物业公司秩序维护部操作手册

1、 秩序维护部操作手册 目 录0目录12第一章 秩序维护部架构图3第二章 秩序维护部管理制度消防管理制度4消防器材设施管理制度58消防安全检查制度9消防档案管理制度10易燃易爆危险品的保管制度动用明火电热器具临时用电管理制度13停车场管理制度1415电梯使用管理制度16物品进出管理制度17部门会议制度18交接班制度1920对讲机使用管理制度21电警棍22巡更仪23手电筒24秩序维护部内务管理制度2526二次装修监管管理规定27第三章 秩序维护部岗位职责1秩序维护部经理岗位职责282消防专员岗位职责293秩序维护领班岗位职责304控中心岗位职责315326巡检秩序维护岗位职责337外围出入口秩序维

2、护职责348外围车道秩序维护岗位职责359地下车库秩序维护岗位职责36第四章 秩序维护部操作规程372领班岗位操作规程 383控制中心岗位操作规程 394大堂岗位操作规程 405巡检岗位操作规程41 426外围岗操作规程 437外围车道岗位操作规程 448地下车库岗位操作规程 45第五章 突发事件应急处理方案火灾处理的应急方案 4648大风处理的应急预案 49电梯故障困人处理的应急预案 50气体泄漏处理的应急预案 51大面积停电处理的应急预案52溢水处理的应急预案 53交通意外处理的应急预案 54盗窃匪警应急处理程序 55自杀或企图自杀处理的应急预案 56炸弹恐吓处理的应急预案 57高空坠物处

3、理的应急预案 58停车场事故处理预案 59公共卫生突发事件应急处理预案 6066地震灾害应急处理预案 6768火警火灾处理流程图附件一消防设施器材一览表 69 第一章 秩序维护部架构图 第二章 秩序维护部管理制度消防控制中心管理制度消防控制中心是掌握消防设备动态及发现火情指挥灭火的重要部位维护和管理工作十分重要为此特订如下制度控制中心实行24小时值班负责制并填写值班记录存档值班人员需做好人员进出登记禁止无关人员进入本中心每天检查各类信号是否正常并作记录如不正常应立即查清原因上报管理部遇重大问题要迅速上报消防总负责制人控制中心出现报警信号立即核查信号真伪情况如属火灾报警按灭火方案处理属误报应消除

4、信号记录维修人员要掌握大厦消防设施知识及具备三熟 熟悉图纸熟悉操作熟悉维护 要求负责大厦消防设备的维护修理值班人员按管理部要求及时上报消防设施运行状况的各种记录表格 各类消防器材的管理由秩序维护部消防专员负责 消防栓箱体门锁阀门水带水枪手动报警器消防手电筒出口指示灯事故应急照明灯配件经常处于良好备用状态温烟感控制箱体指示灯开关探头消防水泵阀门管道压力表喷淋自动灭火系统消防用广播秩序维护部负责监督大厦消防设施及器材的维修保养及更换并负责消防培训及防火宣传等工作秩序维护部每年对消防设施器材进行两次定期检查清理和登记造册存档 根据中华人民共和国消防法规定消防器材必须专物专用不得将消防器材擅自挪作他用

5、损坏消防设施及器材或擅自挪作他用及改变位置 每季度应检查和试验消防系统设备的下列功能并应填写季度登记表采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示试验火灾警报装置的声光显示 试验水流指示器压力开关等报警功能信号显示 对备用电源进行1-2次充放电试验1-3次主电源和备用电源自动切换试验 用自动或手动检查下列消防设备的功能 防排烟设备可半年检查1次电动防火阀电动防火门防火卷帘门等设备 室内消火栓自动喷淋灭火系统 水喷雾灭火系统 紧急广播火灾事故照明灯及疏散指示标志灯 强制消防电梯停于首层电梯迫降试验消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验检查所有转换开关强制切断非消防电源功能试验 开启消

6、防泵喷淋泵试运转检查声音震动电流电压和压力等情况 每年一次试验火灾事故广播设备的功能探测器投入运行2年后应每隔3年全部清洗一遍并做相应阀值及其它必要的功能试验合格者方可继续使用不合格者严禁重新安装使用 消防安全检查制度为做好本大厦消防安全工作确保消防工作落实到实处特制定消防安全检查制度如下巡逻员必须定期检查所有灭火器的安放是否正确铁箱是否牢固喷嘴是否清洁畅通定期检查消防栓的箱门开启是否灵活箱内水枪水带接口是否按照要求放在正确位置每周检查一次室外消防栓并定期进行放水检查由工程部会同秩序维护部排定计划并按计划分批检查消防报警器探测器 温 烟 等消防设施是否正常如有异常及时报告驻场经理并由工程部组织

7、进行及时维修保养将每次检查记录存档定时定人在各处进行消防设备器材的检查督促各部门做好消防工作备有检查记录定时定人在各处进行巡逻查找火险隐患提出整建议及时给予指导纠正同时向物业经理报告并作好备案记录积极开展防火宣传努力做好对义务消防员的训练秩序维护部协同工程部做好重点要害部位和特殊工种的有关消防工作秩序维护部定期对各部门的消防工作进行检查并上报物业总经理消防档案管理制度管理部需根据政府规定建立完善的防火档案并予以妥善保管物业管理部分管的档案各级防火组织及其成员名单各部门防火责任制大厦各项消防安全管理制度公安消防部门的来文消防安全检查记录员工消防安全培训教材消防演习计划记录火警 火灾事故的调查处理

8、资料消防工作年度总结报告奖罚记录其他有关消防资料工程部分管的档案各种消防设施器材的布局平面图各种消防设施器材的技术资料自动报警系统的检测资料自动喷淋系统的检测资料防排烟设备防火门消火栓等到防火器材的检测资料供水系统的检测资料避雷装置系统的检测资料危险品使用保管安全制度及资料动用明火作业的申请及作业记录资料电气设备的开关线路及照明灯具的检修资料更改消防设施的报告批文及作业记录等资料其他消防器材设施方面的资料易燃易爆危险品的保管制度如有油漆香蕉水汽油柴油氧气炔气火柴石蜡酒精等危险品应设专用仓库储存并有专人管理易燃易爆物品要分开分项存放物品安放之间的通道应当有安全距离不得超量储存遇火遇潮容易燃烧爆炸

9、的物品不得放置在露天或潮湿漏雨和容易积水的地点受阳光照射容易燃烧 爆炸的物品应当放置在阴凉通风地点保持适当的室内温度易燃易爆物品入库前必须进行检查登记入库后要定期检查仓库内严禁吸烟和使用明火严禁火种入库动用明火电热器具临时用电管理制度在大厦重点防火区域需要动用明火作业时动火部门需向大厦物业管理部申请在得到管理部批准并取到动火证后才能在该区域内进行动火作业动火部门负责动火作业时的安全措施包括作业前清除可燃物作业后检查有无燃烧隐患动火作业者必须持有市特种作业安全操作证才能上岗操作并需严格执行十不准的有关规定动火部门必须按照规定的时间地点方位进行动火作业动火申请当日有效应当日作业当日申请隔天动火必须

10、重新申请动火部门必须委派动火现场监护人由监护人负责动火现场的全面消防安全检查以及配备专用的灭火器材部应及时派员到场验看动火证及特种作业证检查动火现场的安措施动火作业者必须接受部的检查正在使用的电加热器必须安设不燃烧不导热的基座上并远离易燃易爆物品电加热设备的导线绝缘损坏或无插头电路中未安装熔断器时均不得使用导线的安全载流量必须满足电加热设备的容量要求易燃易爆的物料严禁用电热方式烘干严格控制临时线路负载量熔断装置应按额定容量安装不得随意加大导线连接处应接合牢固防止接触电阻过大临时线路架空必须保持2米以上并予以牢固维修技术员应严格执行消防责任制度按制度要求进行安全操作规范门岗操作加强门岗管理预防犯

11、罪意外的发生维护物业内人员及财产的安全如租户搬迁大件物品家电家具等应予以填写出门证并由客户签字确认经门岗查核后放行如发现闲杂人员或行为异常者小贩推销传教募捐等人和车辆应禁止其进入物业并采取相应措施劝散离同时进行记录和报告管理部对各类识别证进行管控及时收回失效的识别证并注销若有人员遗失识别证应要求其至管理部补证完成补证后方可放行车辆进出必须凭停车证及有效IC卡本办法如有未尽事管理部将适时调整修改和增补严格按物价部门核定的价格收费时租卡不得转借给其它车辆使用并限本次使用固定车位仅限本租户专车使用车位租户不得擅自变更其车位不得在本车位外随意停车也不得停放非机动车或摩托车禁止堆放其它物品各车位租户如新

12、购车辆或更换车辆车牌时应于三日内向大厦物业管理部申报若车位租约到期不再续租原租户应将该车位停车证及IC卡交还给大厦物业管理部所有车辆必须正确停泊在车位线内并遵守大厦内包括地下停车场的所有驾驶指示标志机动车和非机动车须分道行驶并按规定路线行驶禁止逆向行驶车辆进入地下停车场时应将车辆前灯打开并注意交通标志本停车场禁止运载有碍大厦一切危险货物的车辆进入除各车油箱随车贮存油料外本停车场内禁止私自贮存汽油及其它保养油料并禁止堆积杂物否则大厦物业管理部将视作废弃物处理而无须事先通知有关租户本停车场租户及管理部对在本停车场内的任何人士及车辆所发生的损伤财物损坏失窃等概不负任何责任敬请车位租户视具体情况正确投

13、保同时请各车主勿将贵重物品留置于车内如有遗失车主自行负责未经批准任何人士均不准在本停车场内进行维修或车辆清洗工作大厦物业管理部对损坏本停车场设施设备等的任何人士包括车辆司机和拥有人保留依法追索及其它法律权利直至损失被完全赔偿为止地下停车场由大厦物业管理部管理人员执行对停车场内动静态的管理运作及时纠正并处理车辆之违章行为和发觉现场隐患广场车辆收费统计均由原始记录进行核算由大厦物业管理部财务部门实施收费考核进入公共区域的任何货运车辆必须严格按货运车辆指定停泊区域卸装区域规定进行物品运输和装卸凡任何原因引发的停车场内停车纠纷必须尽力以互相协调和多方协调原则处理对有意阻碍干扰停车场正常秩序的事件大厦物

14、业管理部在协调失效时保留对肇事者向警方报警和进一步追究责任的权利大厦物业管理部保留随时根据需要修正本管理细则的权利确保电梯安全正常服务延长电梯之使用寿命和降低电梯维修费用凡物业内的客用电梯仅供租户和访客使用并只可用于搭载人员及随身小件物品施工人员或货运人员一律搭载货运电梯如无货运电梯该等人员必须避让业户和访客电梯开时间客用电梯24小时货用电梯24小时使用电梯不得超载超高超长和超重物品不得使用电梯使用货运电梯搬运大件物品需事先申请并经管理部同意若运输电梯因此损坏责任人将赔偿相关费用乘载电梯时应保持电梯内整洁严禁抽烟轻按按钮切勿敲打按钮和面板严禁蹦跳强行开门乘载电梯时如遇停电停驶未平层开门或滑降等

15、意外应保持冷静切勿自行开门应立刻按电梯轿厢内之紧急对讲按钮向管理部控制中心人员求救静待救援人员处理当遇火灾停电或地震切勿乘坐电梯如遇乘客发现有人违反上述规定均有权立刻劝阻不听劝阻应立刻报告秩序维护领班本办法如有未尽事管理部将适时调整修改和增补大件物品包括办公家具电器设备装修材料装修设备及其它任何有价值的物品欲出大厦必须凭有效的出门单当值门岗应严格凭出门单上的物品认真核对后放行不得以情面而放松对出门物品检查由此而产生后果当值岗将负全部责任以下物品进出禁止使用电梯整块夹板或板料尺寸超出电梯轿厢内空间尺寸铝合金不锈钢型材的长度超过2米未经包装指编织袋等装好用铁丝线捆扎运输的红砖未密封的液体材料如天那

16、水超长超宽的其他物品和不用袋装好的装修垃圾以上物品经管理部同意后允许上下楼梯但损坏或污染楼梯道者必须负责赔偿任何非施工用的易燃易爆物品一律不得进入大厦如确是施工用品当值应跟进核实并督促其妥善保管如若属于国家有关治安和消防方面禁止在大厦内贮存的易燃易爆有毒物品则一律不得进入大厦用于装修的固体沥青禁止在大厦内熬制当值员工一律不得接管转交物品如客户事先托管当值必须询问和查核托管是何物品并作记录送货人员注意事项送货时必须使用管理部指定的专用通道和货梯严禁使用其它通道和客用电梯所送物品的外包装及拆卸下的垃圾杂物必须带离大厦不得随意丢弃在大厦区域内在送货期间造成大厦任何设施及设备损坏的必须照价赔偿送货人员

17、必须听从大厦秩序维护的一切管理对违反规定的送货人员管理部将按有关规定进行处罚领班会议秩序维护部每月召开一次领班会议由秩序维护经理主持即时由消防主管负责会议记录并存档领班会议的主要内容各班汇报每月的班组建设情况及动态各班领班对每月的总结汇报秩序维护经理总结前期工作情况指出当前各班存在并需要改进的情况并布置下阶段的工作任务及要求讲座日常操作所产生的问题找出解决方案培训管理知识进行安全分析消防主管讲解有关消防操作施工管理的方法及方案其他班前会和班后会每班次应进行一次班前会和班后会由领班召集班前会的主要内容进行队列操练在指定位置传达上级最新的会议精神和特别任务反馈上一班当值情况及本班跟进落实事项提出本

18、班次工作要求和注意事项领班根据实际人员安排各班组队员的岗位班后会的主要内容小结当班工作情况作出简要评语表扬好人好事批评不足之处提出改进方案及时调整队员之间的思想用自我检查的方法不断提高管理水平接班领班必须穿好制服提前十五分钟到秩序维护部办公室做好交接准备交接领班必须在接班前20分钟把当班时的工作情况各岗位情况未完成事项及物品情况在领班工作日表中做好详细记录交班领班向接班领班介绍当值情况跟进落实事项及移交物品和其他注意事项接班队员应穿好制服佩戴胸卡提前十分钟到广场指定区域集中接班领班召开班前会进行队列训练传达和布置有关工作内容交班领班与接班领班一起带领队员共同进行岗位交接清点巡查进行岗前操练操练

19、时间为10分钟操练内容立正 稍息四遍立正 跨立四遍整装动作一遍形体转向向左 向右 向后 左边度敬礼二遍排列报数一遍排列横向行走二遍操练要求精神饱满 动作整齐 思想集中 形体一致 口号响亮接班人员详细阅读交班岗位工作日志交班人员详细回答接班人员各类询问并双方签字确认班人员在交接结束后在更衣室门口集合召开班后会接班领班根据巡检各岗位情况核对领班工作日表中的记录事项必要时补充交接时发现问题的情况记录然后由交接双方签字确认若交接班发生下列情况时接班人员未按时到岗交班人员不得离岗并做好此项记录听从接班领班的指挥交接班前发现或发生的问题以交班领班为主处理解决在交接班中发现或发生的问题则以接班领班为主解决在

20、交接班中发生重大问题时交接班双方领班共同处理交班方不得离开并报告秩序维护部或管理部经理处理情况须在领班工作记录本中详细记录重大事件由负责处理的领班向秩序维护部提交事件报告秩序维护部签阅后呈管理部经理交接班中如接班方签字确认后对由于疏忽或不按程序交接造成财缺损工作差错的则由接班方承担责任需交接事项未在交班记录上注明以致该事项未妥善处理交班方承担责任该事项交接了但未妥善处理责任由接班方承担对讲机管理员在使用对讲机时必须掌握正确的使用方法根据编号对应备用电池板不得调错 每班交接班时必须对对讲机及附属设备进行检查并将检查情况记于交接班记录中 对讲机是岗位之间重要的通讯工具所以在顶岗或换岗时要做好移交做

21、到机不离人人不离岗不准擅自将对讲机带到他处或借给无关人员使用上班期间不得以任何理由关闭对讲机及禁止在对讲机中谈论工作无关事由开玩笑不得在对讲机中联系机密事情本部使用统一频道未经主管许可任何人不得更换 根据不同环境正确掌握最佳音量在机房等喧闹之处可加大音量清静之处应相应减轻音量以听清为宜使用时若出现收发信号较弱时有以下几种原因周围有多种电波干扰如遇串台时不得与之联系周围有钢筋铁器等障碍物如遇电梯 机房等周围有较高较厚的墙壁或地下室等密封处电池不足妥善保管及使用对讲机不得握拿天线部位避免碰撞敲打对讲机避免因浸淋雨等而导致对讲机受潮对讲机在使用过程中发生的故障应及时报告严禁私自拆卸 如违反规定而造成

22、对讲机损坏的根据规定给予处罚及赔偿对讲机进行编号与岗位对应设定呼叫呼叫规定当有一般情况呼叫对方一次当有紧急情况汇报呼叫对方或全体队员三次对讲机充电应按记号顺序进行充电充电时应尽可能将电量用尽再进行充电并等电池充足后使用以防止降低电池的容量对讲机应每月维护保养一次由工程部进行例行检修测试其器件的使用功能 电警棍管理部电警棍仅限于在大厦范围内巡逻时配带严禁在巡逻过程中随意将警棍取出护套或电击物体戏 管理员交接班时必须检查电警棍之工作状态为确秩序维护全检查电击性后必须对电击头上的余电进行放电发现损坏情况需书面报告及时向管理部报告 电警棍在无电情况下需进行14小时的充电后方可使用 电警棍严禁在浸水淋雨

23、情况下使用 禁止用警棍敲打硬性物体以免损坏内部线路及强光灯碗影响使用效果 巡更仪管理员在使用巡更仪时必须爱护使用不得将巡更仪掉落和遭受碰撞由此而产生巡更仪损坏将根据有关规定给予处罚及赔偿员工在巡逻完毕交接时必须认真检查巡更仪是否完好在巡逻使用时不得让巡更仪淋雨受潮不得将巡更仪在墙机中重插或重力摇拨严禁员工自行拆解机体及调试改动任何内存一经管理部发觉将按规定处罚手电筒一般照射在大范围搜索巡查时使用集中照射集中一点照射在辩明可疑事物时使用作为秩序维护人员互相联络之信号遇见可疑人物时直接照射其眼睛并记录其特征以便将来追查时提供线索尽量少用手电筒以免暴露自身位置而遭藏匿暗处之歹徒袭击妥善保管及使用避免

24、碰撞敲打避免因浸淋雨等而导致受潮电量耗尽方可充电 秩序维护部内务管理制度秩序维护部值班室标志由公司统一制作呈有公司全名和秩序维护徽标标志并标明部 值班室中英文字样室内要求顶面标准白色光洁平整无污垢室内照明器具为日光灯墙面标准白色墙面光洁平整清洁无污垢 无破损禁止未批准的上墙物品地面标准地面颜色保持一致每日当值均做一次清扫垃圾拖尘地面应是光亮清洁无垃圾室内顶墙面每一年进行一次粉刷并及时修补日常工作中产生的明显损坏情况室内卫生标准墙面顶面每月清洁一次达到无尘无污垢干净如新墙面挂饰安保室内墙面禁止随意敲钉挂物一般只挂饰规章制度和工作流程供参照遵守执行及常用联系表以备查阅须饰以镜框之内并挂放整齐除此之

25、外尽量不要在墙上随意挂出办公桌抽屉抽屉内不得存放非工作物品各抽屉应按左上角规定之标签项目存放工作物品做到统一整齐有序物品的放置内容公司及项目管理部下发的操作规范各类管理通知信函访客登记簿车辆登记簿巡检记录情况汇报当月未归档安保交接班资料簿受委托转交资料空置备用抽屉作存放临时转送处理物品桌面布置使用玻璃台面保持光亮整洁无破损台面垫深墨布或纸整个台面上不准放与工作无关的物品桌下布置不得在其底部摆放任何物品底部应保持干净无垃圾禁止行为不得有抽屉未关闭或不按规定放置规定物品将抽屉拉出作为搁脚桌面不整洁摆放物品杂乱无章等值勤座椅坐椅应是完好无破损表面清洁坐椅应居中于写字桌中间离台桌30公分放置值班员离开

26、座椅时应将坐椅向前靠桌放置以表示非工作人员不得入内值班室座椅由管理部统一编号规定放置未经允许不得擅自搬离对讲机更衣室箱天花墙面须保持干净整洁每月清洁一次达到无尘无污垢干净如新每一年内进行一次粉刷并及时修补日常产生的明显损坏情况每日当值均须做一次地面清扫垃圾拖尘保持地面光亮清洁无垃圾更衣箱外表保持颜色统一每天由各班队员轮流进行清洁一次保持卫生箱顶及底部禁止摆放任何物品更衣箱存放物品当季制服个人用品等严禁放置违禁物品和危险品及散发异味和令人厌恶之物品不要存放现金或贵重物品秩序维护部岗位职责秩序维护部经理岗位职责直接上级物业经理直接下属主管秩序维护领班上岗时必须精神饱满举止大方得体佩戴胸卡上岗时须穿

27、着公司统一发放的服装服装必须保持清洁平整领带系端正皮鞋保持光亮无污迹做到不留长发不留大鬓角不烫发不染发不留小胡须坚持每日剃胡须在管理部总经理副总经理 物业经理 的领导下对大厦治安消防交通车辆管理负有全面的责任负责与派出所消防中队街道的联系做好安全防范消防管理的工作建立健全各项和消防安全制度并严格监督执行经常对进行检查巡视发现问题及时协调处理对消防设施设备进行检查确保消防设备设施处于良好备战状态负责队伍的日常工作安排合理调配人员督促队员遵守员工内务管理制度负责队员的培训考评公正地评价队员的工作情况负责队员的政治思想教育工作对工作不尽责工作态度不好者提出书面处理意见管理部副总经理定期组织队员进行常

28、规训练学习火警匪警以及突发事件的应急措施救生知识定期组织队员参加管理部消防训练帮助每个队员都能按管理部的要求达标定期回访客户对大厦治安管理状况消防安全管理状况的意见和建议并做好记录向管理部副总经理汇报负责招聘秩序维护部队员选思想品德好有责任心的择优录用不徇私情对秩序维护队伍的发展和建设负有全面的责任完成上级交办的一切任务消防专员岗位职责直接上级秩序维护部经理 上岗时必须精神饱满举止大方得体佩戴胸卡上岗时须穿着公司统一发放的服装服装必须保持清洁平整领带系端正皮鞋保持光亮无污迹做到不留长发不留大鬓角不烫发不染发不留小胡须坚持每日剃胡须负责大厦日常消防工作定期对员工进行消防安全知识及技能的培训组织成

29、立义务消防队保证大厦的消防安全熟悉和掌握大厦控制中心的各种设备的性质和操作指导监控员的日常工作定期检查各部门防火安全制度落实情况发现重大问题及时整改发现重大隐患应书面向秩序维护经理汇报并提出书面建议采取有效的防范措施对消防物品器材进行定期检查及时更换过时失效的器材起草大厦消防安全方面的有关文件报告做好报表同时有效监督施工单位的现场防火工作严禁施工单位随意改动消防设备如喷淋烟感位置等负责管理好大厦的二次装修工作落实施工装修人员的管理制度确保施工人员凭证按规定路线进出大厦督促施工单位确实做好施工现场的消防工作发挥工作主动性 协助管理部副总经理 物业经理 和秩序维护经理处理各类突发性事件每日对大厦巡

30、检不少于二次每日抽查各岗位的工作落实情况并做好记录对于违纪违规行为提出书面处理意见关心部门员工的思想生活和业务技能水平协助秩序维护经理做好对员工的考核完成上级交办的一切任务 秩序维护领班岗位职责直接上级秩序维护部经理直接下属秩序维护员上岗时必须精神饱满举止大方得体佩戴胸卡上岗时须穿着公司统一发放的服装服装必须保持清洁平整领带系端正皮鞋保持光亮无污迹做到不留长发不留大鬓角不烫发不染发不留小胡须坚持每日剃胡须主持本班工作坚决执行上级领导的指令做到令行禁止带领全班队员依岗位职责和操作规程认真负责地做好消防安全物业监护客户服务和车辆管理工作熟悉大厦的结构客户情况各楼层单元的岗位情况各种公共设施设备的分

31、布位置系统掌握大厦的整体情况了解熟记各类突发事件处理的应急预案以确保遇突发事件时妥善处理严格按交接班制度交接班负责本班的班前班后会队列训练出勤状况岗位安排等工作每日对本班各岗位进行查岗如实记录本班值勤中遇到和处理的问题遇重大事件及时向上级报告督促和检查巡检秩序维护的日常工作和巡检记录检查大厦内车辆停放状况负责抽查地面停车地库车辆的收费情况如遇不实收费及时向秩序维护经理汇报对因管理不力而造成本班工作中发生重大失误或本班队员严重违纪的情况负责节假日或每天管理人员下班后全面负责各类事件的处理和客户的投诉指挥好当职人员的日常工作尤其是掌握好夜班在岗人员的工作状况遇难以处理的事件及时汇报并做好记录做好班

32、中队员的思想政治工作关心队员的生活完成上级交办的一切任务控中心岗位职责直接上级秩序维护领班上岗时必须精神饱满举止大方得体佩戴胸卡上岗时须穿着公司统一发放的服装服装必须保持清洁平整领带系端正皮鞋保持光亮无污迹做到不留长发不留大鬓角不烫发不染发不留小胡须坚持每日剃胡须确实做到不离岗不脱岗确保控制中心电话畅通监控员必须严格执行机房安全条例严禁无关人员进入并做好因公进出人员登记严格按备用钥匙的管理条例掌握好备用钥匙的启用并做好登记移交封存等工作确保24小时消防主机系统闭路电视系统防盗系统的正常运行发生故障立即报修并报告领班消防熟练掌握控制中心各种设备的操作使用熟悉其他消防设备的使用记录消防报警系统的每

33、一次报警情况及处理方式协助维保人员定期对控制中心的消防设备的监测维修工作每日检查监控录像系统确保各监视画面清晰刻录确保探头处于正常位置发现探头移位及时通知领班及维修人员进行纠正任何人不经管理部总经理副总经理或秩序维护经理的同意不得查看监控录像保持与领班及巡检员的联络畅通夜间密切注意巡检员所处位置进行必要的安全通报以防万一消防设施一律设在自动档遇报警立即通知到现场确认如误报则立即复位如火警核实立即报告和秩序维护经理严格按火警处理的应急方案执行保持与各方通讯的联络畅通做好火场记录严格按交接班制度进行交接做好各类物品和事件的移交配合领班对本班队员进行消防安全知识培训开展消防安全管理的宣传做好控制中心

34、设备和环境的清洁工作保持控制中心恒温状态25度不可随意调整空调的温度严禁在控制中心内吸烟完成上级交办的一切任务直接上级秩序维护领班上岗时必须精神饱满举止大方得体佩戴胸卡上岗时须穿着公司统一发放的服装服装必须保持清洁平整领带系端正皮鞋保持光亮无污迹做到不留长发不留大鬓角不烫发不染发不留小胡须坚持每日剃胡须确实做到不离岗不脱岗确保控制中心电话畅通完成上级交办的一切任务巡检岗位职责直接上级秩序维护领班上岗时须穿着公司统一发放的服装服装必须保持清洁平整领带系端正皮鞋保持光亮无污迹做到不留长发不留大鬓角不烫发不染发不留小胡须坚持每日剃胡须此岗为流动岗巡检时必须依严细全的要求进行应全面了解大厦的结构及特点

35、熟悉各楼层工程方面的设备所处位置根据大厦的实际情况严格按时按巡检路线到指定地点打点计时不得乘坐电梯检查各通道是否畅通防火门是否紧闭客户的上班情况检查所有公共设备是否都在运行状态晚间按时做好大厦的清场工作必须确认所有客户单元门完整锁好并检查所有的安全措施是否完整如发任何可疑之处须立即报告领班巡查各楼层施工人员的施工证对无施工证人员将其请出大厦检查施工工地是否与施工区域相符对违反大厦规章制度的装修施工人员进行教育对于屡教不改者按规定进行处罚或将其请出大厦巡查每层设备设施若发现有损坏现象应通知领班并填写报修单请工程部维修对客户提出的问题耐心且礼貌地回答遇客户投诉时必须以礼相待记录投诉要点及时通知客服

36、部监督清洁工限时清洁大堂走廊电梯厅楼道等公用区域见公共区域内有果皮纸屑烟头等垃圾应主动捡起对各岗位当班人员进行检查发现违规行为要及时指出并向领班报告开始巡视时须报告领班巡检地下车库时应保持车道的畅通发现客户车辆门窗未锁时及时通知客户检查专用车位的停车状况认真做好巡检记录完成上级交办的一切任务 外围出入口秩序维护职责直接上级秩序维护领班上岗时必须精神饱满举止大方得体佩戴胸卡上岗时须穿着公司统一发放的服装服装必须保持清洁平整领带系端正皮鞋保持光亮无污迹做到不留长发不留大鬓角不烫发不染发不留小胡须坚持每日剃胡须本岗为固定岗站立于外围出入口对进入大厦的车辆和人员进行地面停车除特种车辆外消防车警车邮车救

37、护车出租车等按物价部门核准的收费标准收费不得徇私舞弊做好进入车辆的记录包括进出时间车牌等讲究文明礼貌热忱服务严防无证施工人员推销人员拾荒人员等进入大厦对外来访客人员及时通知大堂准备访客登记保持大厦广场上车辆停放整齐保持车道的畅通无阻告知非机动车进入大厦必须推行以确全及时制止逆行的机动车和非机动车大厦进口处严禁乱停车辆做好代客叫车工作如遇长时间叫不到车应通知大堂车道岗秩序维护或大堂接待由他们做好客户的解释工作上岗前检查各类标识状况检查大厦外因及岗亭周围的设施设备情况发现问题及时报修确保岗亭内和岗亭周围的卫生状况注意绿化范围内的清洁发现问题及时通知清洁工完成上级交办的一切任务 外围车道秩序维护岗位

38、职责直接上级秩序维护领班上岗时必须精神饱满举止大方得体佩戴胸卡上岗时须穿着公司统一发放的服装服装必须保持清洁平整领带系端正皮鞋保持光亮无污迹做到不留长发不留大鬓角不烫发不染发不留小胡须坚持每日剃胡须此岗为区域流动岗于当值区域范围内流动检查对进入大厦人员须礼貌询问做到态度和蔼可亲严禁在车道上长时间停车保持大堂门前车道畅通督促等候出租车者在指定位置排队等候杜绝所有外来推销人员和衣冠不整者进入大厦熟知客户情况熟记各楼层的单位名称了解大堂内的各种公共设施发现外围设备设施的工程问题如照明灯坏等及时填写保修单并跟踪直至修好有效监督大厦 广场 外围的清洁工作发现任何不清洁处须第一时间通知清洁工清洁雨天监督清

39、洁工摆放雨具雨袋防滑毯警示牌等完成上级交办的一切任务 地下车库秩序维护岗位职责直接上级秩序维护领班上岗时必须精神饱满举止大方得体佩戴胸卡上岗时须穿着公司统一发放的服装服装必须保持清洁平整领带系端正皮鞋保持光亮无污迹做到不留长发不留大鬓角不烫发不染发不留小胡须坚持每日剃胡须收费员必须将长发盘起且戴好黑色发套熟悉停车场的通道结构消防系统车辆收费系统以防一旦发生事故或故障能应付自如全面负责监督进出车辆的管理工作地库机动车非机动车停放整齐有序严格按停车场管理规定执行严格按物价部门核准的收费标准收费不得徇私舞弊熟记客户的车牌及客户的掌握大厦车辆流通情况车位情况合理安排指挥疏导车辆确保停车入位无占用非本车

40、位现象对驶入车辆仔细检查发现损伤应告知客户经常巡检车库检查车辆是否停在指定车位上门窗是否关闭车辆是否漏油公共设施有无损坏等情况发现问题及时报告领班巡视地库停车范围内所有地方确保无可疑人员及可疑车辆在停车库内逗留如发现偷车者应立即封闭车库进 出口防止车辆驶离大厦马上通知领班严禁任何人使用消防设施作为清洁车辆用严禁在地库内洗车确保车道畅通无阻检查地库内的清洁情况各种指示标识是否完整对停放超过72小时的车辆必须加紧巡视并向领班报告做好进出车辆的记录包括进出时间车牌等完成上级交办的一切任务控制中心是物业的重要保密部位管理员要严守纪律禁止无关人员进入禁止非控制中心人员操作设备不得向外泄漏任何机密情况 实

41、行24小时值班制上岗后不得从事与工作无关之事不得擅离职守离岗必须经同意并有人顶班后方可离开 严格按预定的操作程序工作严禁违章操作认真作好每天之当班记录交接班必须交接清楚并签名备录忠于职守工作严谨认真密切注意所控制之范围情况有异常情况应立即通知相关或消防公安等有关部门并详细记录情况之时间地点及经过以备查 当班时间内保持好与员的通讯联系畅通掌握好整个物业内动态情况 熟悉控制中心的设备性能和操作方法做好定时维护保养工作并协助维修人员做好设施设备的维修工作 机房内严禁吸烟和饮食严禁堆放无关货物保持室内清洁卫生配置必要的灭火设备严防火灾发生 若有人员因工作需要进入控制中心必须登记进入人员姓名单位进出时间

42、和工作内容 每班次做好天气预报工作如遇灾害性气候及时报告秩序维护经理衣着整齐精神饱满以跨立式站在岗位上巡逻应步姿正确精神饱满高度警觉脚步轻稳遇到客人应面带微笑巡逻时应携带下列物品巡逻记录本笔对讲机巡更仪巡逻方法眼看耳听鼻闻手动眼看客户房门是否关闭有否闲杂可疑人员照明设备是否完好环境是否整洁等耳听有无异常声响 房内设备等 鼻闻有无异常气味 如煤气焦油电线烧焦化学反应 手动打开消防箱栓检查关闭浪费之照明拣起地上纸屑烟蒂巡检要求严格全面仔细巡逻重点部位机房电梯机房高低压配电间电气值班室管理办公室水泵消防泵房污水处理房天台水箱等巡逻路线区域应按物业楼层数面积确保巡逻范围内各巡逻点每一小时能巡逻到位一次

43、到点打钟巡逻路线不得随意改变对各部位的巡查内容楼层客户门是否关闭上锁发现不妥立即提醒客户注意安全门消防门需保持其处于关上之状态楼层设备房门 强 弱电等 是否上锁检查消防器材 报警系统是否完好卫生状况是否良好厕所是否淤塞 满溢有否闲杂可疑人员逗留推销人员串门如有应予劝离消防通道照明是否完好门是否紧闭应留意节约能源有无摆放物件阻塞通道如有应予清除公共区域照明是否完好照明光感时控器是否正常工作应注意节约能源消防器材 消防栓 接合器是否完好卫生状况是否良好厕所有否淤塞满溢有否闲人逗留如有应予劝离设备机房有否异常状态声音气味如有应立即报告处理有否闲杂人员逗留如有应立即询问并送交秩序维护部处理天台地漏有否

44、堵塞或被杂物覆盖如有立即清除检查通向屋顶的安全门是否关闭或有人进入如有应立即询问并送管理部处理外围有否车辆乱停如有应协助车辆管理员整治周边设施是否良好窨井盖是否完好如有问题立即报告解决如遇客户投诉认真记下要求转告有关部门解决在楼层巡楼时必须对巡逻情况必须做详尽真实的记录并对巡逻结果负责 衣着整齐精神饱满以跨立式站在岗位上车辆上前示意停车进行询问问明原由对外来施工人员必须检查本大厦临时出入证并按指定路线行走严禁在大厦出入口及附近乱停车辆设摊和闲杂人员滞留保持环境道路整洁有序畅通夜间大厦按规定时间关闭保留人行空间小门注意出入口周围环境卫生发现问题通知清洁部及时处理注意保护好出入口及周围的绿化和照明

45、设施对携带大件物品外出的陌生人应礼貌地请其出示出门证并一一核对无误后才放行衣着整齐精神饱满拒绝乞讨者精神病患者醉酒者有碍观瞻者小贩进入大厦范围引导车辆安全进出服务客人上下车引导不同的客人享受大厦各项辅助设施监护客人随身物品的安全为大厦特殊客人提供预留车等特别服务协助大厦工作排除可疑车辆停放防止事件发生协助并维持出租车叫车服务协助解决车辆之碰撞事故熟悉所有停泊之车辆的车型牌号颜色业驾驶员特征等对进入之车辆引导车位对所停车辆记录好停泊时间核对车辆泊位正确车辆外观有否损坏如有疑问立即向车主提出并在车辆登记表上请其签名不定时地对停车场进行来回巡检检查所有泊车与泊位是否符合检查停车场场地清洁卫生状况禁止

46、驾驶员在场地上用水洗车注意停车场场地有否闲杂人员一旦发现立即上前询问如有疑问立即送秩序维护部或管理部处理注意停泊之车辆的门锁和车窗是否关闭若有疑问立即通知车主对陌生人动用车辆立即盘问直至弄清原委并核实后方可让他启动否则送秩序维护部处理报警与处警人员大厦各楼层设有烟感探测器和报警按钮一旦发生火警通过烟感信号和手动按钮向中央控制室发出火警信号控制中心值班人员接到报警应迅速确定报警位置用对讲机通知当值领班和巡逻人员去现场确认领班和巡逻人员到现场后了解起火部位和燃烧物利用大厦现有设备尽可能将火扑灭但切勿把自己置于危险之中同时回报控制中心控制中心值班人员接报后通知秩序维护部经理和管理部负责人同时保证消防

47、联动系统处于临战状态救火指挥预案救火指挥一旦火势不能控制由当时单位最高负责人和秩序维护工程负责人在控制中心组成救火指挥组负责人为总指挥同时拨打”119”并向业主负责人和公司领导报告总指挥主要负责根据火情确定疏散人员的区域联络秩序维护部工程部义务消防人员执行应急方案并根据火势及时调集力量明确布置救火疏散物资灭火警戒设备保障等任务公安消防队到场后及时汇报情况服从消防火场总指挥的统一指挥通报与通讯联络根据指挥部命令向需要疏散的人员发出通知通报方式有播放预录语音磁带和直接用消防指挥话简二种通报区域为着火层和火层上下层通报内容为火警地点逃生通道和救生办法同时警铃自动在相应的区域鸣响通过对讲机保持对秩序维

48、护工程人员的联络接收火警信息通过电话必要时通过背景音响广播召集指挥有关人员各就各位指定联络员负责口语通讯联络疏散本大厦安全避难区域为 一旦接到疏散命令由大厦各部门员工负责在楼梯口接应引导疏散人员有秩序地撤到安全区秩序维护部经理带领员工逐房检查疏散人员是否安全撤离现场然后负责对疏散物资的看管灭火与救护义务义务消防队由当值经理领班员工程部除配电水泵空调值勤以外全体人员组成领班负责现场灭火指挥义务消防队员主要使用干粉灭火机实施扑救使用水枪时需在现场切断电源的情况下进行发现伤员应采取一切办法把伤员撤离现场公安消防队到场后义务消防队员退出转为警戒维持秩序设备保障火灾发生时消防泵喷淋泵自动启动配合灭火如果

49、控制线路烧坏自动控制失灵中控室手动启动钮强启动火灾所在区域电梯自动迫降到最底层送风机空调自动关闭防火卷帘门自动隔断配电房水泵房中央空调控制室由工程部专职人员坚守岗位保证消防用水消防用电不间断执行切断火层电源和燃气的命令安全警戒大厦秩序维护于外围广场组成外围警戒消除路障直到无关车辆撤离现场劝阻无关人员进入现场接应消防队消防车进入火场指明火场区域现场指挥部位置消防栓位置以及燃烧物等为消防队灭火创造条件火灾扑灭后所有秩序维护人员和工程人员在警戒区警卫配合公安消防部门调查火灾原因应急处理完毕填写突发事件应急处理报告单并报处理的应急预案预知大风暴雨来临应急小组通过管理部发出公告负责提醒客户关闭门窗确保电

50、器的使用安全应急小组必须指定专人每天听取天气预报根据天气预报提前落实大风暴雨期间当值表及负责人秩序维护部负责广场防风防雨措施的协助检查查看各公共区域下水道落水管雨水渠等并及时通知清洁部或协助工程部清除可能引起淤塞的垃圾泥沙等杂物检查大厦四周门窗是否关闭检查地势较低的门口是否放置好沙袋检查绿化区域内管道阀门是否正常有无堵塞渗漏秩序维护部工程部备好相应的雨衣安全帽水靴绳索后备照明潜水泵沙包医药箱等紧急抢险物资以备随时应用大风暴雨来临时秩序维护人员应加强与工程部的联系加强巡视力度发现问题及时反映并督促有关部门改进风雨过大时原则上不到危险区域去以确保人身安全大风暴雨后秩序维护部工程部检查损失情况并予于

51、记录上报如有需要拍照备报保险公司索赔之用观察大风消息及预防余风照顾受伤人士清理受损范围并注意避免受伤清理淤塞渠口杂物补充紧急用品当值人员填写应急事件报告呈报物业总经理及总部报告中须详细报告财产损失人员伤亡等情况经验总结等等 电梯故障困人处理的应急预案 员工发现电梯发生故障应立即通知工程部和电梯维修人员工程部秩序维护部应督促维保单位在电梯修复前挂好电梯维修暂停服务的警告牌并及时通知并了解修复事件大约需要时间如修理时间较长在小时以上必须在的同意下向客户发出公告说明情况当电梯困人时将立即通知赶赴现场并及时通知赶赴现场解困工作并随时向汇报未经操作培训者无操作资格证者切勿自行企图开启电梯门救援被困者秩序

52、维护部在发生困人的第一时间及时跟进可通过监控电视利用轿厢对讲电话尽量不间断地对被困人员进行安慰并告知救援行动已开始请被困人员不要惊慌保持镇静如遇外籍人士则请客服协助用英文保持对话随时保持与工程救援人员的联系每一个救援动作前须预先与被困人沟通让对方了解配合询问电梯内情况切勿让被困人自己设法离开电梯轿厢同步监控被困人员身体状况如有老弱孕妇需要救援或维保人员30分钟未到现场应立即采取措施报批准后报120或110待消防人员医务人员到场处理救出被困人员后应了解其身体状况是否需要帮助如有不适应者及时送往医院记录下被困人员姓名地址电话以便下一步工作如被困人员不愿合作自行离开亦需要记录备案 气体泄漏处理的应急

53、预案 秩序维护员应熟知大厦内使用何种气体燃料及气体管道的走向阀门开关等正确位置巡检时应提高警惕发现或接到气体泄漏或异味报告时迅速赶往现场一旦确认立即通知工程部关闭气体总阀秩序维护到达现场后设法打开门窗以疏导气体禁止任何人使用明火包括电筒对讲机手机等切勿触动任何电器及开关不能开灯以免发生爆炸如发觉气体泄漏未能受控或广泛扩散在得到同意后报警及通知煤气公司报修封锁现场禁止任何无关人员进入在得到同意后通知大厦内的其他客户撤离如发现伤员中毒者先转移到空旷开阔空气流通地带同时拨打救护电话等待救护人员及警务人员抵达外围岗确保救护车辆进出畅通 大面积停电处理的应急预案 一旦发生大面积停电事故当值员工发现或接到

54、通知后应立即通知当值电工客户服务部和当值秩序维护并在当班记录上记录事件发生时间经过及受理人姓名当值员工调查升降梯是否受到停电影响察看升降梯内有无困人如发生困人立即按照电梯困人应急处理程序处理当值电工应在第一时间内巡检供电设备状况同时通知上级主管领导当值秩序维护和客户服务部人员应在第一时间内赶至停电现场检查停电区域是否影响到办公客户了解后作好书面记录当值电工及时赶到停电现场检查停电区域的配电箱查出停电原因按操作规程进行修复并做好停电原因记录应急处理过程应按顺序供电恢复正常供电后值班电工应对主要设备进行巡视检查作好相关记录并及时通知其它部门当值人员当值电工应急处理完毕 溢水处理的应急预案 巡检员工

55、当值如发现大厦范围内有溢水现象通知进行应急操作须第一时间赶到现场查看经核实情况后积极组织现有人力物力展开抢险工作秩序维护领班应及时将附近的电梯升至顶层及暂停使用并利用沙包拦截引水等方式防止电梯进水秩序维护部相关人员在积极跟进工程部抢修外应及时保障对客户的服务事故处理过程中秩序维护部应维持好大厦内的秩序必要时改变人流方向并耐心做好客户的安慰解释工作尽力为客户解决因溢水所带来的困难维护好公司的形象对自己不清楚的情况不要胡乱作答如有单位受浸而客户当时不在现场应尽快通知有关客户返回处理必要时在得到客户同意后破门如有任何公共设施的日常使用受到影响应在大厦各主要入口显著位置设置告示牌知会客户如有任何区域存

56、在危险性应在该处范围内设置警示标志或警告牌通知利用吸水工具及时清理现场迅速恢复原状现场拍照以备索赔之用 交通意外处理的应急预案 秩序维护人员到达交通事故发生现场首先要防止交通事故随后的意外发生排除恶性的连锁反应如意外事件中可能危及其他人员应设置维护区加以局部封锁立警示标志或路障指挥交通给予尾随车辆警示并请驾驶员绕行通知秩序维护到场如有需要立即报警协助警方将伤者移离危险区域急救伤者送医院治疗及时记录现场情况进行拍照取证如造成停车设备设施损坏详细记录被撞坏之详情通知工程部到现场采取补救措施并估价要求驾驶员签赔偿承诺书如有需要阻止肇事车辆离开现场秩序维护 盗窃匪警应急处理程序接报 或遇到 接到报警电话当值秩序维护应立