基准地价研究

1、2015/112015/11 /20/20基准地价研究(一)基准地价的概念(1)基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区范围内,在设定的土地开发开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定最高年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。(二)基准地价的特征(1)基准地价是一种区域性区域性的价格基准地价不是一种宗地价格（以权属界限组成的封闭地块，是土地登记和地籍调查的基本单元），而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系。(二)基准地价的特征(2)基准地价是一种分用途的价格城镇城镇基准地价的主要用途类型: 商业

2、、住宅、工业、旅游商业、住宅、工业、旅游 农用地基准地价的主要用途类型: 耕地、园林、林地、水域、荒草地(二)基准地价的特征（3）基准地价是一种平均价格反映的只是各区域 各类用地的平均价格平均价格水平。在基准地价的基础上建立基准地价修正系数基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。(二)基准地价的特征（4）基准地价是有限年期的价格由于基准地价是土地使用权的价格所以基准地价是有限年期的价格(二)基准地价的特征（5）基准地价具有时效性基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。因此基准地价的评估时点评估时点很重要。(二)基准地价的特征（6）

3、基准地价是一种控制性的价格基准地价是国家调控调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。(二)基准地价的特征（7）基准地价与土地开发利用程度、容积率有关基准地价是一种平均意义上的地价因此土地开发利用程度、容积率对基准地价也有影响（三）城市基准地价评估的方法和步骤(1)确定基准地价评估的区域范围以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评

4、估的人力、财力、物力等情况来定。(2)明确基准地价的内涵其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率等。（三）城市基准地价评估的方法和步骤(3)划分地价区段所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：商业路线价区段；住宅片区段；工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益

5、情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准。（三）城市基准地价评估的方法和步骤(4)抽查评估标准宗地的价格这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。（三）城市基准地价评估的方法和步骤(5)计算区段地价区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的

6、水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。（三）城市基准地价评估的方法和步骤(6)确定基准地价在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。(7)提出基准地价应用的建议和技术包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地

7、使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。北京市城镇基准地价2002版基准地价当时，按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分，商业、综合、居住用途分别划分了10个级别，工业用途划分9个级别。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他郊区县为六到十类地段。其中，商业、综合、居住用途最高的一级价格分别达到9750元/平方米、8250元/平方米和7000元/平方米，而最低的十级则分别只有140元/平方米、140元/平方米和90元/平方米。北京市城镇基准地价2014版基准地价一级土地区域的商业平均熟地价为29980元/平米

8、，办公平均熟地价为29080元/平方米，居住则为28720元/平方米，工业为11600元/平方米。更新后划分更细、更精准，商业、办公、居住、工业用途各有12个级别，在级别划分的基础上，还细分了区片。级别最低的十二级则位于远郊区县的偏远位置，其商业、办公、居住、工业用地的平均熟地价分别为每平方米900元、870元、850元、350元。基准地价更新调整2015年3月18日国土资源部办公厅发布关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知（国土资厅发201512号）,通知要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理。明确了基准地价原则上三年一更新，包括全新更新和局部

9、更新，但每六年必须进行一次以级别（或均质区域）重新划分为基础的全面更新。计算公式基准地价系数修正法基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。计算公式1 利用级别或区域基准地价评估利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=V1b(1Ki) Kj 式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数计算公式2 利用路线价评估利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：V=udvK1K2KiKn 式中：V：待估宗地地价u：路线价dv：深度指数Ki：其它修正系数(i=1-n)基准地价的表现形式级别级别基准地价：依据土地级别的划分区域制定出来