土地增值税有关政策及清算审核

1、1土地增值税有关政策及清算审核土地增值税有关政策及清算审核主讲人：贾主讲人：贾 丽丽2 公司公司简介简介 四川君诚税务师事务所有限责任公司是经国家税务四川君诚税务师事务所有限责任公司是经国家税务总局注册税务师管理中心批准设立的专业财税服务机构。总局注册税务师管理中心批准设立的专业财税服务机构。公司秉承公司秉承“君子之道，贵在于诚君子之道，贵在于诚”的经营理念的经营理念; ;充分贯充分贯彻彻“以客户财税需求为关注焦点的以客户财税需求为关注焦点的”服务宗旨；为各类服务宗旨；为各类企事业单位提供全方位、多层次、优质、高效的财税专企事业单位提供全方位、多层次、优质、高效的财税专业服务；建立了完善的经营

2、管理机制和质量控制体系；业服务；建立了完善的经营管理机制和质量控制体系；专业水平高、服务理念好，赢得了广大客户的信赖，深专业水平高、服务理念好，赢得了广大客户的信赖，深得国税、地税等政府职能部门的认同，在业内享有盛誉。得国税、地税等政府职能部门的认同，在业内享有盛誉。3 主要内容主要内容第一部分第一部分 土地增值税法规体系土地增值税法规体系第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算第四部分第四部分 土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收4n一、土地增值税法规体系一、土地增值税法规体系n1、行政法规、行政法规 1993年年12月

3、月13日，国务院颁布日，国务院颁布中华人民共和国中华人民共和国土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例（国务院令第（国务院令第138号）号）n2、部门规章：、部门规章：1995年年1月月27日，财政部颁布日，财政部颁布中华人民共和国中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则（财法字（财法字19956号）号）第一部分第一部分 土地增值税法规体系土地增值税法规体系5n3、规范性文件：、规范性文件：n国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发201053号号n国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函国家税务总局关

4、于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号号n国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程的通知国税的通知国税发发200991号号n国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发的通知国税发2006187号号n第一部分第一部分 土地增值税法规体系土地增值税法规体系6n二、与土地增值税相关的文件目录二、与土地增值税相关的文件目录n土地增值税政策汇编土地增值税政策汇编1993-20111993-2011第一部分第一部分 土地增值税法规体系土地增值税法规体系7第二部分第二部

5、分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍 土地增值税的概念土地增值税的概念 土地增值税是对土地增值税是对有偿转让有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得附着物产权并取得增值性收入增值性收入的单位和个人所征收的一种税。的单位和个人所征收的一种税。 土地增值税的特点土地增值税的特点 （一）以转让房地产取得的增值额为征税对象（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象 （二）征税面比较广（二）征税面比较广 （三）采用扣除法和评估法计算增值（三）采用扣除法和评估法计算增值 （四）实行超率累进税率（四）实行超率累进税率8第二部分第二部分 土地增值税基本

6、政策介绍土地增值税基本政策介绍一、征税范围一、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 9第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍（一）征税范围的一般规定（一）征税范围的一般规定 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收

7、取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。10第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍 2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。 3.土地增值税只对有偿转让有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。11第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍 不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权

8、、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。12第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍（二）具体规定有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围1.以房地产投资、联营1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征4.非房地产开发企业将房地产投资入股非房地产企

9、业，暂免2.合作建房1.建成后自用，暂免2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征3.企业兼并转让房地产暂免13第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围4.房地产交换1.单位之间换房，征2.个人之间互换自住房免征5.房地产抵押抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征6.出租不征（无权属转移）7.房地产评估增值不征（无收入）8.国家收回房地产权不征9.转让、抵押、置换征14第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍二、纳税人二、纳税人 土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人是转让国有

10、土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。即不论法人还是自然人，不论经济性质，不论内外资，不论部门。15第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍三、课税对象三、课税对象 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。即计税依据是其增值额部分。 土地增值额转让房地产收入税土地增值额转让房地产收入税法规定的扣除项目金额法规定的扣除项目金额16（一）收入额的确定（一）收入额的

11、确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。不允许从中减除任何成本费用。第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍17第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍（二）扣除项目及其金额（二）扣除项目及其金额第一类：新项目转让第一类：新项目转让房地产企业扣房地产企业扣5项项1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本） （1）土地征用及拆迁补偿费 （2

12、）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费 3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）18第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍 4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税，教营业税、城市维护建设税，教育费附加育费附加。房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除单独扣除。 对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含

13、在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。5.财政部确定的其他扣除项目财政部确定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。的扣除。19第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍第二类：旧房及建筑物扣除项目为：第二类：旧房及建筑物扣除项目为：3项项 1.房屋及建筑物的评估价格房屋及建筑物的评估价格。 评估价格重置成本价格成新度折扣率 【提示】评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时

14、，一般不需要评估价格，而是实际取得成本。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。 注意：评估的费用（是否隐瞒虚报成交价格）20第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍第三类：转让未进行项目开发的土地使用第三类：转让未进行项目开发的土地使用权：扣除为权：扣除为2项项 1.取得土地使用权所支付的地价款和按取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。国家统一规定缴纳的有关费用。 2.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。 21第二

15、部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍四、税率四、税率土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。级数级数增值额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率税率（税率（%）速算扣除系数（速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%100%的部分4053超过100%200%部分50154超过200%的部分603522第二部分第二部分 土地增值税基本政策介绍土地增值税基本政策介绍五、计算方法五、计算方法 （一）确定收入额及扣除项目金额（一）确定收入额及扣除项目金额 （二）计算增值额

16、（二）计算增值额 增值额收入额扣除项目金额 （三）计算增值率（三）计算增值率 增值率增值额扣除项目金额100% （四）确定适用税率（四）确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 （五）依据适用税率计算应纳税额（五）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数实施细则：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。23第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算 财法字财法字1995第第6号号实施细则

17、实施细则：纳税人在项目全部：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补 。 土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表向专管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳

18、土地增值税税款的行为。24第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算一、一、 清算时点清算时点 应清算应清算：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续； 可清算可清算：对可以要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 清算时点的确定主要考虑清算单位和清算条件两大因素的影响清算时点的确定主要考虑清算单位和清算条件两大因素的影响25第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算 1、清算单位的界定、清算单位的界定n

19、实施细则：以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算n国税发2006187号土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。应分别计算增值额。n 国税发【2009】91号清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。26第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算 1、清算单位的界

20、定、清算单位的界定 实际工作中实际工作中对于一个属于常规开发业务的项目，对于一个属于常规开发业务的项目，在确认清算条件时，以五证的内容为条件，由于在确认清算条件时，以五证的内容为条件，由于建建设工程规划许可证设工程规划许可证是在城市规划区内，经城市规划是在城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证，行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证，具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模，在具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模，在实际操作中，以建设工程规划许可证作为分期依据为实际操作中，以建设工程规划许可证作为分期依据为宜宜。27第三部分第三部分 土地增值税清算土

21、地增值税清算 2 2、清算条件：、清算条件：第一种情况：纳税人符合下列条件之一的，第一种情况：纳税人符合下列条件之一的，应进行应进行土地增值税的土地增值税的清算清算。 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 竣工、完成销售的界定竣工、完成销售的界定第二种情况：对符合以下条件之一的，主管税务机关第二种情况：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求可要求纳税人进行土纳税人进行土地增值税地增值税清算清算。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85

22、%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 28第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算 二、清算流程土地增值税清算流程土地增值税清算流程1、纳税人自行清算或税务机关责令清算（1）在符合清算条件时，纳税人向主管税务机关填报土地增值税纳税清算申报表及要求报送的其他资料。（2）在符合可清算条件时，主管税务机关下达土地增值税清算通知书。纳税人按要求填报土地增值税纳税清算申报表及主管税务机关要求报送的其他资料。清算应报资料

23、29第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算2、受理及审核（1）主管税务机关受理纳税人土地增值税清算事宜，出具土地增值税清算受理通知书。（2）对纳税人资料提供不全要求补充资料的，下达土地增值税清算补正资料通知书。（3）对实行查账清算的项目，审核人员应按照土地增值税相关规定对本项目的应税收入，扣除项目金额等进行认真审核，计算应纳税额。对不具备查账清算条件拟实行核定征收的项目，由主管税务机关向纳税人下达土地增值税查账清算终止核定通知书。同时，由审核人员对本项目的应税收入进行审核，计算应纳税额。（4）下达清算审核通知主管税务机关向纳税人下达土地增值税清算审核通知书，纳税人据此办理土地增值税纳税

24、手续。30三、清算审核三、清算审核（一）收入部分的审核（一）收入部分的审核 1、政策依据、政策依据n国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）n土地增值税清算管理规程（ 国税发200991号）n国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算31第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算 2、审核重点、审核重点n评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵守；n获取或编制房地产转让收入明细表，并与会计资料、税务资料核对；n了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发票开具、有关

25、部门实际测绘等情况；n审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入；n查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定以及不同税种在收入确认上的差异；n正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性；n对销售价格进行评估，判断有无价格明显偏低情况；n审核清算项目的收入总额，可通过实地查验，确认有无少计、漏计收入事项。确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况；n销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整。32第

26、三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算3、重点关注、重点关注 （1）非直接销售收入及自用：）非直接销售收入及自用： 国税发国税发2006187号；国税发号；国税发【2009】91号号n将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。n将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。33第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算(2)拆迁安置房收入的确认

27、拆迁安置房收入的确认 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。(3)房地产交易价格偏低且无正当理由的认定房地产交易价格偏低且无正当理由的认定 对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权进行调整。34第三部分第三部分 土地增值税清算土地

28、增值税清算(二二)扣除项目的审核扣除项目的审核1、取得土地使用权支付的金额、取得土地使用权支付的金额（1）细则细则第七条，取得土地使用权所支付第七条，取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。关费用。 国税函国税函2010220号：号：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 35第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算（2）审核要点）审核要点n 审核取得土地使用权所支付金额的真实性、合理性n 审核支付土地价款所取得的票据是否合规n 审核同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否

29、正确。n 审核土地契税的缴纳情况关注土地使用权取得方式、金额、票据及其他36第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算2、房地产开发成本、房地产开发成本 开发成本开发成本：包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑：包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。 （1）土地征用及拆迁补偿费n 审核同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。n 审核是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费的情形。n 审核拆迁补偿费是否实际发生，尤其是

30、支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 37（2）审核前期工程费审核前期工程费应当重点关注：n前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。n是否将房地产开发费用记入前期工程费。n多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。n支付的设计勘察费用真实性、合理性，对支付境外的关注代扣税n对三通一平地下掩埋隐蔽工程，根据勘察报告及设计图纸审核是否存在虚增工作量。第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算38 （3）审核建筑安装工程费时）审核建筑安装工程费时应当重点关注：应当重点关注： n发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合

31、同记载的内容相符。n房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。同时重点关注甲供料票据的真实性、付款情况、与施工单位的交接手续以及甲供料营业税缴纳情况。 甲供料应如何开具发票甲供料应如何开具发票n参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。重点关注增量、重复施工、使用材料与常规不符合等非常规情况，必要时可核查监理记录第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算39第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算（3）审核建筑安装工程费时）审核建筑安装工程费时应当重点关注：应当重点关注：n房地产开发企业采用自营

32、方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 n建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。开票方与购票方是否为同一主体，是否存在着代开、虚开发票的情况。必要情况下可以向发票开具方进行发票信息的核查。n所开具的发票的相应款项是否已足额支付。n审核纳税人是否存在利用关联方承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。40（4）审核基础设施费）审核基础设施费n前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。n是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。n多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。n审核各项基础设施费金额

33、是否合理，重点关注园林、道路、绿化等工程费用，必要时核查设计图纸并实地核查。 n审核是否向业主单独收取基础设施安装费第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算41第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算（5） 审核公共配套设施费审核公共配套设施费时应当重点关注时应当重点关注：n公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。n是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。n多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出

34、所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：n建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；n建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；n建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 42第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算（6）审核开发间接费用审核开发间接费用时应当重点关注：时应当重点关注：n是否存在将企业行政管

35、理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。n开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。（7）车库、精装房、样板房、质保金等的处理43第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算3、房地产开发费用的审核、房地产开发费用的审核n（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供项目计算分摊并提供金融机构金融机构证明的，允许据实扣除，证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费

36、用，在按照金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用取得土地使用权所支付的金额权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和的金额之和的5%以内计算扣除。以内计算扣除。n（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供出或不能提供金融机构金融机构证明的，房地产开发费用在按证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成房地产开发成本本”金额之和的金额之和的10%以内计算扣除。以内计算扣除。 四川省的规定川财税（四川省的规定川财税（2010）12号号44第三部分第三部分 土地增值税清算土地增值税清算 审核利息支出审核利息支出时应当重点关注：时应当重点关注：n是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用