招投标与项目实施20140522

1、 2014 2014年年5 5月月招投标意义招投标意义 招标投标作为一种竞争性缔约方式 ，其实质是运用法律手段强化竞争竞争机制，通过公开、公平、公正公开、公平、公正的招标投标活动，使先进的生产力得到充分发展，落后的生产力得以淘汰，从而有力地促进 经济发展和社会进步。招标含义招标含义 招标招标是指当事人一方（招标人法人代表或个人）依据国家有关法律，公开提出自己的条件和要求，征求他方（投标人）承包的意思表示。招标人可以首先公布招标要求，邀请投标人书面应征。在招标书规定的日期里，由招 标人召集由专家等人组成的评标小组 当场开标，通过对各投标书进行评议， 择优选定得标人，最后招标人与中标人 订立合同。

2、投标含义投标含义 投标投标是招标的对应。投标人（法人或个人）为获得某项任务或成交某项大宗商品买卖，以及承担某项建筑工程等，根据招标人发布的招标书的要求和条件，在通过招标人的资格审查，取得投标资格后，经过市场分析、项目分析和经济分析制定投标书，并在规定的时 间内将密封好的投标书投入投标箱内。 一旦被确立中标，必须与招标人签订 相关合同，履行自己承担的权力和义务。 招标招标：是指作为物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 投标投标：是指符合

3、招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的服务要求与标准，编制投标文件，参与招标的活动。 物业管理的招投标实际上是物业管理权的 一种交易形式。 一一、公开、公开招标招标（竞争对手多） 二二、邀请、邀请招标招标（竞争对手相对少） 三三、竞争性、竞争性谈判谈判（若评标中有效投标人少于三家时可转为竞争性谈判）原则原则：公开（透明度高） 公平（所有投标人机会平等） 公正（评标标准对所有投标人公开 ） 诚实信用（诚信）一.公开公开招标招标：招标人通过报刊、信息网络或其它媒介等新闻媒体发布招标公告，凡具有相应资质符合招标条件的法人或组织不受地域和行业限制均可申请投标。 （供应商或承包商不得少于3家）

4、 1.南京市政府采购中心（定点采购单位）2.江苏省级行政机关采购网3.江苏政府采购中心4.中国采购与招标网5.南京市住房和城乡建设委员会网6.南京市物业网7.其他周边地区：公共资源交易中心或政府采购中心二、邀请招标二、邀请招标：招标人向预先选择的若干家具有承担招标项目能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请函，将招标项目的概况、工作范围和实施条件等作出相应说明，请他们参加投标竞争。（供应商或承包商不得少于3家）三、竞争性谈判三、竞争性谈判：是指采购人或者采购代理机构直接邀请或公开招标三家以上供应商就采购事宜进行谈判的方式（谈判现场通常采取二次报价或三次报价，最后取有效的最低报价为中标供应

5、商）招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织 。 （招标代理服务费）招标投标开标评标定标签订合同图图1 1 公开招标流程示意图公开招标流程示意图一一 招标前准备工作招标前准备工作二二 签订委托招标协议签订委托招标协议 、组班子、定工作计划、组班子、定工作计划三三 编报资格预审文件、招标文件，准备编标编报资格预审文件、招标文件，准备编标底底 四四 发布资格预审公告发布资格预审公告五五 购、销资格预审文件购、销资格预审文件十十 现场考察，招标文件澄清与修改现场考察，招标文件澄清与修改十一十一 投标人编制投标文件、投标投标人编制投标文件、投标十三十三 开标开标十四十四 评

6、标（评标（5 5人以上单数）人以上单数）十五十五 定标定标十六十六 发中标通知书发中标通知书十七十七 签订合同签订合同落标通知落标通知未中标未中标中标中标六六 投标人编、报资格申请文件投标人编、报资格申请文件八八 发资格预审合格通知书和投标邀请发资格预审合格通知书和投标邀请九九 购销招标文件购销招标文件七七 资格预审资格预审 无投标资格无投标资格未通过未通过投投标标的的实实施施阶阶段段取得并熟悉招标文件取得并熟悉招标文件考察物业现场并参加标前考察物业现场并参加标前会会会议会会会议制定物业管理服务方案制定物业管理服务方案制定资金计划制定资金计划标价试算标价试算标价评估与调整标价评估与调整办理投标

7、保函办理投标保函编制标书编制标书封送标书与保函封送标书与保函现场答辩现场答辩1.1.投标截止日期自招标文件发出之日起不得少于投标截止日期自招标文件发出之日起不得少于2020日日2.2.招标人对招标文件的澄清或招标人对招标文件的澄清或修改至少为投标修改至少为投标截止日截止日1515日日前前3.3.投标人对招标文件的投标人对招标文件的澄清至少为澄清至少为投标投标截止日截止日15日日前前4. 中标公示期为中标公示期为7个工作日个工作日5. 质疑文件的递交为中标结果公布的质疑文件的递交为中标结果公布的7个工作日内个工作日内6. 签订合同为中标通知书发出的签订合同为中标通知书发出的30日日内内 （一）投

8、标函（二）投标报价（三）技术方案（四）商务文件（五）其他招标文件中要求的资料综合实力综合实力（商务资信）（商务资信）+核心竞争力核心竞争力（技术方案）（技术方案）+ 合理报价合理报价（战略）（战略）+服务承诺服务承诺（项目实施）（项目实施） 答卷（投标文件）答卷（投标文件） （1）管理服务人员的工资、社会统筹和按规定提取的福利费等；（2）物业管理企业办公费用；（3）物业共用部位、共用设备的日常维护保养费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域绿化养护费用；（6）物业管理区域秩序维护费用； (7) 公众责任保险费用(雇主责任险)（8）合同利润（9）法定税费等 （1）管理服务人员的工

9、资、社会统筹和按规定提取的福利费等； 一般一般需满足政府对员工最低工资的标准及最需满足政府对员工最低工资的标准及最低社保缴费基数的标准低社保缴费基数的标准(关注政府每年调整政策关注政府每年调整政策） 法定节假日加班费法定节假日加班费 员工相关福利（根据各企业的性质而定）员工相关福利（根据各企业的性质而定） （2）物业管理企业办公费用；日常办公耗材日常办公耗材 交通费交通费 通讯费通讯费 日常办公用水电费（日常办公用水电费（单一业主项目一般不涉及，单一业主项目一般不涉及，综合住宅项目需由物业公司自己承担综合住宅项目需由物业公司自己承担） 固定资产折旧（固定资产折旧（有时会纳入开办物资有时会纳入开

10、办物资） 培训费培训费 （3）物业共用部位、共用设备的日常维护保养费用；单一业主项目：单一业主项目：日常维护费用（关于维修耗材费用在合日常维护费用（关于维修耗材费用在合 同中有同中有 相关约定，例如相关约定，例如单个维修单个维修部件在部件在100元以内由物业元以内由物业 公司自己承担或所有维修材料费均由业主承担，物业仅实公司自己承担或所有维修材料费均由业主承担，物业仅实 施加油、测试、日常清洁保养等，相关设施设备业主一般施加油、测试、日常清洁保养等，相关设施设备业主一般 委托具有专业资质的维保单位实施）委托具有专业资质的维保单位实施）住宅类项目：住宅类项目：主要包括主要包括电梯系统（层数及品牌

11、的差别）电梯系统（层数及品牌的差别）、消防系统、消防系统、 供配电系统、给排水系统、弱电系统、供配电系统、给排水系统、弱电系统、 智能化智能化系统等质保期后系统等质保期后 小修小修由物业公司承担（若涉及更新、由物业公司承担（若涉及更新、 改造改造大中修大中修费用按法定程序申请专项维修资金）费用按法定程序申请专项维修资金） （4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域绿化养护费用；清洁用工具及耗材（清洁用工具及耗材（大卷纸、洗手液、大卷纸、洗手液、垃圾桶配置垃圾桶配置）垃圾清运（垃圾清运（单一业主项目可能不包括单一业主项目可能不包括）化粪池清理化粪池清理生活水箱清洗消毒、无负压式供水设备保

12、养生活水箱清洗消毒、无负压式供水设备保养消杀（消杀（单一业主项目可能不包括单一业主项目可能不包括 “四害四害”“”“处理处理 ）绿化日常养护费用（绿化日常养护费用（单一业主项目注意树苗补种、移植单一业主项目注意树苗补种、移植是否包括是否包括） （6）物业管理区域秩序维护维护费费用；用；安防材料维护安防材料维护 报警器具、消防器材补充、更换（报警器具、消防器材补充、更换（单一业主项单一业主项 目由业主承担目由业主承担） 一级资质：可承接任何类型的项目一级资质：可承接任何类型的项目 二级资质：单个住宅类总建筑面积不超过二级资质：单个住宅类总建筑面积不超过30万万 平方米，单个非住宅类不能超过平方米

13、，单个非住宅类不能超过8万平方米万平方米三级资质：单个住宅类总建筑面积不超过三级资质：单个住宅类总建筑面积不超过20万万 平方米，平方米， 单个非住单个非住 宅类不能超过宅类不能超过5万平方米万平方米注：注：住宅类前期物业服务必须进行招投标住宅类前期物业服务必须进行招投标（开（开 发商选聘发商选聘 物业服务公司）物业服务公司） 1.1.合同标的情况合同标的情况2.2.物业服务内容物业服务内容3.3.委托方和受托方各自的权利和义务委托方和受托方各自的权利和义务4.4.委托期限、服务费用及结算方式委托期限、服务费用及结算方式5.5.考核标准考核标准6.6.违约责任违约责任7.7.合同终止和解除的约

14、定合同终止和解除的约定8.8.双方约定的其他事项双方约定的其他事项 合同合同签订签订合同合同 备案备案早期早期介入介入物价物价 报批报批员工员工 招聘招聘组建组建服务服务处处员工员工岗前岗前培训培训物资物资准备准备承接承接查验查验开荒开荒实施实施服务服务 3.业主显现需求与隐性需求（细节）4.成本控制与创收意识 服务内容、服务标准按照合同约定和投标文件的相关承诺。1.五级三类标准（南京市普通住宅物业服务等级和收费标准）2.业主特定标准（招标文件和合同中约定）3.地区差别标准不同 物业管理目标（摘录）物业管理目标（摘录）1 1 正常管理满一年，该项目的物业管理的质量标准达到“南京市物业管理优秀大厦”，并获得相应的荣誉称号。2 2 如第二、三年乙方继续服务甲方， 正常管理满二年，该项目的物业管理 的质量标准必须达到“市物业管理优 秀示范大厦”的标准，并获得相应的 荣誉称号。 物业管理目标（摘录）物业管理目标（摘录）3 3 具体分项指标：具体分项指标：1)各项物品、环境以及服务体现绿色环保要求；2)工程零修、急修及时率100%；零修工程合格率100%；3)各类设施、设备完好、整洁、无污损，完好率、合格率均达到98以上；垃圾日产日清，清运及时率100；4)有效投诉办结率99%以上；5)无乱停乱放各种车辆现象；6)服务及时、到位，以人为本，凸显人性化服务， 服务满意率