南宁市保障性住房研究

1、南宁市保障性住房研究 “夹心层”住房问题 小组成员介绍谭梦卓 包金叶李冰韦雪媚陆东丽罗彩霞李国成关翠珊黄舒瑜黄颖赵伟锦本讲内容一、“夹心层”的概述三、解决“夹心层”住房问题的方案四、方案的分析比较二、南宁市住房“夹心层”需求规模测算一、“夹心层”的概述v （1）夹心层的定义“夹心层”，是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。这群人中，有的够不着廉租房条件、又没钱买经适房，有的没资格买经适房、又买不起商品房。二、南宁市住房“夹心层”需求规模测算v 据统计，南宁市常住户籍总户数201.16万户，总人口691.69万，其中市区人口263.89万，外来人口约62万。v 按南宁市市区人口263.

2、89万，户均3.4人测算，约78.33万户。低收入群体需要政府帮他们以低廉的成本解决住房问题，按20%的家庭需政府提供保障房计算，需求量约为15.66万套，剔除已解决的7万多户（含目前已提供的经适房、廉租房总和），还需提供8.66万套租赁住房。三、解决夹心层住房问题的方案1.放宽保障性住房的申请范围（1）保障性住房的分类和申请条件类型类型申请条件申请条件经济适用房（1）具有本市城镇常住非农业户口并在本市工作或居住（2）已婚家庭或年龄在30周岁及以上单身人员（3）无房或现住房人均建筑面积在16平米以下（4）家庭年收入低于上年度城镇居民人均可支配收入的80%（2014年标准为18048元。）类型类

3、型申请条件申请条件廉租房（1）家庭人均年收入低于低收入标准（2013年公布的低收入标准为家庭年收入低于13536元。）（2）家庭人均现有住房面积低于住房困难标准（3）家庭成员均具有本市城区城镇非农业常住户口满一年（4）家庭成员需在本市城区范围内实际居住生活（5）家庭没有违法生育行为或者违法生育行为已按照相关法律处理完毕限价房（1）家庭人口两人（含两人）以上，其中主申请人具有本市城区范围内户籍，家庭无自有住房或现有人均住房面积低于20平方米。（2）具有本市城区范围内户籍，年满25周岁无自有住房的单身人员。（3）家庭人均年收入低于上年度居民可支配收入的两倍（2014年标准为家庭人均年收入应低于45

4、122元。）（满足条件之一均可申请）解决夹心层住房问题的方案解决夹心层住房问题的方案类型类型申请条件申请条件公共租赁房（1）本市中等偏下收入住房困难家庭家庭人均年收入低于或等于上年度公布的上年度城市居民人均可支配收入（2014年标准为22561元）；家庭成员拥有的财产之和低于上年度城市居民人均可支配收入的8倍（2014年标准为180488元）（2）新就业大中专毕业生在本市城区范围内实际居住生活并取得居住证明持有大中专院校毕业证，自毕业次月起计算不满五年家庭人均年收入低于或等于上年度公布的上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（2014年标准为33841元）；家庭成员拥有的财产之和低于上年度城市

5、居民人均可支配收入的8倍（2014年标准为180488元）（3）外来务工人员在本市城区范围内实际居住生活3年在本市城区范围内无自有住房且未承租公有住房及其他保障性住房家庭人均年收入低于或等于上年度公布的上年度城市居民人均可支配收入（2014年标准为22561元）；家庭成员拥有的财产之和低于上年度城市居民人均可支配收入的8倍（2014年标准为180488元） 解决夹心层住房问题的方案解决夹心层住房问题的方案 解决夹心层住房解决夹心层住房问题问题的方案的方案（2）目前南宁市保障性住房建设状况 全国保障房大力推进，南宁市保障房建设2013年取得突破性进展。截至2013年12月底，南宁市2013年保障

6、性安居工程建设任务全部超额完成，总完成量46619套（户），完成 率114.21%。 其中新开工建设各类保 障性住房19900套，完成率102.47%.基本建成各类保障性住房17856套,完成率122.30%；分配入住保障性住 房6295套，完成率131.15%。 截至2013年底，南宁保障性安居工程完成量达46619套，按照规划，2014年2015年，南宁计划开工建设约3万套保障房，到“十二五”末，南宁市的保障性住房覆盖率将达20%。其中，2014年，南宁市保障性安居工程建设任务是：新开工16475套；基本建成18980套；新增发放廉租住房租赁补贴1000户；分配入住8760套。解决夹心层住

7、房问题的方案(4)发展前景vA.在南宁市今年新开工的保障性安居工程中，公共租赁住房将建设1万套，越来越多“夹心层”可在不久的将来圆住房梦。南宁市市长黄方方强调，公共租赁住房建设为保障性住房建设重点。vB.做好住房保障和房产管理工作，是改善民生、促进社会和谐的要求，也是拉动内需、保持经济平稳较快增长的有力手段。所以公租房前景尚好。vB.趋势：在大城市如北京、上海、广州等公租房将加大配置。在产业聚集区或住宅区也将加大配置。南宁市也将跟随这些大城市的脚步。 解决夹心层住房问题的方案（3）放宽保障性住房申请范围的可行性分析v 政策上：广西南宁市将加大保障房项目的建设力度，尤其是公共租赁住房和廉租住房等

8、租赁型保障房建设力度，“十二五”期末力争全市的保障房覆盖率达到20%。国家政策的支持将有利于保障性住房范围的放宽，满足更多夹心层的住房需求。v 市场上：2011年，保障性住房投资已达到1.4亿元，达到全国房地产投资五分之一左右，可见保障性住房建设市场巨大，放宽保障性住房申请范围可行性高。我看到了希望！我看到了希望！ 解决夹心层住房问题的方案2.加大公租房的配比数量 （1）加大公租房配比数量的原因 廉租房申请门槛高，一般是城市低收入、低保家庭才能申请，经济适用房次之，一般是城市低收入或中低收入家庭，公租房门槛最低，一般是城市中等收入家庭。 解决夹心层住房问题的方案 (2) 南宁市公租房现状 仙葫

9、大道南侧公租房项目按照规划将提供4456套公租房（廉租住房）保利城将有一栋33层高层提供200套的公租房；康岭花城有3栋高层将提供1903套公租房；凤岭佳园3栋公租房中，1栋在建，将提供544套公租房。 风岭北区公租房 解决夹心层住房问题的方案 （3）加大公租房配比数量的可行性分析 A、政策上：国家对公租房建设用地及建成后占地免征城镇土地使用税，同时免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税。公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。这些优惠政策将会加大公租房的配置。 B、资金上：政府的财政支持有力促进公租房开发建设。 C、市场上：公租房面向无房的大学毕业生、引进人才和其他住房困难群体出租

10、的住房，因此公租房市场广大。 解决夹心层住房问题的方案3.控制高房价上涨势头 (1)两个推动高房价上涨因素： 第一个是低利率。由于对存贷款利率的管制，中国最近20年来的实际利率大约就在平均1%左右。对于一个年均经济增长大约10%的经济体来说，这样的实际利率意味着资金成本非常低。于是，不妨先借钱买房。 第二个是土地供给收紧。2003年以来，中国一方面在土地的一级市场上实施了更为严格的招拍挂制度；另一方面开始减缓供地的速度，特别是相对减少了在东部城市的建设用地供给。结果是，在大量人口流入的东部，土地供给却相对收紧，于是东部的地价和房价被更快地推高。解决夹心层住房问题的方案地区地区房价（月均价）房价

11、（月均价）同比上月同比上月南宁市7213元/同比上月1%青秀区8136元/同比上月2%西乡塘区6108元/同比上月3%兴宁区6583元/同比上月5%良庆区5378元/同比上月0%江南区5745元/同比上月0%邕宁区3259元/同比上月12%（2）南宁市目前房价状况2014-04月南宁房价、同比 保障房2014年南宁市限价房价项目名称项目名称项目位置项目位置房价（元房价（元/）周边房价（元周边房价（元/）龙凤首缘青秀区4100（均价）8100盛和佳园西乡塘区（待售）4500（最高价）60006800大都家园西乡塘区4600（最高价）6000-6800昌泰尊府西乡塘区（已开盘）50006000-6

12、800 解决夹心层住房问题的方案解决夹心层住房问题的方案 从2013年5月2014年4月，南宁市房价均价由6916元/平方米上升到7213元/平方米，增长了42.94%，而相同时期，人均可支配收入由2012年的22516元/年增加到2014年初24817元/年，增长了10.02%，收入远远赶不上房价的速度，也远远超出了住房价格为家庭年收入的5-7倍的合理范围。同时房价的不断上涨也引起了租赁价格的联动上涨，超出了部分人群的支付能力。因此，近年来房价的持续上涨造成“外夹心层”群体日益庞大。因此，通过抑制高房价解决夹心层住房问题依旧面临很大挑战。（3)控制高房价上涨势头的可行性分析 南宁2013年5

13、月-2014年4月房价走势图四、方案的分析比较方案方案优势优势劣势（问题）劣势（问题）可行性可行性评价评价1.放宽保障房的申请范围由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，价格低1.保障房易出现以下问题：设计滞后、质量隐患、资金短板、政策不周、法制不全。2.门槛较高，房源较少1.国家政策支持。2.保障性住房投资市场巨大可行性高。优势突出，可行性强。从长远来说，利于解决夹心层住房问题。2.加大公租房的配比 数量1.公租房具有以下优势：规划合理、交通方便、配套完善、环境宜居、户型合理、租售并举2.国家政策支持1.多数地方的公租房仍然只保障本地户籍人口2.单套建筑面积以40平方米为主，只能适应人口较少的家庭居住3.市场价的70的仍较高。1.公租房利于解决夹心层“住有所居”的民心问题，得到政府政策支持。2.南宁市城市人口膨胀，住房资源紧缺