北京HOPSCA城市综合体考察心得专题研究报告126p

1、1HOPSCA,HOPSCA, 城市传奇城市传奇北京城市综合体考察心得北京城市综合体考察心得2考察对象：北京、天津楼盘（以综合体为主）共考察对象：北京、天津楼盘（以综合体为主）共9 9个个考察人员：王志华、姚平、张茹兰、王均、贺瑜、孙涛考察人员：王志华、姚平、张茹兰、王均、贺瑜、孙涛 首都、奥运、各国大师设计 这些也许是我们去北京之前所能搜索到的所有印象。当我们带着挑剔的目光去看北京的一个个楼盘时，从刚开始的不以为然到后面的唏嘘不已，不得不承认，虽然深圳堪称全国的样板房，但北京的大型综合体却是远远领先的。四天下来，9个综合体，给我们带来了太多的冲击。巨大反差的背后是否意味着巨大的差距！？我们在

2、反省，在总结，并将所想所得汇于此文，基于北京综合体，但不限于北京综合体，为的是能够与大家有更多的综合体方面的探讨与分享！3目录目录CATALOGCATALOGPART1 HOPSCA定义及特点PART2 北京综合体个案解析PART3 HOPSCA综合分析PART4 国外综合体案例分析4PART 1HOPSCA定义及特点5综合体定义综合体定义将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。HOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTM

3、ENTCLUB6城市城市78城市城市9街区街区 各种功能互为禅益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增各种功能互为禅益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。良好的经济效益。 10街区街区11办公办公12酒店酒店13广场广场14广场广场15商业商业1617休闲娱乐休闲娱乐 18公寓公寓19公寓公寓20HOPSCAHOPSCA的起源的起源

4、法国拉德方斯法国拉德方斯 区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎； 法国最大的企业一半在这里； 拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦； 欧洲最大的公交换乘中心。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎21HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT什么是什么是 HOPSCAHOPSCA？功能复合性功能复合性位于城市

5、交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性高密度，集约性整体统一性整体统一性高可达性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可22巨大的社会效应巨大的社会效应/ /升值潜力升值潜力内外部联系完整性内外部联系完整性HOPSCAHOPSCA的特点续的特点续 空间连续性空间连续性土地使用均衡性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能

6、的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力23HOP

7、SCAHOPSCA的开发条件的开发条件不是任何地方都能采用HOPSCA 地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA 的形成必需符合以下条件：规模要求规模要求区位要求区位要求 必须位于城市中心区，市中心核心地段 城市各种资源决定了它天生的优越条件 必须拥有大规模建筑体量 只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有中心区的大规模地块才能成为演绎只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCAHOPSCA的舞台的舞台24城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物工业区商业区

8、居住区文教区功能分区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低种族隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力剖析剖析HOPSCAHOPSCA成功的内在因素成功的内在因素HOPSCAHOPSCA开发模式出现的必然性开发模式出现的必然性25 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化由粗放型向集约型方向的转化 从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力

9、方向剖析剖析HOPSCAHOPSCA成功的内在因素成功的内在因素HOPSCAHOPSCA开发模式与现代城市发展的契合性开发模式与现代城市发展的契合性“城市区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化HOPSCAHOPSCA对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流26HOPSCAHOPSCA地产模式的价值体现地产模式的价值体现HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成

10、效的开发模式。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。HOPSCA是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；HOPSCA更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源这就是这就是HOPSCAHOPSCA特有的城市精神特有的城市精神“融汇、交流、影响融汇、交流、影响”一个一个“资源共生、聚合增值资源共生、聚合增值”的全新地产模式的全新地产模式27HOPSCAHOPSCA代表一种新城市时代的生活方式代表一种新城市时代的生活方式HOPSCA六大业态集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资

11、源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOPSCA地产开发模式的科学性及联动性使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活28PART 2北京综合体个案解析29北京市知名综合体项目北京市知名综合体项目华贸中心是北京市60项重大工程之一,项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、约16万平米“水主题”国际商城、20万平方米国际公寓和占地约15公顷的运动主题公园组成。 北京万达广场（二期）总建筑面积20万平米，由三栋面朝东

12、长安街颇具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德国理性主义设计理念为主导，关注细部节点及功能上的应用，其中西座为白金五星级酒店，中座与东座为国际标准超5A写字楼。建外SOHO总建筑面积约70万平方米。建外SOHO被媒体称为北京最时尚的生活橱窗，由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成。建外SOHO没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。金地中心，集两座超百米国际甲级写字楼和时尚购物中心于一体，总建筑面积15万平方米。独具特色的建筑外观，168米的绝对高度，卓越超凡的国际品质与专业一流的物业管理，共同构建全球领先企业理想办公平台，与成功企业共享未来。3031新光天

13、地新光天地基本情况基本情况n 规模：18万平米，营业面积12万平米n 层数：地上1-6层，地下4层n 单层面积：2800平米n 层高：4米n 经营管理公司：台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资公司32商业区规划布局商业区规划布局写写 字字 楼楼新光天地新光天地万豪酒店万豪酒店丽思卡尔顿丽思卡尔顿酒店酒店1 12 23 333顶级建设团队顶级建设团队北京国华置业有限公司（项目开发）北京国华置业有限公司（项目开发） 于2002年4月30日正式成立，注册资本金为3.5亿元人民币 ，系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商。美国美国KPF KPF （建筑设计）（建筑设计） 美国KPF，世界最著名的建

14、筑设计公司之一，美国“时代广场”和世界第一高建筑“上海环球金融中心”皆是其手笔。美国美国EDAW EDAW （景观设计）美国EDAW，在全球共有23个分公司，近期的主要项目有香港迪士尼乐园、欧洲迪士尼乐园、美国佛罗里达迪士尼乐园、亚特兰大奥林匹克百年纪念公园、悉尼奥林匹克运动村、日本福冈“运河城”购物中心、马尼拉金融都会中心等。在中国，香港阳明山庄和上海浦东中央公园皆是其作品。美国美国WATG WATG （酒店设计）WATG经历了上半世纪的发展历程，已经成为带动世界建筑设计的潮流与领导地位，在酒店设计领域占据全球领导地位。美国WATG在全球130个国家设计的豪华酒店作品超过任何一个酒店设计公司

15、，其设计的作品已经成为该地区象征国际化的标志性建筑。第一太平戴维斯第一太平戴维斯（物业管理顾问） 负责华贸中心公寓物业管理顾问的是世界顶尖物管FPD（第一太平戴维斯），华贸中心精心设计了与国际管理接轨的资产管理计划、安家计划及VIP尊荣计划。34整体规划整体规划n商业规模：华贸购物中心4万平方米，新光天地购物中心18万平方米n写字楼规模：写字楼体量为20万平方米n酒店规模： 13万平方米（包括万豪酒店和丽思卡尔顿酒店）n公寓规模：华贸公寓50万平方米，为住宅公寓底商的物业模式；n停车位：北京华贸中心停车位达到5000个，其中新光天地1700个停车位，写字楼停车位1400个，华贸购物中心停车位1

16、258个，酒店停车位642个。35各物业类型规各物业类型规模配比模配比36写字楼写字楼3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。37写字楼基本技写字楼基本技术数据术数据38写字楼内部环境写字楼内部环境喷泉公共走廊群控电梯水幕墙写字楼开间布局39写字楼设备设施写字楼设备设施中空LOW-E玻璃幕墙，围合四季宜人室内环境 无柱、实用的平面空间 先进的空调系统，舒适的办公环境人性化、高科技含量的电梯系统 迅捷的通讯平台 充足的电力保障 停车库管理计费系统

17、 安全防范系统40办公区交房标准办公区交房标准41n中空LOW-E玻璃幕墙，隔热、隔音n无柱、采用平面空间、空间自由组合n内区采用VAV变风量全空气空调系统，新风量40立方米/小时/人n15部客用电梯采用智能选层控制系统，高效率、舒适安全办公硬件标准办公硬件标准42n华贸中心写字楼1#、2#整体销售给日本replus株式会社，3#由开发商自行持有；n商业部分为开发商全部持有经营，涵盖新光天地百货以及华贸购物中心；n租金：写字楼租金：10-12元/天/平方米(含物业费、空调、水、电等运营费用）；n入住企业：客户包括德意志银行、渣打银行、法国汇理银行、SAP、伊藤忠商社等66家行业领先的跨国公司；

18、n华贸中心的物业管理全部由第一太平戴维斯物管负责管理。租售分析租售分析43五星级酒店五星级酒店丽思卡尔顿酒店丽思卡尔顿酒店JW万豪酒店万豪酒店丽思卡尔顿酒店，国际高档酒店业顶级品牌，欧洲奢华界定者，世界政要和社会名流下榻的首选JW万豪酒店，万豪酒店升级版，国际朝豪华酒店品牌，实施华贵舒适，服务水准至高44万豪万豪JW酒店酒店基本情况基本情况n级别：五星n规模：588个房间n层数：20层n酒店管理公司：万豪国际管理集团45万豪万豪JW酒店酒店基本情况基本情况n标间价格：1800元/天n入住率：30%n配套服务：大型宴会厅、会议室、亚洲风味餐厅、法国餐厅、健身房等配套；46丽思卡尔顿丽思卡尔顿基本

19、情况基本情况n级别：五星n层数：14层n规模：305个房间n酒店管理公司：万豪国际集团47丽思卡尔顿丽思卡尔顿基本情况基本情况n标间价格：1600元/天n入住率：40%n配套服务：大型宴会厅、会议厅、中餐厅、意大利餐厅、酒吧、SPA、私人俱乐部、结婚小礼堂等；1,245平方米宴会及大型活动区域，其中包括在同一个楼层的700平方米大宴会厅、会议厅、董事会议室和商务中心；水疗中心共设有10间理疗室，包括6个单间理疗室，1个双人理疗套间，一间美甲室，一间维琪浴室及一间Auqa水疗室，每间理疗室均设有独立的露天阳台。 48华贸商城华贸商城华贸购物中心华贸购物中心 华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建

20、筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。VERSACE（范思哲）, A.TESTONI（铁狮东尼）, BAUME & MERCIER（名士）, BROOKS BROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康纳利）, FERAUD（菲罗）, JAEGER-LECOULTRE（积家）, LOR0 PIANA（世界顶级面料商）, MISSONI（米索尼）, MOSCHINO（莫斯奇诺）, TOMMY HILFIGER（托米）等国际品牌

21、已进驻华贸购物中心。 49华贸中心整体规划华贸中心整体规划n商业规模：华贸购物中心4万平方米，新光天地购物中心18万平方米n写字楼规模：写字楼体量为20万平方米n酒店规模： 13万平方米（包括万豪酒店和丽思卡尔顿酒店）n公寓规模：华贸公寓50万平方米，为住宅公寓底商的物业模式；n停车位：北京华贸中心停车位达到5000个，其中新光天地1700个停车位，写字楼停车位1400个，华贸购物中心停车位1258个，酒店停车位642个。50华贸商城华贸商城新光天地新光天地 由北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资成立，2007年4月19日开业。总建筑面积逾18万平米，是国内单体面积最大的百货公司，地下四层，

22、地上六层，营业面积12万平米。新光天地整合国内外百货零售业的领先优势，汇集了从全球顶级精品到街头个性时尚，从法国百年经典美馔到老北京风味小吃，从未来生活科技到各国家居精品的来自全世界的938个品牌。 24米长的新光大道、400平方米的新光大堂、1200平米的新光文苑；优雅的观景赏花台、温润的水幕空间、瑰丽的新光星幕富含商业人文气息的高品质购物空间，是新光天地为百货行业带来的创新做法。新光天地是一种用生活艺术的品味营造商业人文气息的购物乐园。4F 水幕空间 5F 新光文苑 B2 候车厅 B1 BHG 1F 梦幻女鞋区 2F 梦幻内睡衣区 51华贸商城华贸商城业态分布业态分布52新光天地新光天地业

23、态、品牌业态、品牌n 来自全世界938个品牌，国际品牌占61%，其中78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市 ；n 拥有42家国际名品新概念店、24个首次在中国开设品牌的专柜，以及53家北京首次设柜的品牌店。53华贸商城华贸商城华贸商业街华贸商业街华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与华贸新光天地、两座超豪华酒店（丽思卡尔顿、JW万豪）共同组成全长300多米、宽15米的繁华商业街区。华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想

24、。白领、雅莹、俏江南、成城店等多家知名品牌旗舰店鳞次栉比，令人恍若置身巴黎香榭丽舍大道。2008年1月18日，白领华贸未来空间店隆重开业，开启了华贸商业街的繁华时代。“白领”以人为中心，全方位塑造精英生活，大到豪华奢丽的裘皮地毯、工艺考究的床榻，小到色彩绚丽的蜡烛、丝巾，都透露出独到的优雅与品位。商业街的餐饮品牌中既有耳熟能详的哈根达斯、俏江南，也有特色鲜明的彩色盘茶餐厅、味兴源、金阳海参、成城和品品豆捞店。其中，俏江南店总营业面积1800平米，15间包房和380个餐位可同时容纳400人用餐。物业状态物业状态 华贸商业街已于2005年12月全部交付使用。 主要技术指标主要技术指标 商业楼层商业

25、楼层：地下一层至地上三层层高层高：18号楼地下一层层高3.3米，一层层高4.75米, 二、三层层高均为4.1米;18号楼以外,地下一层层高3.3米，一层层高4.75米, 二、三层层高均为3.1米独立出入口 独立楼梯 中央空调系统 上下水54华贸商城华贸商城华贸广场华贸广场华贸广场独踞华贸商圈第一围合核心地带，东与丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店相邻，西倚中国最大单体百货店新光天地，南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，悄然汇聚一个城市的趣味与一个时代的风情，成就时尚一族的最佳“聚点”。EMPORIO ARMANI（阿玛

26、尼）全新概念店落户华贸广场，面积约1500平米，产品涵盖服装、咖啡、家居等。 广场入口处阿玛尼概念店广场入口处阿玛尼概念店广场、座椅广场、座椅写字楼群楼与广场完美衔接写字楼群楼与广场完美衔接55华贸公寓华贸公寓百万平米建筑济群的城中之城，板塔结合，自然维和中央水晶花园组团式绿化，分点式绿化，散落在社区每栋楼间。户型齐全：户型齐全：既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。意大利设计大师约瑟夫斯考利博士进行内装修设计整体平面图整体平面图现代、商务的样板房简洁的园林56B1B1：健身中心：健身中心华贸公寓配套华贸公寓配套华贸华贸1919号（号（CLUB

27、CLUB）1F1F：茶社、咖啡厅：茶社、咖啡厅2F2F：中餐厅：中餐厅3F3F：西餐厅：西餐厅57华贸公寓华贸公寓商务楼商务楼华贸商务楼，外立面造型新颖美观，挑空豪华装修大堂，100-700平米商务办公空间自由选择，极其适合中坚成长型企业及广告公司、资讯公司、律师行、艺术工作室等个性化企业办公，同时适合大型公司整栋办公。华贸商务楼呈半环抱式拥抱着中央水景花园，环境宜人。华贸商务楼，享有数千余车位整体配套资源，拥有独立的交通动线。对于向国际化迈进的公司而言，入驻华贸商务楼，融入华贸国际化商圈，就拥有了无限成长性和商业机会。 华贸行政级商务楼，摒弃一“层”不变的平层办公模式，创新规划跃层办公，每三

28、层一个走廊，办公空间或上跃，或下跃，丰富的空间变幻，为您提供激发创作冲动的场所。华贸创意商务楼，共13层，总面积2万平米，每套200-300平米,空间分区合理，并配置分户式空调，商住两宜，尤为适合艺术工作室等个性化公司入驻，享有高舒适度创意办公空间。 58内外交通无缝衔接内外交通无缝衔接与地铁1号线连通的地下人行过街通道，直达写字楼，连通两大商场华贸中心整体地下车位近5000个，为华贸商圈共享59内部交通通畅内部交通通畅内部交通通畅，人流车流安排合理 60各物业类型的联系张弛有度各物业类型的联系张弛有度通过华贸广场将写字楼、华贸购物广场、新光天地、以及两个酒店完美衔接，且人车分流，安全畅通。广

29、场内点缀商业概念店。酒店、新光天地与公寓部分的衔接通过外街西大望路。街两旁为公寓底商华贸商业街以及新光天地沿街商铺。6162项目概况项目概况金地中心位于北京东长安街北侧、中央商务区内。地块分为北区和南区，分二期开发，北区为金地国际花园，由5栋高级公寓组成，占地6万平方米，建面12.8万平米。南区由2座超百米甲级写字楼和商业中心组成，建面12万平米；南区介绍：南区的占地面积为1.7万平方米。办公A座，35层，地上建面6.18万平米；办公B座，27层，地上建面3.98万平米；商业中心：1.9万平米；办公只租不售；631）108米长、18米高的全透光玻璃结构中庭大堂（商业）；2）自由无柱办公大空间写

30、字楼，楼层面积从1500至1800平方米不等，上下层更增设可拆卸楼梯，适合不同功能组合和空间布置。写字楼1012米的最佳进深。写字楼A塔: 4.10 米(楼板), 2.70 米(室内净高)写字楼B塔: 3.46 米(楼板), 2.65 米(室内净高)商业中心: 首层5.8 米，二层5.19 米，三层5.19 米.建筑特色以及设备设施建筑特色以及设备设施64建筑特色以及设备设施建筑特色以及设备设施3）25部高速客梯，国际甲级标准高端配置。两栋写字楼配备25部高速客梯，3部消防电梯、4部地下车库转换电梯，保证客户等待电梯时间小于40秒，到达顶层时间小于60秒。4）世界领先VAV空调。VAV变风量全

31、空气空调系统，内外分区制冷供暖的设计，配合电加湿、紫外线消毒等高科技设备，新风量超过35立方米/人/小时，末端送风温度、湿度智能可控，空气含氧量、洁净度超越国际健康要求。5）智慧型办公环境、全球沟通无限。24小时机房可调节中央空调供应，双路供电、自备发电机组。架空地板综合布线系统、高速光纤接入、卫星通讯系统、全覆盖移动通讯系统、公共区域无线上网系统、大厦中央数据系统。6）智能化楼宇系统，24小时运营。24小时视频保安监控系统、中央自控的智能系统、火灾自动报警及自动喷淋系统。7）全方位商务配套，满足商界精英需要。商务配套：设有商务中心、视讯会议中心、多功能厅、银行、邮局、中西餐厅、咖啡厅、员工餐

32、厅、购物商场等配套服务设施。高级会所：享有CBD最大的独立会所会员制VIP服务，包括室内阳光泳池、健身房、体操房、桑拿、SPA等。停车位：机动车位745个，并提供自行车位745个。6566项目概况项目概况建外SOHO位于国贸中心对面，总建筑面积约70万平方米。建外SOHO被媒体称为北京“最时尚的生活橱窗”，由18栋楼、l6条小街、300个店铺组成。建外SOHO最高建筑物高100米，共31层，从开始到竣工只花了两年的时间。它所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京新生代的居住模式。时代杂志上曾这样评价：“SOHO的生活方式能否给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这

33、是谁都无法断言的。但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代”。地理位置：北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面） 占地面积：16.9万平方米 建筑面积：约70万平方米（含地下面积） 物业种类：20栋塔楼，4栋别墅总设计师：山本理显（日本） 67规划设计规划设计“建外SOHO”没有围墙，16条小街在17公顷的建筑群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；建外SOHO由山本理显负责主要设计。山本理显表示，建外SOHO的灵感来自一个名叫休达的摩洛哥城市：“我的做法就是把建外SOHO做成开放的，把一条条街穿插到建筑中去，打破了北京胡同和四合院的封闭概念。建外SOHO的精神

34、是无中心，多层次，混合就是活力(multi-center, multilayer,multi-entrance, multi-view)。没有大的中心花园、广场，大的建筑营造出的是小的感觉，小的场所却有大的气度。建筑设计的手法是迷宫一样的街区小城，城里到处都有小广场(piazza),两层的随意上下的花园，蜿蜒的小桥，小街，抬头望去是高高的、透明的玻璃楼。68项目特色项目特色立体庭院和桥廊的运用沿街绿化以及时尚广告内部街区的儿童娱乐区天井网球场69商业商业建外SOHO的商铺沿街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。已有咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店等二百家商

35、家进驻，吸引了众多追求个性化精致生活的时尚人群在此消费。建外SOHO商铺众多，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。70写字楼写字楼办公空间布局开阔，可分可合，适于进行灵活的空间分割组合，以满足不同公司对于办公环境的个性化需求，为办公格局带来更多的选择。建外SOHOAB座在建外SOHO的东侧，共两栋，每座28层。办公面积98,000平方米，每层1,750平方米，划分6个办公单元，从外表到内部，第一大道以纯粹的白色展现它的诱惑力。各单元均有独立入口，高达7米的挑空大堂,通透落地玻璃幕墙设计，和白色大理石地面一同构成了宽敞明亮

36、的超大空间。 71公寓公寓SOHO是混合的，在这里可以办公可以居住，这里的房子可以是一个茶室，一个花店，一个艺术工作室，也可以是一个幼儿园，这里的生活有无数种可能性。全北京第一个拥有宽带无线上网的社区。有线电视：提供卫视中文、卫视音乐、卫视体育、华娱卫视、凤凰资讯、凤凰电影、CNN、BBC、CNBC、HBO、NHK、ESPN、TV5、NGC、TVB（星河卫视）等卫星频道。72万达广场万达广场-长安街上的雕塑群长安街上的雕塑群73n项目以德国gmp理性主义的建筑外观和国际甲级写字楼超高标准的配套成为CBD区域乃至北京写字楼市场的精品商务建筑。n 万达广场总建面达50万平方米。一期30万平米国际商

37、务港已于05年底投入使用。二期20万平方米“三塔两座”商务综合体坐北朝南，紧临长安街。一期为商务公寓,二期是其开发重点及形象工程万达广场万达广场发展商力图将万达广场打造成长安街上的天际线发展商力图将万达广场打造成长安街上的天际线74东区公寓东区公寓n户型面积：60-180平方米n层高：2.8米n二手售价：2200025000元/平方米n租金（含物业费）：3.54.5元/天/平米西区商务楼西区商务楼n户型面积：80-250平方米n层高：3米n二手售价：2500027000元/平方米n租金（含物业费） ： 3.54.5元/天/平米一期基本情况一期基本情况商业商业n开间面积：160-2000平方米

38、n层高：3.5米（挑高6.5米）n物业费：22元/平方米*月n售价：32000元/平方米（餐饮60000元/平方米）n租金（含物业费）：815元/天/平米n入住率：90%，上岛咖啡、招商银行、审美、7-ELEVEN、真功夫等75n万达广场二期包括写字楼、沃尔玛超市、百货、五星级酒店和影院多种业态；n商业主要分散于写字楼和酒店的裙楼中：n 新世界百货位于写字楼A座1-7层n 沃尔玛超市位于写字楼A座B1层n 万达国际影院位于写字楼B座3层C座座B座座A座座新世界百货新世界百货万达国际影院B1沃尔玛超市二期才是万达广场的主体二期才是万达广场的主体,直面长安街的直面长安街的形象工程形象工程76万达广

39、场的核心万达广场的核心-5A写字楼写字楼二期是万达广场的核心所在，其中西座为白金五星级酒店，中座与东座为国际标准超5A写字楼。严谨而理性的建筑线条；简洁而隽永的设计语言，使万达广场与西侧的国贸中心、东侧的华贸中心联接起来，相映生辉，以不同的建筑形象共同刻画出东长安街美丽的天际线。 写字楼以”两座三塔”规划设计，三座体量与造型元素相同、间距相近的塔楼，采用方正整齐、凹凸变化的设计手法和严谨细致的模数转变，形成独特的立面和幕墙分格形式。77写字楼设计理念写字楼设计理念-天然雕塑天然雕塑酒店与办公高塔的立面设计从内部功能出发，独特的外立面赋予整体设计个性化外观，大尺度切入建筑的单体元素（水平方向为购

40、物中心旁门的连拱廊，垂直方向则为高塔入口）与立面的退进强调了建筑的形态结构。建筑使用天然建材，散发温暖与亲切的个性。淡色的天然石材与深色框窗户，在阳光下闪闪发光，可以吸引人们的目光。建筑体凹凸有致，具有雕塑性造型，经由外立面的光影效果，形成生动活泼的画面，并不与整体效果冲突。建筑一楼部分拥有人性化尺度的连拱廊，做为人们休憩的荫凉处；连拱廊大方宽阔的窗洞，邀请着人们至此休憩停留，并由此进入购物中心。 78首层大堂采用全空气定风量空调系统,办公层采用国际顶级的主动式内循环双层呼吸幕墙，强隔声组合,安全节能。配 VAV 变风量全空气空调系统,具备最佳的隔声、节能、恒温、新风换气效果；空调系统设置加湿

41、、消毒系统，提供绿色、健康的高质量室内空气。写字楼优势之写字楼优势之 主动式内循环双层呼吸式幕墙主动式内循环双层呼吸式幕墙作为长安街上一座“全呼吸式”的智能大厦,北京万达广场采用了当今世界上先进的的主动式内循环双层呼吸幕墙配VAV变风量全空气空调系统，具备最佳的隔声、节能、恒温、新风换气效果，同时可节约能源约30%。79写字楼优势之写字楼优势之 双向双向12.15米超大网柱米超大网柱二期写字楼采用京城写字楼中首创的双向12.15米等跨钢筋混凝土超大柱网框架剪力墙结构体系,很大程度上消除了采用常见8.1米柱网在写字楼使用空间中出现柱子、不方便多用途使用的弊端，使二维单元建筑空间自由度相比于8.1

42、米柱网的空间增加了25%，为写字楼提供了进深最合理的办公空间，创造了写字楼“非物质阻断”的使用空间，有利于写字楼空间的组织和利用。80写字楼优势之写字楼优势之 4.05米超标准层高米超标准层高写字搂采用的预应力技术使得第三维空间中(按45米层高计算)较非预应力结构增加了1015%的“自由度”。建筑层高标准层4.05m，顶层最高达6m，预置150mm 网络地板架空层，办公室净高部分可达3m；相比于同类建筑，北京万达广场南区建筑室内具有更大的包容性，更灵活的应变性和更自由的选择性。81a.采用独立的给水泵房变频设备和水箱联合供水，节省电能，二次供水采用水箱自洁消毒器进行消毒处理。b.每层设男女卫生

43、间一个,每个办公单元（约300平米）已预留VIP独立卫生间，高区办公层设独立午餐休息室；c.卫生间提供24小时热水，上水管采用铜管；全部卫生洁具、水龙头，均采用世界名牌节水型产品：采用光控自动冲洗阀、采用洗浴废水经三级处理后的水进行冲厕，节约用水。写字楼优势写字楼优势 24小时热水，多方式联合供水，小时热水，多方式联合供水，VIP独立洁卫空间独立洁卫空间 82写字楼写字楼办公区设备系统标准办公区设备系统标准83n写字楼入住企业：美国高捷科网络有限公司北京代表处、美联环球（北京）投资顾问有限公司、菲仕乐贸易（上海）有限公司北京分公司、中经美国快运代理有限公司；美国麦氏控股公司北京代表处；Envi

44、Tec Biogas AG、小洋人生物乳业集团有限公司等等n入住率：50%左右写字楼写字楼入住企业入住企业入住企业档次较高，但入住率不高。入住企业档次较高，但入住率不高。84配套之配套之-新世界彩新世界彩旋百货旋百货建筑体规模较小，层数多，单层面积小，整体档次一般建筑体规模较小，层数多，单层面积小，整体档次一般n 市场定位：个性化、潮流化、中高档百货n 投资商：香港新世界n 总体规划：新世界彩旋百货共七层，建筑面积共3.1万平方米，引进了四百个国内外知名品牌。开间面积：25-200平米n经营方式：只租不售n宣传推广：定期打折、举办沙龙等活动n总体评价：属于区域内中高档百货，消费群体幅面相对较大

45、；整体格局、动线设计较合理；与新世界在京各商场进行联动，各类优惠活动较多；项目侧重“个性化、潮流化、中高档百货”的经营定位，但从整体风格看，“个性化、潮流化”并没有明显体现；项目以“中高档”为差异化竞争路线，价位基本适合区域主流消费群体。85n共引进了400余个国内外知名品牌 ，以服装为主，配以珠宝、配饰等业态，满足周边年轻白领及中老年消费者的购物需求业态概况业态概况86nA座地下一层：沃尔玛超n总建筑面积：1.9万平方米nA座地下二、三层：地下车库及各类机电设备用房n总建筑面积：3.9万平方米n停车位：880个配套之配套之- 万达沃尔玛超市万达沃尔玛超市87n标间价格：1800元/天n入住率

46、：50%左右n配套服务：5个特色餐厅；1个大堂吧；888的总统套房；1个面积达1400平方米的三重组合型宴会厅；商务中心、游泳池、健身中心及SPA养身水疗中心等。配套之配套之-索菲特酒店索菲特酒店索菲特是雅高酒店集团旗下的豪华品牌。1964年始创于法国，该品牌如今在53个国家拥有180家高档酒店。在每个国家的每座城市，索菲特都选择最优越的地理位置纽约索菲特位于第五和第六大道之间：华盛顿索菲特位于距离白宫仅两条街的位置.88n万达广场地处国贸和华贸之间，位置优越，但是商业整体档次明显低于这两个商业商务综合体档次明显低于这两个商业商务综合体n从商业组合来看，新世界与沃尔玛、万达国际影院构成万达广场

47、二期商业的主体，但是由于是分散设计，不便从商业组合来看，新世界与沃尔玛、万达国际影院构成万达广场二期商业的主体，但是由于是分散设计，不便于消费者一站式购物，对客流的聚集不利于消费者一站式购物，对客流的聚集不利n从商业定位看，新世界彩旋百货商业整体规模较小，与周边的国贸和新光天地也构成较大的差异，主要针对中端白领阶层n从交通组织看，外部由于所处区域的人流车流量大，人行和车行交叉，容易形成交通拥堵；内部由于单层面积小，交通组织比较顺畅n新世界百货业态规划上延续了百货的传统布局模式，缺乏特色商家和主力店，对于消费者的购买欲望缺少必要的刺激，导致商场人气不旺，比较冷清在品牌上良莠不齐，而且产品种类不够

48、齐全，购物消费的可选择性较差,主要采用打折促销的方式吸引客户，以打价格战的方式占领市场，不利于其商业的长期发展.n沃尔玛为周边商务及住家的购物消费场所,档次明显低下星光天地下面的超市n索菲特酒店档次较高,现在经营时为了与新世界百货区格,用防护栏在广场上进行了区分.可见后期经营过程中对于万达广场可能略显失望.万达广场配套万达广场配套优化优化C商业配套商业配套89万达广场营销创新点万达广场营销创新点营销创新点：订单地产。北京万达广场首创订单地产模式。所谓“订单地产”，就是要根据客户的行业特点、功能需求、企业规模、资金状况来订做不同商业和商务空间，先有订单再投资开发。这种“先招商，再投资”、“联合开

49、发”、“加盟入驻”、“深层合作”、“共同繁荣”的运营模式，使每个主力店均是“量身定做”，做到先招商，后投资。 营销手段点评：订单地产不仅分散了投资风险，而且极大地提高了商业项目的知名度。此外，商业与地产商做到优势互补，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。 90n 写字楼在万达广场中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；n 商业引入的百货档次略显不足,但是在一定程度上优化了整个CBD区域的配套；n 酒店则为商业和酒店提供了高档次的商务配套；n 公寓及商住楼作为早期开发的产品, 为成长性企业提供高端

50、的发展平台，也是做为后期开发的酒店和写字楼的补充，也是发展商实现资金回现的有力保障。万达广场各物业价值支撑及综合价值平台91小结：小结：北京市商务圈呈现出明显的商圈特点，传统商务聚集区域主要有三个：CBD、金融街、中关村，综合体物业主要集中在CBD。CBD区域： 该区域写字楼客户主要以从事服务性行业的大型外资企业和跨国公司为主； 经营方式以租赁为主，伴有少量销售，以整层销售为主，如万达广场的部分写字楼和金地中心、华贸中心自持出租； 由于消费需求旺盛，高品质写字楼、公寓供不应求，空置率相对较低； 北京市场上的外资参与建设与购买写字楼活跃。凯德置地购买中环世贸,美林投资银泰。92PART 3HOP

51、SCA综合分析934种发展模式5大开发要素多元化融资特点定位方法综合研究综合研究营销推广经营管理94除了依靠商业银行贷款等传统融资模式外，还应依托资本市场的创新融资模式（股权融资）有效地结合；都市综合体的价值特点与资本市场价值特点有很多相似之处：都市综合体从项目开发初期到项目运营成功，项目的增值完全符合资本市场的意志；国内目前融资渠道：房地产基金、房地产投资信托基金（REITS）、房地产资产证券化。多元化融资特点多元化融资特点954种发展模式5大开发要素多元化融资特点定位方法综合研究综合研究营销推广经营管理96综合体四种发展模式综合体四种发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shoppi

52、ng complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hote apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京华贸中心、万达广场模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广

53、州中信广场、金地中心、深圳信兴广场97城市综合体的发展模式主要取决于人流价值链城市综合体的发展模式主要取决于人流价值链商业酒店商务办公公寓住宅提升品质商务租客资源平台提升品质资源平台商务消费人流住家消费人流商务消费人流商施消费人流高消费人流旅游租客提升品质98案例分析：华润中心案例分析：华润中心办公商业商业办公商务公寓住宅酒店99案例分析：深圳中航城案例分析：深圳中航城办公商业办公商务公寓住宅酒店100四种模式收益方式特征的总结四种模式收益方式特征的总结101四种模式四种模式KPIKPI体系（关键绩效指标体系）的总结体系（关键绩效指标体系）的总结1024种发展模式5大开发要素多元化融资特点定位

54、方法综合研究综合研究营销推广经营管理103五大开发要素五大开发要素区域环境：区域环境：城市金融中心商业中心城市CBD功能规划：功能规划：商业酒店写字楼商务公寓酒店式公寓交通组织：交通组织：对外联系通达项目内部交通快捷地面交通便利地下交通开阔三面立体交通凝聚商业主体及衔接：商业主体及衔接：商业起到领衔作用沟通各大功能昭示性极强增强娱乐休闲空间立面形象：立面形象：城市建筑标签与周围环境协调各功能立面协调104城市综合体开发城市综合体开发城市综合体的定位城市综合体的定位依据依据消费者分析消费者分析方法方法内容内容城市综合体的整体规划城市综合体的整体规划主要物业体量的分析主要物业体量的分析交通组织交通

55、组织空间布局空间布局环境景观设计环境景观设计资源整合资源整合整体定位整体定位商业业态研究商业业态研究1054种发展模式5大开发要素多元化融资特点定位方法综合研究综合研究营销推广经营管理106定位方法定位方法定位依据：定位依据：107定位方法定位方法霍金斯：霍金斯：消费者决策过程模型消费者决策过程模型108定位方法定位方法三位一体定位方法：三位一体定位方法：109商业定位商业定位商业形态定位商业形态定位商业形态构成110商务定位商务定位城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容1、城市商务供给总量和

56、供给结构；2、城市商务物业需求总量和需求结构；3、城市商务物业供给矛盾分析；4、城市未来工序发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）；5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数；6、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量。111酒店规模估算酒店规模估算E=N*P*L/(T*K)E:酒店的床位数N:全年的旅客人数P:住宿旅客比例L:平均住宿天数T：全年可逗留天数K：床位的利用率1124种发展模式5大开发要素多元化融资特点定位方法综合研究综合研究营销推广经营管理113综合体营销推广综合体营销推广推广城市推广城市推广思路：推广思路：推广片区推广片区推广项目

57、推广项目推广层次和传播通路解析图推广层次和传播通路解析图国际范围国际范围国际专业展览会/拜访国际跨国公司/委托国际知名咨询公司建立项目高度、广度全国范围全国范围全国主流媒体建立项目高度、广度片区范围片区范围当地主流媒体/户外广告/事件营销体验式营销1144种发展模式5大开发要素多元化融资特点定位方法 综合研究综合研究营销推广经营管理115综合体经营管理综合体经营管理零售商业经营管理零售商业经营管理酒店物业经营管理酒店物业经营管理开发商自行管理国外的管理机构参与合作管理专业的物业管理公司进行市场管理主要承租者进行经营的同时开展管理开发商自行管理租赁经营管理委托经营管理连锁经营116PART 4国

58、外综合体案例分析117HOPSCAHOPSCA典型案例典型案例东京六本木东京六本木东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约占地面积约11.5 11.5 万万mm2 2 ，建筑面积约建筑面积约为为75.9175.91万万mm2 2, ,开发历时开发历时1717年年 此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿118六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的

59、政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费HOPSCAHOPSCA典型案例典型案例东京六本木东京六本木东京六本木区位与交通东京六本木区位与交通119 美国捷得建筑事务所美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计 捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间HOPSC