详解交房时各项应缴纳费用

1、详解交房时各项应缴纳费用如果说在很多项目中，入住纠纷的发生存在百分之百必然性，那导火索之一往往就是收费，杂七杂八，入住前业主掏的钱少则二三万，多则四五万，且规定"不交费就不给钥匙"。 问题1：契税及代办费 中华人民共和国契税暂行条例第八条规定："契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。"契税是业主取得产权证时向国家交的税。 开发商让购房人提前交纳契税的原因为：开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，开发商想尽早摆脱自己的风险，当然，也不排除有些开发商占用资金

2、的可能性。 所以，除非业主认可，否则开发商无权强迫购房人提前交纳，更无权强行代办。 如果业主委托开发商办理，因为办理过程中有劳务支出，故一般开发商要向业主收取一定的代办费，当然，选择权在业主，但开发商要有提供相关资料的义务。 不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。 建议： 开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱。 代办费不宜超过1000元。 客户也可委托第三方如律师事务所来办理。 问题2：公共维修基金 此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 关于归集

3、住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知要求，"凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。"通知还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。 维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢？ 因为有部分购房人

4、并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会"沾"已交基金业主的"便宜"，这是不公平的。当然，也不排除部分开发商占用资金的可能。 建议： 交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。 问题3：装修××费 装修管理费、装修押金、装修工人制证费 装修垃圾清运费 关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题，争议最大。 一方面，国家和北京市均没有明确规定，有些业主向有关部门咨

5、询，往往回答还是乱收费；另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。 据了解，建设部、北京市目前正制定有关装修管理办法，准备对目前混乱的市场加以规范。 建议： 专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。 一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。 押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右，高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还。 制证

6、费5元、10元，收个成本费即可。 装修垃圾清理费按北京市居住小区物业收费暂行办法，即196号文件规定为20元自然间，如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。 问题4：物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 北京市房地局小区办曾发布过关于禁止收取多年物业管理费的通知。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。 物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本

7、地，故采用3个月保证金方式。要强调的是，物业管理保证金也好、水电保证金也好，如何运作应该看购房时所签住宅使用管理维修公约(以下简称公约)中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署公约，业主并没有选择权。 建议： 普通小区交一年以下物业费并不违规； 保证金要看公约约定，如无约定，收取还应征得业主同意。 问题5：停车费 对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在公约中明示。可正像问题4中所讲的，公约一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。 至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管

8、理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元4小时的社会停车场标准，并应出具正式发票。 目前，市政管、物价局不久将出台停车收费规范，小区道路也在规范之中。 建议： 普通小区地面车位每月为150元个。 地下、机械车库实行市场价，应基本等同于行业标准。 问题6：面积测绘费 面积测绘费收取原则为"谁委托，谁付费"，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 建议： 购一手商品房应由开发商交纳。 根据建住房（1998）213号住宅共用部位共有设施设备维修基金管理办法规定，自1999年1月1日起，售房单位在向购房者收取房价款的同时，可以按房价款

9、的2至3的比例向购房者收取住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称"维修基金"），该笔基金应专项用于住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入销售收入。在业主办理房屋权属证书时，售房单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。 关于大修、中修和小修费收取问题，京价（房）字（1997）第196号北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于印发&quo

10、t;北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法"的通知具体规定了各类级别住宅所应收取大修、中修、小修费用标准。但商品房都有一定的保修期，保修期内的维修费用不需交纳。所以除非物业管理公司有足够理由和证据表明这些维修费是否会用于保修期，否则业主有权拒交。 除以上几项外，在入住前，开发商或物业公司一般还会向购房人预收契税，以备办理房产证时交纳，只要物业管理公约中对此无购房人委托代收的条款，是预交还是办理产权证时自己交纳就完全取决于购房人了。 物业管理费也是入住前物业公司经常要业主交纳的费用。一方面，物业管理费是基于使用房屋才发生的费用，另一方面，不预收一定的物业管理费又无法保障物业的正常使

11、用，且物业管理又是一种滞时服务，所以预收一定的物业管理费还是合理的。 物业保证金是保证遇到特殊情况时，物业管理费收取不受影响。 法规并无严格规定禁收，但收取标准应对所有客户一样，除非物业管理公约中有明确规定。一般来讲，物业保证金是3个月的物业管理费。 另外，装修押金也是一个经常被要求的收费项目，小区多有自己的标准，但收费金额一定要合理。过高时，可以向物价部门或居住小区管理办公室投诉。 这里有一点需要说明的是，物业管理公司以未缴齐所要求缴纳的费用为由，拒绝给购房人钥匙是没有法律依据的。当然如果双方所订立的合同中明确约定交钥匙之前，购房人应缴纳有关费用（包括物业管理费用），则物业管理公司上述要求是有合同依据的。笔者建议购房人在签署合同时，应明确发展商指定的物业管理公司收费标准应符合有关政府规定，