房地产项目管理课件(第一章)0829

1、房地产项目管理房地产项目管理概论任务一利用互联网查询邢台市一个房地产楼盘的相关情况邢台一个房地产项目的概况项目名称：七里河佳洲美地物业类别： 住宅、电梯洋房、退台洋房、项目特色： 品牌地产,低密居所,花园洋房,景观居所建筑类别： 板楼 多层 高层 装修状况：毛坯,简装修 开盘时间 2013年3月 交房时间 ：一期洋房预计2014年年底交房物业公司： 路桥物业 开 发 商： 邢台路桥房地产开发有限公司 容 积 率 ：1.60 绿 化 率： 35% 均价：4800元/平方米 占地面积:280000平方米 建筑面积:300000平方米 产权年限:70年户 数:总户数2202户 当期户数1028户ht

2、tp:/ 房地产项目管理概论第一节第一节 项目和房地产项目项目和房地产项目第二节第二节 房地产项目管理房地产项目管理第三节第三节 房地产项目管理的发展及应用房地产项目管理的发展及应用房地产项目工程项目项目第一节 项目和房地产项目一、项目的类型一、项目的类型1 .1 . 生 产 性 项 目 ： 形 成 物 质 产 品 生 产 能 力 的 项 目 。生 产 性 项 目 ： 形 成 物 质 产 品 生 产 能 力 的 项 目 。工 业 项 目农 业 项 目交 通 运 输 项 目建 筑 业 项 目邮 电 通 信 项 目（ 2 2 ） 非 生 产 性 项 目 ： 不 形 成 物 质 产 品 生 产 能

3、力 的 项 目） 非 生 产 性 项 目 ： 不 形 成 物 质 产 品 生 产 能 力 的 项 目公 用 事 业 项 目文 化 教 育 项 目科 学 研 究 项 目金 融 保 险 项 目社 会 福 利 项 目2 .2 . 项 目 概 念项 目 概 念二、项目的概念二、项目的概念（1 1）德国）德国DIN69901DIN69901具有预定的目标具有时间、财务、人力人力和其他限制条件具有专门的组织。（2 2）国际标准化组织）国际标准化组织ISO10006ISO10006具有独特的过程，有开始和结束日期，由一系列相互协调和受控的活动组成，过程的实施是为了达到规定的目标，包括时间、费用和资源资源等约

4、束条件。（3 3）美国项目管理协会）美国项目管理协会为了创造独特的产品、服务或成果而进行的临时性工作。建造一栋建筑物、开发一项新产品、举行一项大型活动、策划一次旅游、ERP咨询、开发、实施和培训。项目开发是为了实现一个或一组特定目标，受到预算、时间和资源资源的限制，具有复杂性和一次性，以客户为中心。在一定的约束条件下，一般为财力、周期、质量财力、周期、质量等，由专门的组织根据特定的目标所完成的一次性的任务。三、构成项目的基本条件三、构成项目的基本条件（1 1）系统的有机整体）系统的有机整体若干子项目或若干部分，时间、位置或性质的制约和联系。（2 2）具有明确的目标）具有明确的目标成果性目标：功

5、能性要求。约束性目标：限制性条件工期、费用、质量和安全等。（3 3）明确的起点和终点）明确的起点和终点生命周期，立项施工销售使用等。（4 4）资源条件的保障）资源条件的保障材料、设备、劳动力、土地、资金等。四、项目的特征四、项目的特征（1 1）单件性和一次性）单件性和一次性独特性，不可重复目标、人员组织、资源条件等的不同。（2 2）明确目标和一定的约束条件）明确目标和一定的约束条件成果性目标是最终目的，对约束条件有指导性要求；约束性目标是实现成果性目标的手段和具体途径。（3 3）生命周期）生命周期诞生成长成熟衰退消亡；项目建议书可行性研究勘察设计建设准备建筑安装竣工验收房屋营销交付使用物业管理

6、。（4 4）管理对象的整体性）管理对象的整体性合理配置各种生产要素，做到数量、质量、结构上的总体优化。（5 5）不可逆性）不可逆性遵循一定的程序。四、项目的环境作用四、项目的环境作用（1 1）环境的概念和内涵）环境的概念和内涵所有外部影响因素的总和，是项目的外部条件。社会条件：政策、经济发展水平、科技水平、地域文化、人口结构特征等；时间条件：建设程序、季节、温度、气候等；空间条件：区位交通、地形地质地貌、自然资源等。（2 2）环境的作用）环境的作用A.A.决定对项目的需求和存在价值决定对项目的需求和存在价值良好的生态环境和优良的区位条件决定项目的市场需求量和销售地位。B.B.决定项目的技术方案

7、和实施方案决定项目的技术方案和实施方案土壤地质、水源地、森林；市政交通、周边建筑C.C.产生一定的风险产生一定的风险环境变化、自然灾害、资源价格、风俗习惯四、项目的环境作用四、项目的环境作用任务二试分析“佳洲美地”项目成功了吗？五、项目成功的条件五、项目成功的条件时间预定时间完成目标费用降低费用消耗减少资金占用保证项目经济性功能质量达标规模达标效果达标市场用户认可参与者受益企业形象提升安全有计划进行无事故损失排除风险环境自然环境人文环境社会环境六、房地产项目的概念和特征六、房地产项目的概念和特征（1 1）房地产项目的概念）房地产项目的概念A.在一定时间、费用和质量要求下，以土地和房屋建筑为对象

8、以土地和房屋建筑为对象，以达到特定的使用功能为目的，按照一定的步骤和程序所完成的一次性任务。B.依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产房地产房产房产地产地产住宅、厂房、仓库；商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房基础设施、地面道路等。六、房地产项目的概念和特征六、房地产项目的概念和特征（2 2）房地产项目的特征）房地产项目的特征A.A.时间限定强时间限定强资金占用量大：金融机构借贷，利息费用导致企业亏损；市场需求变化快：产品定位不符，市场缩小，产品滞销；同业竞争激烈：同质产品竞争，后进产品改进挤压盈利空间。六、房地产项目的概念和特征六、房地产项目的概念和特征

9、（2 2）房地产项目的特征）房地产项目的特征B.B.质量要求高质量要求高资金、资源浪费；人们生命、财产安全；政策法规（地震、防火等）六、房地产项目的概念和特征六、房地产项目的概念和特征（2 2）房地产项目的特征）房地产项目的特征C.C.组织要求高组织要求高系统性：人员、机械设备、资金财务、研发策划、政策接轨等；程序性：程序衔接，不可倒置；组织性：多个部门，策划、财务、建设、营销等。D.D.政策法律严政策法律严建筑法、土地管理法、建筑工程质量管理条例、房地产管理法、招标投标法、建筑装饰材料安全标准等。第二节 房地产项目管理的发展及应用一、房地产项目管理的概念一、房地产项目管理的概念房地产项目的管

10、理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。系统工程理论建设和使用过程生产要素配置用户优质产品房地产项目管理房地产项目管理设计项目管理设计项目管理工程咨询项目管理工程咨询项目管理施工项目管理施工项目管理后期物业管理后期物业管理业主单位设计单位施工单位咨询监理单位物业公司二、管理者的不同类型二、管理者的不同类型三、房地产项目管理的目标体系三、房地产项目管理的目标体系功能（质量）进度（工期）费用（成本）（ 1 ） 相 互 影 响 ， 相 互 联 系 。 一 方 面 的 变 化 必 然 引 起 其

11、 他 两 个 方 面 的 变 化 。（ 2 ） 由 总 体 到 个 体 ， 概 念 到 实 施 ， 简 单 到 详 细 。 分 解 落 实 到 具 体 单 元 。（ 3 ） 均 衡 性 和 合 理 性 。第三节 房地产项目管理的发展及应用一、项目管理的发展一、项目管理的发展（ 1 1 ） 初 级 阶 段） 初 级 阶 段 2 0 2 0 世 纪世 纪 3 03 0 年 代 至年 代 至 4 04 0 年 代年 代方 法 一 ： 甘 特 图 （ g a n t t c h a r t ） 生 产 计 划 进 度 图发 明 者 ： 亨 利 L 甘 特 科 学 管 理 制 度 的 先 驱 ， 科 学

12、 非 经 验 的 ， 强 调 高 效 率 的 生 产方 式 代 替 提 成 本 的 生 产 方 式 。 标 准 化 管 理 、 工 作 定 额 计 件 工 资 、 劳 资 合 作 工 长 制 等 。时 间 ： 第 一 次 世 界 大 战 期 间制 作 工 具 ： o f f i c e p r o j e c t 、 g a n t t p r o j e c t横 轴 ： 代 表 时 间 ，纵 轴 ： 表 示 活 动 和 项 目 （ 机 器 设 备 、 操 作 人员 和 编 号 ） 。线 条 ： 表 示 计 划 和 实 际 活 动 完 成 情 况 。直 观 的 表 示 了 计 划 要 在 什

13、 么 时 间 进 行 ， 实 际进 展 与 计 划 要 求 的 对 比 。（ 2 2 ） 发 展 阶 段） 发 展 阶 段 2 0 2 0 世 纪世 纪 5 05 0 年 代 到年 代 到 6 06 0 年 代年 代方 法 二 ： 系 统 工 程 的 方 法时 代 背 景 ： 美 国 1 9 4 2 年 原 子 弹 制 造 计 划 曼 哈顿 计 划负 责 人 ： 格 罗 夫 斯 和 奥 本 海 默规 模 ： 1 0 5 0 万 人 ， 3 年 ， 耗 资 2 0 亿 美 元解 析 ： 把 要 处 理 的 问 题 及 其 有 关 情 况 加 以 分 门 别 类 ，确 定 边 界 ， 又 强 调

14、把 握 各 门 类 之 间 和 各 门 类 内 部 的联 系 ， 完 整 性 ， 否 定 片 面 的 静 止 的 观 点 。方 法 三 ： 关 键 路 线 法 （ C P M ）时 代 背 景 ： 1 9 5 6 年 ， 美 国 杜 邦 公 司 将 计 算 机 运 用在 工 程 计 划 。 后 兰 德 公 司 加 入 ， 主 要 解 决 工 期 和 费用 之 间 的 关 系 。解 析 ： 将 项 目 分 解 成 独 立 活 动 ， 确 定 每 个 活 动 工 期 ，以 逻 辑 关 系 （ 结 束 开 始 、 结 束 结 束 、 开 始 开始 、 开 始 结 束 ） 将 活 动 连 接 ， 从

15、而 计 算 项 目 工 期和 各 个 活 动 时 间 特 点 。方 法 四 ： 计 划 评 审 技 术 （ P E R T ）背 景 ： 1 9 5 7 年 美 国 海 军 北 极 星 导 弹 计 划 ， 应 用 于 阿 波 罗 登 月 计 划受 到 C P M 影 响 ， 原 理 基 本 一 样 ， 唯 一 区 别 是 P E R T 的 每 个 活 动 的 工 期 不 确 定 ， 而 是 包 括 悲观 值 、 乐 观 值 和 最 有 可 能 值 三 个 参 数 。解 析 ： 利 用 网 络 分 析 制 定 计 划 以 及 计 划 予 以 评 价 的 技 术 ， 协 调 整 个 计 划 各

16、道 工 序 ， 合 理安 排 人 力 、 物 力 、 时 间 、 资 金 ， 加 速 计 划 的 完 成 。（ 3 3 ） 成 熟 阶 段） 成 熟 阶 段 2 0 2 0 世 纪世 纪 7 07 0 年 代年 代方法五：建筑工程项目管理（CM）背景：美国工程项目管理模式，又称阶段发包方式，快速轨道方式。专业的工程管理咨询公司。解析：业主通过CM公司加强对项目的管理，在设计管理、成本控制、进度监控、分包采购、现场协调、安全生产、质量管理和风险管理提供方案。方法六：BOT模式（建设经营转让）解析：项目融资方式，多被发展中国家政府用来进行基础设施建设。演变：BOO:建设拥有经营，公司拥有，政府购买

17、服务。BOOT：建设拥有经营转让，公司拥有经营，经过一定期限移交给政府。BLT：建设租赁转让，租赁给第三方，分期付款收回工程投资，然后转让政府。BTO:建设转让经营，公共项目，建成转给政府，再由公司维护经营。（ 4 4 ） 现 代 化 阶 段） 现 代 化 阶 段 2 0 2 0 世 纪世 纪 8 08 0 年 代年 代职业化：美国管理协会PMI和国际项目管理协会IPMA项目管理专业人员职业资格认证。初级工作者年薪4.5-5.5万美金，中级6.5-8.5万美金，高级11-30万美金；学术化：大学硕士学位，逐渐取代MBA工商管理硕士的趋势。标准化：美国PMI项目管理知识体系指南，现代项目管理标准

18、ISO10006二、我国项目管理的发展二、我国项目管理的发展（ 1 1 ） 传 统 管 理） 传 统 管 理2 0 0 0 年 前 都 江 堰 工 程 、 长 城 等 项 目 ，封 建 时 代 工 部 都 有 标 准 ， 营 造 法 式 等宋 朝 开 始 落 后 ， 清 朝 开 始 拉 大 距 离（ 2 2 ） 学 术 方 面） 学 术 方 面2 0 C 6 0 年 代 ， 钱 学 森 推 广 系 统 工 程 理 论 ，华 罗 庚 引 入 统 筹 法 ， 两 弹 一 星 ， 宝 钢 ， 秦 山 核 电 站（ 3 3 ） 职 业 化 方 面） 职 业 化 方 面造 价 工 程 师 和 监 理 工 程 师1 9 9 1 年 成 立 中 国 项 目 管 理 委 员 会 （ P M