物业管理第四章前期管理

1、第四章 前期物业管理本 章 讲 授 前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责本 章 的 学 习 目 的 与 要 求1了解建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性建设单位的职责受聘物业管理企业的职责 2掌握前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托 3重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及其界定前 期 物 业 管 理 的 含 义前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理实务中,又称为物业管理的前期介入,是

2、指物业接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。前 期 物 业 管 理 的 含义 物业管理条例第二十四条： 前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理前 期 物 业 管 理 的 内 容建立管理机构设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备重点

3、开展物业的接管验收工作-筹办交楼前期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作成立业主委员会前 期 物 业 管 理 的 委 托委托的含义委托的含义委托代理理论委托代理理论前期物业管理的委托前期物业管理的委托前期物业管理委托的几个基本问题前期物业管理委托的几个基本问题委 托 (Principal) 的 含 义 首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法律上的行为 又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一目标的行为委 托 (Principal) 存在的基本问题委托存在三个基本问题委托存在三个基本问题交易必须有费用交易必须有费用必须由一定的

4、契约来予必须由一定的契约来予以约束委托双方的行为以约束委托双方的行为以追求共同利益以追求共同利益最大化为目标最大化为目标委 托代 理 (Agent) 理 论委托代理理论是建立在非对称信息博弈论的基础上的。委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。 在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向前期物业管理的委托 前期物业管理的委托是指物业开发建设单位为追求利益的最

5、大化，选择委托代理人，并与其签定前期物业管理合同的行为既是一种法律行为也是一种经济行为物业管理的委托关系物业管理市场物业管理市场委托者委托者需求者需求者代理者代理者供给者供给者契约形式契约形式业主或业主或早期的开发建设单位早期的开发建设单位物业管理企业物业管理企业物业管理服务合同或物业管理服务合同或前期物业管理服务协议前期物业管理服务协议前期物业管理委托方式 委托方式委托方式顾问管理顾问管理合作管理合作管理全权委托管理全权委托管理物业管理的早期介入概念概念作用作用方式及工作方式及工作注意事项注意事项早期介入的概念 早期介入早期介入 指的是物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的

6、过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备早期介入的作用积极作用 ：完善物业的使用功能改进物业的具体设计能更好地监理施工质量为竣工验收和接管验收打基础便于日后对物业的管理前期介的主要内容1、提出建设性的意见2、查看工程施工建设现场（建筑质量、建筑材料的选用、熟悉物业基本情况）3、设计管理模式、草拟及制定管理制度4、建立服务系统和服务网络5、准备迎接物业竣工注意事项早期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要

7、确定早期介入与前期管理的时间划分早期介入与前期管理的主要区别 前期介入与前期管理的主要区别在于：是否已经确是否已经确立了物业管理的委托合同关系立了物业管理的委托合同关系两点不同：一是内容作用不同。早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理务。二是服务的对象不同。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。竣工验收与接管验收竣工验收与接管验收竣工的含义 竣工是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要

8、求，具备了使用或投产的条件竣工验收的含义 工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收竣工验收的种类验收验收在建工程验收在建工程验收全部工程验收竣工全部工程验收竣工隐蔽工程验收隐蔽工程验收单项工程验收单项工程验收分期验收分期验收竣工验收的依据竣工验收依据：经过审批的项目建议书 年度开工计划施工图纸和设计说明文件施工过程中的设计变更文件现行法律、法规、施工技术规程施工验收规范质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款竣工验收的

9、法规依据 所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收；城镇住宅小区竣工综合验收，应依据1993年12月1日国家建设部颁发的城市住宅小区竣工综合验收管理办法竣工验收的标准竣工验收标准：工程项目按照工程合同规定和设计，图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮、采暖通风设备运转正常设备调试、试运转达到设计要求建筑物周围2米以内的场地清理完毕技术档案资料齐全竣工验收的主要工作做好以下竣工验收工作：建筑商准备和提交竣工资料开发建设单位收到竣工资料后，逐项检查和鉴定进行设备的单体试车、无

10、负荷联动试车、有负荷联动试车办理工程交接手续竣工验收的主要工作续一建筑商应准备和提交的竣工资料包括：竣工工程项目一览表、图纸施工记录竣工图隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检测记录永久性的水准点坐标记录建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；土建施工的试验记录竣工验收的主要工作续二土建施工记录设备安装施工和检验记录建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项该工程的有关技术决定工程结算资料、文件和签证等物业的接管验收定义：是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。地位：是指物业管理公司接管开发建设单位或业主委托管理的新

11、建成的物业或原有物业时，对物业主体结构安全和满足使用功能进行的再检验这是物业历经的第二次验收过程这是物业历经的第二次验收过程接管验收与竣工验收的区别接管验收与竣工验收的区别验收的目的不同验收的目的不同验收主体不同验收主体不同交接对象不同交接对象不同接管验收的内容物业物业接管验接管验收资料收资料接管验接管验收内容收内容接管验收资料接管验收资料：产权资料技术资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料物业管理所必需的其他资料接管验收物业接管验收物业：主体接管的现场验收使用性能的现场验收附属设备、设施的现场验收接管验收中可能存在的问题1、接管验收走过场2、接管验收不到位3、接管资料不齐全交楼的程序与

12、管理交楼的程序与管理综合验收综合验收交楼与收楼交楼与收楼交楼应注意的问题交楼应注意的问题综合验收指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织进行的物业建设质量认证的工作 综合验收工作实质是物业建设质量合格的认证过程定义性质交楼与收楼 交楼：交楼：指物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交过程 收楼：收楼： 业主接收新房屋 两者的实质：两者的实质：业主对物业的接管验收是物业被第三次验收交楼应注意的问题交楼应注意的问题：交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业

13、主应得的权益交楼时管理人员应站在业主的立场上，问答和解决房屋质量问题前期物业管理的职责前期物业管理的职责开发建设单位的工作职责开发建设单位的工作职责受聘物业管理企业的职责受聘物业管理企业的职责开发建设单位的工作职责按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同要充分配合物业管理企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公的场所提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况开发建设单位的工作职责续参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交根据物业管理条例第二十九条，要向物业管理企业移交相关

14、的资料依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任受聘物业管理的职责物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和员工守则并书面告知乙方受聘物业管理的职责续一建立健全本物业的物业管理档案资料制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给

15、第三方依据本协议向乙方收取物业管理费用案例分析：某小区物业公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的物业公司管理”，因此，业主现在无权解聘物业公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业公司争执不下，诉诸于法院。分析：本案涉及的是物业管理法律关系问题物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业公司的管理权来自于产权人的委

16、托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主。因此，开发商委托的物业公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业公司。本案中，物业公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。本章要点前期物业管理的含义前期物业管理的含义物业管理条例物业管理条例对前期物业管理的对前期物业管理的有关含义有关含义对前期物业管理的理解对前期物业管理的理解前期物业管理的内容前期物业管理的内容前期物业管理的委托委托的含义前期物业管理的委托委托的含义委托代理理论委托代理理论前期物业管理的委托前期物业管理的委托前期物业管理的委托的几个基本问题前期物业管理的委托的几个基本问题前期物业管理与物业管理的前期介人前期物业管理与物业管理的前期介人前期介入的概念前期介入的概念前期介入的作用前期介入的作用前期介入的方式及工作前期介入的方式及工作应注意的事项应注意的事项竣工验收与接管验收竣工验收与接管验收竣工验收竣工验收物业接管验收物业接管验收交搂