新形势下房产税的发展

1、 房产税是以房屋为征税对象，按房产余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。 房产余值 1、房产税属于财产税的范畴，其征税对象只是房屋，工业用房、商业用房和住房；房屋是单位和个人的私有财产。2、征收范围限于城镇的经营性房屋；与土地使用税一致。3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租的房屋按租金收入征税。 1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房地产税暂行条例，从当年10月1日开始施行。86年至2008年，对三资企业征收城市房地产税，对其他征收房产税。2009年废止了城市房地产税将外资企业和个人也纳入了房产税征收范围，内外税收

2、政策完全一致。 财税财税20093号号 自2009年1月1日起，对外资企业及外籍个人的房产征收房产税，在征税范围、计税依据、税率、税收优惠、征收管理等方面按照中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）及有关规定执行。 我国前没有重新制定房产税暂行条例，只是个别条文进行了修改，仍然使用旧的条例。 物业 “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，

3、不属于房产。 财政部、国家税务总局明确和规范了加油站罩棚房产税政策。根据通知规定，加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 自行车棚也不征收房产税。 车库按房产的规定属于应纳房产税范围。 纳税人：房产税由产权所有人缴纳。 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。 产权出典的，由承典人缴纳。 产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 上述列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为房产税纳税义务人。 产权出典是指产权人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务大多发生于出典

4、人急需用款，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付一定的典价之后，在典质期内即获得抵押物品的支配权，并可转典。出典人在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典物的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由承典人为纳税义务人。 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收 ，这点和城镇土地使用税一致。 城市指市区、效区，农村的用于生产经营的房产也征收房产税。 计税依据：房产税以房产原值减除30%后的房产余值或租金收入为计税依据，依房产余值计征房产税年税率为1.2%，依租金收入计征房产税税率为12%。 计税依据分四类：一是一般房屋的计税依据。二是出租的计税依据。三

5、是融资租赁的计税依据。融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。自2009年12月1日起执行。四是投资联营的计税依据。 依照房产余值计算缴纳的应纳税额房产计税余值1.2%房产计税余值=房产原值*（1-扣除率） 我省房产原值扣除率为30%。 依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额租金收入12% 纳税人应根据税法的规定，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。 房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。 房产税在房产所在地

6、缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。 纳税人自建的房屋，自建成之日的次月起征收房产税。 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起征收房产税。 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。 纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的

7、当月末。 我市某企业固定资产帐面房产原值1200万元，其中有200万元的房产出租给其他企业，年租金20万元，主管地税机关核定每半年缴纳一次，计算该企业上半年应纳税额？ 1、该企业房产原值1200万元，其中200万元出租； 2、房产余值=1000*（1-30%）； 3、税率为1.2%； 年应纳税额=1000* （1-30%）*1.2%=8.4万元； 4、租金20万元，税率12%； 年应纳税额=20*12%=2.4万元。 半年应纳税额=（8.4+2.4)/2=5.6万元。 下列房产免纳房产税： 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公

8、园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。 我们一起简单学习一下暂行条例： “房产税”的计税基础为房产余值，房产余值由房产原值计算得出，是否包含“土地使用权”金额？ 根据财税2008152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 新会计准则从2007年1月1日起，在上市公司范围内实行，鼓励其他企业执行。企业会计准则第6号无形资产应用指南就土

9、地使用权的处理规定如下：“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产；企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。”所以，对于实行新会计准则的企业在2007年自行开发的房产或购置的房产，根据上述三种不同的处理规定，土地价值可以不并入房产原值计算缴纳房产税。 从以上规定可以得出，企业执行会计准则，按规定区分土地价值与房屋价值，则不征房产税，如果不区分则不执行会计准则，征收房产税。 （一）对个人出租住房取得

10、的所得减按10的税率征收个人所得税。（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（三）对个人出租住房，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。自2008年3月1日起执行。 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 （1）、工业用途房产，以房屋原价的50作为应税房产原值。 应纳房产税税额应税房产原值1301.2。（2）、商业和其他用途的

11、房产，以房屋原价的70作为应税房产原值。 应纳房产税税额应税房产原值1301.2。（鲁财税20064号） 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（国税发2005173号 ） 根据现行房产税政策，房产税由房屋产权所有人缴纳。房产出租的，应由出租人按租金收入的一定比例缴纳房产税，对承租人将房产转租的，其转租收入不再征收房产税 。 对自建或购置房屋首次装修的，其装修支出无论会计上如何核算，均应计入房产原值征收房产税。对

12、重新装修的，装修支出超过房产原值30%以上的，以装修支出扣除残值后计入房产原值征税。 承租人对租赁房屋装修的，这种现象比较普遍，对公路局下面的大厅，现租成农村信用社，信用社进行了装修，这种情况应由承租人对装修支出按房产余值计税。 同一房产由两个纳税人按两个税目缴纳。 这又引出一个问题，装修中折除的部门如何处理。最后一般双方认可或者采用评估计价。 一、房地产开发企业的商品房鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 二、房地产开发企业的售

13、楼处 依据关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）， 在全市范围内开展应税房产原值核查评定工作 。 “核”指帐面的记载情况与实际情况的核对；“查”指现场具体检查；“评”指专业化的房产评估；“定”指依法依规实施核定。通过开展核查评定工作，建立健全房产税税源数据库，强化对房产税税基的有效管理，提高房产税的管理质效。 一是实施分类管理。这次核查评定工作，可根据不同纳税业户实施分类核查评定，大、中型纳税业户可由房产专业机构评估，小型业户在专业机构评估的基础上，可以根据实地勘测情况，采取核定征收。对不同年限、不同结构的房产制定切实可行的核定标准。 二是多方认可。“核查评定表”实行

14、“签字认可制”，由核查人员、征收单位负责人、纳税人三方签字确认；聘请中介机构参加核查的，要由中介机构人员、核查人员、征收单位负责人、纳税人四方签字确认。纳税人对核查评定数据有异议的，可自行聘请专业评估机构评估确定应税房产原值。 一-历史沿革。房屋征税，古代就开始征收，最早周朝叫“廛布”，以后唐朝，清朝及民国都有征收，称“房捐” 1951年，我国开始发布了城市房地产税暂行条例，开始征收房产税，那时对房产和地产均征税，包含现在的房产税和城镇土地使用税。 1984年，将房产税和城镇土地使用税从城市房地产税中分开。 1993年，简化税制，将对外商投资企业等外资企业纳入城市房地产税征收范围。 现行房产税是1986年发布的中华人民共和国房产税暂行条例 2009年，废止了城市房地产税暂行条例，将处商投资企业征收的这种税纳入了房产税，统一按房产税暂行条例执行。 二、现状。现行房产税只对经营用房产征税，对非经营用房产暂不征税。 从中长期来看，对个人自有住房在持有环节征税是大势所趋。这也是地方财政的迫切需求。 三、改革探索。 国家下一步征收物业税，实际上就是指房产税、土地增值税等税费的综合。 下一步取消有关税费，准备扩大征收范围，将非经营用房产由原先的免税改为征税。将原先农村等改为全部按规定征税。 物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一