衢州项目市场分析报告20110427

1、浙江衢州江心岛项目市场分析报告市场部 2011年4月报告主体结构p宏观背景及地块条件分析p衢州房地产市场特征解析p衢江新区板块发展解析p项目本体分析及初步定位一、区域背景及地块条件p城市经济发展情况衢州GDP水平较低，但增速较快，近几年增速均保持在11-15%，在浙江省主要城市中属于第三梯队近几年衢州市GDP增长率均保持在11%以上，其中2010年GDP为752.78亿元，虽然水平较低，但增速较快，2010年高达13.3%，增速在全省排行第二。与浙江省其他主要城市相比，衢州GDP属于第三梯队。第一梯队由杭州、宁波组成，GDP总值已突破5000亿元；第二梯队由温州、绍兴、台州、嘉兴、金华组成，G

2、DP总值超过2000亿元；第三梯队由衢州、丽水和舟山组成，GDP总值不足800亿。备注：衢州市包括两区、四县，数据来源于衢州统计局网站一、区域背景及地块条件p城市经济发展情况备注：衢州市包括两区、四县，数据来源于衢州统计局网站近年，衢州城乡居民储蓄余额与人均可支配收入呈持续增长态势，虽近两年增幅均有所减小，但居民消费能力有明显的增强，消费领域与消费范畴不断扩大。2010年，衢州城乡居民储蓄余额为431.29亿元，增长率较上年末增涨16.2%，受经济环境和各投资市场影响，储蓄逐渐成为理财手段之一。2010年，衢州市区城市居民可支配收入是21811元，近年来可支配收入绝对逐年稳定提升，除09年增长

3、率较低之外，基本保持在11%-13%的增长率，说明居民消费能力逐年递增，但受经济发展有明显的滞后影响。一、区域背景及地块条件p城市整体发展规划整体发展规划目标 发展目标：将衢州建设成为浙、赣、闽、皖四省边际中心城市和生态园林城市。 发展战略：中心集聚，梯度开发；发展中部，保护南北。“Y形主轴、一心一环、七重四点城乡居民点结构 “Y”形发展主轴：依托320国道、46省道的发展主轴线。 “一心”指中心城区，“一环”是围绕中心主城并通勤时间在15分钟以内的9个城郊型城镇，包括石梁、航埠、华墅、廿里、大洲、全旺、高家、莲花、杜泽(含峡川)。七“重”即航埠镇、廿里镇、高家镇3个省级中心镇，杜泽镇(含峡川

4、)、上方镇、大洲镇、与石梁镇4个重点镇，作为市区除中心城区之外的重点发展城镇。四“点”为全旺镇、莲花镇、湖南镇、华墅镇4个一般城镇。一、区域背景及地块条件p城市整体发展规划高速公路：衢州境内现有三条建成通车的高速公路，杭金衢、龙丽、杭新景龙游支线。 铁路交通：衢州已发展铁路有：九江-景德镇-衢州铁路（334km），武汉-九江（210km），时速均为200km。衢州-武汉合计544km，只需2.5小时,衢州将成为浙江又一个枢纽站 。 水运交通：疏浚衢江航道，兰溪至樟潭航道达到4级航道标准，通行500吨级船舶；建成龙游港区、衢州港区（樟树潭）500吨码头；樟潭至常山港航道达到6级航道标准，通行10

5、0吨级船舶，建成常山港区500吨码头。航空交通：保留现有机场；未来将机场搬迁作为城市发展远景目标，待条件成熟时，实施机场搬迁。高速便捷的对外交通体系，大大缩短了于赣皖苏沪浙等地区的距离，将带动衢州快速发展公路铁路路网水路路网一、区域背景及地块条件p衢州市区整体发展规划市区空间规划结构 以衢江和乌溪江为景观和生态轴线的四个城市组团，四个公共活动中心，两个物流中心，一个” 三环两纵三横”干路系统，五条楔形绿带的城市结构。四个组团的功能定位 “中心区” 定位为商贸会展、文化卫生、休闲旅游及居住等功能区。 “西区” 定位为城市行政办公、文化教育、商业金融、居住等功能。 “南区” 定位为巨化及以氟硅为代

6、表的高新化工园区为主，保留其东侧原商业居住功能。 “东区” 为衢州重点发展片区之一，定位为以办公、商业居住、制造业、仓储物流等生产性服务业为主的工业区。两个物流中心五条楔形绿化带四个城市组团四个公共活动中心西区东区中心区南区衢州市区规划“三环三横两纵”的交通干路系统，城市道路交通路网正不断完善，在快速拓展城市空间的同时，也将较大程度的促进房地产开发由中心向外快速发展。p衢州市区交通规划发展一、区域背景及地块条件三环三横两纵一、区域背景及地块条件p地块地理位置大桥（已建成通车）城东物流中心江心岛地块东迹大道江心岛地块位于衢江区行政中心区的东北侧，目前已经建成有直通岛上的道路和大桥；地块周边目前已

7、建成小区有三个：广胜府东苑小区、君悦东方和南苑御景湾，其中仅有君悦东方在售。项目地块独处一岛，四面临江被衢江所包围，目前已经有道路和大桥直通岛上，为岛上专属通道；项目占地约1130亩，容积率将控制在1.0-2.5之间，其中住宅用地556亩，配套、环境及道路用地557亩；一、区域背景及地块条件p 衢州重点发展片区：衢江区位于衢州市重点发展方向上，被政府着力打造和规划；p 综合功能定位区域：项目所处区域是以办公、商业居住、制造业、仓储物流等生产性服务业为主的工业区，但本地块自身条件优越，具备打造高端物业的条件；p 衢江区居住区的边缘地带：衢江区的居住集合中在行政中心南和西的部位，西侧即地块南侧为发

8、展的物流中心。p 可打造成城市重点高端低密项目：所处政府重点发展和打造的区域，沿东迹大道直达老城区，城市距离缩短，且区域内住宅项目目前开发较少，地块本身资源优厚，且有政府支持的发展背景，未来发展空间较大，具备打造高端住区形象的有力条件。p地块整体认知二、衢州房地产市场分析p一级土地市场2009年，由于种种大势利好的刺激，衢州土地价格迅速暴涨，直接导致房地产开发成本的急剧上升，房价亦在此因素的推动下脱离理性范畴急速上扬，形成一种壮观的“量价齐升”局面，受2010年新一轮楼市新政的影响，这种快速猛涨的局面受到一定影响，增速有一定的下降。数据显示，近年随着房地产市场的快速发展，衢州土地供应呈逐年快速

9、上升状态，土地供应充足，土地出让整体平均价格上涨过快，尤其是2008-2010年的价格增速更快。备注：衢州市区包括柯城区、衢江区和巨化双港区域，数据来源衢州国土资源局及相关参考报告二、衢州房地产市场分析备注：衢州市区包括柯城区、衢江区和巨化双港区域，数据来源衢州商品房销售系统p二级商品房市场供不应求明显07-08年，衢州市区房地产供需相对平衡，09-10年市场进入快速发展初期，供不应求现象明显，说明衢州房地产市场未来几年仍有较大的发展空间。年度需求约在90万方左右，年度供应约在80万方左右。价格水平稳步上升全市的整体均价水平呈稳定的小幅增涨趋势，三大区域中以柯城老城区的均价水平最大，涨幅也最大

10、，而衢江区均价水平非常稳定。p商品房市场板块划分二、衢州房地产市场分析西区市中心板块双港板块南区衢江新区经开区板块目前衢州住宅市场主要划分为西区、市中心、南区、双港、经开区和衢江新区六大板块。西区和南区是开发较早，目前住宅项目分布较为集中，成熟度较高，而其他各区起步较晚，目前正处于发展初期。衢江新区起步晚、发展缓慢，但随着区政府打造投入力度的不断增大，衢江新区未来将会得到快速的发展。衢州市场各个板块特征较为明显，各板块开发力度和强度不一，发展不均匀，西区和南区开发时间较早，目前均相对较为成熟，衢江新区为未来主力发展板块之一。p商品房市场各板块特征二、衢州房地产市场分析板块特征供应产品发展潜力市

11、中心传统老城区，城市核心区域，配套成熟，资源聚集，向心力强，置业吸引力最高以多层为主，小高层、高层及排屋供应较少，以舒适大户型为主导土地供应稀少，市场放量小，价格水平较高，未来发展上升空间不足西区未来的政治、文化、金融、商贸中心和人居环境最佳的城市休闲居住区,是集行政办公、金融商贸、文化教育、居住休闲等功能为一体的衢州城市新中心大盘云集，产品线丰富（多层、高层、小高层、排屋），以中大户型为主导重点发展区域，土地资源丰富，未来政治行政中心所在地，发展潜力大南区市中心自然发展外扩拓展区域，距离核心区近，区位优越、配套完善，资源聚集程度高，置业向心力强以多层为主，小高层、高层为辅，以中大户型为主，2

12、、3房是置业主流，品质处于中等水平土地供应较为丰富，中大型楼盘集中、持续放量区域，依靠区位和配套优势拉动客户，价格上行潜力巨大经开区产业布局带动发展区域，与城市中心距离仅次于南区，基础设施完善，但配套相对缺乏以多层为主，小高层、高层为辅，产品品质处于中等水平土地供应充足，未来2-3年发展空间较大，价格洼地，价格上行空间大双港自然资源主导型区域，依托资源优势，将发展成为衢州未来滨水高端低密住区，是衢州豪宅人居的新新象征主要以低密度、高档次、高品质的排屋、多层洋房为主，以大户型为主，欧式风情是主流，对高品质置业有绝对的吸引力区域内配套设施匮乏，价格仅以一线江景资源和项目自身品质价值为依托，短期内难

13、有较大的提升空间衢江新区新城镇发展导向型特征，依托新城镇规划和政策扶持驱动其发展，土地资源丰富，未来潜力巨大目前开发涵盖多层、高层、小高层、排屋等产品，档次形象不足政府推动，土地供应充足，价格洼地，未来发展空间比较大p各板块在售项目情况二、衢州房地产市场分析板块划分主力供应类型公寓主力价格水平典型项目市中心多层、洋房高层10000-11000联排22000-23000（二手房）维多利亚中都和家园祥华中央郡西区多层、小高层、高层普通住宅9500-10500联排20000-22000独栋28000-30000（别墅为月亮湾预计价）金都春江月幸福家园金都月亮湾南区多层8000-8500民泰三衢美林长

14、河瀚林绿洲经开区多层6500-6800三衢世家世纪锋尚双港多层、洋房、别墅洋房6000别墅8000左岸公馆新宏香格里拉衢江新区多层、高层高层5100左右联排6500-7200（御景湾二手房）广胜府东苑衢州君悦东方南苑御景湾市中心和西区价格水平最高，中心区发展空间不足，西区发展潜力仍较大衢江新区和经开区发展相对较慢，均属价格洼地，但衢江新区外来发展空间大供应类型多层、洋房产品为主，别墅供应较少城中及南区受城市保护、双港资源利用影响，多为较低的多层等低密房源为主。西区开发规模较大，开发程度较为成熟，多开发为高层项目。p各板块供应产品特征供应产品高层小高层户型面积段均好别墅面积较大，联排在200-3

15、00平之间（不含地下室），独栋在300-500平米之间（不含地下室）二、衢州房地产市场分析板块项目容积率物业类型主力产品面积市中心维多利亚1.5高层、多层、别墅88-176中都和家园1.3多层43-110祥华中央郡1.3电梯洋房165-180西区金都春江月1.7多层、小高、高层90-170幸福家园1.29小高层、别墅排屋300-315平小高88-137平月亮湾1.6联排、独栋、高层联排200-300独栋400-600南区民泰三衢美林1.8多层90-150长河瀚林绿洲1.5多层90-150经开区三衢世家1.45多层78-146世纪锋尚1.5多层、高层80-150双港祥华加州洋房1.21洋房、别墅

16、联排300-400洋房80-120新宏香格里拉1.01洋房、别墅别墅310-450洋房80-100衢江新区广胜府东苑1.45多层90-120衢州君悦东方2.5高层19F90-143备注：月亮湾联排面积不含地下室，其他项目别墅均为含地下室面积p 一级土地市场：近两年衢州市场土地供应相对较为充足，供应走势逐年走高，土地成交均价水平也在不断增涨；p 二级商品房市场：近几年衢州房地产市场虽然发展不快，但整体均价水平持续稳步增涨，并且供需关系明显呈现出一种供不应求的局面，衢州房地产市场仍有较大的发展上升空间；p 各板块价格水平：市中心、西区和南区（依附老城区）均价水平处于高位运行，而衢江新区和双港区为价

17、格洼地，其中同类型产品衢江新区大约是市区、西区水平的一半左右，但板块未来发展潜力巨大，价格上升空间较大。p 各板块供应产品特征：衢州市场供应产品面积段均好，主力供应涉及80-150平房源，涵盖了刚需和改善客户需求，面向不同阶层的客户供应不同类型的产品。p房地产特征小结二、衢州房地产市场分析三、衢江新区区域市场分析p衢江区整体发展规划东至沈家绕城公路、南达浙赣铁路、西邻乌溪江、北抵衢江。现状用地为低丘平畈地形，衢江、乌溪江在此交汇，区内主要建设用地选择在两江汇合的东南岸，周边有红凉亭水库、童家山水库、46省道、浙赣铁路复线、衢州机场和樟潭镇等较多的基础设施和部分农田村庄，总用地面积8.89平方公

18、里。由西片的沈家经济开发区建成区和东片的衢江新区组成。物流园区工厂集中区三、衢江新区区域市场分析p衢江新区规划及在售项目信安大道预计将于2012年3-4月份可完成全路段的修建，建成通车后可直通岛上，距离区政府将均有5分钟车程的距离。未来可直达未来可直达江心岛江心岛衢江区核心区规划望江苑南苑 御景湾广胜 府东苑君悦东方衢州君悦东方（在售）占地7.2万、建面22万 ，容积率2.5，均为18F高层目前均价5100元/左右，2010年9月首期开盘4600元分三期开发12栋高层、约1400户、目前一期近300户已售罄南苑御景湾（售罄）占地8.3万、建面6.3万，容积率0.8，独立、联排、叠加别墅社区共2

19、00多户，已售罄，联排二手房价格大约在6500-7200元/广胜府东苑（售罄）占地约11.9万、建面约17万 容积率1.45，全部为5F多层 2009年6月开盘，目前已售罄，二手房均价在4500-5800元/之间望江苑（售罄）2004年建成，为衢江新区第一个住宅小区，目前小区信息不详；据衢州相关房产网信息统计，目前二手房均价在4500-5500元/之间三、衢江新区区域市场分析p区域住宅项目情况区域房产开发处于初级阶段，在售项目仅有一个，区域整体房地产市场短期内供应不足p区域内在售典型项目君悦东方项目位置衢州市衢江区求实路与信安大道交汇处发展商浙江众鑫置业有限公司 物业形态18F高层 项目规模占

20、地：7.2万 总建面：约22万 容积率2.5绿化率30%户型面积主力户型为90-143平，另外有少量的空中别墅产品，面积约300平米左右销售情况一期于2010年9月28日推售，四幢共300套左右，开盘均价4600元/平左右，目前基本售罄；二期的两幢将于5月开盘，预计均价将在5100元/平客户主要是本地人，多以衢州市区、衢江区政府单位客户为主，另外还有部分周边园区工作人员。购买客户多为自住兼投资三、衢江新区区域市场分析三、衢江新区区域市场分析p区域内未来供应情况14325已出让待开发土地已动工待上市项目区政府办公楼用地商业配套性质用地（商业用地目前已规划有商业、酒店、文体中心、汽车4S店等配套）

21、三、衢江新区区域市场分析p区域内未来供应情况地块编号占面（平）容积率竞得总价（万元）土地单价（万元/亩）使用年限土地性质竞得方竞得时间1958987192.325040年、70年商住用地浙江财瑞有限公司08.6.1624082 1=X=3.61220199 70 年 其他普通商品住房用地 衢江区新天地房地产开发有限公司 10.7.11310584.4 1=X=5.26000378 70 年 其他普通商品住房用地 衢州民心房地产开发有限公司10.11.18497771.4 1=X=2.140年、70年商住用地11.2.25共占地20.83万方，据其容积率指标，合计建筑面积在21-45万方之间已成

22、交待开发土地一览 项目位于在信安大道与求实路交汇的西南角，即君悦东方的南侧有一项目（目前项目名为“衢州赢湖玫瑰园”，小区规划为多层和高层两种产品），目前已经动工，预计2011年或者2012年将上市，其他信息暂未公布。已动工待上市项目情况区域内潜在竞争总量相对较大，但各地块规模均较小，容积率范围广，对本案造成的竞争压力将较小p 区域为衢州市重点发展区域，区行政中心已经成型，未来发展利好 ；p 区域内房产开发尚处于初级阶段，目前供应不足，已出让土地规模均较小，对本案造成的竞争较小，但受政府大力发展的扶持，未来将会出现大量大规模的土地供应开发。p 区域价格水平处于衢州市价格洼地，目前供应项目均为中低

23、端项目，同类型产品价格水平约是西区和市区的一半左右，能带动整个衢江新区形象的中高端项目将是市场发展的有力机会点，也将得到政府的大力支持。p 随着衢江新区政府等企事业单位的陆续入驻和周边各种配套的成型，将为区域带来更多的购房需求，周边物流园及工业区也将为区域提供大量的购买客群。三、衢江新区区域市场分析p衢江新区区域小结大桥（已建成通车）城东物流中心江心岛地块东迹大道四、项目地块本体分析p地块相关指标地块占面： 约1113亩（约74.13万平方米）,其中可利用开发建设（景观房产）的核心区域面积为556亩（37.03万平方米）,可用来配套景观房产的绿化用地557亩（37.10万平方米）容 积 率：1

24、.0(可调整至2.5)绿 化 率： 20（详细规划方案另行报批）土地性质： 住宅用地、配套环境用地意向地价： 住宅用地120万元/亩 环境用地30万元/亩拿地优惠政策：A、行政事业性收费按标准先收后返还70.B、人防费按15元平方米收取。C、其他费用按50缴收。D、江心岛通向大陆的两座大型引桥由政府配套建造（政府出资）。大桥（已建成通车）城东物流中心江心岛地块东迹大道四、项目地块本体分析p地块四至情况地块内部西侧居民区南侧储备物流区北侧隔江相望的居民区通岛大桥四、项目地块本体分析p地块周边现状周边配套缺乏，前景利好 江心岛目前处于位于衢江新区的东北部，新区配套缺乏，生活配套主要依附衢江西区和主

25、城区，但新区未来发展潜力巨大，各种生活配套将逐渐打造。交通便利，可达性良好 已建成通车有东迹大道和直通岛上的南北大道，在建有信安大道东延。直通岛上的道路信安大道东延东迹大道衢江新区中心区四、项目地块本体分析S 优势：p地块为独立小岛，四面临江，自然资源优厚；p地块周边交通情况良好；p地块内部平整，无任何待拆迁；p地块规模较大，有足够的概念营造空间；W 劣势：p目前新区内各种配套缺乏；p岛的南边为物流园，新区的南边为工业区，将为项目带来一定的影响；O机会：p地处政府着力打造的衢江新区，未来前景利好；p区域内开发项目较少，且均为中低端；p区域市场处于衢州价格洼地，价格具备较大的上升空间；T威胁：p房产政策未来形势的不确定性；p周边河道由政府来治理，预计5年内完成，时间周期较长，存在一定的不确定性；p项目SWOT分析自然资源丰富，优势和发展机会明显，具备打造高端低密项目的先天条件四、项目地块本体分析p项目整体初步定位自然资源优厚，政府大力扶持地块具备规模，打造空间充足地块自身区域发展重点发展区域，未来发展