，累计缴纳税收3000万以上，在改善遵义人居环境和促进地方经济发展上作出了突出贡献。经过初期潜心发展，桃溪地产形成了集开发建设

9、、商业管理和物业服务为一体的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅、商业及星级酒店等多种业态。凭借“高瞻远瞩、专注细节”的独特气质，桃溪地产成立以来，赢得了客户、合作伙伴的尊重和信任，以及政府颁发的各项荣誉。2005-2008年，桃溪地产均获得遵义市“财政贡献突出企业”，旗下项目桃溪河畔荣获“国家级绿色社区”、“中国城市标志楼盘金榜大型生态滨江社区标志楼盘”、“遵义撤地设市10周年园林景观创意设计奖”等多项全国性与市级大奖。 桃溪地产积极参与到城市改造开发的进程中。目前，桃溪河畔3期已建成十三组团、紫园等项目约20万，在建三期（秋林半岛）、四期（帕瑅欧）项目近7万，更

10、储备有五期（春生彼岸）近40万的项目，拟建别墅、花园洋房、高层以及高星级酒店。公司将致力打造遵义唯一的集绿色高档人居、商务中心的地标性楼盘建筑。遵义市山地目前的利用主要表现为以下几个方面：（1）农业生产，根据遵义市2005年土地利用变更调查，坡度1525的耕地占耕地面积的38.79%，25以上的占耕地面积的13.96%（2）生态保护，截至2006年底，遵义市共有自然保护区22个，风景名胜区7个，森林公园14个，大多为山体、丘陵，占遵义市国土面积的16.26%（3）居民点建设，大量的村镇坐落于山地上（4）公共设施建设，部分公共设施建在山坡或者台地上，如中学。（5）工业用地开放，如著名的茅台酒厂即

11、是依山而建。在遵义已有城市规划中，山地主要是用作城市生态用地或组团分隔用地。例如：遵义市城市总体规划（19982020）中提到：“城市中的风景林地、山头绿地、菜地构成城市的生态绿地；规划在城市5个片区之间，利用生态绿地形成天然的绿化分隔带”（遵义市规划局，1998）。在土地利用规划中，对山地利用的表述主要是用作农林开发。目前遵义市域建设用地总面积为927k，主要分布在红花岗区、汇川区、遵义县以及各个县（市）城地区等。其中，本研究范围内建设用地面积约为106k，已开发的山地坡度多位5以下，几种分布在凤凰山周边的缓坡地以及南宫山忠庄的山间盆地中，现状山地开发利用呈现规模较小、高度集中的整体特征。由

12、此可见，遵义利用山地进行城市建设明显不足。随着城市框架的拉开以及中心城区的进一步拓展，遵义需要加强山地利用及其规划研究。进行统筹管理，促进山地资源的合理有序开发。遵义可建设山地的空间分布呈现出“整体分散、局部集中”的特点，集中分布在现状建成区、新蒲、新舟机场周边、南白、深溪、龙坪、喇叭、虾子、团溪等地。这些地区适宜进行规模化的城市开发，建设心的城市组团。居住区位分布特点、影响因素及对房地产价值影响工业区位分布特点、影响因素及对房地产价值影响商业区位分布特点、影响因素及对房地产价值影响遵义市遵义市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部，地形起伏大，地貌类型复杂。海拔高

13、度一般在10001500米，在全国地势第二级阶梯上。全市平坝及河谷盆地面积占6.57%，丘陵占28.35%，山地占65.08%。大娄山山脉自西南向东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的分水岭，在地貌上明显地把遵义市划分为两大片：山南是贵州高原的主体之一，以低中山丘陵和宽谷盆地为主，一般耕地比较集中连片，土地利用率较高，是粮食、油料作物的主要产地。从乌江谷缘到大娄山脉，明显可见三级台地：最低一级海拔高度10001200米，中间一级13001350米，最高一级15001600米。山北以中山峡谷为主，山高谷深，山地垂直差异明显，耕地比较分散。南片占全市总面积的37.6%，北片占62.4%。全市

14、地貌类型，根据成因，可分成三大类：熔蚀地貌区、熔蚀构造地貌区和侵蚀地貌区。其中以溶蚀和熔蚀构造地貌（岩溶地貌）分布最广，约占全市土地面积的75%。全市海拔最低处在赤水市境内与四川省合江县交界的习水河与赤水河汇合口，海拔221米；最高处在桐梓县的柏枝坝箐坝自然保护区牛角寨，海拔2227米，是大娄山山脉的最高峰遵义县辖29个镇2个民族乡，287个村（居、社区），6552个村（居）民组。全县居住28.81万户113.45万人，其中农业人口102.13万人，非农业人口11.32万人；城镇人口25.53万人；少数民族人口14081人。人口密度为277人/平方公里。随着科学技术的进步，经济的发展以城镇化建

15、设的不断推进，遵义县大量农村剩余劳动力不断涌入城镇，加快了城镇的发展.2009年7月遵义县出台了关于遵义县城乡一体化工作的宏观规划，遵义县城镇化触点由此开始由中心区域向全县辐射：除上述南白龙坑片区外，将尚嵇镇作为县域东南片区中心，构建铝业和化工产业带，建设铝业新城；将鸭溪镇作为西片区中心，构建煤电、汽车制造、酿酒和包装产业经济带；将乌江镇作为南片区中心，构建特色旅游文化产业和水产养殖；将虾子镇作为东北片区中心，构建以辣椒为主的生态农业循环经济带，做强“中国辣椒城”。4个中心外围，枫香、平正、石板、团溪、松林等8个小城镇将作为区域性节点城镇，每年重点建设1-2个。而作为未来遵义县城镇化名片，“遵

16、义市新城区、黔北交通枢纽、现代物流中心、西南重要铝工业和新材料基地”成为这些即将出现的城市(镇)群的全新定位。2012年，遵义县全年预计完成工业总产值343亿元，增长45.9%；完成工业增加值86.41亿元，增长33%。全县规模企业达到163家，实现规模工业总产值294亿元，增长43.6%；规模以上工业增加值完成73.97亿元，增长34.7%。工业对国民经济的贡献率达55%。重点工业企业生产能力不断提升，部分工业产品产量大幅增加，适销对路产品逐步增多，火焰山电器、娄山电器、辣椒制品等产品在全省、全国知名度明显攀升。受煤炭价格低迷和销量下降影响，原煤生产为92.2万吨，比上年同期下降13.7%；

17、遵义铝业氧化铝产量为85万吨，电解铝23.4万吨，分别比上年同期增长14.62%、11.96%；乌江电厂发电量49亿度，比上年同期增长83%。2012年遵义县工业投资完成96亿元，十大工业园区规划总面积达80.6平方公里，入园企业123家，比上年增加近一倍。园区基础设施建设不断加快，功能逐步完善，园区效益明显凸显，有力促进了全县以能源、冶金、建材、医药、化工和食品加工为主的产业体系加快形成，工业结构调整不断优化，特色产业集聚发展不断夯实。2012年，遵义县第三产业分预计完成68.03亿元，增长22.2%；2012年，全县接待游客297万人次，接待国外使节和观光团体29批249人；实现旅游综合收

18、入27.1亿元，增长60.6%；乡村休闲游、红色人文游、自然风光游蓬勃兴起。2012年，全县物流产业逐步形成。龙坑物流市场集聚区初具规模，黔北汽车城、绿产交易市场、五交化机电市场、大恒物流等物流项目基础设施建设积极推进，全县物流市场面积达26万平方米，黔北商贸物流核心区框架基本形成。以北京华联、苏宁电器、欧化家具电器市场等为代表的知名服务品牌效益明显，连锁经营、电子商务等现代服务业蓄势待发。2012年全县完成社会消费品零售总额43.8亿元，增长20%.随着全县城镇化发展和工业强县战略的实施，遵义县投资增长速度不断加快，有效夯实了发展基础，为经济社会发展注入了新活力。2012年，遵义县完成全社会

19、固定资产投资254亿元，增长60.5%。206个省、市、县级重点项目，年度计划投资248亿元，完成投资185亿元，为计划的74.6%。云南力帆骏马车辆有限公司（九鼎汽车）、贵州长征电气公司风电设备制造项目、三省茶叶、正合博莱等工业项目进展顺利；杭瑞高速公路遵毕段基本建成通车、农村公路等项目有序推进；黔北汽车博览中心、绿色产品交易市场等项目部分建成投入使用，龙坑现代市场物流园区初见雏形；遵义灌区一期工程、绿竹坝水库、生态移民工程等一系列农业农村基础设施项目顺利启动。2012年，县政府先后组团、随团赴香港、贵阳、重庆和厦门等地举办大型招商引资推介会，成功举办了2012中国遵义县（南京）招商引资推介

20、会和2012首届遵义县乡村旅游节暨招商引资洽谈会。招商引资到位资金大幅提升，引资质量和效益不断提高。引进项目结构多元，涉及机械制造、能源化工、矿产精深加工、城建及基础设施建设、农业产业化、旅游产业等。2012年，全县累计招商项目519个，引进到位资金237.54亿元，增长70.9%（其中，新引进亿元以上项目60个，总投资372.77亿元）（习水、娄山关、绥阳宽阔水、仁怀茅台、余庆大乌江、湄潭湄江）；自然保护区8个，其中国家级自然保护区3个（赤水桫椤国家级自然保护区、长江上游珍稀特有鱼类国家级自然保护区、习水中亚热带常绿阔叶林国家级自然保护区）；森林公园8个，其中国家森林公园4个（九道水国家森林

21、公园、竹海国家森林公园、燕子岩国家森林公园、凤凰山国家森林公园）、省级4个（习水飞鸽、中国杉王、遵义娄山关、大板水）；国家级地质公园1个（双河溶洞国家地质公园）；A级以上景区26个，其中国家AAAA级旅游景区6个（遵义会议会址、赤水大瀑布、燕子岩国家森林公园,四渡赤水纪念馆，中国丹霞谷，云门屯）。遵义市土地利用总体规划遵循的原则：一是在土地供给引导和制约需求的前提下，坚持统筹兼顾、合理安排用地;二是坚持占用耕地与开发、整理、复垦挂钩;三是兼顾社会效益、经济效益和生态效益，坚持局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益;四是坚持政府决策与公众参与相结合;五是坚持宏观与微观相结合;六是坚持因地制宜

22、和规划的可操作性。本规划的任务是对全区土地利用现状、开发利用、调整挖潜进行深入分析研究;并在预测土地供需趋势的前提下，明确规划期内土地利用目标和原则;发挥好市场配置土地资源的基础性作用;协调区内各办事处和各镇及区内产业间的用地矛盾;合理调整土地利用结构和布局，保证土地资源的可持续利用;提出实施规划的政策和措施，促进我区社会经济持续、快速、健康发展。遵义市综合交通体系规划(20122030)，是在总规指导下，顺应遵义市发展需要编制的。规划的总体目标是：建立适合遵义市城市发展格局需要的畅通、安全、高效、便捷、绿色、节能、可持续发展的城市综合交通系统，为遵义市建设形态优美、布局合理、市富民丰、国内一

23、流，并具有一定国际影响力的生态园林城市提供交通保障和支持。规划范围是总规中确定的范围。在研究过程中，根据重大交通基础设施需要，将部分研究范围拓展至城市规划区和市域。其中，中心城区是中心城市最集中连片的城市建成区，总面积约515km2，现状人口规模约110万人；市域指市域行政管辖范围，包括2区、2市、8县、2自治县，总面积30762km2。规划的主要内容包括交通发展预测、综合交通体系组织与战略规划、市域交通及中心城区对外交通规划、道路网规划、公共交通规划、静态交通规划、慢行交通规划和客货运枢纽规划及物流分析等方面。遵义市土地利用总体规划遵循的原则：一是在土地供给引导和制约需求的前提下，坚持统筹兼

24、顾、合理安排用地;二是坚持占用耕地与开发、整理、复垦挂钩;三是兼顾社会效益、经济效益和生态效益，坚持局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益;四是坚持政府决策与公众参与相结合;五是坚持宏观与微观相结合;六是坚持因地制宜和规划的可操作性。本规划的任务是对全区土地利用现状、开发利用、调整挖潜进行深入分析研究;并在预测土地供需趋势的前提下，明确规划期内土地利用目标和原则;发挥好市场配置土地资源的基础性作用;协调区内各办事处和各镇及区内产业间的用地矛盾;合理调整土地利用结构和布局，保证土地资源的可持续利用;提出实施规划的政策和措施，促进我区社会经济持续、快速、健康发展。按照耕地占补平衡的原则，努力稳

25、定现有耕地面积，并逐步提高耕地质量;有效保护和综合治理农业用地，改善用地结构和布局;在保证重点建设项目用地的前提下，有效控制非农用地转用;适度开发土地后备资源，由点到面逐步开展土地整理;促进土地利用方式由粗放向集约转变，提高土地利用效率;控制耕地质量退化趋势，改善生态环境。提高土地利用率在实施遵义“壮大优化第三产业，超常发展第二产业，积极转化第一产业”的战略中，加大对未利用地的开发力度，使土地利用率从2000年的78.9%提高到2005年的83%，到2010年提高到88%，使土地利用更加充分。(2)认真落实上级下达的用地控制指标贯彻国务院基本农田保护条例，按黔国土资函200174号文给遵义经济技术开发区下达的用地控制指标，规划期(20012010年)遵义经济技术开发区总的新增建设用地规模控制在500公顷，其中建设占用耕地指标控制在300公顷以内。加强耕地保护，在2005年全区耕地保有量不低于2065公顷，到2010年耕地保有量不少于1995公顷