房地产开发从土地获取到研发设计

1、仅供个人参考Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse房地产开发从土地获取到研发设计、政府报建、工程施工，市场销售、入伙，每一个环节环环紧扣。而在整个过程中报批报建一直贯穿于始终。？万科报建指引极其详尽的介绍报建工作中？需要做哪些事情以及怎么做，？为万科坚守不行贿的底线奠定了基础。怖望通过这个指引让您的前期工作也更上一个台阶.？.万科报批报建涉及的部门1?.万科内部涉及的专业部门？2?.万科？外部？#及的政府部门？不得用于商业用途1土局A建设局>发改局拐划局环保局->人防办消防局房管局出让合同.国土证资质.施工许

2、可证,质安检.预售证.竣工备案.确权,小业主房产证立项概念、详规、单体，规划许可证、放线、脸收档案收集（日照分析.交通评价.电子方案）环谆报告评估.环保睑收人昉报建、人昉睑收消防设计及验收备案合同备案.确权.小业主房产证1/3的精力在规划局:的精力在完七令曷d3?.万科外部涉及的合作部门？二.万科施工前报批报建流程？01.?房地产开发企业资质审批？需要提交的姿料营业执照副本；企业章程复印件；验资证明复印件；企业法人代表、总经理任职证明和身份证明复印件；工程技术、财务负责人任职证明、资格证书和劳动合同复印件；专业技术人员的资格证书和劳动合同复件；土地证明文件复印件；隼受理部门：建设局房管科:注意

3、事项：f刚成立的房地产公司营业执照和公章等还没有及时办下来，对于加、速项目注意相关部门的配合一F和街接相当重要!02.?标准地名使用许可证审批？需要提交的资料建筑物命名审批表；国土证（出让合同或成交确认书）;命名申请；总平图；受理部门:市地名办，费用2000zto柒审批时限：5个工作日，,飞一:廉承皆”、注意事项：标准地名办好后，往往营销一会在报建进行到一段时间时又会提出更名的需求口二:号：diuhciLihci!“松山湖L号”最早定的名称是“蓝桥圣II菲”，当时标准地名、选址意见书己经办好,|I立项也已经在过程中，设计部所有的图纸都I.8IZI是写的“蓝桥圣菲”最后还是决定变更为II“松山湖

4、1号”为此公司付出了大量的人力:物力和财力成本；运河东1号也在类似事件;，应对措施；项目名称确定后，营销部如果提I出更名需求，报建依然采用标准名称不变，I营销可以用他们喜欢的名称进行推广和宣传,销售合同上加一个补充说明即可。当然如果项目定位完全颠覆性的调整，更名还是必须的，如“万科.麓湖”从原来的高层调整为别墅指标，显然“四季花城”名称就不合适了，故在立项时需要重新更之二七han-03.?环境影响报告审批？京需要提交的资料建设单位营业执照复印件1份；总投资等项目详细资料；项目总平面布置图；国土证或成交确认书或出让合同复印件1份；建筑物明细表；1审批时限：60个工作日案受理部门:市环保局（环评单

5、位协交），费用10万元左右3/注意事项：/找本地和环保局建立良好 r关系的环评公司来负责报告IIV书，并在合同中约定在指定的时间包通过,同时要求协助验收；批复完成时间不/xf /'能影响立场开始时间厂.;微信号：dlchanrnbci04.?初步规报市府论证审批？!"iiss-h，rF，a，s-sinr-nn，r，urr-s«i111，一一一，口is?-nn.-需要提交的资料总平面图3份（L500或1:1000的蓝图,设计单位盖出图章，配电子文件）；规划设计方案2册（总平面效果图、沿街立面图,夜景效果图、鸟瞰图各1份;配电子文件）；*受理部门:市规戈U局规划科或到:

6、筑科y 覆d，市府联协会开会时间的不确定性和方曼有可能在会上被否决是影响项目的开官、'j进度的关键因素，因此密切了胡会财/（间和会前争取了关键人物对方案加备、一瓢是重中之粤工一/rqx,-层三,二上二二|匚二05.?选址意见书审批？注意事项:I不同方式获取土地办理的证件不一样。/(划拨方式：如学校；协议、转让多式如万科麓湖；/产-一出让方式：如松山湖1号口,yiyLJJJ1!L匕微信亏06.?立项审批I需用皎的资料I区府办上报文；I申请立项报告；项目申请报告；（项目概况、市场分析及:经营计划、建设规划及规模、投资估算及资I金来源）环评报告批复：项目选址意见书或批准书；用地预审批复或国土

7、证:营业执照复印件、资质证书复印件；资金证明（自有资金最少占总投资普通住宅20%,其它30%）；是否属于闲置地（如果属于闲置用地,需提供处理证明）受理部门:市发展和改革局举办理时限：7个工作日勺信号：dlchcrnrnba立意事迨：f华润因占14.73甯而变成所谓的最大国）,有控股公司，整个万科集团仅现在东莞A出现这个问题，因此就成了一个典型的飞I一沟通和协调案例了口另外项目申谙堪誉需要有资质的中介公司来完成9幕将来新项目时需要提前关注广07.?建设用地规划许可证审批？在办理用地证之前要提前完成交评报袁从而保证用地证不被耽误。（通常在办/j理用地许可证时可同时提交总平相关资Ir料,注意总平需要

8、电五校核W件）MMI)08.?规划总平面审批？仅供个人参考规划方案送审表1份；现状地形图1份（比例状500或1：1000,配电子文件）；总平面图3份（1:500或1:1000的蓝图，设计单位盖出图章，配电子文件）；规划设计方案2册（含修建性详细规划图纸、说明、效果图，配电子文件）；经批准的建设项目选址意见书或规划条件或建设用地规划许可证及附件的复!I印件1份；|iI住宅房地产项目提交所在街道办事处的中II小学配套证明；提交建设项目经济技术指标校核意见书，1份；|经市地理信息与规划编制研究中心校核后的日照分析报告；（变更时需提供）原批准的总平面图原件2份；不得用于商业用途家受理部门:市规划局规划

9、科（市区项目）不得用于商业用途8南划麻开话疑需要提供电子文如报M注意和设计部沟通提前准备，并未留出校核的时间；iE!核对经济指标（用地面积及性质、地面；/'地下停车位、容积率、绿地率、建筑盛,f/;度等）1对经济指标的把握，是我们每个阶段的;i!重点，一定要考虑后续阶段的K乍，如/广一方案阶段的经济指标，一定要考需施工/J/I图阶段的经济指标如何处理，工科证上的面积直接影响到预售证面积和或工验/收及确权1/i/去例：运巴东L号花园，展后二批验收一时发现车位咚版够！/捍历号：匚H匚口二!1,二一09.?建筑单体方案审批？I建筑设计方案申报表1份；:总平面图（含庭园管网图）2份；i申报项目

10、的技术指标及功能情况表1ij份；I属重报项目，须提交前一次已审查方案及I批复文件；!属房地产项目，须提交房地产立项文件|（复印件）；建设用地规划许可证复印件1份；规划用地红线图原件1份；建设项目规划建筑设计要点复印件1份；国有土地使用证或国土局批复文件复印件1份；建筑设计方案平、立剖面图纸2套（包括总平面图蓝图1份）；电子报批的项目，提交建设项目经济技术指标校核意见书1份；透视图1套；较大的建筑群须提供鸟瞰图；I在城市主干道或指定道路两侧的建筑方案须F提供好光夜景效果图（配电子文件）：I用地面积30000平方米以上，提供规划科I仅供个人参考注意：电子报批要前置,以免影响方案批复另外注意和经办人

11、保持良好畅通的沟蠢'j将非正式的修改意见第一时间会设计院7-L修改,将大大节约时间提高效堂口-x.yf,三，Timy_10 .?初步设计审查审批？不得用于商业用途果需要殿的资料建筑工程初步设计审查申请表；两套拟建建设场地的工程地质勘察报告；两套初步设计图纸、结构原始数据电子版;项目立项批准文件；建设用地规划许可证和用地红线、建筑©红线、道路红线的规划建筑“三线图”；iI市规划局审定的总平面和单体方案图；I国有土地使用证；I拍卖用地需提交土地拍卖掷凄3|环评审批；三案理k11已办理消防、安全用声、卫生防疫等其它行政主管部门批准文件的，应提供相关批准文件（注：未办理的可在办理施工

12、许可时提交）；12加盖建设局公章的该项工程勘察、设计承接业务记录表复印件。宗受理部门:市建设局技术科11 .?人防报建审批？注意事项:;提前确定自建还是易地建设；人防设计.i<r/"院提前确定，设计院设计的图纸要经过/k1区域专业人员会审，成本方面会有收获;V.案例:万科城三期人防和金域蓝湾二期谈备人I-I防从五级调整至六级为公司成本节I省几.if这可是纯利润呀!人/12 .?工程规划许可证审批？仅供个人参考本需要提交的资科报建表1份；建设报建项目附表一或建设报建项目附表二1份申报项目的技术旃,及功能情况表1份,1货承15；气*5疔®建设领能艇划许可证、规划用地红!线

13、图、建设工程规划设计要点复印件各1份；国有土地使用证或相关批复文件复印1份：建设工程建筑方案审查意见书、获批准的设计方案图纸I套；建筑施工图纸2套、结构施工图纸1套；电子报批的项目，提交建设项目经济技术指标校核意见书1份；人防地下室施工图设计审查意见书或防空地下室易地建设申请审核意见书或防空地下室易地建设缴费证明书复印件1份；使用标准地名许可证复印件1份；经公安部门确认的楼盘（幢）地址不11提交住宅小区视频监控系统设置布局总仅供个人参考注意事项：厂一y:规戈U证的完成时间直接影响施工证和预：/一售证的办理时间，故时间要求很高；rk子报批、人防的办理、楼盘明细表等工i作要前置，其中人防前置是重申

14、之重；J(/另因需交纳大笔费用，需提前算出1b财JI-、务做好准备。案例：金域华府因人防问题耽铁拿证!微信号13 .?消防审批?不得用于商业用途14 .?工程放线审批？i来需要提交的资料建设工程放线申请表：用地红线图、建设工程规划许可证复印件各一份；已批复总平面图、首层平面图原件各一份；总平面图电.碎三承受理衽市规划局编研中心，费用:648元/点，4点/栋家办理时限：5个工作日15 .?施工图审查审批I需要提交的资料施工图审查备窠表、节能备案表:施工图审查合同；施工图审查报告及合格书；审查合格的施工图；三线图；建设工程规划许可证；初步设计审查批复低来受理部门鼎富设局技术科家办理时限：5个工作日

15、注意意事项：属于正常手续备案，对于工期紧的项目，这!里可以节省出时间，注意和经办人和科长保III持良好沟通，工程规划证出来后争取第一时I间拿到备案批复口微信号:die16 .?工程招标审批？仅供个人参考w-nwimns»wr-an-bib-nmu-mm-wmbbi旃事项：I尽可能争取立项批复时是自行招标，如果立Ib项时采用邀请招标.运营在制定划将时需要IbI考虑施工证的办理时间将会滞后。i!'：/!；.i-，I,.,.17 .?质检&安监审批？巽需要提交的资料质监、安监登记表;工程规划许可证；中标通知书；建设单位营业执照、资质证书、公司章程、立项批复；I施工企业营业执

16、照、资质证书、项目经1I理证、安全生产许可证；iI施工总承包合同；;监理合同、监理单位营业执照、资质证书；:地质勘察报告；社保证明；施工单位；口施工图审查备案凭证、合格书、施工图纸；L2建设工程地菽®理合同备窠表部门:各城镇区城建办獭办理时B：15个工作日: i iI注意事腺:i通常是由各项目部完成此项工作。注意提I醒施工单位备好相关资料，并提前做好施工前期条件审查；另外一般和当地城建办i建立的良好关系都能提前完成，'I'1-118.?施工许可证审批果需要提交的资料市建筑工程施工证申请表：建设工程规划许可证复印件；建筑工程消防设计审核意见书；施工、监理备案凭证复印件；

17、施工图设计审查备案凭证复印件；施工单位安全生产许可证；市建筑工程监督登记表；使用袋装水泥和现场搅拌混凝土申请:表；建设工程地质勘察报告复印件；建设、施工、监理单位盖章的场地示意t图；|1L参保登记证明和地税部门工伤保险缴费II凭证；112.已审查的全套施工图纸和建施图各一份;13.建筑施工安全管理人员联系表；14施工合同、监理合同,保函与生春施J、监理单位承接业务登甲豪得超于茴业施工许可证及安芍''王曾施备案；.万科施工后报批报建流程？预售许可证建设局15个工作日IIJtvt*tritvrI*««*««*«<*<=&

18、#171;*消防备案L那微收.环保骗收现场给收消防局5个工作日规划局15个工作日环保局20个工作日市质监站20个工作日一人防验收或工菌案证明书人防办7个工作日建设局15个工作日确权|房管局0个工作日j小业主产权房管局80个工作日!一19.?预售许可证审批？果需蝴交的资科工程进度七层以下（含七层），已完成结构工程并封顶；七层以上完成三分之二结构工程；合理工期计算方式，30天（地基基础工程）+30天/层（地下室工程+5天/层（主体工程）;市商品房预售申报表（一式二份）,房地产开发资质证书和营业执照复印件（提供原件核对）；国有土地使用证（原件和复印件）；建设工程规划许可证及其附件的复印件（提供原件核

19、对）；建筑工程施工许可证复印件；商品房预售款监管协议及预售款专用帐户印鉴卡（原件核对）；经市房管局备案的房屋白蚁预防合同（提供原件核对）；1审承厚今融包含以下内房屋买卖合同（示范文本）.城原件核对）；商品房预售方案,容：1）说明预售商品房的位置（附：经市规划局审定、建设局备案的房地产项目规划不得用于商业用途总平面图复印件，并用彩笔在图上标出申谓拓隹南旦中的/士者一如小+领门福川的注意事J3L201X年5月1日实施交楼标准样板房制度.1II加大了办证难度和时间，过程中如何提前II微信号:cl各环节的工作准备，经办人不但要对每个I环节和流程熟悉以外还要灵活处理才能以II不变应万变，另外提前注意车位

20、的合理办I、证时间。*in-I案例：I万事俱备的条件下，如何配合营销在指定I日期快速办好预售证？高尔夫七期分四期I办理预售证心得分享。1120. ?规划验收审批？r1来需要提交的资料I一、规划局收建设工程规划验收申请表1份；A跟踪表；建设用地红线图复印件1份；建设工程规划许可证；现状实测图1份（配电子文件）图纸须测量单位盖章；己办报建的施工图纸1份（验收后退回）二、城建档案馆收立项报批（项目申请、可行性研究报告及其审批文件）；征地文件（国土证）；选址意见书或用地批准书；建设用地规划许可证、建设项目规划建筑设计要点；底红线图、总平面布置图；建设工程规划许可证及附件宴E敲；7得打勤察设计承包合同A

21、 I包合同书、协议、监!工程地质勘察报告;，靖辎评'号筑爰装工程发承仅供个人参考注直事Ji：|i事前了解项目现状和施工图的差异，是否II属于硬伤？能否沟通解决？如何技巧性的I僻开？验收线路，时间按排等；I方后;马二|,丁/21. ?消防备案审批?果需要提交的资料验收备案表；建设、设计、施工和监理单位消防安全质量验收合格报告；!设计、施工、监理单位资质证书；施工单位出具的建筑工程消防消防设施系统调试报告、隐蔽工程记录、自动消防设施联动测试报告、工程开通记录和操作维护管理手册、施式质量保修书等竣工资料；建筑防火材料、构造和消防产品、设备的法定检测机构的检验报告；消防产品、设备的生产单位对其

22、产品的数量、型号、使用场所的确认报告；I建筑施工图设计审核意见书等有关审核、审批文件及建筑工程施工检查记录表!复印件；I工程竣工图（土建、*消防、*装修）；I爰理部门:市消防局（消防施工单位协办潮办理时限：5个工作日新消规出台后，消防部门将不再每次来现场I验收，竣工后只要将相关资料提交备案，消|防部门再根据情况抽查。这种先松后紧、先易后难的政策不知会不会催生出消防审图公司的呢？公司需要有应对指逃出台!；Ij22. ?环保验收审批？23. ?现场验收审批？仅供个人参考I需要提交01资料1建设项目竣工环境保护验收申请报告!I（表）（一式四份）；I55IiI环保竣工验收报告（一式四份）；13I第三方

23、编制的建设项目竣工环境保护验收申请报告；I水质监测报告；规划用地许可证；国有土地使用证；用地总平图、红线图；下水道管网图复印件；©本期建设内容说明；来受理部门:市环保局（环评单里携碰飞费用：1200元三福还修产果办理时限：25个工作第微信号力-a-Jjm«0*ria一工4ra-=*，*a，三上，0，*ja三ma三»a-»,上士一三»ai:034waaa/I注意事膜：I环评单位协办完成-注意找在环保局有一I定关系的单位做环评，在环评环节就要加上协办完成环保验收，另外有发电机的项目要充分调动该施工单位参与关系维护Q.11;高尔夫六期三标验收,让施工单位提前I做好发电机噪音检测工作，同时让其出II费用保证发电机验收一次通过。I17H=+j24. ?人防验收审批？i注毒事项：二级监督需要市质检站参与，注意在验收I前重视现场的安排，同时注意关系维护，做到心中有数，一般对我司工程质量了解:的政府人员基本都能顺利通过：,i/25. ?竣工备案审批？26. ?确权审批不得用于商业用途/注蠢事Bh茨建演臂x现场查看时评能有些在竣工查丈时没计算面积的问题突显出来，故对一些有严重面积问题的项