张掖红星美凯龙项目项目前期调研策划定位报告

1、张掖红星美凯龙项目1张掖宏观经济及宏观房地产市场2项目本体及发展初判3竞争市场分析4核心问题及定位思考张掖GDP近几年来张掖经济水平快速发展，2013年之前一直保持着10%以上的高增长率，随着产业结构的调整以及经济规模的影响，经济增速逐步减缓，但仍然保持在8%以上的经济增速；根据GDP与房地产关系表可以看出，前几年整个房地产行业属于高速发展状况，今年逐渐趋于稳定发展趋势；GDP增速房地产行业发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产关系表人均GDP发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP(美元)800-30003000-400040

2、00-80008000以上需求特征生存需求生存改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展/单纯数量型以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量并重缓慢发展/综合发展型人均GDP与房地产发展关系表近5年来随着张掖经济的快速发展，人均GDP也不断攀升，在2011年达到最高峰，增长率达30%,随着近3年的经济增速放缓与人口增加，人均GDP增速开始放缓，在14年达到最低谷；根据观察，早期张掖由启动阶段逐步发展到现在的平稳发展阶段，人们购房开始注重品质性；张掖经济发展由早期的“三头并进”逐步改为第二产业规模不断扩大，证明由早期的未确定性的经济发展改为以工业拉动经济，近几年来第一产业增

3、长率的低水平(低于5%)增长，也印证经济结构在不断优化；而随着2013年第三产业的开始超越第二产业成为主力产业后，证明由开始由第二产业改为第三产业的发力，2014年第三产业成为张掖整体经济的支柱性；证明由旅游业、金融业为主导的第三产业正带领张掖经济发展；经济结构固定投资与房地产发展近几年来随着整体经济的发展，张掖房地产行业在前4年里可谓是快速发展，无论是从固定投资额还是房地产开发投资额都呈现爆发式的增长，在2012年达到历年顶峰；而房地产开发占固定投资额的比例也逐年攀升，导致同时拉高整体张掖经济；但在2014年，固定资产投资额回归较为正常的增长水平，而房地产开发投资额的涨幅大幅度下降，开发热情

4、已大幅度下降；房地产发展 从房地产住宅投资额的历年情况分析，受房地产快速发展刺激下，房地产商往往投资相对比较容易运作的住宅项目，房地产住宅投资额逐年增长，在13年达到历史峰值，而在2014年受市场供需影响，住宅投资额首次出现负增长，市场对开发住宅项目热情开始减退； 从历年房屋施工与竣工面积分析，施工面积爆炸式的快速增长，而竣工面积收市场影响导致开发进度急速下滑； 从历年商品房销售面积分析，市场由11年的快速增长后迅速降温，呈现较为正常的销售水平；状态异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增速25%适度投资有利于拉动经济增长；而增长过高将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求；房地产

5、开发投资/固定资产投资37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产开发投资/GDP5%5%-10%10%-14%14%-20%20%反映房地产投资规模的基础指标，合理范围为10%-15%销售面积/竣工面积80%80%-90%90%100%100%-110%110%以上反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额基于区域未来的发展以及市场白热化的竞争情况，通过错位开发实现突破市场缺口；差异化的项目打造，以特色商业、精品住宅突破项目的威胁通过多物业类型的设置，以使得项目经济利益最大化，以实现在将来的竞争格局当中，能占据一席之地。核心问题分析问题三： 目前张

6、掖市整体开发量过大且本地消化有限，如何确定较为适合的容积率，实现较为保守的盈利目标；问题一： 片区目前认知度有所缺乏且形象主要以刚需性为主，如何突破消费者界限，重塑片区形象；问题二： 项目属于混合用地，集住宅及商业为一体，如何分配好商业及住宅比例实现及如何运营实现价值最大化；问题一解决方案梳理项目发展价值基于商业市场的竞争分析，配合项目定位，寻找综合体中商业的竞争突破点以及良好支撑点项目发展机会核心发展价值商业市场竞争分析住宅市场竞争分析基于项目所处区域的规划发展潜力，寻找打造发展的机会点基于项目所处区域的住宅竞争进行分析，寻找项目将要面临的挑战以及突破的机遇整体定位思考未来城市发展轴线上，生

7、态旅游及休闲居住片区项目立足于未来城市发展背景，产品打造需要有一定的超前性，并通过住宅、商业的打造，形成区域首席湿地生态综合体项目整体滨河新区开发量巨大，以本地开发商为主，项目所处片区主要以刚需性产品为导向，同质化严重；区域商业氛围较差，商业配套不足；借助品牌自身优势，并突破区域项目以刚需为主产品的固有模式，强化休闲居住、生态居住的概念，重塑品牌形象以差异化竞争，突破区域格局；借助自身品牌效应，以特色商业的打造方式打破传统商圈格局，并以休闲型、目的地型消费引领周边的商业业态，突破项目非商业核心区的劣势规划发展住宅市场竞争商业发展竞争定位要点4：差异化产品功能高效生活模式的精品综合体区域价值：项

8、目所在的区域是滨河新区休闲居住、生态旅游组团金三边设计区域；项目属性：项目由住宅、商业组合，综合了城市及片区的多种功能，并实现综合物业价值；竞争角度：项目所在片区为老城市中心拓展外延区，周边开发体量较大，竞争激烈。同时面对项目对面的综合体项目竞争，需要以差异化产品打造突破竞争格局定位目标：打造多重价值实现的首席湿地生态都市综合体项目本项目整体定位必须思考的几点内容定位要点1：拔高占位占位区域，面向全张掖定位要点2：挖掘区位价值展望区域未来前景定位要点3：突出项目价值项目承前启后、标杆形象整体定位思考张掖首席湿地生态都市综合体休闲旅游，生态居住，一体式购物，实现都市综合体价值，开启生活新方式打造

9、集购物、娱乐、休闲、餐饮、居住、公寓、家居为一体，突出一站式购物、休闲旅游、生态居住三大主题打造张掖区域具有品质化、主题化及特色化的标杆性商业驱动型生态综合体问题二解决方案业态组合定位模型商业酒店办公公寓住宅区域属性商业中心区商务中心区旅游区-环境资源拥有自然资源-拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大开发目标租（长期持有）-售（回笼资金）1、项目属性回顾位于旅游区周边，周边拥有湿地公园、马文化广场等旅游区域；具备良好的通达性及昭示性坐拥国家湿地公园与润泉湖公园，双生态系统，自然资源丰富2、开发目标回顾：借助红星美凯龙品牌实现商业快速销售；酒店由于不利于销售，所以采取公寓型酒店销售代替纯酒店经营

10、；售卖大部分商业、住宅及公寓部分，快速回笼资金；以商业为主的生态都市综合体，涵盖商业、公寓、住宅三大业态问题二解决方案业态比例商业住宅公寓公共配套1.根据土地出让协议规定，本项目建议商住比例为6：4；2.本项目是以商业为驱动核心的综合体项目，商业占比至少在50%以上；业态设定因素占比1.根据土地出让协议规定，本项目建议商住比例为6：4；2.住宅目前市场竞争大，存量多，建议体量占比不宜太高；60%1.目前市场上“蓝海”产品未经过市场反应印证，具有一定风险性；2.项目本质较适宜建酒店业态，但开发目标不宜持有，公寓可拟补酒店业态缺失；1.与住宅产品息息相关，随着住宅体量的增大而增多；2.由于市场特殊

11、性，公共配套不宜与住宅占比过高；33%5%2%业态组合占比根据产品价值策略各业态最佳占比方案产品占比/体量原因商业55%项目主力产品其中：购物中心剩余商业体量的30%商业主力产品红星美凯龙4万商业明星产品家居建材馆剩余商业体量的45%商业现金流产品商业街25%风险型产品住宅33%项目次主力产品公寓5%项目创新产品，少量公共配套2%提升项目价值点产品容积率方案1.51.822.2土地面积()144285144285144285144285建筑面积()216427.5259713288570317427总商业面积()129856.5155827.8173142190456.2其中：红星美凯龙()4

12、0000400004000040000其中：商业街()24261.2631273.5135948.3440623.17其中：购物广场()26956.9534748.3439942.645136.86其中：专业市场()38638.349805.9557251.0664696.17公共配套面积()4328.555194.265771.46348.54住宅面积71421 85705 95228 104751 公寓面积10821 12986 14429 15871 不同容积率方案，各物业类型配比商业定位全市首席生态型，一体化式商业双MALL、壹馆、壹街开启生活新方式商业业态选择打造风情餐饮美食街为主；

13、集特色小吃、烤吧为一体的风情餐饮一条街；以体验式高端家居为主的家居生活馆；集品牌餐饮、精品零售、超市、电影院为一体的购物广场；红星美凯龙实现档次的差异化，以性价比较高的中低端家居、建材业态为主；商业业态组合商业街红星美凯龙购物中心家居建材馆类型初步定位风情商业街定位金张掖 夜繁华感受西北饮食文化牛肉小饭、牛肉拉面、炒面片、烤全羊、正宗西北烧烤.风情商业街业态定位西北烤吧西北特色餐饮西北小吃一条街主要业态：考虑片区生活配套和迎合张掖旅游休闲两大方面，主要弘扬西北饮食文化，体验西北风土人情为目标，以西北烤吧，西北特色餐饮及西北小吃一条街的餐饮业态为主；风情商业街建筑风格西北建筑特色青砖白墙砖木结构

14、建筑风格：由于张掖早期一直被称作塞上江南，所以整体建筑风格在历史上与江南建筑风格略有相似，青砖白瓦，砖木结构都与江南一带建筑风格有共性，唯独由于气候不同屋顶主要采取平顶结构为主；红星美凯龙定位引入全球家居品牌引领张掖M-STYLE生活模式意大利卡帕奈利、美国科勒、香港雅兰.购物中心定位张掖首席一站式生态购物中心万千生活尽享一MALL品牌餐饮、精品购物、休闲水疗、电影院这里应有尽有.购物中心业态定位楼层业态目标品牌1F品牌餐饮、精品零售品牌餐饮:麦当劳/肯德基/德克士/必胜客，星巴克精品零售：周六福、优衣库/H&M、百丽鞋业等主力品牌2F超市、女装超市：华润万家/新乐超市 女装:欧时力、太平鸟女

15、装；3F超市、男装 男装：太平鸟男装，杰克琼斯等时尚男装4F娱乐、美食广场影院：时代凤凰国际影城/横店电影院线/太平洋影院美食广场：日本料理、韩国料理等除西北菜系以外菜系n业态比例定位：由于张掖零售业品牌可选性较小且受电商冲击大，考虑到未来主力品牌招商难度较大，建议减少零售业态比例；更多以餐饮及娱乐等目的性业态为主，前期快速吸引人流，快速营造区域气氛；购物中心建筑风格玻璃幕墙石材铝幕墙建筑风格：由于整体定位为生态购物中心，所以在整体风格上采取的是现代简约风格，采取多种幕墙元素构造缤纷多彩的感觉；采取少量玻璃幕墙可让阳光直接照进购物广场，营造自然舒适的采光；少量装饰石材幕墙给予项目较为沉稳厚重的

16、质感；主要以铝幕墙给予项目轻盈时尚的感觉气氛；家居建材馆定位分馆式生态建材市场引领建材市场新模式地板、瓷砖、门窗，分门别类更清楚，一站式采购更轻松家居建材馆业态定位卫浴馆地板馆门窗馆五金涂料超市灯具馆厨具馆家居馆家电馆n业态定位：以丰富的分馆式业态满足一站式的家居建材市场，采取与红星美凯龙的差异化品牌进行招商引租，以较为平民化的品牌主力吸引普通的购物客群；家居建材建筑风格 采取“假盒子”式建筑格局,外立面形成一个包围的整体，内部以连廊的形式链接各分馆； 整体采取现代简约建筑风格，以大片的玻璃幕墙使整个项目高端大气上档次； 入口处采拱门式设计，强化项目昭示性；业态组合利润贡献度形象贡献度形象贡献

17、型产品明星产品风险型产品现金流产品低高高产品价值策略工具购物中心家居建材馆红星美凯龙购物中心项目明星产品，为项目实现形象输出与资金快速回款的双效益，但考虑未来招商及运营不宜大规模建造；红星美凯龙项目形象贡献型产品，为项目品牌价值输出，但收益回报周期较长；商业街目前市场此类物业形态竞争市场较大，不建议大面积建造；家居建材馆依托品牌价值，能实现快速营销的产品；固定量4万次主力产品气氛营造主力产品建造体量家居建材馆购物中心红星美凯龙商业街根据产品价值策略排布各业态建造体量商业街住宅定位在这里， 奢享国家级的生态环境首席缤纷生态社区左手宁静，右手繁华享受城市最顶级的配套一房一房二房二房三房三房四房四房

18、复式复式7090120140以以上上一房：无，二房：90-120，三房：100140，四房：无，复式：180以上市场主流面积区间市场主流面积区间区域典型项目区域典型项目1 1御墅龙湾2 2恒嘉中央公园3 3公园道1号4 4金阳名邸 5 5西辰尚品6 6世贸大厦城市综合体7 7北部湾嘉苑8 8华大丰泽园9 9绿洲家园1010美联国际2 21 11 14 45 58 8市场产品情况1 11 11 12 22 22 23 33 33 32 24 44 45 55 55 56 66 66 67 77 77 78 88 88 89 99 99 9101010101010张掖购房客户层级张掖务工人群 、下

19、属乡镇较小康人群在外经商务工人员国企、事业单位职工人员及初级公务员中高等级公务员&国企、事业单位高管私营企业业主刚需性客户，来源于周边县城，希望通过在城市置业以享受城市资源；对价格敏感性较强，普遍以紧凑型二、三房为主；刚需为主部分改善型客户，来源于在一二线城市务工人员，希望回家置业以改善居住环境；对价格相对敏感，但对于品质有一点追求；普遍以紧凑型三房为主或宽敞型二房为主；刚改善型客户为主也有少量刚需客户，来源于当地较为知名企业的中高层干部；对价格有一定承受能力，追求一定的品质；普遍以三房为主或宽敞型二房为主；改善型客户为主，来源于当地官员以及国企、事业单位高管；对价格承受能力较强，追求产品品质

20、；普遍以宽敞型二、三房为主为主；改善型客户为主，私营企业业主或国企高管；价格承受能力强，注重产品品质，追求品牌开发商；普遍以宽敞型三房及复式为主；客户层级塔客户特性30万40万60万45万100万以上购房接受总价区间本项目目标客户张掖客户情况项目定位 首席缤纷生态社区 精品住宅 高端居住区张掖务工人群 、下属乡镇较小康人群在外经商务工人员国企、事业单位职工人员及初级公务员中高等级公务员&国企、事业单位高管私营企业业主本项目目标客户置业目的置业目的客户分级客户分级产品需求产品需求客户情况客户情况换房客换房客高端客户宽敞型三房或复式、别墅注重产品品质、注重社区圈层自住需求：多居住大平面、别墅产品，

21、物业选择不局限于物理层面，对资源、身份感要求较高；品质型换房客户宽敞型三房注重产品舒适度已购房,房型结构满足家庭成员需求，换房主要为追求更好的环境，更舒适的居住面积。(刚需)功能型首改客户宽敞二房、紧凑型三房注重产品的功能使用及价格已购房，因家庭生命周期发展而需要更多房间的住房，对价格较为敏感，但追求一定品质及功能。首置客首置客中高端首置客户宽敞二房及紧凑三房注重产品品质，同时对地段、社区配套较关注依托家里人购房结婚的“富”二代及小康二代由于各种原因一直未置业的企业中高管理层或公务员刚需客户紧凑二房、小三房注重产品价格周边县城经济实力较弱，置业选择受制于总价因素客户购房需求分析主力目标客户目标

22、客户核心客户核心客户重要客户重要客户边缘客户边缘客户3来源：中心城区职业：私企业主、生意人、高级公务员以及企业高管等较高收入人群；目的：二次或以上置业，希望改善居住环境，兼顾物业升值；年龄：30-55岁来源：中心城区为主职业：私企业主、一般生意人、公务员、企业中高管等中高产以上阶层、在外务工经商人群；目的：自住，二次以上置业为主，追求高品质居住环境，对于品牌有一定追求；年龄：35-55岁来源：在外务工经商人员/周边乡镇职业：广泛目的：看重区域发展潜力和品质，以自住为主要目的年龄：30-50岁n目标客户定位：主力及重要客户群：甘州区的中高端、高端改善型自住客户；辅助客户群：以常住及兼顾投资的客户

23、为主，主要来自甘州区域；少量市内或在外务工人员。物业类型定位多层/洋房小高层物业描述：建筑高度：24m以下物业属性：一般一梯两户，户型南北通透，使用率较高，舒适性相对较好，底下一层或顶层有赠送；物业描述：建筑高度：18层以下物业属性：基本为两梯两户/三户/四户，舒适相对较差，赠送主要为飘窗，阳台；提高项目形象快速走量住宅建筑风格建筑风格：根据项目定位及市场客户情况，建议采取现代欧式风格，由于现代欧式风格普遍较为大众喜爱且显得项目高端大气；下层通常用重块石或画出仿古砌的线 条，显得稳重而雄伟；檐口及天花周边用西洋线脚装饰，局部 用古希腊、古罗马的五种柱式点缀；面积段初步建议150以上140130

24、1201101009080706050市场客户公开发售户型结构片区主力面积段客户定位客户需求一房二房三房四房复式初步判断户型面积段为：7099两房、90130 三房、140平房米以上的复式（）面积段初步判断：根据市场、客户、典型案例初步判断户型为7099两房、90120 三房项目户型建议户型两房三房复式产品角色现金流产品满足主流需求形象贡献定位紧凑型宽敞型紧凑型宽敞型创新型豪宅型面积()7085909990110110130120160160200户型比例25%10%45%14%5%1%70-110 两房三房80%110-130三房20%120-160复式160200复式换房客首置客需求市场数

25、据案例数据经典户型御墅龙湾户型:（复式）三房三厅两卫建筑面积：124客厅(含阳台)面积：4.2m*5.5m亮点设计 超大面积赠送 电梯直接入户 入户玄关 双阳台/花园设计 步入室衣帽间设计户型：三房三厅两卫建筑面积：120客厅(含阳台)面积：4.2m*5.5m亮点设计 户型方正实用 奢华宽敞客厅 电梯直接入户 入户玄关 双阳台/花园设计 步入室衣帽间设计经典户型御墅龙湾户型：二房二厅一卫建筑面积：93客厅(含阳台)面积：4.2m*5.2m亮点设计 户型方正实用 奢华宽敞客厅 电梯直接入户 入户玄关 双阳台/花园设计 赠送面积较大经典户型御墅龙湾户型：两房两厅一卫面积：88.45亮点设计 户型方

26、正实用，使用率高 客厅餐厅独立分区，功能分区明显户型：两房两厅一卫面积：93.68亮点设计 户型方正实用 南北通透，采光通风较好 宽敞性景观阳台经典户型公园道一号经典户型公园道一号户型：三房两厅一卫面积：101.2亮点设计 宽大豪华客厅，带景观性阳台 嵌入式衣柜，节省室内空间户型：三房两厅一卫面积：119.5亮点设计 宽大豪华客厅，带景观性阳台 嵌入式衣柜，节省室内空间经典户型世贸大厦综合体户型：二房二厅一卫建筑面积：85客厅(含阳台)面积：4.2m*4.6m亮点设计 动静分区 4.2m*1.8宽敞阳台经典户型世贸大厦综合体公寓定位知名全球公寓品牌打造张掖旅游名片公寓属性公寓类型住宅公寓商务公

27、寓酒店公寓(产权式酒店)用地性质住宅用地商业用地商业用地、居住用地用途长期居住为主办公或居住短期居住特点户型面积小，3060平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低；首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）；产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，或者旅游资源较丰富地区大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提

28、供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高客群主要以单身或者新婚夫妇为主1.商务客户，主要用来办公2.创业客户，商务兼自主旅游客户收益模式销售为主销售或出租销售后统一打包给管理公司考虑到本项目的定位及属性，建议采取酒店式公寓为主产权式酒店模式u风险由业主承 担，可能出现 亏损u主要风险由开 发商担承模式产权管理者业主收益业主权利开发商权益按揭期间按揭到期模式一产权完全归属业主发展商委托的第三方专业酒店管理机构 月收益用于支付月供款 无分红 根据经营状况每月收取净收益 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配模式二 月收益用于抵充供楼款 获得浮动分红 根据经营状况每月收取净收

29、益+浮动分红 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配模式三 自付供楼款，获得酒店支付的月收益 获得浮动分红 根据经营状况，每月收取净收益+浮动分红 每月可入住若干天 入住影响收益 参与酒店利润分配模式四 获得承诺的固定收益+浮动分红 业主自付供楼款 获得承诺的固定收益+浮动分红 业主自付供楼款 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 承担保证业主月固定收益的义务产权酒店所有权使用权专业第三方开发商投资客户酒店住客经营权投资回报开发商收益经营收入分成或管理费开发商利润投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配投资收益业主拥有的产权部分获得的收益分配佣金由于开发商拥有使

30、用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。产权式酒店权益关系案例产权式酒店管理公司公司简介：一呆集团2007年在香港成立，2008年在中国正式上线运营度假公寓在线租赁 业务，是中国在线度假租赁领域最早的开拓者，精选中国主要城市黄金地段及热门旅游目的地的精 装修公寓；汇聚国际服务公寓领导品牌及国际顶级奢华酒店品牌专业团队，打造高品质专 业化管家服务标准。兼具酒店的舒适与家的温馨，可以以天、星期或月为单位出租，让旅游住宿和短促租赁更轻松灵活。为旅游度假人士提供一种比酒店更舒 适、更方便、更实惠的住宿选择。国际顶级服务公

31、寓及顶级奢华酒店的国 际资深专业团队精心打造，媲美五星级 酒店的国际豪华公寓品牌，于城市繁华 地带的绝佳位置，所有公寓均配有现代 化厨房，白金汉管家带来纯正英式管家 服务，营造商务、休闲两相宜的超凡商 旅度假体验。伊思德国际公寓 伊思德度假公寓 国际资深专业团队精雕细琢，媲美五星级 酒店的顶级豪华度假公寓品牌，位于国内 热门度假旅游地核心地带，优雅融合当地 度假风情，为宾客缔造自然、生态、纯粹 的惬意氛围。窗外山峦海滩相得益彰；窗 内温馨笑语念念不忘，让您与家人尽享度 假之旅的诗意与奢华。伊思德公寓 引入国际先进的度假公寓租赁服务模式， 加之专业化、标准化的酒店式服务体系， 以简约舒适、低调内

32、敛的装修格调，打造 比酒店更舒适、与家一样温馨的全新度假 体验，并以便捷高效及超高性价比的亲 和定位，真正实现一呆“提升国民度假品 质”的理念，简约而不简单。产权式酒店管理公司合作模式收入分成模式管家服务模式更多模式简介 业主将房间全权委托一呆提供在线租赁 服务及增值服务 业主可获一呆赠送积分，用于全国范围 内一呆服务公寓的免费入住 由一呆提供白金汉英式管家服务 业主可随时自主入住，并可在不住 时随时将房间放到一呆网上出租 业主可获一呆赠送积分，用于全国 范围内一呆服务公寓的免费入住可商讨增值模式 使用一呆品牌 一呆专利门锁系统 酒店式房间设施及用品 面向全球旅客的线上线下整合营销服务 自助登

33、记入住和退房 处理交易支付过程 现场的公寓管理 清洁服务 房间出租时可选择使用一呆品牌 可选用一呆专利门锁系统 可选用酒店式房间设施及用品 白金汉英式管家服务可商讨收益收入分成管家服务费 + 净收益分成可商讨户型初步定位户型面积段装修标准比例业主投资回报率/年特惠客房30-401万元/间70%8%精选客房40-501.5万元/间16%7%豪华客房40-502万元/间10%6.8%豪华套房703-4万元/间4%6%根据项目整体定位，去化率及客户投资回报率客房出租率分析，建议以下产品结构：根据开发经验而设立的容积率与产品适配表容积率主流产品类型本市案例0.3以下独栋别墅无0.3-0.5独栋+双拼无

34、0.5-0.8双拼+联排无0.8-1.2联排+多层御墅龙湾1.2-1.5多层+小高层滨河小镇二期、馨月湖1.5-2.0多层+小高层公园道1号、恒嘉中央公园2.0-2.5小高层农垦曦华源、金安润园、美联国际2.5-3.0小高层+高层（18F以下）融泰润泽庭院3.0-6.0高层（18F以下）+超高层世贸大厦城市综合体6.0以上超高层无问题三解决方案：容积率确定项目容积率范围项目定位首席湿地生态都市综合体产品适配表低密度开发容积率范围1.5-2.0价格初判产品价格策略定价方法平均价格购物中心低开高走需求导向法9000元/商业街小步快跑市场比较法7000元/家居建材馆快速走量市场比较法7000元/红星

35、美凯龙-需求导向法50元/月住宅高开高走需求导向法5200元/公寓快速走量成本导向法6000元/容积率方案方案一方案二方案三建筑面积()216300259560288400总商业面积()129856.5155827.8173142住宅面积71421 85705 95228 公寓面积10821 12986 14429 公共配套面积()4328.555194.265771.4容积率1.51.82.0产品品质极为舒适品质适中品质受限项目总成本 (亿元)7.829.6210.87项目总收益(亿元)11.814.6416.52项目利润率(%)50.89%52.12%51.94%项目运作资金预估(亿元)2.32.83.2对比分析：对比三个不同容积率方案，可见无论从产品品质、项目利润率以及项目运作资金预估纬度考虑，方案二为首选方案；项目总成本、收益、利润率均按照静态收益分析，其中红星美凯龙采取收益前置计算；问题三解决方案：容积率方案确定各物业开发体量确定物业类型物业定位物业细分物业定量()商业首席西北文化生态文化街风情商业街31273.51全球品牌家居生活馆家居MALL40000首席一站式生态购物