基准地价评估

1、第九章第九章 基准地价的评估基准地价的评估了解我国地价体系构成及地价更新的目的和了解我国地价体系构成及地价更新的目的和途径；熟悉地价的本质及其特点，基准地价途径；熟悉地价的本质及其特点，基准地价测算的基本原理；掌握基准地价的概念和评测算的基本原理；掌握基准地价的概念和评估的工作程序、基准地价更新的途径。估的工作程序、基准地价更新的途径。 本章内容本章内容第一节第一节 我国的地价体系我国的地价体系 第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理 第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 第四节基准地价更新第四节基准地价更新 第一节 我国的地价体系我国的地价体系 一、一、

2、地价及地价特点地价及地价特点 （一）地价的概念（一）地价的概念马克思曾经对土地价格进行了本质的描述：马克思曾经对土地价格进行了本质的描述：“土土地价格不外是资本化的因而提前支付的地地价格不外是资本化的因而提前支付的地租。租。”土地价格土地价格“不是土地的购买价格，而是不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。土地所提供的地租的购买价格。”这里所讲的这里所讲的地租是指地租是指“租地农场主为了获得经营土地的许可租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支付给土地所有者的一切而以租金形式支付给土地所有者的一切”，也也就是土地收益。地租资本化实质上是地租收益资就是土地收益。地租资本化实质上

3、是地租收益资本化，土地价格是土地权利和土地收益的购买价本化，土地价格是土地权利和土地收益的购买价格。格。第一节 我国的地价体系我国的地价体系（二）土地价格的特点（二）土地价格的特点1.生产成本不同；生产成本不同； 2.供求变化不同；供求变化不同； 3.市场结构不同；市场结构不同； 4.价格差异不同；价格差异不同； 5.折旧现象不同。折旧现象不同。 第一节 我国的地价体系我国的地价体系（三）我国地产市场中的地价形式（三）我国地产市场中的地价形式目前的主要形式有：目前的主要形式有：1.根据地产市场状况，政府对一定区域内的地产收根据地产市场状况，政府对一定区域内的地产收益或交易价格等进行归纳整理，形

4、成的区域平均价。益或交易价格等进行归纳整理，形成的区域平均价。2.政府确定实施优先购买权、防止地价暴涨或提前政府确定实施优先购买权、防止地价暴涨或提前收回土地使用权确定补偿额等管理措施所依据的地价收回土地使用权确定补偿额等管理措施所依据的地价标准。标准。3.清产核资中反映单位和个人占用土地资产量的地清产核资中反映单位和个人占用土地资产量的地价标准。价标准。4.股份制企业中土地作价入股的地价标准。股份制企业中土地作价入股的地价标准。5.政府出让土地使用权前确定的期望成交价格。政府出让土地使用权前确定的期望成交价格。6.政府出让土地使用权的出让价格。政府出让土地使用权的出让价格。7.单位和个人有偿

5、取得的土地使用权转让、出租、单位和个人有偿取得的土地使用权转让、出租、抵押时形成的交易价格。抵押时形成的交易价格。8.单位和个人转让、出租、抵押、划拨土地使用权单位和个人转让、出租、抵押、划拨土地使用权时补交的地价、政府对地产作为单位和个人财产进行时补交的地价、政府对地产作为单位和个人财产进行管理时的土地价格。管理时的土地价格。第一节 我国的地价体系我国的地价体系第一节 我国的地价体系我国的地价体系 二、地价体系二、地价体系的概念及作用的概念及作用 （一）地价体系的概念（一）地价体系的概念 地价体系是在地产市场中，由若干个既相互联系，又互有地价体系是在地产市场中，由若干个既相互联系，又互有区别

6、的地价构成的，共同满足地产市场管理和运行需要区别的地价构成的，共同满足地产市场管理和运行需要的价格系列。的价格系列。 （二）地价体系的作用（二）地价体系的作用 根据当前地产市场运行和管理的需要，我国的地价体系应根据当前地产市场运行和管理的需要，我国的地价体系应发挥以下几方面的作用：发挥以下几方面的作用： 1.1.公示作用公示作用 2.2.参考作用参考作用 3.3.税收和政策调控作用税收和政策调控作用 4.4.对土地利用方式和利用程度的引导作用对土地利用方式和利用程度的引导作用第一节 我国的地价体系我国的地价体系三、我国地价体系的构成三、我国地价体系的构成(一一)基准地价的概念和作用基准地价的概

7、念和作用 1.基准地价的含义基准地价的含义 基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均质区段基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。基准地价的评估是以城镇积土地使用权平均价格。基准地价的评估是以城镇整体为单位进行的，是该地区土地等级、特定用途、整体为单位进行的，是该地区土地等级、特定用途、一定时间内的使用权平均价格，反映了我国城镇土一定时间内的使用权平均价格，反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果，标明了土地经济价地利用所产生的实际经济效果，标明了土地经济价值运动的基准线。值运动的

8、基准线。第一节 我国的地价体系我国的地价体系2.基准地价的主要作用基准地价的主要作用(1)基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动趋势，表明了土地利用的经济效果；趋势，表明了土地利用的经济效果；(2)为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提供依据；供依据；(3)加强国家宏观管理的手段，调整经济活动在空加强国家宏观管理的手段，调整经济活动在空间布局的经济杠杆；间布局的经济杠杆；(4)进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的基础，起到估算初始值和修订初始值的作用。基础，起到估算初

9、始值和修订初始值的作用。第一节 我国的地价体系我国的地价体系 (二二)标定地价的概念和作用标定地价的概念和作用 1.标定地价的含义标定地价的含义 市、县政府根据管理需要，评估的正常上地市场中，市、县政府根据管理需要，评估的正常上地市场中，在正常的经营管理条件下和政策作用下，具体宗地在在正常的经营管理条件下和政策作用下，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价是宗地地价的一种，一定使用年期内的价格。标定地价是宗地地价的一种，评估时一般以基准地价为依据，根据地块使用年限、评估时一般以基准地价为依据，根据地块使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制、微观区位市场行情、地块大小、形状、容积率限制

10、、微观区位等条件，通过系数修正进行评估。城镇内不具备基准等条件，通过系数修正进行评估。城镇内不具备基准地价和系数修正标准时，也可以采用适宜的估价方法，地价和系数修正标准时，也可以采用适宜的估价方法，根据市场地价资料直接评估。根据市场地价资料直接评估。 第一节 我国的地价体系我国的地价体系 2.标定地价的主要作用标定地价的主要作用(1)确定土地出让价格与政府优惠幅度的依据；确定土地出让价格与政府优惠幅度的依据；(2)标定地价是国家行使优先购买权的依据；标定地价是国家行使优先购买权的依据；(3)划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的标准。金的标准。(4)核

11、定地产增值，征收土地增值税的标准。核定地产增值，征收土地增值税的标准。(5)企业清产核资和股份制企业中土地资产评估企业清产核资和股份制企业中土地资产评估的标准。的标准。 第一节 我国的地价体系我国的地价体系 (三三)出让底价出让底价 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一块土地出让时最低的控制价格标准。确定的某一块土地出让时最低的控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地的最低地价的依据和确认成交地价

12、的基础。土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础。在我国政府垄断了土地供应量，其出让土地的价在我国政府垄断了土地供应量，其出让土地的价格将对整个土地市场的地价产生重要影响，因此，格将对整个土地市场的地价产生重要影响，因此，出让底价要兼顾当前利益和长远利益综合确定。出让底价要兼顾当前利益和长远利益综合确定。第一节 我国的地价体系我国的地价体系 （四）交易价（四）交易价 交易价是土地使用权转移双方按照一定的法交易价是土地使用权转移双方按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。市律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易价一般是具体宗地一定使用年期的现实交场交易价一般是具体宗地一定使

13、用年期的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准，也是契易价格，是交易双方收支地价款的标准，也是契税、土地增值税、土地收益金的计税基础。交易税、土地增值税、土地收益金的计税基础。交易价一般通过协议、招标、拍卖、市场流通而实现，价一般通过协议、招标、拍卖、市场流通而实现，反映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、反映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一时刻的价格。一时刻的价格。 第一节 我国的地价体系我国的地价体系 四四、基准、基准地价评估的途径地价评估的途径 根据城镇地产市场状况和资料条件，基准地价评估

14、根据城镇地产市场状况和资料条件，基准地价评估有两个途径：有两个途径：1.以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考，综合评估基准地价。即按照料为参考，综合评估基准地价。即按照城镇土地定城镇土地定级规程级规程，选择能反映城镇土地区位和土地收益差异，选择能反映城镇土地区位和土地收益差异的商业繁华条件、交通条件和基础设施等因素，借助的商业繁华条件、交通条件和基础设施等因素，借助一定的量化方法，采用多种因素分值加权求和的方法一定的量化方法，采用多种因素分值加权求和的方法划分土地级别。根据当地市场条件，抽查不同用途、划分土地级别。根据当地市场条件，抽

15、查不同用途、一定数量土地收益点代表该级别不同用途基准地价一定数量土地收益点代表该级别不同用途基准地价第一节 我国的地价体系我国的地价体系 2.划分均质地域基准地价划分均质地域基准地价 按土地条件划分均质地域，用市场交易按土地条件划分均质地域，用市场交易价格资料评估区域平均价格作为基准地价。价格资料评估区域平均价格作为基准地价。对于土地市场发育较好，土地交易资料较多对于土地市场发育较好，土地交易资料较多的城镇，可根据影响地价的区域因素、个别的城镇，可根据影响地价的区域因素、个别因素一致性的原则，把土地条件一致的区段因素一致性的原则，把土地条件一致的区段划归一个均质地域，抽查不同用途、一定数划归一

16、个均质地域，抽查不同用途、一定数量的地价信息点代表该区域不同用途的基准量的地价信息点代表该区域不同用途的基准地价。地价。 第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理一、基准地价的概念和特点一、基准地价的概念和特点基准地价的概念基准地价的概念所谓基准地价，是按照城镇不同的土地级别或均质所谓基准地价，是按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权的平均价格。位面积土地使用权的平均价格。基准地价的特点基准地价的特点 1.全域性全域性 2.分用途分用途3.平均性平均性第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原

17、理4.有限性有限性 5.时效性时效性二、基准地价的作用二、基准地价的作用 1.1.调控地价水平调控地价水平2.2.反映地产市场中的地价变动趋势，为投资决策等反映地产市场中的地价变动趋势，为投资决策等提供依据提供依据3.3.国家征收土地税的依据国家征收土地税的依据4.4.进一步评估标定地价、出让底价等宗地地价的基进一步评估标定地价、出让底价等宗地地价的基础，起到估算基值和修订初始值的作用础，起到估算基值和修订初始值的作用第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理三、基准地价测算的基本任务和原则三、基准地价测算的基本任务和原则1.基本任务基本任务基准地价测算以城市（镇）为单位，测算基准地价测算

18、以城市（镇）为单位，测算出城镇内不同区域类型、不同用途土地的平出城镇内不同区域类型、不同用途土地的平均价格。当区域内土地利用类型单一时，只均价格。当区域内土地利用类型单一时，只测算一种用途的基准地价。当区域内土地利测算一种用途的基准地价。当区域内土地利用类型有多种方式时，则需分别评估出每种用类型有多种方式时，则需分别评估出每种用途的基准地价。用途的基准地价。第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理2.基准地价的特点基准地价的特点（1）全域性。城市内的任何一个区域，应有至少）全域性。城市内的任何一个区域，应有至少一种用途类型的基准地价。一种用途类型的基准地价。（2）分用途。同一区域中，不同

19、土地利用类型的）分用途。同一区域中，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准。土地，有不同的基准地价标准。（3）平均性。基准地价反映一个区域中土地收益）平均性。基准地价反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平，可以采取平均数或众或土地租金、价格的平均水平，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。数表示一个区域中的基准地价标准。第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理（4）有限性。基准地价是有限年期的土地使用权）有限性。基准地价是有限年期的土地使用权价格，按国家规定，不同用途土地使用权的出让最价格，按国家规定，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则基准地价的年

20、期也不同。高期限是不一致的，则基准地价的年期也不同。（5）时效性。基准地价只反映一定时间的价格标）时效性。基准地价只反映一定时间的价格标准。准。3.3.基准地价测算的原则基准地价测算的原则（1）以现实土地用途为主以现实土地用途为主, ,适当考虑规划的原则适当考虑规划的原则（2 2）采取土地使用价值评估和土地收益、地租、）采取土地使用价值评估和土地收益、地租、地价测算相结合的方式进行。地价测算相结合的方式进行。第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理 (3)(3)土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则(4)(4)各类用地分别评估各类用地分别评估

21、, ,多种方法综合运用的原则多种方法综合运用的原则(5)(5)与社会经济水平相适应与社会经济水平相适应、相协调的原则、相协调的原则(6)根据城市条件和市场状况，选择测算技术路线。根据城市条件和市场状况，选择测算技术路线。(7)(7)定性与定量相结合的原则定性与定量相结合的原则(8)(8)实用性和可操作性原则实用性和可操作性原则(9)(9)因地制宜、多种方法相结合的原则因地制宜、多种方法相结合的原则(10)(10)资料和数据的准确合理的原则资料和数据的准确合理的原则(11)(11)不同用途、不同方法的原则不同用途、不同方法的原则 第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理四、基准地价测算的基

22、本原理四、基准地价测算的基本原理 1.1.土地收益是基准地价评估的基础。土地收益是基准地价评估的基础。2.2.各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础。基准地价的基础。3.3.各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位, ,使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布。使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布。4.4.土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。对稳定和不断变化的前提。5.5.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收土地位置差异给土

23、地使用者带来不同的土地收益。益。 第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理五、基准地价测算的思路五、基准地价测算的思路 基准地价测算应按照同一市场供需圈内，土地使基准地价测算应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有同样的市场价用价值相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理。首先将城市土地按照影响土地使用价值格的原理。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。在同一类型区域中，从土地使用者

24、已取得域归类。在同一类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理土地条件均土地条件均质区域上形成的土地级差收益或地价，质区域上形成的土地级差收益或地价，以不同行业在各土地级区域上的最佳收益、成交价以不同行业在各土地级区域上的最佳收益、成交价格曲线，计算出城镇土地的基准地价。在此基础上，格曲线，计算出城镇土地的基准地价。在此基础上，得到级别综合基准地价。同时，为反映各级或区域得到级别综合基准

25、地价。同时，为反映各级或区域内各行业用地特点和土地收益、成交地价的实际情内各行业用地特点和土地收益、成交地价的实际情况，应评估行业用地平均价作为行业基准地价。对况，应评估行业用地平均价作为行业基准地价。对一些对区位条件敏感的行业，在级别基准地价或区一些对区位条件敏感的行业，在级别基准地价或区域基准地价的基础上，应分区段、街道评估路线价域基准地价的基础上，应分区段、街道评估路线价作为基准地价。作为基准地价。第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理六、基准地价测算的基本要求六、基准地价测算的基本要求1.1.土地等级评定或土地条件均值区划分以城镇土土地等级评定或土地条件均值区划分以城镇土地已发

26、生的改良现状为准地已发生的改良现状为准2.2.测算数据以现时土地收益、租金、地价为准测算数据以现时土地收益、租金、地价为准3.3.以级或区域为单位分行业测算土地收益和价格以级或区域为单位分行业测算土地收益和价格4.4.测算数据要符合数理统计要求测算数据要符合数理统计要求5.5.样本数据要准确样本数据要准确6.6.测算模型选择要合理测算模型选择要合理第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理七、基准地价的确定与公布七、基准地价的确定与公布（一）基准地价确定的原则（一）基准地价确定的原则1.以实际数据测算结果为准，以比较评估结果为辅；以实际数据测算结果为准，以比较评估结果为辅；2.土地市场发育

27、的城镇，应以市场交易资料评估结土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正；果为准，利用级差收益测算结果进行修正；3.土地市场不发育的城镇，应以级差收益测算结果土地市场不发育的城镇，应以级差收益测算结果为准，用市场交易资料测算结果进行验证；为准，用市场交易资料测算结果进行验证；4. 以评估结果为基础，并应充分体现政府的地价以评估结果为基础，并应充分体现政府的地价管理政策。管理政策。第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理（二）基准地价的确定（二）基准地价的确定1.以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得到的级别或区

28、域商业商业、住宅、工业基准地价为到的级别或区域商业商业、住宅、工业基准地价为城镇基准地价；城镇基准地价；2.以两种方法测算城镇基准地价的，应以级别或以两种方法测算城镇基准地价的，应以级别或区域为单位，参考不同方法的测算结果，根据当地区域为单位，参考不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定各级别或区域中各土地市场状况和地价水平，确定各级别或区域中各用途的基准地价。用途的基准地价。第二节第二节 基准地价测算原理基准地价测算原理（三）基准地价的公布（三）基准地价的公布 各城镇评估的基准地价，应定期公布，以引各城镇评估的基准地价，应定期公布，以引导土地市场的交易活动和土地利用。目前，直

29、导土地市场的交易活动和土地利用。目前，直观反映基准地价评估成果的有基准地价图和基观反映基准地价评估成果的有基准地价图和基准地价成果表。一般情况下，基准地价公布以准地价成果表。一般情况下，基准地价公布以级为单位，分商业、工业和住宅三种用途的基级为单位，分商业、工业和住宅三种用途的基准地价。没有划分土地级别的，按条件类似区准地价。没有划分土地级别的，按条件类似区域归类后，公布区域基准地价。域归类后，公布区域基准地价。第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 一、建设用地基准地价评估一、建设用地基准地价评估( (一一) )基准地价评估区域的确定基准地价评估区域的确定1.1.

30、划分基准地价评估区域的作用划分基准地价评估区域的作用(1)(1)基准地价是区域平均地价基准地价是区域平均地价, ,划定区域是划定区域是基准地价的内在要求基准地价的内在要求; ; (2)(2)划定区域是基准地价评估的基础划定区域是基准地价评估的基础; ;(3)(3)突出重点区域的交易样点资料的调查突出重点区域的交易样点资料的调查, ,保证调查样点的数量和精度保证调查样点的数量和精度; ;第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容(4)(4)保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大, ,便于统计测算便于统计测算; ;(5)(5)有助于

31、分析地价与影响因素的关系有助于分析地价与影响因素的关系. .2.2.划分基准地价评估区域的方法划分基准地价评估区域的方法目前目前, ,划分基准地价评估区域的方法有两种划分基准地价评估区域的方法有两种: :(1)(1)利用影响城镇土地使用价值的因素利用影响城镇土地使用价值的因素, ,依据其在城依据其在城镇内部的差异性和一致性镇内部的差异性和一致性, ,划分土地级别划分土地级别; ;(2)(2)直接在城镇土地利用分区的基础上直接在城镇土地利用分区的基础上, ,按区域内土按区域内土地条件的差异地条件的差异, ,划分不同的均质区域划分不同的均质区域. .第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价

32、评估工作步骤和内容( (二二) )划分基准地价评估区域的步骤划分基准地价评估区域的步骤1.1.选择划分区域的因素选择划分区域的因素; ;2.2.确定区域划分标准确定区域划分标准; ;3.3.调查有关资料调查有关资料; ;4.4.初步划分区域初步划分区域; ;5.5.实地校核调整实地校核调整; ;6.6.确定区域边界确定区域边界. .第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容( (三三) )基准地价评估资料的调查基准地价评估资料的调查1.1.制定资料调查评估计划制定资料调查评估计划; ;2.2.编制调查表格编制调查表格; ;3.3.人员培训人员培训; ;4.4.划分调查区

33、划分调查区; ;5.5.确定调查方法确定调查方法; ;6.6.资料调查的一般要求资料调查的一般要求: :(1)(1)调查资料必须及时填入表格调查资料必须及时填入表格, ,并由填表人签名并由填表人签名; ;(2)(2)收集到的市场交易资料要按实地位置标注到收集到的市场交易资料要按实地位置标注到相应的基准地价评估工作底图上相应的基准地价评估工作底图上; ;第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 (3)(3)调查资料应在土地级别或均质区域划分的基础调查资料应在土地级别或均质区域划分的基础, ,以划分的以划分的地价调查区为单位进行地价调查区为单位进行; ; (4)(4)调查

34、样本应具有代表性调查样本应具有代表性, ,且分布要均匀且分布要均匀; ; (5)(5)所选样本应能同时获得地价或用地效益和相对应的土地所选样本应能同时获得地价或用地效益和相对应的土地条件资料条件资料; ; (6)(6)经济资料要求不少于近期连续两年的数据经济资料要求不少于近期连续两年的数据; ; (7)(7)地租地租、地价和用地效益以人民币元为单位地价和用地效益以人民币元为单位, ,准确到小数准确到小数点后一位点后一位. . 7.7.资料收集的途径资料收集的途径; ; 8.8.调查资料校核调查资料校核 样本剔除；样本剔除；样本资料归类。样本资料归类。第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准

35、地价评估工作步骤和内容( (三三) )资料整理资料整理1.1.市场交易资料整理市场交易资料整理(1)(1)样点地价计算样点地价计算根据土地使用权出让或转让资料计算样点根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价。样点地价计算公式：地价。样点地价计算公式： 出让或转让的土地面积或实物折价得的资金土地出让方或转让方获样点地价 第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 根据土地使用权出租资料计算样点地价。根据土地使用权出租资料计算样点地价。样点地价计算步骤如下样点地价计算步骤如下:1)1)计算土地出租的纯收益。公式为计算土地出租的纯收益。公式为: 土地纯收益土地纯收益= =土地

36、总收益土地总收益- -土地总费用土地总费用 土地总费用主要包括：土地总费用主要包括：土地税；土地税；管理管理费；费；维修费。维修费。2)2)利用收益法计算样点地价。公式为利用收益法计算样点地价。公式为: : 样点地价样点地价= =土地纯收益土地纯收益/ /土地还原利率土地还原利率根据房屋买卖资料计算样点地价。公式为根据房屋买卖资料计算样点地价。公式为:样点地价样点地价=(房屋买卖价房屋买卖价-房屋现值房屋现值-税金税金-管理费管理费)/土地面积土地面积其中：其中： 房屋买卖价是指房屋买卖时的真实价格。房屋买卖价是指房屋买卖时的真实价格。 税金主要指房屋买卖时由卖主所应交纳的统一税金主要指房屋买

37、卖时由卖主所应交纳的统一工商税，统一工商税一般为买卖价的工商税，统一工商税一般为买卖价的5%5%。 管理费主要是买卖过程中卖方所需交纳的市场管理费主要是买卖过程中卖方所需交纳的市场管理费，一般为买卖价的管理费，一般为买卖价的1.5%1.5%。第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 根据房屋出租资料计算样点地价。计算步骤如下根据房屋出租资料计算样点地价。计算步骤如下:1)1)确定房屋出租的总收益确定房屋出租的总收益 2)2)确定房屋出租的总费用确定房屋出租的总费用 包括包括 管理费、维修费、折旧费、保险费、税金。管理费、维修费、折旧费、保险费、税金。其中，管理费分为两

38、部分：一是出租经营过程中所消其中，管理费分为两部分：一是出租经营过程中所消耗的办公用品的货币支出；二是按租金的一定比例计耗的办公用品的货币支出；二是按租金的一定比例计算，通常是按年租金总额的算，通常是按年租金总额的2%5%计，我国也我按计，我国也我按维修费的维修费的10%18%计算的。计算的。 保险费一般是按建筑物重置价乘以保险费率计算保险费一般是按建筑物重置价乘以保险费率计算。第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 折旧费按下式计算：折旧费折旧费按下式计算：折旧费=房屋重置价格房屋重置价格年折年折旧率旧率 或者：折旧费或者：折旧费=(房屋重置价格房屋重置价格-残值

39、残值) 耐用年限耐用年限 =房屋重置价格房屋重置价格(1-残值率残值率)耐用年限耐用年限) )确定房屋出租的总收益确定房屋出租的总收益 房屋纯收益房屋纯收益= =房地总收益房地总收益- -房地总费用房地总费用) )确定房屋本身应获得的出租纯收益。公式为：确定房屋本身应获得的出租纯收益。公式为：n房屋还原利率）（房屋还原利率房屋现值房屋纯收益111第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 其中：房屋现值按下述公式计算：其中：房屋现值按下述公式计算： 房屋现值房屋重置价格房屋现值房屋重置价格房屋成新度房屋成新度或：房屋现值或：房屋现值=房屋重置价格房屋重置价格-房屋已折旧

40、总额房屋已折旧总额 =房屋重置价格房屋重置价格-房屋年折旧额房屋年折旧额房房屋已使用年限屋已使用年限)计算土地纯收益公式为：计算土地纯收益公式为： 土地纯收益房地纯收益房屋纯收益土地纯收益房地纯收益房屋纯收益)计算样点地价。公式为：计算样点地价。公式为：第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 土地还原利率土地纯收益样点地价/n土地还原利率）（ 111根据土地使用权入股、联营资料计算根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价。公式为：样点地价。公式为：第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 土地还原利率年租金样点地价/n土地还原利率）（ 11

41、1根据以地换房资料计算样点地价。根据以地换房资料计算样点地价。或者或者土地面积出资方分成利润比例出地方分成利润比例出资方资金总额样点地价1第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 转让的土地面积单位建筑面积面积转让土地方获得的建筑样点地价根据商品房销售资料计算样点地价。计算公式为根据商品房销售资料计算样点地价。计算公式为:用地面积税费利息利润建筑面积价同类建筑物单位面积造商品房售价地价 商品房的用地面积有两种计算方法：商品房的用地面积有两种计算方法：1）能明显划分出商品房用地面积，直接采用其用地）能明显划分出商品房用地面积，直接采用其用地面积为标准进行计算；面积为标准

42、进行计算；2）很难划分出用地面积的，可用下式计算：）很难划分出用地面积的，可用下式计算：用地面积用地面积=建筑物占地面积规划的建筑覆盖率建筑物占地面积规划的建筑覆盖率第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 样点地价土地面积现值被兼并企业设备、厂房资和各项补偿费用付给被兼并企业职工工 根据征地、拆迁费用资料计算样点地价。公式为：样点根据征地、拆迁费用资料计算样点地价。公式为：样点地价地价=征地拆迁补偿等土地取得费用征地拆迁补偿等土地取得费用+土地开发费用土地开发费用+利息利息 +开发企业合理利润开发企业合理利润+土地增值收益土地增值收益+区位修正区位修正根据企业兼并资

43、料计算样点地价。公式为：根据企业兼并资料计算样点地价。公式为：=根据联建分成资料计算样点地价。公式为：根据联建分成资料计算样点地价。公式为：出地方分得的建筑面积出资方分摊的土地面积单位建筑面积的税费房屋单位建筑面积造价样点地价第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 出资方分摊的建筑面积容积率出地方分得的建筑面积单位建筑面积的税费）价（房屋单位建筑面积造样点地价或者或者其中：单位面积的税费指建筑方按地方政府规定应其中：单位面积的税费指建筑方按地方政府规定应交交纳的建筑税、城市设施配套费等费用，然后摊入单纳的建筑税、城市设施配套费等费用，然后摊入单位位建筑面积的费用。建

44、筑面积的费用。第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 样点地价修正样点地价修正年期修正年期修正1）有限年期土地使用权地价修正到最高出让年期）有限年期土地使用权地价修正到最高出让年期地价的计算公式：地价的计算公式：mrrmmmPP11)1 (11)1 (11第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 mmrPP)1 (11mPm1 2）无限年期土地使用权地价修正到最高出让年期）无限年期土地使用权地价修正到最高出让年期地价的计算公式：地价的计算公式：式中：式中： 最高年限的土地使用权价格；最高年限的土地使用权价格；实际出让年期或剩余使用年期；实际

45、出让年期或剩余使用年期；Pm1有限年期出让地价或使用剩余使用有限年期出让地价或使用剩余使用年期转让地价；年期转让地价；m土地使用权法定最高出让年限；土地使用权法定最高出让年限；r土地还原利率；土地还原利率；P无限年期土地使用权价格；无限年期土地使用权价格；第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 交易期日修正交易期日修正交易期日修正应以年为单位交易期日修正应以年为单位, ,区别不同土地用途区别不同土地用途, ,根据年度统根据年度统计资料得到的地价平均上涨、下降幅度或地价指数，计算交计资料得到的地价平均上涨、下降幅度或地价指数，计算交易期日修正系数，计算公式为：易期日修

46、正系数，计算公式为： jjVVK/jjKPP 式中：式中：K Kj j 交易期日修正系数交易期日修正系数 Vi 该类用途该类用途土地第土地第j年交易平均地价或地价指数年交易平均地价或地价指数 V该类用途土该类用途土地评估年交易平均地价或地价指数地评估年交易平均地价或地价指数 P P修正到评估修正到评估年的宗地地价年的宗地地价 Pj第第j年宗地的实际成交地价年宗地的实际成交地价第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 容积率修正容积率修正 容积率按修正区域进行，以城市规划规定的区域容容积率按修正区域进行，以城市规划规定的区域容积率为标准，容积率修正系数计算公式为：积率为

47、标准，容积率修正系数计算公式为： iinrVVK/ K Kr r容积率修正系数容积率修正系数 Vin某一区域某一用途规某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价定容积率下单位面积平均地价 Vi该区域该用该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价途在某一容积率下单位面积平均地价 第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格：地价修正到规定容积率的价格： rrKPPP修正到规定容积率时的宗地地价，修正到规定容积率时的宗地地价，Pr某一容积某一容积率下的宗地交易成交

48、价格，率下的宗地交易成交价格，K Kr r容积率修正系数容积率修正系数样点地价的其他修正样点地价的其他修正 根据市场地价资料情况，还可对样点地价进行交根据市场地价资料情况，还可对样点地价进行交易情况修正、地价楼层分配修正、易情况修正、地价楼层分配修正、基础设施配套情基础设施配套情况修正况修正第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 样点地价资料整理样点地价资料整理样点地价的分类统计样点地价的分类统计 在样点地价计算和修正的基础上，根据各城市规在样点地价计算和修正的基础上，根据各城市规划的基准地价评估区域，进行样点地价分类统计。划的基准地价评估区域，进行样点地价分类统计

49、。 以土地级别为评估区域的，应分别统计各级别土以土地级别为评估区域的，应分别统计各级别土地中商业、住宅、工业用地的样点地价交易类型和地中商业、住宅、工业用地的样点地价交易类型和数量；以均质地域为评估区域的，应按区段或区片数量；以均质地域为评估区域的，应按区段或区片分别统计不同交易形式下的样点数。参见下表：分别统计不同交易形式下的样点数。参见下表：第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 编号区域名租赁样点数买卖样点数其他类型样点数合计样点数00000全市 10000一级地 11000110011200012001区段区段区片区片 20000二级地 2100021001

50、区段区段 第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 样点地价分布图的编制样点地价分布图的编制 样点地价图一般土地用途分别表示，其表示方法可采样点地价图一般土地用途分别表示，其表示方法可采用直接表示法或样点地价分级表示法。用直接表示法或样点地价分级表示法。（四）样点数据检验（四）样点数据检验1.资料处理方法的检验资料处理方法的检验2.样点资料归类样点资料归类 资料归类应以基准地价评估区域，即土地级别或均质资料归类应以基准地价评估区域，即土地级别或均质地域为单位，按商业、住宅、工业等土地利用类型，将地域为单位，按商业、住宅、工业等土地利用类型，将经过处理的样点地价资料和企

51、业用地效益资料进行分类经过处理的样点地价资料和企业用地效益资料进行分类整理。整理。第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 表表1：地租、地价资料整理表：地租、地价资料整理表基准地价评估区域及编号样点编号土地用途交易方式成交地价（元/）修 正 后 地价（元/） 表表2：土地收益资料整理表：土地收益资料整理表 基 准 地价 评 估区 域 及编号样点编号土 地 用途用地效益（元/年）合 理 工资额（元/）样 本 资本额（元/）土 地 级别 或 单元分值 第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 3.样本总体分布类型检验样本总体分布类型检验检验的目

52、的是：检验的目的是：确定用什么方法对样本数据的准确定用什么方法对样本数据的准确性、可靠性进行检验；确性、可靠性进行检验；为一些参考值的计算和为一些参考值的计算和测算模型的建立提供依据。测算模型的建立提供依据。4.剔除异常数据剔除异常数据第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 二、农用地基准地价的评估二、农用地基准地价的评估（一）农用地基准地价评估的技术路线（一）农用地基准地价评估的技术路线技术路线一：在农用地定级的基础上，采用农用地技术路线一：在农用地定级的基础上，采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价。投入产出资料和市场交易资料评估基准地价。技术路线二：

53、通过设置标准地块，并评估其价值，技术路线二：通过设置标准地块，并评估其价值，以标准地块的平均价格评估基准地价。以标准地块的平均价格评估基准地价。技术路线三：根据农用地定级综合分值、市场交易技术路线三：根据农用地定级综合分值、市场交易资料和投入产出资料，建立综合分值与地价的数学资料和投入产出资料，建立综合分值与地价的数学模型，用以评估基准地价。模型，用以评估基准地价。第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 （二）采用技术路线一评估基准地价（二）采用技术路线一评估基准地价.划分基准地价区片划分基准地价区片 划分基准地价区片可采用以下方法：划分基准地价区片可采用以下方法：

54、以土地级别为基础划分基准地价区片；以土地级别为基础划分基准地价区片；根据土地质量划分基准地价区片；根据土地质量划分基准地价区片；.确定土地利用类型确定土地利用类型.资料调查资料调查资料调查的主要内容资料调查的主要内容农用地定级成果资料农用地定级成果资料第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 影响农用地价格的因素资料。主要包括自然因影响农用地价格的因素资料。主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。自然因素主要包括素、社会经济因素和特殊因素。自然因素主要包括气候、地形地貌、土壤、水文状况等；社会经济因气候、地形地貌、土壤、水文状况等；社会经济因素主要包括社会经济发展水

55、平、交通条件、农田基素主要包括社会经济发展水平、交通条件、农田基本设施状况、土地管理制度等；特殊因素主要是指本设施状况、土地管理制度等；特殊因素主要是指特殊的气候条件、特殊的土壤条件和特殊的环境条特殊的气候条件、特殊的土壤条件和特殊的环境条件。件。 农用地市场交易资料。主要包括农用地承包、农用地市场交易资料。主要包括农用地承包、出租、拍卖、抵押、联营入股、转包等。出租、拍卖、抵押、联营入股、转包等。第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 农用地投入产出资料。投入资料是指在农副产品农用地投入产出资料。投入资料是指在农副产品生产过程中所必须支出的直接及间接费用，主要包括

56、生产过程中所必须支出的直接及间接费用，主要包括肥料费、人工费、机工费、农药费、材料费、水利费、肥料费、人工费、机工费、农药费、材料费、水利费、税金与利息等。产出资料是指在农业生产过程中的主税金与利息等。产出资料是指在农业生产过程中的主产物和副产物收入。产物和副产物收入。资料调查的一般要求资料调查的一般要求市场交易样本资料调查应以区片为单位进行；市场交易样本资料调查应以区片为单位进行；投入产出样本资料调查采用分类抽样调查方式进投入产出样本资料调查采用分类抽样调查方式进行，按用地类型分组，样本要有代表性，分布均匀；行，按用地类型分组，样本要有代表性，分布均匀；第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内

57、容基准地价评估工作步骤和内容 将调查得到的市场交易样本资料和投入产出资将调查得到的市场交易样本资料和投入产出资料，按实际位置标注到估价工作底图上，工作底图料，按实际位置标注到估价工作底图上，工作底图一般为土地利用现状图；一般为土地利用现状图；及时审查所调查得到的资料及时审查所调查得到的资料及时整理所调查得到的资料及时整理所调查得到的资料.样本地价的计算样本地价的计算市场交易样本地价的计算：可参照城镇基准地市场交易样本地价的计算：可参照城镇基准地价评估中相应的样点地价计算公式，并根据当地农价评估中相应的样点地价计算公式，并根据当地农用地交易的具体情况进行计算。用地交易的具体情况进行计算。第三节第

58、三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 投入产出样本地价计算：根据投入与产出数量，投入产出样本地价计算：根据投入与产出数量，计算土地年纯收益，并确定适当的土地资本化利率，计算土地年纯收益，并确定适当的土地资本化利率，采用收益法计算样本地价。采用收益法计算样本地价。.样本地价修正与处理样本地价修正与处理样本地价修正样本地价修正 样本地价修正是把样本地价修正成为基准地价样本地价修正是把样本地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括：年期修正、交内涵条件下的正常地价，主要包括：年期修正、交易期日修正、交易情况修正和农用地熟化程度修正。易期日修正、交易情况修正和农用地熟化程

59、度修正。第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 样本地价处理样本地价处理 主要包括绘制样本地价分布图、进行样本数据检主要包括绘制样本地价分布图、进行样本数据检验。应按不同用途在工作底图上分别绘制样本地价验。应按不同用途在工作底图上分别绘制样本地价分布图，图上要有清晰的土地级别界限和区片界限；分布图，图上要有清晰的土地级别界限和区片界限；样本数据检验主要包括同一性检验和样本数据检验主要包括同一性检验和t检验或均质检验或均质-方差检验。方差检验。.基准地价的计算基准地价的计算计算区片基准地价计算区片基准地价第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内

60、容 （1）计算区片基准地价）计算区片基准地价 以区片为单位，按不同用途，采用以下公式计算以区片为单位，按不同用途，采用以下公式计算各区片的基准地价。各区片的基准地价。 式中：式中：Pla 某区片的基准地价某区片的基准地价i=1n Pli 某区片有效样本的单位面积地价某区片有效样本的单位面积地价 M 区片内有效的地价样本数区片内有效的地价样本数 S 各有效样本的宗地面积各有效样本的宗地面积第三节第三节 基准地价评估工作步骤和内容基准地价评估工作步骤和内容 Pla=Pli/M 或者 Pla=SiPli/Si 级别基准地价计算级别基准地价计算 在对以上得到的各区片基准地价进行比较、实地在对以上得到的