公寓住户手册

1、()()公寓客户手册)物业管理有限公司1 .前言22 .（）物业管理有限公司简介33 .（）（）项目简介44 .物业管理5-85 .物业使用8-116 .保险127 .装修规则128 .紧急情况处理程序12-179 .停车场的使用细则17-18十.常用电话一览表18十一.结束语19前言尊贵的业主/租户:您好！感谢您在置业时选择了（）（）住宅小区（下称（）。（）物业管理有限公司很荣幸能获得（）（天津）实业有限公司的委托，为该小区实行物业管理服务，并深信在各业主/租户的支持及协助下，将（）营造成文明、舒适、环境优美、治安良好的社区。为了保障本小区各业主/租户的权益，保持本小区设施、设备的正常运转，

2、保证各业主/租户有效地使用其购置的物业，并使其保值增值，进一步了解小区物业管理运作情况，特编定此住户手册，以供参考之用。您如对物业管理有何问题、疑问或建议，欢迎与小区管理中心联系，我们将会竭力相助，解决您遇到的问题。管理中心全体员工将竭诚为各业主/租户提供尽善尽美的管理服务，敬请各业主/租户与我们携手合作，不断改进和完善小区的管理和服务，共创美好家园。）物业管理有限公司（）物业管理中心2005年1月1日二（）物业管理有限公司简介（）物业管理有限公司成立于2001年6月初,专业从事物业管理及相关咨询服务。（）物业管理有限公司，拥有规范的管理组织机构，配备了具有中级以上专业技术职称的工程师、会计师

3、、经济师，专业人员持证上岗，员工职业素质，知识技能较高，具有较强的实力。2003年5月初，我司接管（）项目，依照法律法规及有关规定对住宅区内房屋、设施设备、公共秩序等进行管理服务。新天地总占地面积2万余平方米，总建筑面积6万余平方米,包括公寓，写字楼，架空花园及配套设施，我司配备专业化的保安队伍，为园区内物业、业主/租户的安全保驾护航，优秀的管理队伍为业主/租户提供全面的管理服务。为提高物业管理服务水平，使本小区物业管理服务更加系统化、专业化，以达到广大业主对物业管理的需求，为各位业主营造舒适温馨的生活环境，我司就此特聘请第一太平戴维斯（天津）公司为（）物业管理有限公司的“物业顾问”。自项目策

4、划之初,第一太平戴维斯（天津）公司开始向我司提供顾问服务，双方共同进行物业管理服务工作。在第一太平戴维斯（天津）公司指导下成立（）物业管理中心，派驻数名物业管理顾问，以良好的素质、专业化的理论知识和丰富的管理经验，为业主/租户提供专业化、系统化、规范化的物业管理，提供安全、舒适的工作生活环境，为本项目打造完美的物业管理服务品质，拓展资产升值空间，提升物业品牌。（）物业管理中心设立3个部门：即客户服务部、工程部、保安部。客户服务部负责进行日常的管理服务（如保洁、绿化、社区文化等）及接待业主的咨询、报修、回访等，在各部门间搭建起良好的沟通桥梁；工程部负责小区房屋、公共设备、设施的维修、维护和管理；

5、保安部负责小区治安、消防、交通的管理，以确保提供的服务能达到较高的水准，从而使业主有一个舒适的居所。管理中心全体员工本着“业主至上，服务第一”的从业宗旨，“高起点，高标准，高水平，创一流”的服务准则，竭诚为各业/租户提供管理和服务。三.（）（）项目简介开发商：（）（天津）实业有限公司公司设计单位：天津市建筑设计院物业管理：（）物业管理有限公司（一）主要指标：占地面积：2万余平方米总建筑面积：6万余平方米（二）地址：天津经济技术开发区南海路邮编：300457工程监理：天津塘沽区工程监理施工单位：中国建筑第八工程局物业顾问：第一太平戴维斯（天津）公司12号（）座 门 号（三）“（）”地处开发区第二

6、大街与南海路交口处，休闲、娱乐、金融等配套设施以及政府机构均在本项目1公里范围内，且交通便捷，具有浓厚的商业和文化氛围，为企业商务往来提供丰富资源，提升企业形象。四.物业管理（）（天津）实业有限公司委聘（）物业管理有限公司全权负责（）住宅小区的物业管理。（）物业管理中心（下称管理中心）按新天地管理公约（下称公约）的规定，执行对该小区的管理职责，并享有或承担公约中规定的管理者的各种权利、义务和责任。管理中心全体员工本着“业主至上，服务第一”的从业宗旨，“高起点，高标准，高水平，创一流”的服务准则，竭诚为各业主/租户提供管理和服务。但各业主/租户不可要求员工私下服务，不可私下提供任何利益给本管理中

7、心员工，如有要求，请与管理中心联络。（一）管理中心负责本小区日常的物业管理运作，并接受及处理业主的询问及投诉，此外还代表全体业主处理公共事务。从而使业主/租户与本管理中心建立一个良好的关系。管理中心联系方式：电话号码：传真号码：工作时间：8：3017：30除上述时间外，管理中心亦有管理人员当值，业主/租户可致电管理中心中控室电话：（二）管理费交付办法为保障各业主/租户在新天地之物业的长远利益，以达到投资保值增值的效果，各业主/租户需按照公约规定承担本物业的保养、维修及日常管理开支。1各业主/租户会在每月首3日内收到管理中心发放的“管理费缴付通知单”。2业主/租户须于每月首7日内，将管理费以现金

8、或支票方式，交于本管理中心（入住第一次交费除外）。3若于通知单所注交款日期后仍未交付相关费用，业主每逾一日须加收万分之一千的滞纳金，同时管理中心有权采取包括但不限于暂停服务等措施。（三）收楼需知1收楼手续业主须在收楼前事先与开发商销售部门联系，管理中心将列出所需费用清单（如管理费等），业主缴清相关费用并填写业主资料登记表后领取单元钥匙，由施工单位、开发商相关部门及管理中心配合验房并完成相关手续。2售后服务验房过程中，如发现单元内有工程方面的异议,请与管理中心联系，管理中心将会及时为您联系沟通。3业主登记业主须填写“业主紧急联络单”，以便紧急情况时可与业主联络。4室内装修申请业主如需要进行室内装

9、修，必需参阅本管理中心制定的装修守则及遵守天津市人民政府2004年7月1日起执行的第066号文件天津市房屋安全和使用管理规定，一切未经书面允许的装修工程将会被立即停止，而期间发生的费用，则由业主负责。一切改建、加建均需向管理中心呈交详细图纸方案，并得到管理中心签章认可后方可施工。管理中心有权拒绝一切不合乎标准的加建物及改建工程。5迁入须知业主须于迁入前通知管理中心，以便管理中心能够调配人手安排电梯和卸货区。业主在迁入时须亲自或委托专人控制整个搬运过程，所有包装箱、纸盒、废物等须适当处理，不可弃于公共区域。（四）告示板业主需经常留意小区内告示牌，以了解管理中心发布的重要信息。（五）业权/使用权更

10、迭业主/使用人在转让其所购/所租单元产权/使用权时应于一周内以书面形式通知管理中心，并有义务支付在此项转移生效之前的所有管理及服务等费用。同时，必须保证受让人应于入住前与管理中心签署管理公约并由受让人缴纳大厦所规定的管理费及其它有关费用。此时，原业主不再承担该单元在该项转移生效后支付管理费等的义务。租户/使用人更迭离开本大厦前，业主有责任对该单元内配套设备设施进行检查，确认完好无误或确定维修方法后，进行书面确认，方可办理撤场手续。否则，于租户/使用人撤场后发现问题，由业主承担相应责任及所发生之一切费用。（六）配套公共设备、设施1. 电力供应每单元标准电力容量为8KW额定电流为40A。每单元配有

11、灯具接口、照明开关、电源插座。为了安全着想，业主使用电器不可超越每单元提供的电力供应。如需增容，请业主自行与电力部门联系。（每户采用磁卡式电表）2. 防火设备楼层内配置灭火器、消防栓等，以防火灾发生。3. 电梯本小区楼宇使用XIZIOTIS高级电梯，并聘请专业电梯维保公司进行电梯的日常维护保养，以确保您安全的使用电梯。4. 采暖设备本公寓采用市政集中供热，各户设置有钢质散热器可向业主提供供暖。5. 空调设备外墙预留空调孔，外檐设置空调机位,并设置外挂冷凝水管。6. 数据信息传输系统每单元均设有有线电视终端2处，电话终端2处、ADSL宽带网，开通手续由业主自行办理。7. 安防系统为加强本小区之安

12、全，小区内设有保安闭路电视监控系统、消防监控报警系统、电子巡更系统、红外线周界报警系统，每单元内设有三方楼宇对讲系统与小区监控室连通。8. 供水系统供水系统为高低两区供水，低区为市政管网供水，高区为变频水泵供水。（使用磁卡式水表）9. 排水系统小区的污水、废水排放至小区污水管网或各楼座化粪池内并排入城市管网。10燃气系统单元内使用直读式燃气计量表。11 .停车场小区公寓部分设有架空花园下车位、露天车位、公寓楼底层车位，专供机动车使用，于架空花园下指定位置提供非机动车停车区域。12 .康乐设施小区内设有健身场地为各位业主/租户提供娱乐、联谊、交流、休憩的场地。管理中心将不定期组织文化娱乐活动，以

13、加深感情，提高小区文化品位。室内设施情况及保修期请详见开发商提供之质量保证书及使用说明书。五物业使用（一）保养1各业主收楼时，应详细检查单元内的设备设施，如发觉有不妥之处，务必于验收当时通知本管理中心（工作人员）代为协调修缮工作（以收楼验房单内所注内容为准），否则日后再提出修缮需求，将视为有偿服务。2 各业主/租户须负责妥善保养其单元，保持良好状态，一旦发现有损毁的地方，应加以妥当修缮。3单元内的上下水管部分安装于墙身内，故此修理淤塞管道时，可能拆去部分密封水管之墙身或装修包装，以清理或更换水管，其费用将会甚为昂贵，并引致本身及其他业主/租户的不便，故各业主/租户在使用上下水管道时应特别小心，

14、请勿将废弃物抛进便器、浴缸、洗手盆或厨房手盆内，倘因此而引致淤塞，修理费用将由各业主/租户负责，并须承担由此而引起的责任。4请勿损坏公共设备、设施，否则需要赔偿损失。5请正确地使用室内电器，失修/损坏/劣质电器易导致火警。任何电器施工须由合格技工进行。6请勿涂画/刮划本小区任何公共区域之墙壁、玻璃等，否则承担恢复其原状的相关费用。7爱护小区内公共设施设备，若发现有人为损坏事故，请立即通知管理中心。（二）清洁1管理中心聘专业保洁人员对物业进行保洁服务，但仍有赖全体业主的通力合作，共同维护园区内公共环境。3 单元内部的清洁工作，由业主/租户自行负责或委托本管理中心提供有偿服务，因管理及保安安全防范

15、理由，如雇用其他清洁承包商，必须向管理中心提供该清洁公司的有关资料备案存档，其清洁工作不得对本小区物业造成任何影响。4 业主/租户应将室内垃圾用塑料袋包好，密封后放于指定地点，清洁工人将会按时清理，切勿将垃圾废物任意堆放于走廊通道或其它公共区域。4如有过大笨重物品，请自行搬到垃圾指定堆放点，亦可委托管理中心向其提供有偿服务，管理中心将聘请有关人士处理。任何于公众地方发现的堆放物将由管理中心清走而费用由有关业主/租户承担。5严禁将物件、垃圾或烟头抛出窗外，如因此对任何人造成损害，轻则将受到有关部门的罚款/赔款处理，重则可能会负法律责任，违者后果自负。6业主/租户不得将杂物堆放于走廊通道或楼梯间、

16、电梯前室，以免阻塞通道。管理中心将对该等物品做无主废弃物处理。7管理费中包括公共区域的清洁费用，业主/租户无须再另付费用。8凡违反物业管理公约或天津市环保/市容法规者，将按有关规定处罚。（三）规则及条例业主/租户须遵守下列条款及规则（管理中心有权按实际情况做出修改或补充）：1业主/租户不得对单元的结构造成损坏，或不经批准在室内进行任何加建或改建工程。业主/租户必须自费对其单元内的设备、设施等进行日常的维修、保养（保修期除外）及保持室内清洁，以维持单元的正常使用。2业主/租户未经管理中心或政府部门许可，不得储存任何危险品或易燃易爆品。3业主/租户不得私自改变房屋的使用性质，不可将单元做不道德、不

17、合法的用途。不可做出任何滋扰性的行为。4业主/租户未经管理中心书面许可不得进入任何机电房，并进行任何修理、更换或接驳的行为。5管理中心将不准下列人士进入本小区：衣履不整、有碍观瞻者；醉酒人士（业主除外）；携带无有效证件宠物者；携带武器、易燃易爆等违禁、危险物品者；6业主/租户不可在小区内张贴、派发宣传单，不可搞邪教迷信、传销、推销活动，不可非法集会。7业主/租户不可在公共区域蹲卧、睡觉等不雅行为。8业主/租户不可在小区内对其他单元或业主进行拍摄、录影等。9业主/租户应遵守治安管理条例及相关法律法规，严禁酗酒闹事、聚众赌博、传播淫秽物品、卖淫、贩毒等行为。10业主/租户在装卸货物时，须事先通知管

18、理中心，运出小区时，到管理中心办理出入证后方可运出。11业主/租户不可在小区内的公共区域及出入口附近设置神位或燃点香烛、冥灯及烧纸等。12所有走廊及楼梯均已安装照明灯具，为保持走廊之观瞻，业主/租户请勿在大门及走廊加设任何灯饰。20业主/ 租户若违反上述规定，管理中心将采取法律行动或其他有效措施，以制止间。14业主/租户须将其单元保持良好状态，不得令物业损坏，否则后果自负。15业主/租户不得更改其单元内的主要结构（如支柱、结构墙、楼面及天花等），亦不得更改任何上下水管道及公共装置，否则后果自负。16业主/租户不得在单元地面安装、放置任何重型机器、设备等。17为避免影响单元的外观：A.业主/租户

19、不得对单元外观或公共区域进行任何改动，亦不可在单元安装个别护栏、遮蓬、天线、招牌、防盗网或任何其他固定物件（开发商/本管理中心指定许可的除外）。B.不得在单元外墙外安置任何物品。不得在窗外放置任何易坠物，防止砸伤他人。C.除在指定的空调机位外，不得在单元外墙任何位置安装空调机设备，（如：分体空调压缩机部分）如有需要请与管理中心联系。D.业主/租户不得涂改其单元的外墙或更改单元的外观。E.不得随意更换配套的单元门或外加防盗门。18为保持本小区的环境清洁卫生及园区安宁：A.业主/租户应为他人着想，在使用音响、乐器及进行其他室内娱乐活动过程中，应自觉控制音量，以免对其他业主/租户造成滋扰。B.业主/

20、租户饲养宠物需获得政府有关部门颁发的许可证，并到管理中心登记备案。C.业主/租户应管理其饲养的宠物不得在小区的公共区域大小便，如发生此类情况业主/租户应自行清理干净。19小区内外籍、外地人员须到管理中心登记并到本地暂住人口管理机构办理申请登记。其违规行为。六保险本管理中心拟为本物业的所有公共设施购买保险（公共责任险），各业主/租户若认为有需要，可以自行为其单元的室内装置购买保险。各业主/租户不得做出违反管理规则而致使保险成为无效或使该等保险的保费提高的行为，如有前述事情发生，则违约之业主/租户需对由此而发生的所有损失负责。七装修规则按装修守则的内容执行。八紧急情况处理程序（一）家居防火方法1切

21、勿让小孩擅取火柴、打火机。请业主教导他们防火办法及告诉他们消防通道之所在，切勿让小孩独自留在家中。2家中的电源插座及电路均应安装漏电保护器。3电器设备不可负荷过重，切勿将太多插头插在同一插座上。4切勿将电暖炉移近易燃物品，电暖炉附近须保持空气流通，以免发生过热情况。5就寝或外出前，请将所有电门开关、电器开关、燃气开关关闭。6浴室内触电的危险性最大，不应安装其它插座，请勿用湿手换灯泡及按电门开关。7应将烟头、烟斗及火柴的余烬熄灭。（二）假如发生火警1立即拨119，并尽快通知管理中心及叫喊“失火”警示他人。2切勿使用电梯，因火警发生后，电梯电源可能会中断，且电梯内可能充满浓烟，故应由最近的楼梯离去

22、。3立刻到最近放置灭火器或水龙头的地点，进行试扑救并发出求救信息。（三）飓风1业主 / 租户须将门窗紧闭。2将易碎的物件移离窗户。（四）水浸1业主/租户如发现漏水情况，应立即关闭水表的总截门，清理排水地漏处的物品，以便使水排出，并尽快通知管理中心。2业主/租户须将单元内贵重物品移开水浸的地方。3将门户关闭以防水流向其他地方，造成损坏。4尽量将电源关闭，以防火警发生和触电事故。（五）气体泄露1业主如发现泄露气体，请立即关闭有关气体供应，严禁启动用电设备。2打开对外门窗，并立即通知管理中心。（六）电源中断1单元电源若突然中断，请先检查电表内是否有电，如为故障停电应立即通知管理中心。2保持冷静，听从

23、管理中心安排。3业主/租户若离开单元，请将单元电源总开关关闭，以防止恶劣天气对家电的损坏，紧闭门户及确认所有火种熄灭。4使用消防通道离开。（七）地震1保持镇定，切勿离开处身地方。2躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。3远离窗户、玻璃隔板、架或悬挂的物件。4地震时不要躲在楼梯底下。5准备应付接连更多次的余震。（八）治安防范如遇偷窃、抢劫或其他不法行为，请立即按下室内紧急求助按钮（可视对讲机面板上）通知管理中心，同时拨打“110”报警。为确保安全，各业主/租户应熟悉下列几点防范事宜：1业主开门后随即关紧，勿让陌生人跟随入内。2切勿随便让陌生人进入室内，开门前请先辨别访客或通过对讲机明确来人身份。3除经

24、管理中心批准的公司或机构外，严禁小贩及推销员在本物业范围内推销产品，若发现有可疑人物或异常情况，应立即通知管理中心职员及保安人员。4与邻近业主相认识，保持联系，以便大家能相互照应，尽量避免罪案的发生。5外出时须将所有门窗关妥，切勿让年幼儿童和老年人独留屋内，以免发生意外。6如有需要，各业主/租户可于窗内安装防盗网，而且须经管理中心书面同意并按其所指定的式样安装及必须符合消防要求。7单元内切勿存放贵重物品或大量现金，以防窃匪有机可乘。8单元钥匙遗失后，应立即更换门锁（锁芯）。9本管理中心致力为各业主/租户营造安居乐业的生活环境，所有管理中心职员及保安人员均可查询所有进入本小区内的陌生人士身份，请

25、各业主/租户通知贵亲友。本管理中心对于查询时所引起的不便之处，先致歉意，此举纯为保安理由及确保各业主/租户的家居安全。（九）消防须知1目的1）发生火灾或其他紧急事故时，提供有系统和有条理的疏散与安全措施。2）彻底了解各类火灾的初起迹象，火警时才能确保迅速发出求救信息。3）在消防队到来之前，负责急救、灭火行动或控制火势。4）灌输基本火警的预防意识，了解防止火势蔓延的常识。2一般资料建筑物（高层）的每层楼都装有消防设备设施，每位业主均有执行火警程序的责任。请在您的家庭成员中确定一位安全负责人，于必要时全权负责撤出住所的工作。安全人员须确保：（通过本管理中心培训及相应演习活动）1）每个成员均熟悉安全

26、出口处的准确地点。2）在必要做出全部撤出时，负责帮助所有成员离开住所。3）成员们都熟悉指定的安全集中点。3火警发生时的处理程序1）发现火患者应：A.立刻通知本管理中心或到最近的火灾报警器处发出报警信号。B.利用最近的灭火器材尝试控制火势（注意不可冒生命危险，勿用水扑救电器上的火苗）。C.如果火势太猛，将火患周围的门完全关上，并从最近的楼梯疏散。2）其他业主若听到报警声的一刻，业主应将贵重物品安置妥当，保持警惕，并服从消防员/保安人员的指挥，若有必要撤出，应采取下列步骤：A.现场工作人员负责将发生险情楼座内的所有人员有秩序地转移到指定的出口处，走下防火梯，然后到室外安全集中点集中。B.在撤出住所

27、时，须迅速、安静地走向楼梯口，切勿争先恐后。抵达楼座底层时，请直接走向安全集中点集中。C.不要返回去取您的任何物品，以免发生人为伤害。4紧急疏散程序紧急疏散时，应遵循下列规则：1）避免慌张失措，尽快从最近的楼梯撤走，为了大家的安全着想，一个有秩序和受控的疏散状况是非常重要的。2）不可回头搜集任何物品。3）除非获得消防队、管理中心的批准，否则不得进入和返回火区。4）与现场工作人员合作，按照工作人员的指示，尽快疏散。5与谁接触当发生险情时，请通知管理中心并联系119”报警中心。6您的责任为了您的利益，请告知您的家庭成员发生紧急情况时，他们须：1）知道如何对火患及时发出警报。2）知道火患时应采取的行

28、动。3）知道灭火器与消防水龙头的位置。4）随时向小区管理中心或监控室报告任何燃烧气味或火患影响的危险状况，如楼梯受阻情况等等。您也会被邀请参加小区保安部所举行的防火演习。可能的话，天津市消防队也会受邀协助主持这些防火演习。（十）燃气使用规定1燃气灶具及炉具各部位要经常检查，发现阀门堵塞、失灵、胶管老化、破损、漏气等情况应停止使用，严禁明火试漏，如发现问题及时维修，以免发生意外。2使用时须注意室内空气流通，用完炉火之后，应关好管道的阀门。3使用炉具时，锅、壶等不宜盛水太满，以免开水溢出熄灭火焰不能燃烧而漏气，造成事故。4炉具如出现异常情况，应立即关闭炉具开关及管道阀门，通知有关人员及时修理。5一

29、旦着火要尽一切办法，关闭阀门，并根据情况用麻袋、布衣服、被褥等浸水覆盖炉具，将火扑灭。也可使用灭火器进行扑救，同时也可呼叫援助。6燃气报警器应按使用说明书使用，并定期自行更换。（十一）安全用电规定1一切电器线路，禁止乱拉乱接，以免造成事故。2如有需要使用电动工具及其他用电设备者，须填妥表格呈交管理中心审批。3各单元已安装了充分的灯口及插座，如需增加电器设备者，也可向管理中心申请为其提供有偿服务，管理中心可委派合格的电器技工进行安装。4切勿超负荷用电，电线及插座若有损坏或陈旧，必须安排专业人员更换。5应定期检查线路是否漏电、开关是否正常，如发现失灵立即通知管理中心维修。（十二）结语以上是我管理中

30、心为您准备的一些家庭生活安全常识，以便于您更好的处理一些日常突发事件，在意外发生时，将损失减至最低。另外，我司配备具有专业技能的管理人员，在完善的紧急情况应变措施及程序指引下，在您的通力配合下，我们有能力和信心处理好突发状况，纵使遇上不可遇见的紧急情况，我们也能依靠一套基本的应变程序做指导，以便做出合理反应，以保障人身及财物安全。制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，保障业主的投资。然而，请必须谨记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业主熟悉运用及时刻保持高度警觉，才可尽量避免意外发生，及达到本应急程序之目的。九停车场使用细则为保证停车场的公共秩序及安全，满足广大客户的需要，特制定停车场管理规定如下：（一）进入停车场的一切车辆均应严格遵守停车场管理规定。（二）车辆必须按照交通标志、交通标线、导向箭头行驶，不得高速行驶或按高音喇叭；进出车场时应将速度限