无锡2016上半年宏观市场

1、摘要2016年上半年无锡市区（不含江阴、宜兴）商品房总成交53018套，总成交面积达602.61万平方米，总成交金额512.26亿元。相较于2015年上半年，成交面积同比上涨78.39%，成交金额同比上涨83.68%。2016年上半年无锡市区（不含江阴、宜兴）商品房总成交53018套，总成交面积达602.61万平方米，总成交金额512.26亿元。相较于2015年上半年，成交面积同比上涨78.39%，成交金额同比上涨83.68%。2016年上半年的成交量，无论从面积亦或是金额方面，均破了近五年以来的最高值，无锡楼市成为名副其实的“牛市”。一、2016年上半年无锡房产市场综述1、2016年上半年无

2、锡商品房成交数据分析表1:2016年一季度无锡商品房成交数据从成交面积分析，2016年上半年总成交面积602.61万方。其中，3月份因有成交小高峰的出现，成交面积为月度最高，达184.06万方，占上半年总成交面积的30.54%。此外，2016年第二季度的成交量也要明显高于第一季度，月均成交量也基本都达到了100万方。从成交金额分析，2016年上半年总成交金额512.26亿元。其中，1、2月份为传统淡季，成交金额在整个上半年中偏低，3月份则成为了上半年成交金额的峰值，达到了153.76亿元，而4、5、6月份的成交金额则维持在一个较高的水平，月均成交金额达90亿元。2016年上半年无锡楼市成交量创

3、下了近五年来的高峰值，成为了名副其实的“牛市”。究其原因，一方面受周边二线城市外延影响，在苏州、南京等城市“房价过高”“一房难求”的影响下，作为周边城市的无锡成为外地购房者的新购房目标地。本地购房者也在外地购房者的带动下，相应的拉动了楼市的成交。另一方面，自2015年年末开始，各地政府，尤其是三四线城市都打出来“去库存”的口号，在政策的影响下，无锡住宅库存急剧减少，去化周期也急速缩短。2、2016年上半年无锡各区域成交数据分析表2:2016年上半年无锡各区域成交数据图1:2016年上半年无锡各区域成交面积占比从区域成交面积来看，滨湖、惠山和锡山三大区域成为2016年上半年以来全市各个区域中的主

4、力成交区域，成交量分别占成交总量的31.32%、20.37%和18.24%。一直以来，这三个区域都是无锡楼市的主力成交区域，但从近半年来看，新成立的梁溪区和新吴区两个区域的成交量也未见逊色。图2:2016年上半年无锡各区域成交金额占比从区域成交金额来看，滨湖区在2016年上半年毫无悬念的成为全市五大区域成交金额榜首，成交金额达119.04亿元，占全市总成交金额的38.85%。锡山区成交金额为77.96亿元，占全市总成交金额的15.22%；梁溪区成交金额78.83亿元，占全市总成交金额的15.39%；新吴区成交金额为77.05亿元，占全市总成交金额的15.04亿元；惠山区成交金额79.37亿元，

5、占全市总成交金额的15.49%.2016年上半年，滨湖区不负众望的成为了成交面积和成交金额的双料冠军，再次力证了滨湖区的价值潜力。而惠山和锡山虽然在成交面积方面超越了新吴区和梁溪区，但在总的成交金额方面却与其他两个区基本持平，惠山、锡山这两个价值洼地也值得发掘。而作为新兴的新吴区和梁溪区，在本轮的楼市竞争中也未见逊色，成交均价方面仅次于滨湖区，达9522元/。3、2016年上半年无锡楼盘成交面积TOP10表3:2016年上半年无锡楼盘成交面积TOP10从单盘成交方面分析，2016年上半年无锡房企商品住宅成交面积排名前十位中，滨湖区占了六席，而其中更有5席来自于太湖新城板块。此外，惠山区占两席、

6、梁溪区占一席，新吴区、锡山区则榜上无名。其中，成交排行前三的分别为滨湖区的万达城、惠山区的华府庄园和眼光100国际新城。万达城以成交面积26.71万方稳居榜首，此项目自3月初无锡楼市恢复热度以来，连续两次为月度销冠。二、2016年上半年楼市总结及展望2016年上半年，无锡楼市众望所归，成为近五年来的创新高的半年。尤其过了传统的淡季，自3月份开始，楼市的成交一路上扬，且一直维持在一个稳定消化的状况。不少人预测的“短时间楼市回暖”的情况并未发生，反而在众人的期待中有愈发稳健的趋势。【住宅库存急剧消化 已降至8个月】自今年春节之后，无锡市场逐步回暖，无锡的新房成交量持续保持在历史高位。据数据统计，今

7、年3、4月份的商品房成交量均突破了100万方，5月份全市商品房成交97.75万方，相比去年同期增长了37%。近年来，无锡一直是江苏省高库存代表城市之一，库存去化周期在20个月以上，据最新统计，全市住宅库存消化周期已迅速降为8个月。6月1日公布的5月份全国百城房地产价格指数，接近3/4的城市房价均出现上涨。其中，无锡取代苏州开始领涨江苏，4.06%的涨幅甚至高居全国百城房价第三名。【周边二线城市外延影响带动本地楼市发展】2015年一二线城市“楼市火热，地王频出“，三四线城市”高库存“的两极化现象让不少人愈发觉得楼市无望。除了各级政府积极响应“去库存”，另有一种声音就表示“通过一二线城市拉动周边城

8、市的成交”，但当时不少人表示不现实。然而，过了农历新年之后，“苏州客来锡买房”切切实实的拉动了无锡楼市的新一轮成交。尤其是距离苏州最近的太湖新城板块，在3月份有了一个明显的成交高峰。此外，从目前来看，二线城市楼市外延影响依旧在持续。自苏州、南京等周边城市土拍出现“熔断”之后，更有消息传言“限购”，而无锡的房价却在这样一个环境下节节攀升。据统计，无锡6月份商品房均价已达到了9139元/，同时从各方面的消息来看，不少区域的楼盘项目均价也至少拉升了1000元/，无锡楼市的势头愈发的蓬勃向上。【土地储备量减少 开发商亟待补仓】2016年上半年，无锡楼市积极向上发展，而与此密切相关的土地市场也同样出现了

9、不小的波澜。“4月29日，经过96轮激烈竞拍，融创房地产集团有限公司以总价81500万元，溢价率150.77%将惠山区白屈港地块收入囊中，楼面价3378元/平方米”，成为2016年土地市场的的“惊人一拍”。随着库存量的减少，开发商拿地补仓成为了接下来的重要目标。从各种消息综合来看，目前已有不少开发商看中了太湖新城、锡东新城等地块，其中更是不乏有初次来锡的外地开发商。开发商拿地这一动作，无疑将会给无锡的楼市注入一剂强心剂，也更加肯定了无锡楼市的发展潜力。综述：业内人士表示，无锡楼市经历了前几个月的高歌猛进，开发商的存货已不多。由于当前一线城市和南京苏州两地均出台了楼市收紧政策，而无锡等准二线城市

10、或三线城市仍处于政策宽松阶段，这意味着接下来的7、8两个月的楼市传统淡季或呈现淡季不淡的格局。而在“去库存”的大背景下，无锡的楼市更将会以“稳”为首要目标。无锡商品房库存8个月 大户型成去化难点 摘要 8月5日上午，无锡市产监处在7月份无锡商品房运行报告上透露，目前无锡商品房去化周期依旧维持在8个月左右，7月无锡商品房去化和新增供应基本持平。无锡商品房去化周期依旧维持在8个月8月5日上午，无锡市产监处在7月份无锡商品房运行报告上透露，目前无锡商品房去化周期依旧维持在8个月左右，7月无锡商品房去化和新增供应基本持平，所以，截止到7月底无锡商品房库存周期和6月底的库存周期基本一致，依旧保持在8个月

11、左右。另外，无锡市产监处工作人员还介绍，目前无锡市各售楼处依旧火爆，当前的成交量低迷，主要原因是供应量不足，下一步无锡房地产市场将重点加快新房供应速度，同时将加快土地供应速度。结构性去化比例失调，大户型去化成难点在商品房去化上，结构性矛盾比较突出，无锡商品房去化周期8个月看似合理，但如果以面积分段来看，就会发现有较大的畸形问题，180平以上大户型一直是住宅库存去化的难点，截止到6月末时，180平户型还剩余可售面积275万平方米，去化周期约25个月，而180平以下的库存去化周期仅为5个月，部分热销区域面积段已经出现偏紧。180平户型项目主要包括大平层、洋房和别墅，另外，公寓、商铺、写字楼等物业也

12、同样是去化难点，所以，后期无锡需要进一步关注住宅库存的结构变化，针对区域具体的供应关系合理调整推盘节奏，保持市场供应的基本平衡。无锡房价连续上涨，目前已达9140元/平在谈到房价上涨的问题上，无锡市产监处工作人员介绍，无锡房价以保持两个月稳健上涨，无锡房价上涨主要还是受信贷政策和外地人来锡购房的影响，虽然购房热潮有些消退，但是房价还在平缓上涨。7月，无锡市区商品房成交面积为73.68万平方米，同比增长29.81%，环比下降24.25%，其中商品住宅成交面积67.37万平方米，同比增长33.12%，环比下降23.58%，成交均价为9140元/平方米，环比增长0.63%。据统计，一季度单价万元以上

13、商品住宅成交套数占比为13.3%，成交面积45.89万平方米，第二季度成交套数占比达到21.7%，成交面积72.47万平方米，成交价格段的上移意味着市场买卖双方对于房价上涨的认可，同时也暗示着对于后期房价继续上涨的预期，此外也带动了整体成交均价的上升。下半年无锡楼市走势预测目前由于一线城市和部分二线城市商品房市场供不应求，房价上涨过快，其需求溢出对周边二三线城市影响较大。下半年在宏观政策仍将保持总体宽松的大环境下，预测无锡市房地产市场下阶段走势如下：新增供应节奏有所加快。上半年我市商品房成交量较大，市场预期转变，在商品住宅库存量明显下降的客观情况下，房企将进一步加快推盘节奏，迎接金九银十的传统销售旺季。短期内市场成交活跃度不减。3月份以来我市商品房成交量持续历史高位，外地购买力占比保持在较高水平，本地需求活跃度不减。随着部分区域供求关系的转变，热销楼盘面临房源紧张状态，房价处于上升通道等，这些因素将刺激需求积极入市。同时由于城市规划建设、房价差距大等多重因素