区域地产开发

1、1产业发展逻辑产业升级的需要产业转移的需要区域规划发展的需要城市（城镇）化需要经济持续发展需要产业的支撑新的产业发展平台载体-以产业集群驱动的区域开发项目高端产业产业高端现代的产业产业现代化战略产业新兴产业基础产业区域发展需要产业产业的发展和升级，离不开产业聚集及载体的支撑区域间协同城市间协同产业间协同供应链间协同价值链间协同2产业地产发展模式转变政府主导园区开发多方力量共同推进政策、地缘优势产品、服务优势简单业态及功能高级业态及复合功能本地化发展规模化发展产品导向阶段顾客导向阶段产业地产模式未来发展趋势3产业地产企业盈利模式核心能力投融资模式资源（伙伴、人、钱、管理）产业及产品组合品牌盈利模

2、式开发模式政府/伙伴获取项目项目运作推动推动政府政策政府政策伙伴资源伙伴资源低地价低地价土地出让出租出售产业收益企业战略导向下的保值增值企业战略导向下的保值增值基于能力（含开发模式）基于能力（含开发模式）+ + 资源（含产业资源、伙伴、客户及产品）的企业盈利模式资源（含产业资源、伙伴、客户及产品）的企业盈利模式物业增值ROEROE、现金流与利润期望的平衡、现金流与利润期望的平衡4产业地产企业战略思维模型1城市定位及战略升级（总体、产业、空间）企业项目企业需要项目企业需要项目进行支撑！进行支撑！产业地产项目运作宏观结构基于区域发展主价值链下的各项业务政策也是种资源，我们认为政策是实现区域发展的最

3、核心因素之一盈利点、实现模式以及分享模式拥有的自然资源、社会资源、品牌资源等主体及主体之间的动机、目标、组织架构、权责等关系对象资源（3）主体（1）政策（2）盈利（4）政府包括区域所在省市政府、区域政府和管委会政府各合作主体合作伙伴区域发展各种形式的投资者政府包括区域所在省市政府、区域政府和管委会区域发展商是区域开发直接主体区域发展商区域发展各种形式的投资者区域开发、产业地产项目运作结构分析6产业地产项目运作中观结构区域开发、产业地产项目发展链（项目盈利模式）区域发展的全景图7产业地产项目的微观运作结构政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地

4、整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营及服营及服务务区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出8政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析1.1 宏观经济政策；1.2 宏观产业政策； 1.3 国家对区域的功能定位；1.4 其他；1 1 1 1区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1区域的宏观面分析2.1 区域产业现状与结构； 2.2 从5个维度分析（文化、

5、经济、社会、资源、环境）； 2.3 其他；1 1 1 1区域的现状分析区域的现状分析2 2区域的宏观面分析1 1 1 1利益相关者分析利益相关者分析3 3 3.1 当地政府的需求；3.2 区域发展商的需求；3.3 投资者的需求；区域的宏观面分析1 1 1 1区域土地属性区域土地属性4 44.1 水文地质条件；4.2. 市政和配套设施；4.3 其他；产业地产项目的微观运作结构9政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出

6、区域的宏观面分析5.1 区域发展的开发理念；5.2 区域发展的策划方案； 5.3 产品类型及产品带来的效益（工业园、商业区，新城等等）；5.4 产品开发的技术应用及带来的效益（比如生态城需要的新技术等等）；5.4 其他；1 1 1 1区域发展的策划区域发展的策划5 5区域的宏观面分析6.1针对不同产品进行规划，提出规划草案； 6.2 经济测算； 6.3 商业运营模式；1 1 1 1商业运营模式商业运营模式6 6区域的宏观面分析1 1 1 1政府和区域发展商的谈判政府和区域发展商的谈判7 77.1 开发合作要点确定； 7.2 确定商业运营模式； 7.3 签订合作框架协议；7.4 确定合作结算方式

7、； 7.5 签订合作结算协议； 7.6 签订开发合作协议；区域的宏观面分析1 1 1 1在开发模式的指导下，成立区域开发主体公司在开发模式的指导下，成立区域开发主体公司8 8产业地产项目的微观运作结构10政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析1.1 自然资源； 1.2 社会资源；1 1 1 1区域资源盘点区域资源盘点1 1区域的宏观面分析 2.1 产业战略； 2.2 空间战略；2.3 环境战略；2

8、.4 技术战略1 1 1 1区域开发总体战略（体现可持续发展的理念）区域开发总体战略（体现可持续发展的理念）2 2区域的宏观面分析1 1 1 1城市总体规划城市总体规划3 3区域的宏观面分析1 1 1 1土地总体利用规划的修订（用地属性的改变）土地总体利用规划的修订（用地属性的改变）4 4区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1城市设计导则城市设计导则5 5区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1控制性详细规划（土地一级开发阶段）控制性详细规划（土地一级开发阶段）6 6区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1修建性详细规划修建性详细规划( (房地产开发阶段房地产开发阶段) )

9、7 7区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1专项规划专项规划8 8产业地产项目的微观运作结构11政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1利益相关者利益分配方案利益相关者利益分配方案1 1区域的宏观面分析区域的宏观面分析3.1 拆迁安置方案； 3.2 拆迁； 3.3 拆迁费用；1 1 1 1项目立项及相关审批项目立项及相关审批2 2区域的宏观面分析1 1 1 1拆

10、迁拆迁3 3区域的宏观面分析1 1 1 1安置房工程安置房工程4 44.1 房地产开发； 4.2 安置费用；区域的宏观面分析1 1 1 1土地一级开发成本核算报告土地一级开发成本核算报告5 5区域的宏观面分析1 1 1 1土地入市方案土地入市方案6 6产业地产项目的微观运作结构12政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析1.1 建设主体确定； 1.2 利益分配细则； 1.3 运营结算方案； 1.4

11、技术运营方案（新技术、新能源的应用）；1 1 1 1基础设施运营模式基础设施运营模式1 1区域的宏观面分析2.1 商业计划书； 2.2 融资；1 1 1 1基础设施融资方案（基础设施融资方案（BTBT、BOTBOT或其他方式）或其他方式）2 2区域的宏观面分析1 1 1 1基础设施建设方案（区域发展开发主体公司下属专业公司建设或者是外包）基础设施建设方案（区域发展开发主体公司下属专业公司建设或者是外包）3 33.1 公用性基础设施（准经营）；3.2 公益性基础设施（无收益）；3.3 经营性基础设施；区域的宏观面分析1 1 1 1相关政府批文相关政府批文4 4产业地产项目的微观运作结构13政策研

12、究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析1.1 区域品牌的定位；1.2 区域内涵的表现形式； 1.3 区域品牌推广理念（从市场运作，形象功能、客户细分等分析）；1.4 区域推广策略；1.5 区域推广路径（政府、媒体、展会、客户专访等）；1.6 区域推广实施（要制定推广周期，包括聚焦、扩散、深化、提升等四个阶段）；1.7 区域推广诉求（发展前景牌、集成经济牌、区位价值牌、环境优势牌）；1 1 1 1区域营销

13、区域营销1 1区域的宏观面分析2.1 区域招商手册；2.2 招商政策制定；2.3 招商实操；1 1 1 1招商引资招商引资2 2产业地产项目的微观运作结构14政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1结合区域的技术战略来做房地产开发结合区域的技术战略来做房地产开发1 1区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1具体项目结合公司的产品策略来做房地产开发具体项目结合公司的

14、产品策略来做房地产开发2 2区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1具体项目结合产业招商引资来做房地产开发具体项目结合产业招商引资来做房地产开发3 3产业地产项目的微观运作结构15政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析1.1 公益性设施的运营； 1.2 公用性设施的运营； 1.3 经营性设施的运营；1 1 1 1有形资产的运营有形资产的运营1 1区域的宏观面分析1 1 1 1无形资产的运营（

15、包括某些设施的冠名权等）无形资产的运营（包括某些设施的冠名权等）2 2区域的宏观面分析1 1 1 1服务（服务（对接投资者经营价值链，提升投资者经营效率与效益对接投资者经营价值链，提升投资者经营效率与效益）3 3区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1代理政府行使部分行政职能代理政府行使部分行政职能4 4产业地产项目的微观运作结构16政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析1 1 1 1现有政

16、策的研究及价值挖掘现有政策的研究及价值挖掘1 1区域的宏观面分析1 1 1 1为获得利益，通过技术等创新，量身打造新的政策为获得利益，通过技术等创新，量身打造新的政策2 2区域的宏观面分析1 1 1 1政府公关策略政府公关策略3 3产业地产项目的微观运作结构17政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析1.1 为入驻投资者、开发商提供创新融资模式和渠道； 1.2 筹建股权投资基金； 1.3 与各类金融

17、机构保持良好关系；1 1 1 1搭建金融服务平台，进行项目融资搭建金融服务平台，进行项目融资1 1区域的宏观面分析1 1 1 1金融证劵投资管理金融证劵投资管理2 2区域的宏观面分析1 1 1 1资本运作管理资本运作管理3 3产业地产项目的微观运作结构18政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1金融政策和金融体系研究金融政策和金融体系研究1 1区域的宏观面分析区域的宏观

18、面分析1 1 1 1国家级金融政策的创新及衍生品研究国家级金融政策的创新及衍生品研究2 2区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1趋势研究及价值挖掘趋势研究及价值挖掘3 3区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1融资（传统型融资和非传统型融资）融资（传统型融资和非传统型融资）4 44.1 商业计划书；4.2. 融资方案（各阶段多渠道融资方案策划，如万达的各阶段多渠道融资方案策划，如万达的政府、总包、银行、销售等政府、总包、银行、销售等）；产业地产项目的微观运作结构19政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设

19、施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1土地一级开发成本土地一级开发成本1 1区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1基础设施开发成本基础设施开发成本2 2区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1房地产开发全成本房地产开发全成本3 3区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1招商引资的成本招商引资的成本4 4区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1区域运营的成本区域运营的成本5 5区域的宏观面分析区域的宏观面分析1 1 1 1其他其他6 6产业地产项目的微观运作

20、结构20政策研究政策研究/ /金融服务金融服务/ /融资管理融资管理/ /成本管理成本管理土地整土地整理理基础设基础设施建设施建设招商引招商引资资房地产房地产开发开发区域运区域运营营区域规区域规划划区域拓区域拓展展区域退区域退出出区域的宏观面分析1 1 1 1IPOIPO1 1区域的宏观面分析1 1 1 1REITSREITS2 2区域的宏观面分析1 1 1 1其他的资其他的资产证券化形式产证券化形式3 3区域的宏观面分析1 1 1 1永久经营（出租、产业收益、孵化）永久经营（出租、产业收益、孵化）4 4区域的宏观面分析1 1 1 1快速变现（出售产品、卖地）快速变现（出售产品、卖地）5 5产业地产项目