校物业管理技术方案设计

1、完美WORD格式滁州市委党校新校区物业管理项目安徽巾帼物业管理有限公司目 录1.0巾帼物业简介及物业项目简 41.1 安徽巾帼物业管理有限公司企业简介 41.2 滁州市委党校物业项目简介 62.0管理设想及费用预算 72.1 管理策划及运行费用72.2 管理服2.务整体设想132.3 具体服务方式、内容及办法 13 3.0管理模式153.1 ISO9001质量体系管理模式153.2 全面、严谨、系统的管理模式 15 3.3 内部管理架构和机构人员设置说明 163.4 公司计算机管理系统164.0物业管理前期介入174.1 前期物业管理服务 174.2 日常物业管理服务 184.3 分项服务计划

2、195.0服务方案及服务标准215.1 环境保洁方案225.2 安全保卫方案27整理分享5.3 会议服务保障方案 335.4 维修维护方案 375.5 绿化维护方案 426.0设备、物资投入486.1 行政备品486.2 保安装备486.3 清洁、绿化用品496.4 维修用品517.0管理指标、服务承诺527.1 管理指标、落实措施527.2 服务承诺558.0突发性事件预想及应急处置预案588.1 治安案件、刑事案件处置预案 588.2 电梯各类突发事件处置预案 608.3 火灾、消防报警的处置预案61滁州市委党校物业项目技术服务方案（不含酒店、宾馆租赁）1.0巾帼物业简介及物业项目简介分目

3、录1.1 安徽巾帼物业管理有限公司企业简介1.2 滁州市委党校物业项目简介1.1 安徽巾帼物业管理有限公司企业简介1.1 我公司是一家专业的物业管理企业，公司组建于2005年，在市妇联领 导的关心和支持下，于2006年正式挂牌成立，市妇联领导亲自为公司命名， 并把巾帼物业作为市妇联女性再就业实践基地”。公司具有良好的管理素质，先进的管理经验和年青的管理队伍，公司中层 以上管理人员平均年龄34,拥有工程监理、财务、预算、消防、供水、供电、中央空调、电梯、等专业，中级以上职称人员10人，初级以上职称13 人，拥有管理资金800万元，管理面积38万平米，管理项目21个，涉及：政 府、机关、企业、教育

4、、卫生、烟草、电力等多种行业；现有职工327人，其 中下岗职工、就业困难人员、低保户、残疾人等246个，占公司总人数的 80%,其中下岗女工97人，社区安排的就业困难人员16人，残疾人4人，是 一家专业从事写字楼型物业管理企业，具备承接各种写字楼及物业小区物业管 理的管理能力。1.1.1 管理体系：公司在2010年正式引入 GB/T19001-2008/ISO9001 : 2008质量管理体系 和 GB/T24001-2004/ISO14001:2004 环境管 理体系 ，GB/T28001/OHSAS18001 : 2007职业健康安全管理体系，并在2012年全部 通过认证。1.1.2 企业

5、荣誉：1.2012年，国家人力资源和社会保障部办公厅授予：全国千户百强服务企业”称号。2.2012年，省人力资源和社会保障厅授予：安徽省劳动保障诚信示范单位” 称号。3.2012年，滁州市工商行政管理局授予：守合同重信用单位”称号。4.2010年，琅哪区人力资源和社会保障局授予吸纳下岗职工再就业企业”称 号。5.2010年，琅哪区消费者协会授予：诚信单位”称号。6.2011年，琅哪区消费者协会授予：诚信单位”称号。7.2012年，市房产局主管部门年度考评甲级服务企业。1.1.3 公司业绩：1 .市规划馆管理处2 .市规划局管理处3 .市环保局管理处4 .定远县政务中心管理处5 .琅哪山蓄能电站

6、管理处6 .市检察院管理处7 .长电科技管理处8 .市妇女儿童活动中心管理处9 .琅哪区政府管理处10 .琅哪区教委及各下属学校管理处11 .滁州学院（北校）管理处12 .人民防空管理处13 .嘉美公司管理处14 .邮政速递物流公司管理处15 .定远县计生站管理处16 .亿通手机公司管理处17 .贝旺族食品管理处18 .喜多多食品公司管理处19 .琅哪区检察院管理处1.2滁州市委党校物业项目简介1.2.1 滁州市委党校物业项目位于花园路与西涧路交叉口西侧，占地面积80亩，建筑面积27000平方米，其中综合楼1栋，宿舍楼1栋，面积 16000平米，图书馆和行政楼6184平米，教学楼5188平米。

7、本方案所 述物业项目服务范围包括行政楼、图书馆和教学楼，不包括酒店、宾 馆。1.2.2 委托服务内容和职责范围包括：1.2.2.1 安全保卫工作：负责门卫的值班及来访登记和接待工作，负责校区内的巡逻检查工作（不包括酒店、宾馆楼宇内部）；负责管理区域内的财 产设施安全；负责消防监控的值班、记录及消防器材维护检查工作；负 责管理区的秩序维护和停车场管理工作（不含酒店、宾馆专用停车场）；负责管理区噪声管理制止工作；1.2.2.2 环境保洁工作：负责室外环境卫生、门前三包的清扫保洁工作（不包 括宾馆、酒店）；负责室内委托范围内的保洁工作；负责办公垃圾的收 集和清运。1.2.2.3 绿化管理：负责委托范

8、围内的绿化养护和会议花卉摆放、更换工作；负责制定绿化养护计划并组织实施；1.2.2.4 公共设施管理：负责委托范围内的设备设施管理和配电房的日常值班 和维护管理；负责现场维修所需（300元以下）备件的采购储备。负责 现场突发事件的应急抢修和处理工作。编制各项维修、维护计划和应急 事件处置预案报业主方备案批准。协助和督促特种设备的检修公司做好 维护工作并做好记录报业主方备案。建立设备、设施的维保档案。1.2.2.5 会议勤务保障：负责会议室设备设施的使用和检修维护工作；负责会议的勤务保障工作；负责会议现场花卉、设施的摆放和方案实施；1.2.2.6 多媒体管理：负责教学、会议、弱电设备的开启使用和

9、日常维护保 养；负责多媒体使用人的使用教学。2.0管理设想及费用预算分目录2.1 管理策划及运行费用2.2 管理服2.务整体设想2.3 具体服务方式、内容及办法2.1 管理策划及运行费用2.1.1 配备原则2.1.1.1 服务第一的原则管理机构的设置与各类员工的配备，均以提高市委党校物业管理的整体服务水平为前提。在充分满足把市委党校管理成为 安全、清洁、优 美、舒适、方便”的办公和学习环境，让业主和学员充分亨受到这一目标 的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为 业主和学员提供全天候、全方位的优质服务。2.1.1.2 精干高效的原则着眼于管理现代化和组织科学化，通过提高员

10、工基本素质，增加管理 科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。既保证服务 的高质量，又实现运行的高效率。使市委党校物业管理具有可持续发展 的长久后劲。2.1.1.3 知识化、专业化的原则各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和 丰富的实践经验相结合。根据员工不同的工作职责，要求员工必须具备 相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位 培训合格证书。并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。2.1.2岗位设置及人员配备2.1.2.1拟任市委党校物业管理项目负责人情况一览表姓名年龄黄历从事专业职

11、称拟任职务证书编号徐杰345年项目经理管理处主任3332064424 号2.1.2.2市委党校物业管理骨干和技术人员配备情况一览表姓名岗位年龄学历专业年限职称陈长柱水电工49初中29年高级技工张健弱电技师42人专6年中级技工刘超保安队长46技校6年共产党员、退伍军人李涛保洁主管34技校4年李春艳会议服务主管39高中6年2.1.2.3岗位设置、人员配备岗位人数备注项目经理1行政班，负责全面，作，重大活动和会议必须在现场协调指挥保安班长1行政班，负责安全保卫全面，作，白天巡逻检查、车辆管 理，消防器材检查维护，噪声管理，协助做好其他工作保安员624小时值班，两班倒；白天2人：门卫1人、消防监控值

12、班1人；夜间3人：门卫值班1人，消防监控值班1人， 巡更1人；调休：1人，5天休息1天。教学楼保洁2负责教学楼全面保洁图书馆、行政楼保洁3含班长1人，负责委托范围内的保洁工作，协助突击教学楼升班教学期间保洁工作园艺兼室外保洁1负责院内环境卫生，协助配合绿化、设施维修工作水电工1负责配电房值班和设备设施维护，8小时工作制，24小时在勤，非工作时间突发情况1小时赶到现场。弱电技师18小时工作制，时间机动灵活，满足现场需要会议服务员2行政班，根据会议保障需要安排作息时间，并负责做主要领导办公室卫生和接待室工作。人员合计182.1.2.4运行费用2.1.2.4.1人工费用岗位人数工资保险服装费小计说

13、明项目经理11500.0816.020.02336.01、保险按照社保局缴 费标准。2、服装配备按照：夏 装2套、春秋装1套、 冬装1套，3年更换折 合每月约20元，会务 人员服装为提升形 象，配置较局。保安班长1900.0816.020.01736.0保安员6800.0816.020.09816.0保洁员5700.0816.020.07680.0园艺工11000.0816.020.01836.0水电工11800.0816.020.02636.0弱电技师11500.0816.020.02336.0会议服务员21100.0816.020.03872.0合计32248元/月年费用合计32248 X

14、12=386976 元2.1.2.4.2保洁用品及消耗费用名称单位数量单价合价说明尘推个560.0300.01、保洁用品和消耗按照保洁员 人单人每月消耗计算。2、不常用的保洁工具为节省费 用从公司领用，不占用业主费抹布条103.535.0洗衣粉袋102.525.0洁厕灵瓶203.570.0消毒液瓶103.535.0用。簸箕、扫把套515.075.0年费用合计540 X12=6480 元2.1.2.4.3绿化维护用品及消耗费用名称单位数量单价合价说明园艺男把225.050.01、本项费用测算按照年度费用；2、该项费用由于第一年可能由 施工单位维护和包活，我方可 能不会产生费用，如不需要我 方维护

15、，该项费用不计。喷雾器台1120.0120.0肥料袋565.0325.0药剂项1300.0300.0防寒草绳捆3025.0750.0锹、铲、锄头项160.060.0年费用合计1605 元2.1.2.4.4维修维护消耗预算该项费用由于物业设施刚刚建成，部分设施和设备尚在施工单位质保期内，部分设备设施可能直接列入移交，或逐步进行移交。所以，很难进行精确测算，本项预算构成按照设施故障率和损坏预想进行预算，如不精确，业主方可以提出修改或采取其它方式，我方愿意接受。如无异议，在报价内，我方负 责委托范围内设施一年期的维修。名称单位数量单价合价说明上下水管道项11500.01500.01、管道维修包括疏通

16、和维修更换；2、卫生间设施维修包括隔断、龙卫生间设施项12000.02000.0照明系统项12000.02000.0头、冲水器、下水软管、和阻塞疏办公家具项1500.0500.0通。小件电器项11500.01500.03、办公家具维修包括桌椅板凳和教门窗项11000.01000.0学设施、会议室桌椅。年费用合计8500 元4、小件电器包括电子钟电池更换 、 开水器配件和水电维修辅材。5、门窗维修包括门锁、合页窗户锁 扣、风撑。6、照明系统更换包括灯泡、灯管、 整流器、启辉器、开关、插座。2.1.2.4.5 税金：(税金为上述费用的5.6%)(386976+6480+1605+8500 ) X5

17、.6%=22599 元2.1.2.4.6 管理费：10% (管理费包括电话费、工具、器材费、投入成本回 收、公司利润和不可预见的支出费用) (386976+6480+1605+8500+22599) X10%=42616 元2.1.2.4.7 年服务费用合计：468776元(大写：肆拾陆万捌仟柒佰柒拾陆元 整)2.1.3各类人员素质标准2.1.3.1 管理处主任：(暂定，待业主方批准)(1)三十四周岁，中级职。(2)身体状况：身体健康，身高1.65M。(3)工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责(4)工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。(5)学历职称要求：高中学历，中级职称。

18、2.1.3.2 服务中心接待员：(拟定)(1)年龄不超过35周岁，身体健康。(2)学历要求：中专或同等学历以上。(3)工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。(4)工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。2.1.3.3 会议服务员：(拟定)(1)年龄不超过35周岁，身体健康，形象端庄。(2)学历要求：大专及以上，初级以上职称。(3)专业水平：持有岗位证书。(4)工作态度：服务热情、服从领导、积极主动、认真负责。(5)工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。2.1.3.4 维修工：(1)年龄不超过45周岁，身体健康。(2)学历要求：高中、中技以上。(3)专业水平：必须有3年以上

19、本专业工作经验。2.1.3.5 水电工：(暂定，待业主方批准)须持滁州市劳动局签发或转审的有效特种作业操作证 。普通维修工 (水工、泥工、空调工等)必须通过公司工程部安排的各类相应专业知识 考试或实操考核。2.1.3.6 保安员：(1)年龄:30-50周岁之间。(2)身体状况：健康、五官端正、身高170cM以上。(3)学历：具初中(同等学历)以上文化程度。(4)有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心。2.1.3.7 保洁员：(1)年龄在35-45周岁之间。(2)身体健康、五官端正。(3)具有初中以上文化程度。2.2管理服务整体设想安徽巾帼物业管理有限公司经过近7年的实践摸索，不断总结、创

20、新发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理 优势。对于滁州市委党校物业项目，我公司必将把各项优势全部运用到 实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把巾帼物业的品牌浓缩在滁州市 委党校物业项目的管理与服务之中。2.2.1 在滁州市委党校物业项目物管中全面引用ISO9000国际质量体系。滁州市委党校作为物业管理主管单位，我们将通过实际的运作，结 合市场的需要将滁州市委党校物业项目实际管理过程中全面引用ISO9000国际质量体系。2.2.2 在日常物业管理中引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用 到日常管理中。体现市委党校倡导的绿色、健康生态的办公环境。将通过管理保证

21、环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围，培养物业使用人的自律 意识，从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯，使市委党校成 为环保校园”。2.2.3 全面推行酒店式物业管理，公寓管理于全面、细致的服务之中。在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验 ，并将由我司策划部、 质量部会同 市委党校物业管理处”提供全天候、全方位、全过程的酒店 式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理， 对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星 级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理 者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系 。2.2

22、.4 全面推行智能化物业管理。我司下属工程部曾给多家单位担任智能化系统的前期介入和设计，对施工、维修、保养工作，有其丰富的经验将用于市委党校设置的楼宇智能化系统，对智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理，以期发 挥智能化设施安全、高效、方便之优点。2.2.5 公司将根据业主、用户的实际需求提供“个性化”服务。加大服务深度及广度，在管理上营造的特定氛围之下，使在市委党校 工作的人们处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境。2.2.6 分开管理方式根据市委党校自然环境优势，将全部实行封闭式管理，加强人防与技放 防相结合；强化技防，降低管理成本，提升服务质量。2.2.7 创优条件具备后第一年

23、创市优秀示范项目，第二年创省优。3.1 管理方式分目录31 ISO9000质量体系管理模式3.2 全面、严谨、系统的管理模式3.3 内部管理架构和机构人员设置说明3.4 公司计算机管理系统3.5 控制方式3.2 ISO9001质量体系管理模式公司的管理运作和服务规范遵循国际标准化组织的ISO9000 :2004管理模式建立、实施，并力争通过了 ISO9001的质量体系认 证。3.3 全面、严谨、系统的管理运作模式：我司的每一个管理项目都 整合”于公司严谨系统的分工体系之中， 公司机关、各专业部门、各分公司与各管理处形成一个有机的整 体，而不像其它物业管理公司各管理处基本独立、各自为政；我司 对

24、每一个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为 技术支持，使其处于公司的有力控制之中。其主要表现在以下几个方面：运作模式、公司信息反馈机制、管理处客户信息反馈机制、检查 监督机制、专业化运作模式。3.3.1 公司信息反馈机制：我司参照ISO9004-2管理模式中的服务质量建立信息反馈机制，以不 断提高管理质量、服务水平，并不断提升品牌。除了正常的行政管理 体系及检查监督体系中的信息反馈之外，在日常工作之中由质量管理部全面负责业主及物业使用人对本公司管理服务诸意见的反馈，由各专业公司、专业部门、专业班组负责各专业信息反馈。3.3.2 专业化运作模式：对于项目专业性与技术性较强的管理服务

25、，都由公司的各专业化队伍提供专业服务，同时严格选聘社会上已发展成熟的初级劳务专业公司 (如清洁公司、家政公司等)，以降低成本，提高效率。3.4 内部管理架构和机构人员设置说明1、由于市委党校全封闭式管理，需加强人防与技防的结合，管理层人 员按照整体管理层架构设置，根据项目的具体情况，管理人员可酌 情调整。3.4.1 岗位职责(1)管理处设服务中心(包括保洁、大型活动和会议服务)、保安部、工程 部三部。(2)服务中心负责办理档案管理、问询、投诉、报修和特色服务等所有接待 工作；整个范围内的清洁绿化和楼层管理工作；管理处日常物资采购；内部员工培训；员工宿舍和食堂的管理等。(3)保安部负责消防和公共

26、安全保卫工作；交通、停车场等管理工作。(4)工程部负责公共设施、设备的保养和维修管理工作；用户提出的日常维 修、提出的合理化建议等工作。3.4.2 严格的人员管理和科学的目标责任：我司所特有的管理精神与服务质量精神的宣传贯彻及其所形成的企业文化已在广大员工之中普遍形成了自觉自律的意识”，严格苛求，精益求精”是公司服务卓越质量的重要前提。(1)管理人员全天候现场驻扎：我司要求所有的管理处绝大部分管理人员24小时在勤，随叫随到，实行半军事化管理，这样不仅可以使所有的管理人员熟悉物业及用户情 况，密切与用户的沟通联系，更可以提供及时服务并迅速应对突发事 件，同时确保了全面的质量管理水准，使我司最大限

27、度地提供优质服务。(2)目标责任制：具体管理项目之管理目标的实现 ，与管理处主任的升迁、去留密切挂 钩，这一点是公司管理中考评激励机制的重要特色之一 ；同时具体管理 项目以管理处主任为核心的全面负责，也提高了管理的效力。4.1 物业管理前期介入分目录4.2 前期物业管理服务4.3 日常物业管理服务4.4 分项服务计划4.1 前期物业管理服务4.1.1 从物业管理各专业角度提出专业建议，方便日后的物业管理, 如：(1) 建筑设计(地下室、地面、架空层、标准层、屋面等)是否满 足物业管理的需求；(2) 设备机房的环境、通风是否满足要求；(3) 根据清洁管理经验及整体规划要求，对垃圾房建造位置的合

28、理性及其建造价格提出建议；(4)管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的 参考意见以及管理用房的布局；(5)根据当前国家标准对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建 议；(6)从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；(7)根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见，对设计中 的缺陷提出纠正及修改建议；(8)给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等 方面，提供修改意见；(9)从治安管理、工作环境、社区文化活动需要等方面提出修改建 议；(10) 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序 建议。1.1.2 从智能化的实用，经济角度，提出专业建议，如

29、：(1)考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计 划；(2)针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合 理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建 议；1.1.3 协助组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后 进行复验，最后协助收集验收报告。4.2 日常物业管理服务(1) 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋 顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯 间、走廊通道、门厅、设备机房等。(2) 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。 包括共用的上下水管道、落水管、垃圾

30、道、烟囱、照明、天 线、加压供水设备、配电系统、电梯、中央空调系统、楼内消 防设施设备、中区供水系统等。(3) 公用绿地、花木、建筑小品及办公区域内的园林式绿化养护与 管理。(4) 本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和 管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿 化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。(5) 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。 专业装修工程质量监理与装修管理。(6) 公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃 圾的收集、清运等。(7) 交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。(8) 对实行全封闭式安全管理，全天24

31、小时三班轮值，确保安全。(9) 结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的娱乐活动以 协调人际关系、沟通联系。(10) 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作 (但不含人身、财产保险保管责任)。(11) 管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。(12) 接受业主/住户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。(13) 按照酒店式物业管理标准设立服务中心服务，实行服务 设计、菜单服务”。4.3 分项服务计划4.3.1 酒店式服务、人性化管理为顺应时代和社会的需要，我司不断提高和自我完善物业管 理水平，并于2010年全面导入现代酒店管理理念和技术，变物业管理

32、”为 物业服务与管理”，更加强调突出 服务”的内涵， 将物业管理服务真正提高到一个新的高度。(1)以业主为中心，提供酒店式专业化服务传统的物业管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整 套规章制度与约束条例，然后要求各位业主(住用户)遵照执 行，较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理，完全以 业主为核心，实行 针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过 训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员 ，提供热情、高 效、优质的酒店式专业化服务。(2)以星级酒店为样板，营造温馨、惬意的服务氛围酒店业是整个服务行业的代表，在酒店里可以得到超凡的享 受。我司将酒店服务与物业管理有机地结合

33、起来，让业主在所 拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才能提供的 服务。服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员，而是由 彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待人员代替等。无 论是从发展商，还是从业主、用户的角度出发，让他们每一刻 都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。(3)强调服务意识，提高服务效率在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的，顾客就 是上帝”，即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺 点服务(100 -K0)。要把酒店行业的这种 服务意识”和 服务 效率”导入到物业管理中来，使得 客人投诉当日有回音，故障 维修处理不过夜”，努力使业主(用户)的满意率达到百

34、分之 百。(4)调整组织架构，实行科学化管理公司采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的四级管理 体制和垂直领导原则，从内部组织机构上达到权、则、利的统 一；对外服务和接待上，则设立开放式办公的服务中心，提供 一站式服务；将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联 系电话、服务价格等，汇编成服务指南。派发给业主，既加 大管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双 方的信赖感大大加强，从而奠定优质服务的基础。4.3.2护卫严要求、礼仪高标准(1) 由于市委党校”智能化完善、全封闭式管理、环境优雅等特 征，相应地决定了安全保卫工作的特点 “内松外紧”。因此， 公司将通过一系列行之有效的管

35、理制度和工作方法，加之护卫 人员恪尽职守的敬业精神，竭力为 市委党校”提供既有安全 性、又富有人性化的优质服务，给人以温馨、自然、亲切的感 觉。(2) 高素质的护卫人员：身高一般在1.70M以上，身体健康，反应敏捷；文化程度在高中(中专)以上；有40%以上的人员属于复员军人，具有较高的军事素养与一 定的拳术基本功；有三个月以上的从业经验和良好的职业敏感性，熟悉公司护卫工作程序；具有严格的组织纪律性和良好的职业道德。(3) 作息时间严谨，着装端庄高雅：服务时间、班次：实行24小时全天候服务；了，为保持与整体气氛的和谐统 一，护卫员岗位着装要求：入口岗、消防监控中心岗二种岗位；消防监控中心岗入口岗

36、着藏青色制服装，穿藏青色衬衣，打 领带；护卫员发型统一，一律留平头。5.0服务方案及服务标准分目录5.1 环境保洁方案5.2 安全保卫方案5.3 会议服务保障方案5.4 维修维护方案5.5 绿化维护方案：5.6 环境保洁：1、办公区公共部位的楼梯走道、卫生间、门厅、装饰部分、公共会议室、接 待室的保洁和办公垃圾集中；办公区保洁员还兼职负责党校主要领导主持的接 待、会议服务工作。2、生产区的公共部位走道、卫生间、楼梯、门窗的保洁；3、室外环境卫生和生活、办公垃圾收集和集中堆放。但不包括转运垃圾收集。5.6.1 日常保洁计划标准本标准适用多数物业服务项目，贵方针对性的保洁计划待施工结束后再制定详

37、细的保洁计划和考核标准报贵方审核。一）公共部分楼层公共部分清洁项目日常工作及周期工作内容清洁标准每天每周每月 （季）大理石台面每天配合清洁剂 清洁并随时保洁全面清洗一 次无灰尘、无污渍光洁如新墙壁瓷砖每天配合清洁剂擦抹二次，并随时 保洁全面清U 次无灰尘、无污渍光洁如新柱面每天配合清洁剂擦抹二次，并随时 保洁全面清U 次无灰尘、无污渍光洁如新涂料局部灰尘、污渍随时处理无灰尘、无污 渍大厅 玻璃每天配合玻璃清洁剂随时保洁全面清U 次无灰尘、无污渍无痕印、手印消防楼梯每天配合清洁剂拖二次，并随时保 洁全面清U次无灰尘、无污渍光洁如新楼梯、走 道每天保持干净随 时保洁每日全面保 洁二次无灰尘、无污渍

38、无杂物楼梯扶手每天配合清洁剂擦抹二次，随时保 洁不锈钢扶手 上不锈钢油全面清洁一次无灰尘、无污 渍屏风、隔 断每天配合清洁剂清洁二次、随时保洁无灰尘、无污渍无痕印、手印天花板、 风口、灯饰随时保洁全面清洁一次无灰尘、污渍二）洗手间、外围部分洗手间部分清洁项目日常工作及周期工作内容清洁标准每天每周月（季）地面每天配合清洁 剂温拖四次， 并随保洁全面清洁一次无污渍、无垃圾、无 异味天花板、灯具、风口随时保洁全面清洁一次无灰尘、无污渍门窗、墙身及隔板每天清洁一次全面清洁一次每月抛 光保养 一次无灰尘、无污渍洗手盆及台面每天配合清洁 剂擦抹四次、 并随保洁全面清洁一次无污渍、无垃圾、无 异味镜面随时用

39、玻璃清 洁剂进行清洁无污渍、无水印、手 印大小便器皿随时用洁厕灵 清洁用消毒 药水全 面消毒 一次无污渍、无垃圾、无 异味垃圾篓、垃圾每天换垃圾袋二次、保持设 施清洁、干净清洁消 毒二次无溢出垃圾、异味下水管道及时通确保下水畅通卷纸、擦手 纸纸架清洁、更换纸负责及时更换其他设施每天清扫一次无污渍、无水印、无 手印、无异味指小牌每天配合清洁 剂擦Q次， 并随时保洁全面清一次无灰尘、无污渍三）重点部位相 关 设 施清洁项目日常工作及周期工作内容清洁标准每天每周每月 （季）会桌椅、每天配合清洁剂全面清上家私无灰尘、无污渍、议室台面擦抹二次，并随 时保洁加T次蜡一次光洁如新白板随时保洁全面清 制-次无

40、灰尘、无字迹沙发、茶几每天配合清洁剂 擦抹二次，并随 时保洁全面清洁一次清A次无灰尘、无污渍、 光洁如新烟灰缸随时清理、清洗 保洁无烟头、无污渍、 干净不锈钢、指 示牌每天用不锈钢保 养剂擦抹一次无灰尘、无污渍、不锈钢设施每天用不锈钢保 养剂清洁一次， 并随时洁全面清洁一次上不锈 钢油一 次无灰尘、无污渍、 无痕印、手印沙发、桌椅每天配合清洁剂 擦抹一次，并随 时保洁全面清洁一次无灰尘、无污渍、 光洁如新无人办公桌 台面每天配合清洁剂 擦抹一次，并随 时保洁无过多纸屑、手E人污渍、印迹饮水机每天随时保持周 围地面清洁全面清洁一次清洁消毒一次无水迹、无污渍垃圾篓每天清理二次随 时保洁全面清洁一次

41、无溢出垃圾、异味垃圾桶、垃 圾箱换取垃圾袋一 次。清洁烟灰缸 及时整理清抹箱全面清洁一次清A次无溢出垃圾、异味盖、箱身2米以下墙向每月一次，使用前检查一次目视干净，无灰尘、污迹地下设施2个月全面清理一次目视干净，无灰尘、污迹、无锈迹四）室外环境卫生及设施射灯，路灯配合清洁 剂擦抹一 次并随时 保洁全面清洗一次无灰尘、无污渍单位名字迹配合清洁 剂擦抹一 次无灰尘、无污渍旗杆2米以下擦Q 次配合清洁 剂擦抹一 次无灰尘、无污渍旗帜清匕次无灰尘、无污 渍、无痕印、手 印水沟、管道清洁、通每季度集 中通一次无垃圾、无污渍楼房2米以 下墙面局部污渍随时 清洁每周一次无明显污渍四周平台玻 璃钢架配合玻璃

42、清洁剂清/L次无灰尘无灰尘、 无污渍污水池隔油池每天二 次、污水池随 时处理捞干净，包装无 泄漏垃圾桶、垃圾箱换取垃圾袋一 次，清洁烟灰 缸及时整理清 抹箱盖、箱身全面清一次无溢出垃圾、异 味绿化带及时清洁保持植物干净， 无落叶、枯叶、 垃圾消杀办公楼及外围每月一次车位每天清扫局部污渍随时清洁全面清洁一次无垃圾、无污渍5.7 .安全保卫：5.7.1 安全保卫工作职责、范围保安的管理内容包括：治安管理、外围消防管理、安全防范、车辆管理，来访 接待，管理的主要目的是保证业主的人身财产安全，保证正常的生活和工作秩 序不受干扰。我们根据贵方的性质，来访人员较多，办公设备和物品比较贵重，安全防 范难度较

43、大，任务较重，发生意外后负面影响大，也是是日常管理工作的重中 之重，既要考虑满足工作需要，也要考虑为业主方节省费用。(一)现场秩序管理：(1)人员来访和物资管理：1 . 24小时值班，严格控制闲杂人员及车车辆的随意进出，保障门卫周边的公共秩序。2 .对进入管理区的外来人员及车辆实行严格的审核登记制度，准其进入后向 其说明遵守管理区的有关规定。3 .对进出物品要出具所辖部门的证明才能予以放行；物品出门需按照党校相关规定，履行手续后方可放行。4 .对来访人员须经接待人员同意方可进入，并履行登记手续。5 .上下班高峰期实行站岗值勤制度，预订站岗时间：早7: 45-8 : 30.中午 11 : 15-

44、12 : 00下午 14: 00-14: 45晚17: 15-18: 00(2)治安巡逻管理：1 .管理区内实行24小时巡逻制度：维护管理区内的公共秩序交通秩序.解决突 发事件纠纷，排除安全隐患。2 .积极做好治安防范工作，确保管理区内的财产和设备安全。3 .制止管理区内乱刻.乱画.乱张贴等不文明行为。4严密注意，进出管理区的人员情况，对身份不明，形迹可疑，衣冠不整的制 止进入；5管理区内发生的治安案件及时制止、报警，并做好上报；6对带有危险品进入管理区的人员严格检查登记，无正当理由和业主同意不得入内；7看管好管理区内的物品、设备、车辆、防止被盗事件的发生。9文明执勤、讲礼貌，处理问题讲原则、

45、讲方法、态度和蔼、不急不燥，做好 上访人员的接待、安抚和引导工作；10协助业主解决遇到的其它困难；(3)车辆管理1 .告知车辆按规定停放，限速行驶。2 .负责办公楼前停车场的车辆管理，无关车辆不得驶入校区。3 .做好安全提示，防止交通事故的发生。4 .检查车辆安全情况，发现有漏油、漏电、门、窗未关等其他不安全因素及 时通知，并向上级领导报告。消防管理1 .管理处全体员工为义务消防员，保安的消防管理值班人员是专职消防员 ， 协助消防部门做好防火工作。2 .对厂区外围及办公区的消防器材、设施定期检查，发现安全隐患及时向业 主汇报。3 .消防控制室24小时值班，不得擅离职守，做好检查、操作等工作（待

46、 定）。4 .发生火灾要尽快确认位置，及时、准确启动消防设备，正确有效组织扑救 及人员疏散，并向119消防队报警，不得迟报或不报。协助消防人员扑救火 灾，保护火灾现场，协助调查火灾原因。5 .制定消防应急方案，并组织人员定期进行演习。5.2.1 保安人员日常工作标准一、工作时间着制服、戴帽子、打领带、戴工作牌、上岗；站岗时扎腰带（着 制式衬衣可不扎腰带）成跨立姿势；二、不得留长发，怪发，不得染发，发不过衣领；三、严禁服装混穿，衣服保持干净整齐，不得穿拖鞋、露趾凉鞋、白 色运动鞋；四、不迟到，不早退，不擅自离岗，不做工作以外的任何事；五、上班期间不得吃零食，不吸流动烟，不读书看报不打瞌睡；六、严

47、禁值班日t间酗酒，闹事接待私人来访；七、多学习业务知识，做到按规操作，按章办事礼貌待人；八、人员必须服从公司人事安排和管理处，队长的管理，紧急情况随叫随到；九、做好各部门之间的协调工作和值班，巡逻工作；十、认真做好彳1班记录，办理交接手续时应双方签字，否则将按时间段追究事故 责任；十一、队长要定期检查消防设施，消除火灾隐患；十二、上班时间内不得会客，不得利用职务之便带他人进入管理区；十三、严禁偷、拿，业主的任何物品、设备、设施等，违反者将送公安机关； 十四、请假者必须办理请假手续、写请假条，队长同意后由管理处主任签字后 方可，口头请假一律无效，否则给予适当的处罚（紧急情况可另行处理）； 十五、

48、不得乱用警用物品，不得带出管理区或在不值班时使用，十六、值班人员在接待来访人员时、回答问题时、当领导经过时要主动起立、主动问好；十七、对未明文规定的事项，现场管理人员有权给予批评和适当的经济处罚；十八、值班室、消防控制室随时保持洁净，物品摆放整齐，严禁停放自行车、放 置杂物等十九、门卫值班人员必须严格盘查出入的人员、严格会客登记制度；车辆现场 管理人员负责来访人员引导、车辆停放、现场次序管理；5.2.2 夜间巡逻制度一夜间巡逻之前做好随身携带警用器具及照明灯具，不定时巡逻；二，在晚上七点后开始时清场，开灯、关门、关开水器、锁好电梯等，检查有无安 全隐患；三巡逻管理区每一个角落，大楼的门窗是否完

49、好，做好随时发现，随时解决不能处 理的要立即报告上级领导解决.四在巡逻停车场时注意车辆有无损伤，如有应作好记录，发现问题要及时报告； 五夜间巡逻时，发现问题及时用对讲机通知其他人员，并说明情况、协助方法 六在交接班时作好值班、巡逻的交接记录，情况、物品、装备要交接清楚； 5.2.3对讲机使用管理制度一、警卫上班时必须佩戴对讲机，并确保对讲机处于工作状态随叫 随答；二、使用人必须按照公司规定的频道使用，不得擅自使用其它频率；三、除使用音量调节按钮外，严禁乱动其它按钮；四、严禁将对讲机借给非本公司人员使用；五、不得用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的事情和话题。使用对讲机时言语 要文明；六、若别的同事

50、正在使用对讲机通话，非特殊情况不准打扰(特殊情况如：火 警、盗警等)；七、必须做好交接班的对讲机检查验收工作，在交接检查时，所发现损坏无合理原因，皆视为使用人的责任；八、在工作中要爱护对讲机，严禁不关机充电或更换电池。5.2.4 火灾紧急处理方案初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场主管应该即时向当值 最高主管报告。1、当值最高主管接到报告后：(1)现场最高主管接到报告后首先判明火势情况，是否需要立即报警，及时召集义务消防队员各就各位；展开扑救工作。(2)用紧急广播系统通知业主紧急疏散；(3)第一时间到达现场，决定是否向消防局报警求救。2、当值保安员收到当值最高主管指令后：(1)启

51、用消防紧急广播，通知业主紧急疏散；(2)向市消防部门报警，讲清楚地点、起火楼层、火势等；(3)将监控镜头定在起火楼层密切监视；(4)检查电梯有无困人，若出现电梯困人，即时向当值主管报告，并利用电 梯对讲机安定被困者情绪。3、义务消防队接到指令后：(1)以最快速度到达现场，组织灭火；(2)关闭防火分区的防火门或卷闸；(3)安排人员携带灭火工具检查相邻房间和上下楼层通道是否有火势蔓延；(4)针对燃烧性质不同采取相应的灭火方法。4、救护疏散人员接到指令后：(1)指挥疏散，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散楼层的 业主，(2)引导着火房间或楼层人员安全疏散，随后查漏；(3)引导用户从消防走

52、火梯疏散到首层，无法从消防走火梯疏散到首层时， 引导用户疏散到天台上风处等待营救，并组织水枪护；5、安全警卫组接到指挥部工作指令后：(1)清除路障，指挥无关车辆离开现场，维持大厦外围秩序；(2)禁止无关人员进入大厦，指挥疏散人员离开现场；(3)等待引导消防队消防员到火灾现场。5.2.5白班保安人员值勤标准：1、提前15分钟交接班，接班前不得饮酒，认真履行交接班手续，接班人员未 到，不得擅自离岗。2、按规定着装，戴帽子、扎腰带(着衬衣时可不扎腰带)，佩戴领花、肩 章、工号牌、上岗证，着长袖衬衣、春秋装时必须打领带；3、文明执勤、礼貌待人，不得与业主或来访人员发生争吵，严格执行机关和 公司的管理规

53、定；3、配合门卫值班人员做好来访登记工作 ，和上访人员引导工作，严禁上访人 员直接到领导办公室影响机关正常工作秩序 ；严禁闲杂人员、商贩进入管理 区；4、做好停车场管理工作和来访人员引导，机动车、非机动车按规定位置停放整齐，保持交通畅通；5、执勤期间，要坚守岗位，每小时在值班室休息10分钟，不得在值班室滞留 时间过长或做工作以外的事；7、值勤期间不得吸烟、吃东西，保持良好的工作状态，执勤时允许背手，不 得插手、袖手、翘腿，保持良好形象；8、值班室内不得看书、看报、听收音机，中午换班吃饭要在区领下班后；5.2.6夜班保安值班人员值班标准：1、提前15分钟交接班，接班前不得饮酒，认真履行交接班手续，接班人员未 到不得擅自离岗。2、按规定着装，佩戴领