广州商圈分析专案1

1、广州市场调研专案广州市场调研专案 -走进广州走进广州（PPT 内页使用版）广州概貌广州概貌广州商圈广州商圈目标商场目标商场总总 结结广州概貌广州概貌地理位置自然资源人口构成城市简史发展定位行政区划广州广州概貌概貌市场经济发达市场经济发达国家中心城市之一旅游资历源丰富珠三角都市圈核心城市土地面积辽阔经济文化城市省会省会城市城市五大国家中心城市之一华南经济、文化、科教中心重要的对外贸易门户全国城市生活质量指数排名第一名经济规模在全国排名第四珠三角都市圈核心城市粤港澳都市圈重要组成部分3,843.433,843.43 数据资源来源：广州市统计信息局公布了广州市第六次人口普查结果一、全市常住一、全市常

2、住人口人口全市常住人口2010年为1200万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的994万人相比，十年共增加275万人，增长27.74 %。年平均增长率为2.48%。年份人口数增长率2000年99430002010年1270080027.74%994300012700800020000004000000600000080000001000000012000000140000002000年2010年广州常住人口广州常住人口1010年对比年对比人口数 二、家庭户人口二、家庭户人口全市常住人口中共有家庭户368万户，家庭户人口为1006万人，平均每个家庭户的人口为2.73人，比2000年

3、第五次全国人口普查的3.21人减少0.48人。另外，非家庭户人口数越来越多，十年非家庭人口数增长了8.22%。年份年份人口数人口数家庭户人口家庭户人口数数家庭户口数家庭户口数每户人口数每户人口数非家庭户非家庭户人口数人口数非家庭户人非家庭户人口占比口占比每户人口增长每户人口增长率率20002000年年994300099430008700576 8700576 2710460 2710460 3.213.211242424 1242424 12.50%12.50%20102010年年127008001270080010068956 10068956 3684370 3684370 2.73 2.

4、73 2631844 2631844 20.72%20.72%-17.46%-17.46% 三、性别构成三、性别构成全市常住人口中，男性人口为663万人，占52.26%；女性人口为606万人，占47.74%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的108.70上升为109.46，男女性人口差异越来越大。性别2000年2010年增长率人口数2000年占比人口数2010年占比男517874552.08%663724752.26%0.17%女476425547.92%606355347.74%-0.17%合计9943000100.00%12700800100.

5、00%52.08%52.26%47.92%47.74%45.00%46.00%47.00%48.00%49.00%50.00%51.00%52.00%53.00%2000年占比2010年占比十年男女比例差异对比图十年男女比例差异对比图男女 四、年龄构成四、年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为145万人，占11.47%；15-64岁人口为1040万人，占81.91%；65岁及以上人口为84万人，占6.62%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降4.97个百分点，15-64岁人口的比重上升4.37个百分点，65岁及以上人口的比重上升0.6个百分点。年龄段2000年200

6、0年占比2010年2010年占比增长比率0-14岁1634327 16.44%145639611.47%-4.97%15-64岁7710044 77.54%1040353481.91%4.37%65岁以上598629 6.02%8408706.62%0.60%9943000 100.00%12700800100.00%16.44%77.54%6.02%11.47%81.91%6.62%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%0-14岁15-64岁65岁以上十年间各年龄段人口数对比图十年间各年龄段人口数对比图2000年

7、占比2010年占比 五、各种受教育程度人口五、各种受教育程度人口全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为244万人；具有高中（含中专）程度的人口为291万人；具有初中程度的人口为458万人；具有小学程度的人口为199万人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。 同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由9309人上升为19228人；具有高中程度的由20443人上升为22923人；具有初中程度的由37068人下降为36127人；具有小学程度的由23968人下降为15724人。全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为120660人

8、，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少109740人，文盲率5由2.32%下降为0.95%，下降1.37个百分点。受教育程度2000年人数2000年占比2010年人数2010年占比增长比率大专以上925594 9.31%2442110 19.23%9.92%高中中专2032647 20.44%2911404 22.92%2.48%初中3685671 37.07%4588418 36.13%-0.94%小学2383138 23.97%1997074 15.72%-8.24%文盲230400 2.32%120660 0.95%-1.37%总人口数9943000 100.00%12700

9、800 100.00%9.31%20.44%37.07%23.97%2.32%19.23%22.92%36.13%15.72%0.95%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%大专以上高中中专初中小学文盲各受教育程度十年数据对比各受教育程度十年数据对比2000年占比2010年占比 六、人口区域分布六、人口区域分布全市常住人口中，中心城区为772万人，占60.84%，新城区为334万人，占26.33%，县级市为163万人，占12.83%。区域2010年人口数占比中心城区772716360.84%新城区334349126.33%县级市

10、163014612.83%合计12700800100.00%中心城区, 7727163新城区, 3343491县级市, 163014620102010年人口数区域占比对比图年人口数区域占比对比图中心城区新城区县级市七、常住人口各区七、常住人口各区分布与分布与GDPGDP区名称区名称人口数量人口数量人口密度人口密度人口密度排名人口密度排名GDP(GDP(亿）亿）GDPGDP排名排名人均人均GDPGDP（万）（万）人均人均GDPGDP排名排名越秀区115万34239118642 21.62 2海珠区155549荔湾区89766天河区143万148

11、70421381 11.53 3黄埔区46万50355614101.34 4白云区222万27936105850.4710番禺区176万2245712354 40.77花都区94万974875570.85萝岗区37万950916023 30.4311增城市103万6411067390.658南沙区25万49311571112.21 1从化市59万30112223120.3712广州市合计1270万1708GDP是2011年数据，来源于广州市统计局34239172421519814870503527932245974 950641493301050001000015000200002500030

12、0003500040000越海荔天黄白番花萝增南从各区人口密度对比图各区人口密度对比图越秀区, 9.1%海珠区, 12.3%荔湾区, 7.1%天河区, 11.3%黄埔区, 3.6%白云区, 17.5%番禺区, 13.9%花都区, 7.4%萝岗区, 2.9%增城市, 8.2%南沙区, 2.0%从化市, 4.7%各区人口占比对比图各区人口占比对比图越秀区海珠区荔湾区天河区黄埔区白云区番禺区花都区萝岗区增城市南沙区广州各区人口与密度图广州各区人口与密度图 城市定位城市定位国际性大都市国家中心城市旅游文化城市华南政治、经济城市综合门户城市广州市广州市行政分区行政分区天河海珠荔湾越秀白云花都萝岗黄埔南沙

13、番禺增城从化广州是中国广东省省会，国家副省级计划单列城市。广州下辖10个行政区和2个市：天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、白云区、花都区、萝岗区和黄埔区、南沙区、番禺区、增城市、从化市。广州市行政分区广州市行政分区广州市经济与消费分析广州市经济与消费分析 零售消费额零售消费额 消费物价消费物价 生产总值生产总值 商业形式发展商业形式发展 消费者特征消费者特征广州地区生产总值全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大支撑作用。2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。

14、其中，第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。单位：亿元以服务经济为主体，不断加快产业转型升级步伐。广州整体产业结构偏重第三产业 对商业发展有强大的促进作用.广州市消费物价消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放，同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前景乐观。类别及名称以上年价格为

15、100城市居民消费价格总指数（%）103.2消费品价格指数104.1服务项目价格指数101.2按类别分： 食品105.7其中：粮食104.1肉禽及其制品101.3水产品104.6菜119.9烟酒及用品102.8衣着106.6家庭设备用品及维修服务99.8其中：耐用消费品97.6医疗保健和个人用品103.2交通和通信99.9娱乐教育文化用品及服务100.3居住104.0广州市城镇居民可支配收入 过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%

16、，扣除价格因素，实际增长7.6%。单位：元广州市社会消费零售总额在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。广州市商业形式发展第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段 197

17、9-1980初年中期，商铺市场萌芽期。 1980-1990中期，专业批发零售市场发展时期。 1990年中后期，大型购物中心发育时期。 1998年-2002年，社区商业发展时期。 2003年至今，大型购物中心和主题商场的出现。广州市消费人群特征广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主，向购物环境舒适的大型综合购物中心过渡，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消费模式逐渐成为广州商业市场的主流。广州居民对商品的使用性和价格比较敏感，在选择商品的时候喜欢货比三家。因为靠近港澳地区，居民消费习惯收到两地的影响大，随着收入水平和生活水平的提高，对购物环境及高档商品的需求越来越大。广州居民对餐饮消费很重视，外出

18、就餐的频率很高，饮食支出占居民总支出比例较大。随着信用卡的推行使用，越来越多的广州居民接受了刷卡消费行为，并且习惯刷卡购物消费这方式。广州商圈广州商圈广州主要商圈情况 越秀商圈越秀商圈主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月花。） 天河商圈天河商圈主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置地。） 江南商圈江南商圈主要组成：（江南新地、广百新一城） 荔湾商圈荔湾商圈主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场） 番禺商圈番禺商圈主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、

19、易发） 白云商圈白云商圈主要组成：（万达广场、五号停机坪、百信广场）广州主要商圈地理表现地理地理分区分区板块板块档次档次租赁租赁情况情况人流人流级别级别代表商场代表商场N NI I是是否合度否合度老城区越秀区淘金板块高级、顶级优一般一类丽柏百货丽柏百货合适合适北京路板块中低、中档、高级良优二类广百百货、五月花广场不合适中华广场板块中档、高级优优二类中华百货不合适海珠区江南板块中低、中级一般优三类广百百货不可适荔湾区西关板块中低一般优二类恒宝广场、新光百货不合适白云区白云新城板块中档、高级一般一般二类五号停机坪、万达广场不合适新城区天河区天河城板块高级、顶级优优一类太古汇、正佳广场、太古汇、正佳

20、广场、天河城天河城合适合适珠江新城板块高级一般一般二类友谊商店、吉之岛不合适东圃板块中低、中档良良三类摩登百货、天河城不合适岗顶板块中档良良二类摩登百货、华忆百货不合适番禺区市桥板块中低、中级一般良三类友谊百货不合适迎宾路板块中档、高级良良二类广百百货不合适天河商圈 商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。 随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、太古汇广场等大体综合性购物中心。尽管竞争局面难以避免，但是商圈

21、的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。天河体育中心东圃购物中心天河城正佳广场万菱汇太古汇时尚天河天娱广场高德置地国际金融中心花城汇珠江太阳城天河商圈u 天河中心商圈的商业氛围浓厚，目前已形成广州市具主导力的消费购物中心商圈，片区商业的高度聚焦；u 天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势，有利于汇聚人流；u 天河体育中心聚集了总多高档次和品牌商家，大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区的竞争力，使得体育中心商圈不断改善其发展，来适应市场的需求，使得该商圈与时俱进，成为商业发展的先驱。越秀商圈u 越秀商圈作为广州市传统商业重地，在保护传统商业的发展同时也积极发展现代商业，商圈以大型商店结合专卖店、专业

22、店、百货经营和休闲娱乐为主的商业功能区，以百货店和商业街为截体，以开放型的流行悠闲方式，构成步行街空间文化特性。u 改商圈具备交通通达性，是很好的聚散地，并且聚集各种档次商家，从小型的杂店到大型购物中心，满足不同消费群体。u 主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次较高，中等收入，职业是以公司、企业、服务业职员或学生，目的以购物悠闲为主。荔湾商圈 商圈现状: 上下九商圈是旧城更新改造基础上发展的，以广州西关文化为特色的购物步行街。上下九是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档，“经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外来游客，领略西关的悠久历史文化和商业氛围。骑楼文化、

23、西关饮食文化是上下九商圈的两大特色。u 上下九商圈地处老城区，接到狭窄，交通不畅，地铁口离上下九路段较远。u 荔湾商圈整体消费档次偏向中低档。以临街商铺位置，专卖店、专业店形成服装、百货经营和餐饮店临街布局。除了临街商铺外，兼有少量中档的购物中心，如恒宝广场和荔湾广场。u 该商圈主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次中等，中等收入，以公司、企业、服务类职业或学生，目的以购物饮食、休闲娱乐为主。白云商圈 商圈现状: 白云区第一份商业网点规划广州市白云区商业网点发展规划（2010-2020）日前对外公示，8月18日之后，该规划将正式颁布实施。 未来10年内，白云区将重点打造白云新城至白云国际机场以

24、106国道为骨架的广州北轴商业圈。伴随着白云新城文化、商业双核心的构建完成，可以说它是广州“北优”战略的重头戏及建设核心。 白云新城位于北部空港经济圈核心位置的优势是无可比拟的，而政府对白云、珠江两城的重点开发也是不遗余力的，它们将被打造成为广州新形象窗口，从双地铁线路的贯穿及多路公交的接驳也反映了支持的力度于决心。它们的实现是对区域文化、商业氛围、居住环境、交通网络、生活配套等各方面全方位系统性的提升。白云商圈u 而白云新城五号停机坪及万达广场的项目建成更将集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能于一身，各国际品牌的聚集也为区域提供超高人气及足够的客流，全方位满足消费者各方面的需求，填

25、补了广州北部商业集群的空白，带动了广州北部的整体价值提升。u 力求将区域规划成为市内交通枢纽和城市财富新中心地带。随着宜居城区示范区等一系列工程的建设完成，整个区域的商业地位也势必将有大幅的提升。 u 目前区域商业形态还是处于初级阶段，除了沿街商业和社区上野外，专业批发市场较多，缺少具有一定规模和档次的区级商业中心，目前仅有万达一个项目支撑。江南西商圈 商圈现状: 江南西两盘现有商铺230家左右，商业建筑面积约13.6万，不仅集中了各种潮流时尚店铺，还汇聚了广百新一城、润汇大厦、名店城、江南新地等多个商业巨头：同时还是美食天地，有多家中西餐馆、酒家、酒吧、此外还有较多银行机构，还有多家美容美发

26、品牌等配套服务设施。江南西商圈u 目前商圈以商铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动，目前江南西商圈紧广百新一城为该区域高端项目带动。u 高端消费品欠奉，走中低档路线。u 消费力构成方面，以周边居民为核心，辐射工业大道和宝岗大道两大板块u 购买力以中端为主，消费能力不高。u 人群以青少年、妇女为活跃消费群。广州商业未来发展趋势 数量庞大的中端/中高端个性消费不足； 传统的赢商模式越来越难以满足消费者的消费观念； 就有的市场格局已达到饱和状态，各路商家寻找突破； 新的营销模式呼之欲出，关键看谁先打开新局面； 大型一站式综合性仍然是市场的主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造自身特色

27、。广州商业未来发展趋势商业饱和 买卖双方地位易转市场竞争激烈跳出旧有的定位思维模式符合市场发展趋势现有商业占据各种经营方式一站式经营游乐式经营专业市场广州目标商场广州目标商场简介简介：太古汇太古汇 太古地产位于广州的大型综合发展项目，商场云集国内外太古地产位于广州的大型综合发展项目，商场云集国内外180多家知名品牌，由全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，到精多家知名品牌，由全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，到精致美食佳肴，均一一呈现，其中至少有致美食佳肴，均一一呈现，其中至少有70个品牌是首次登陆广州。个品牌是首次登陆广州。开业时间开业时间：2011.92011.9面积面积：13 13 万平方万平方 商场定位商场定位：高端购物中心：高端购物中心交通：交通：地铁石牌桥站地铁石牌桥站地址地址：天河区天河路口与天河东路交界处天河区天河路口与天河东路交界处主力品牌主力品牌：Armani、Bally、Bulgari、CHANEL、Dior、Fend