安国市场调研报告终稿1

1、安国市场调研安国市场调研报告报告2012.11.8 第一部分第一部分第二部分第二部分安国药材市场调研安国药材市场调研安国住宅市场调研安国住宅市场调研Chapter 1中药材市场调研中药材市场调研中药材市场调研中药材市场调研城市研究城市研究专业市场研究专业市场研究城市印象城市印象城市区位城市区位交通交通经济发展经济发展城市印象安国市位于中国河北省中南部。面积486平方千米，人口39.05万。辖1个街道、5个镇、5个乡，4个社区居委会、198个村委会。市政府驻祁州大路94号。基础设施功能完善。已形成“五纵八横”市区道路基本框架，城区面积由1992年的4平方公里扩大到10.5平方公里。主要街道两侧全

2、部实现绿化、硬化、美化和亮化，被评为省级形象建设先进单位，建成了省级卫生城。被誉为“华夏珍药荟萃之区，举步走遍九州之地”的东方药城，曾是全国最大的中药材专业市场。市场面积60万平方米，上市品种2000多种，年成交额38.8亿元，药材吞吐量10万吨。这里是全国最大的中药材集散地，有“举步可得天下药”之称，素以“药都”和“天下第一药市”驰名中外。城市区位安国市位于华北平原腹地，京、津、石三角中心地带，处于环京津和渤海经济圈中，距北京200km，距离天津230km，距离石家庄108km。安国市安国市200km230km108km交通G5京石高速公路和G45大广高速公路从安国市东西两侧通过，分别距离安

3、国市40公里和25公里。安国市城区面积12平方公里，神黄铁路穿境而过，西距京广铁路35公里，距北京机场200公里，距石家庄机场80公里，距天津港220公里。安国市安国市G5G45辖区内没有客运铁路通过，没有高速公路出入口，必须穿省道出入辖区内没有客运铁路通过，没有高速公路出入口，必须穿省道出入神黄铁路是陕西神木到神黄铁路是陕西神木到沧州黄骅的运煤专线沧州黄骅的运煤专线城市经济发展46013752748660810270796683612512.2%13.1%10.6%13.5%11.3%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%0100000200000300000

4、400000500000600000700000800000900000100000020072008200920102011安国市近年安国市近年GDP情况情况GDP（万元）第三产业第二产业第一产业GDP增长率2011年安国市年年安国市年GDP为为83.6亿元，同比增长亿元，同比增长11.3%，按同期汇率计算人均，按同期汇率计算人均GDP为为2959.71美元。根据人均美元。根据人均GDP与房地产发展关系模型判断，安国房地产即将进入与房地产发展关系模型判断，安国房地产即将进入快速发展阶段，快速发展阶段，具有良好的市场预期。具有良好的市场预期。房地产发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发

5、展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上客户需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产发展特征超速发展单纯数量型快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展。以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型城市经济发展2011年安国市总人口为年安国市总人口为41.1万，在河北省万，在河北省136个县级县市中排名个县级县市中排名68位位；城市人口城市人口增长缓慢，体现安国市对于周边县市没明显吸附效应增长缓慢，体现安国市对于周边县市没明显吸附效应;城镇总户数为城镇总户数为46408户，城户，城镇在岗平均职工工资为镇在岗平均职工工资为264

6、79元，在河北省元，在河北省136个县级县市中排名个县级县市中排名110位位。总人口（万）40.240.741.241.041.1城市化率24.4%26.7%29.4%34.1%34.4%2007200820092010201140.240.741.241.041.124.4%26.7%29.4%34.1%34.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%39.639.840.040.240.440.640.841.041.241.4安国市人口及城市化率安国市人口及城市化率城市经济发展 2011年安国市地方财政一般预算收入为年安国市地方财政一般预算收入为2.

7、51亿元，在河北省亿元，在河北省136个县级县市个县级县市排名第排名第57名。名。 2011年安国市固定资产投资额为年安国市固定资产投资额为75.97亿元，同比增长亿元，同比增长10%，最近五年持续，最近五年持续增长，但增长率波动较大。增长，但增长率波动较大。 120011456817072204912513719.0%21.4%17.2%20.0%22.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%05000100001500020000250003000020072008200920102011地方财政一般预算收入地方财政一般预算收入（万元）（万元）3332563900805

8、2894968783475971523%17%36%30%10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%20000030000040000050000060000070000080000020072008200920102011安国市固定资产投资额安国市固定资产投资额（万元）（万元）城市经济发展 2011年安国市社会消费品零售总额为年安国市社会消费品零售总额为43.84亿元，在河北省县级市中排名亿元，在河北省县级市中排名36位位。 2011年安国市城乡居民存款余额为年安国市城乡居民存款余额为73.31亿元，同比增长亿元，同比增长17.3%，2008年以年以后增长速度逐年上升。后增长速

9、度逐年上升。 20818425823930887237251543845016.4%24.0%19.6%20.6%17.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%10000015000020000025000030000035000040000045000050000020072008200920102011社会消费品零售销售社会消费品零售销售总额总额（万元）万元）40853151897155866064188175319610.4%27.0%7.6%14.9%17.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%30000035000040000045

10、000050000055000060000065000070000075000080000020072008200920102011城乡居民存款余额城乡居民存款余额（万元）（万元）城市研究小结城市研究小结安国市经济整体增速稳定，购买力持续加大，居民储蓄额增速明显。城市硬安国市经济整体增速稳定，购买力持续加大，居民储蓄额增速明显。城市硬件设施建设的落后，作为一个县级市，地域凝聚力较差。作为一个专业市场件设施建设的落后，作为一个县级市，地域凝聚力较差。作为一个专业市场，凝聚力的缺乏意味着专业市场的发展在目前基础设施条件下达到饱和。，凝聚力的缺乏意味着专业市场的发展在目前基础设施条件下达到饱和。中药

11、材市场调研中药材市场调研城市研究城市研究专业市场研究专业市场研究中药市场分布中药市场分布中药市场租金情况中药市场租金情况中药市场仓储情况中药市场仓储情况中药市场物流情况中药市场物流情况交易大厅交易大厅参茸市场参茸市场地产药市地产药市东方药城东方药城西北西北药市药市老药市老药市八仙八仙街街安国市药材市场分布安国市药材市场分布项目名称安国药材交易中心规模约17000平米，约2800户商家功能定位药材集散集散地产品业态一层中草药，二层精细药、动物药等停车位门口广场停车周边环境周边围绕散户药材经营商服务水平政府管理运营，服务水平一般经营情况每天开业时间为半天，年销售额约30亿元租金格子1000-500

12、0元/格不等，多数集中在3000-4000元/格，每格约1平米多，大厅内商铺面积约10平米，年租金约10000元综合评价安国的药材交易中心，面积及规模较小，有待升级 安国药材交易大厅，位于城区东北方向的药材集散地东方药城，为安国的药材交易中心，租金主要集中在3000-5000元/1平米/年，有一定下降空间安国市药材市场分布安国市药材市场分布交易大厅周边交易大厅周边交易大厅周边聚集着安国市散户经营的40%，经营范围涉及全部所有大类，经营模式主要是以经营单一品种为主，坐等顾客上门。特点：这些户本金少，大部分属于低层次经营户，方式到固定产地购货拉回市场销售，个别有固定关系，但大部分人销市场，销给有资

13、质的经营户，这些商户生意难做，欠帐多，风险大，利润低。房屋租金以交易大厅为中心，向四周放射性递减。紧挨大厅的租金水平在4万元/35M2/年，最外围的在1-1.5万元/35M2/年。房屋的租金和房屋的设计有很大关系。听闻市场搬迁的消息后，商铺售价从240万直降为140万（130M2三层紧临交易大厅），另外还有2套也降价出售。安国药材市场2002年后虽已经经过一次升级改造，但总体规模仍较小，部分小商贩集中在大厅外经营，药材市场仍显冷清，未形成全国性药材集散地（雨天停业、仅上午营业) 项目名称东方药城散户商铺规模约2000多户，每户约250平米功能定位沿街商铺，联体商业街产品业态中草药、中药饮片，各

14、种中药保健、娱乐、购物等生活配套周边环境主要围绕交易中心开展药材生意服务业态有经营性商铺、个体公司、药厂销售公司等经营情况一般都为坐商，有固定老客户租金一层一般0.8元/平米。天，一二三层总体为0.4元/t天售价2002年已建成，当时售价约1000元/平，目前约4000元/平米 安国东方药城市场现在多为沿街商铺形式，多为三层，一层为经营性场所，二、三层为居住场所，一层租金一般约为0.8元/ 天（8700元/30m2/年） ，一、二、三层租金总体为0.4元/天（4000元/30M2/年）租金基本无下降空间安国市药材市场分布安国市药材市场分布老市场老市场 老药市中药材经营户约440户，常年经营地产

15、药材，以地产药材个子货为主，部分户经营外地货，同时有部分外地直销户，年经销药材5000吨。这些大部分是老经营户，经验丰富，知药识药懂药。销售客群以南方商户及老大厅附近商户居多。年租金在8000元/20平米/年，库存多存放家中，销售区和仓储配比基本为1:4。 经营商户多集中在一、二街。市场内兼二手中药材家具市场，整片区市场硬件配套严重落后。安国市药材市场分布安国市药材市场分布参茸市场（红参小区）参茸市场（红参小区）参茸市场处于交易大厅以西500米处一个小区内部，全部商户大约270（450）家左右，主要经营鹿茸、人参、海龙、海马散货以及一些包装精美的礼品。商户90%来自东北。年经营各种人参1500

16、吨，其他北药500吨小区内经营户商铺多为租赁，临大街商铺租金为2.5万元/30M2/年，小区内部商铺租金1.2万元/30M2/年。小区内建筑结构为两层，一层为产 品展示，二层为仓储（或者后院为仓储）展示区和仓储配比基本为1:1，此类经营户夏季有特殊储藏需要冷库，价格600元/吨/年。商户不能忍受租金年年无规律上调，均由意愿购置自持产权的商铺（新市场）。承受价格6000元/m2，意向户型为三层，标准35M2模块。药王庙药王庙药王药王庙广庙广场场安国市药材市场分布安国市药材市场分布药王庙药王庙药王庙，原名“皮王神阁”。始建于东汉，北宋时拓址新建。是中国目前规模最大的纪念历史医圣的庙宇建筑群。安国药

17、市的兴盛，起源于药王庙。凡参加药市的人，总要去瞻仰、拜谒药王庙。安国药王庙坐落于安国市城南（原南关），是全国最大的纪念历代医圣的古建筑群。始建于北宋太平兴国年间（公元976-984年），至今已有千年的历史，是全国重点文物保护单位。安国药王庙改造区域规划占地1280亩，包括文化居住区、配套商业区、旅游区三个区域 安国市药材市场分布安国市药材市场分布西北西北药市药市此区域为西北药集散地，拥有商户300多家，经营经营当归甘草黄芪等，全部为一层门面房，商铺租金为1000元/M2,商铺计算面积为实际可利用面积。此类商户需要仓库面积较大，大约为经营面积的1.5倍。安国市药材市场分布安国市药材市场分布地产药

18、市地产药市地产药市长100多米，主要经营当地药材为主，辅以鲜货交易。整条街有大约1600个经营户，摊位出租以平方米为单位，大约1000元/M2安国市药材市场分布安国市药材市场分布八仙药市八仙药市八仙药市主要经营品种为人参，商户数八仙药市主要经营品种为人参，商户数量大约有量大约有170户，商铺租金为户，商铺租金为5000元元/20M2/年，东北人居多。仓库需求面积年，东北人居多。仓库需求面积基本上基本上1:1，夏季需要冷库储藏，价格为，夏季需要冷库储藏，价格为80-100元元/吨吨/月。月。安国药商主要分为以下几类：安国药商主要分为以下几类：药材种植户药材种植户产地初加工户产地初加工户饮片生产企

19、业饮片生产企业制药厂制药厂GSP认证的经销企业认证的经销企业一般纳税人企业一般纳税人企业小规模纳税人小规模纳税人摊商摊商药业经纪人药业经纪人专业从事药材信息的人员专业从事药材信息的人员药材种植户药材种植户年种药材10万亩以上，产量2500万公斤左右，大部分是产新后自己经销，主要是经过集贸市场销售，随行就市，受市场制约大，但效益较好，风险低。产地初加工户产地初加工户经营模式收购中药材或代有资质的客户加工中药材，自己加工后销给有资源共享质的单位，一般没有固定的客户群，受市场制约较大，规模小，生意难做，但风险一般，这些户也是我市当地饮片厂或有资质单位用于加工的“前处理厂”。中药材经他们加工后，经过有

20、资质单位改包装后按饮片进入市场销售，初加工户与资质户可以共赢。饮片生产企业饮片生产企业包括光明、金康迪、金木等在内，通过GMP认证的中药饮片生产企业19家，销售范围涉及20多个省市地区（其中包括只生产单一品种胆南星饮片厂），年经销中药饮片在3.2亿元6亿元之间，其中销售较好有光明、金木、金康迪、昌达、汉草、以岭、神农、祁农、康派等多家饮片生产厂，处销售在3000万元以上，且有固定的销售群，美威主要是外销美国及欧州市场，余下几家祁澳、忠义、百合等几家经营较差，年销售在2000万元以下，销售群较少或不固定。安药、药都、天下康及正在认证中的金木制药等四家药厂和贵州百灵安顺药业一家中药提取厂，据统计四

21、家药厂在全年售中成药在2.5亿元左右,中药饮片34千万元，提取物800万元,其中药都集团可生产420多个品种，双黄连片为主导产品，有自己的销售网络,大部分产品具有价格优势，主要销华北西北东北等三北地区和韩国，年销售2亿元。制药厂制药厂跃民、益强等40家，每年企业销售饮片从几十万到几百万不等，差距较大，经营模式以本地市场采购中药材经过加工包装后销往全国各地，大宗品种去产地采购，销售对象为全国的制药厂和大中小医院。GSP认证的经销认证的经销企业企业一般纳税人企业一般纳税人企业160家左右，每家年销售中药材或饮片在180万元以上，作为中药材销售走本公司帐户。按饮片销售挂靠在其他有资质企业销售，经营模

22、式主要通过市场采购销售给其他中药饮片厂或制药厂或医院，一般都有自己固定的客户，资金周转期一般在23个。安药、药都、天下康及正在认证中的金木制药等四家药厂和贵州百灵安顺药业一家中药提取厂，据统计四家药厂在全年售中成药在2.5亿元左右,中药饮片34千万元，提取物800万元,其中药都集团可生产420多个品种，双黄连片为主导产品，有自己的销售网络,大部分产品具有价格优势，主要销华北西北东北等三北地区和韩国，年销售2亿元。制药厂制药厂跃民、益强等40家，每年企业销售饮片从几十万到几百万不等，差距较大，经营模式以本地市场采购中药材经过加工包装后销往全国各地，大宗品种去产地采购，销售对象为全国的制药厂和大中

23、小医院。GSP认证的经销认证的经销企业企业一般纳税人企业一般纳税人企业160家左右，每家年销售中药材或饮片在180万元以上，作为中药材销售走本公司帐户。按饮片销售挂靠在其他有资质企业销售，经营模式主要通过市场采购销售给其他中药饮片厂或制药厂或医院，一般都有自己固定的客户，资金周转期一般在23个。小规模纳税人小规模纳税人有200家左右。经营模式主要是做市场，部分走关系客户，方式是到外地长年大量采购中药材，部分户在市场上采购，这些户一般不加工，主要销中药个子货，存量在20吨左右，然后销给本地药企或外地饮片厂，如销制药厂或医院要通过挂靠有资质的企业来销售。摊商摊商8000-10000户（其中有好多也

24、是初加工户）。经营模式主要是以经营单一品种为主，坐等顾客上门。特点：这些户本金少，大部分属于低层次经营户，方式到固定产地购货拉回市场销售，个别有固定关系，但大部分人销市场，销给有资质的经营户，这些商户生意难做，欠帐多，风险大，利润低。药业经纪人药业经纪人大约有400人,这些人信息灵通,组织货快，是市场上各座商门店组织货源谋事在人主体,这些人鱼龙混杂，良诱不均，收益主要是庸金，按货值收取买卖双方的各5%的庸金，大部分交易时有吃客户价格的现象，他们既成事也坏事。专业从事药材信息的人员专业从事药材信息的人员有有4个药材信息部，药都、永信、八五、天地网，从业人员合计个药材信息部，药都、永信、八五、天地

25、网，从业人员合计20人，有人，有批准文号的一家，信息来源各地市场，以发展会员来维持，信息重复不批准文号的一家，信息来源各地市场，以发展会员来维持，信息重复不直观，经营比较困难直观，经营比较困难 。信息部提供有价药品信息，会员分为信息部提供有价药品信息，会员分为380元元/年、年、980元元/年。并印刷有年。并印刷有中药材信息中药材信息向外出售。向外出售。此渠道是市场上囤货居奇商户信息此渠道是市场上囤货居奇商户信息50%的途径，其余都以经验和真实市场信息判断的途径，其余都以经验和真实市场信息判断绿金在线（药材期货交易专业网站）绿金在线（药材期货交易专业网站）南京同仁堂绿金中药材交易中心（绿金指数

26、），依托东北参茸中草药材市场管理有限公司南京同仁堂绿金中药材交易中心（绿金指数），依托东北参茸中草药材市场管理有限公司（简称：东北参茸公司），专业从事集中药材大宗商品现货交易撮合、交易信息咨询、产（简称：东北参茸公司），专业从事集中药材大宗商品现货交易撮合、交易信息咨询、产品检验检疫、供应链融资、现货交收、仓储及物流配送等业务为一体的综合性服务平台，品检验检疫、供应链融资、现货交收、仓储及物流配送等业务为一体的综合性服务平台，交易中心中药材现货电子交易生成交易指数交易中心中药材现货电子交易生成交易指数绿金指数，体现中药材价格走势。绿金指数，体现中药材价格走势。此网站并未持有政府相关部门有效证件

27、此网站并未持有政府相关部门有效证件。安国类期货市场基本情况安国类期货市场基本情况在本地市场俗称压货。在本地市场俗称压货。从事压货人员：安国中药材市场及外部人员均有涉猎，大宗交易从事压货人员：安国中药材市场及外部人员均有涉猎，大宗交易额的运作商安国本地约额的运作商安国本地约2批，外地运作商主要集中在甘肃、浙江批，外地运作商主要集中在甘肃、浙江、山东等三批运作商中，这些人集合资金，抱团压、出货，集成、山东等三批运作商中，这些人集合资金，抱团压、出货，集成大额资金运作药品，影响市场；大额资金运作药品，影响市场；压货量视运作商个人资金情况而定，暂无具体数据；压货量视运作商个人资金情况而定，暂无具体数据

28、；仓储以根据压货量多少而定，屯聚家中或者使用库房。以免中草仓储以根据压货量多少而定，屯聚家中或者使用库房。以免中草药存储中虫害折损，需要在库房熏药（有毒气体），仓库附近不药存储中虫害折损，需要在库房熏药（有毒气体），仓库附近不易居住；易居住；压货品种、压货周期视市场行情而定；压货品种、压货周期视市场行情而定；药材市场供需、价格浮动信息的获取以经纪人群体信息共享、网药材市场供需、价格浮动信息的获取以经纪人群体信息共享、网上查询上查询交易地点：网上信息发布，线下联系；在交易大厅西门药都大街交易地点：网上信息发布，线下联系；在交易大厅西门药都大街进行交易进行交易 1、进货渠道一般固定，销路靠市场，一

29、般没有固定关系，生意难做2、没有经营资质，挂靠资质的单位销货，从药品质量和经营上侧面上冲击了市场，搅乱了市场经营秩序3、交易大厅没有库房，只能作为信息交流的场所和小货零售4、交易大厅为国有产权，经营和管理条框多，没有自主权，市场交易仍停留在市场发展初级阶段5、交易大厅实有摊位近3000个，售出1700个，每个摊位都有25个人并在一起经营6、大厅经营和管理问题造成大厅只能上午开门，形成了中药材早市经营散户小结经营散户小结1、小规模大群体经营相同的药材品种，造成相互压级压价；2、经营户都是租赁门店经营，门店面积小还要租赁库房放货，库房和门店一般不在一起，货物存在安全问题，经营管理很不方便；3、经营

30、户与房东经常因为租金问题产生矛盾（年签），对稳定经营形成不良影响；4、一般没有经营资质，经营躲躲闪闪，产品销售深受影响；5、药材协会组织问题：组织松散、管理不善、职能弱化、缺乏领头人和领头企业，急需重组；市场独立经营户小结市场独立经营户小结名名 称称库房面积库房面积老土产公司老土产公司(弘居华庭弘居华庭)30000平方米平方米省外贸省外贸(京海花园京海花园)14500平方米平方米粮局直属库粮局直属库2300平方米平方米南娄底粮站南娄底粮站530平方米平方米庞各庄粮站庞各庄粮站1000平方米平方米仕庄粮站仕庄粮站850平方米平方米流各庄粮站流各庄粮站655平方米平方米郭村粮站郭村粮站710平方米

31、平方米药市购销站药市购销站810平方米平方米安国市仓储市场调研安国市仓储市场调研目前安国市拥有大型仓储面积共计51355平方米。 当地的仓储主要分为自有仓库和租用仓库两种，中药专业加工户一般都有自有仓库，产地直销经营户一般都在安国市场租用仓库，也有储存量比较大的产地户租用2-3个仓库，具体情况大致如下 类型类型单家面积单家面积(平平米米)户数户数总体面积总体面积(平米平米)备注备注商户商户10010030003000300000300000市区租金市区租金60-8060-80元元/ /平米平米,郊区郊区30-4030-40元元/ /平米平米专业加工村专业加工村20020030003000600

32、000600000产地直销户产地直销户20020015001500300000300000囤积大户囤积大户20020050501000010000合计合计700700755075501210,0001210,000安国市仓储市场调研安国市仓储市场调研 当地的物流产业主要分为自有运输、配货站、专业物流园区。 在本地区内小批量、分散货物运输以自由运输为主，整个药城约有用于运输、装卸中药材的机动车280余辆，人力、畜力车约有400余辆；跨省运输依靠安国当地近有60家配货站，年货运量多少不等，线路有多有少，一般较固定，年收益在几万几十万元不等，大部分配货站车辆都是调配别人的，有的有自己的车辆；九州通中

33、药材物流中心为本市当前规模最大的物流园区，项目预计总占地规模为300亩，将形成日吞吐4万吨、整理包装货物3000吨、配送运输货物3000吨的能力，现为一期项目，2012年运营，运营现状还不甚理想。安国市物流调研安国市物流调研仓储、物流小结仓储、物流小结1 1、库房非常简陋，大部分、库房非常简陋，大部分商户商户不具备仓储条件不具备仓储条件；2 2、库房一般只提供药材存储，药材的保管、晾晒、加工商户自己负责，出现质、库房一般只提供药材存储，药材的保管、晾晒、加工商户自己负责，出现质量问题房东不管，比较大的库房几家放货，货物数量自己负责，库房一般量问题房东不管，比较大的库房几家放货，货物数量自己负责

34、，库房一般只有一人、养几条狗看门，安全隐患大只有一人、养几条狗看门，安全隐患大 ；3 3、库房离市场较远，运输成本大、库房离市场较远，运输成本大；4 4、物流虽有建设、规划专业物流园区，但现状仍是众多小型货站集中于保衡大、物流虽有建设、规划专业物流园区，但现状仍是众多小型货站集中于保衡大街，规模小，较分散，货物配送、运输能力有限，本市物流市场专业水平、街，规模小，较分散，货物配送、运输能力有限，本市物流市场专业水平、规模档次有待提升。规模档次有待提升。Chapter 2房地产市场调研房地产市场调研安国市在售住宅分布示意图安国市在售住宅分布示意图由图可以看出：安国市的住宅在售项目主要可以分为由图

35、可以看出：安国市的住宅在售项目主要可以分为3大板块，即北部板块，大板块，即北部板块，中西部板块，南部板块，东部板块未有在售住宅项目，主要原因一是东北部板块中西部板块，南部板块，东部板块未有在售住宅项目，主要原因一是东北部板块为药城所在，以老城区和药材展厅和批发市场为主，二是东南部板块为工业板块为药城所在，以老城区和药材展厅和批发市场为主，二是东南部板块为工业板块，不能进行住宅开发建设。，不能进行住宅开发建设。中部板块项目较集中，也是安国市住宅市场房价最高的位置所在。分析其最中部板块项目较集中，也是安国市住宅市场房价最高的位置所在。分析其最高房价的原因，最主要原因就是地理位置好，位于市中心，周边

36、配套齐全。售价高房价的原因，最主要原因就是地理位置好，位于市中心，周边配套齐全。售价最高可达最高可达3500元元/平米。平米。安国住宅市场概况安国住宅市场概况安国市在售楼盘以小高层、高层为主，楼盘品质多为中端，安国市在售楼盘以小高层、高层为主，楼盘品质多为中端，没有高端产品出现，主力户型区间在没有高端产品出现，主力户型区间在84-13084-130平米之间，销售平米之间，销售价格在价格在2000350020003500元元/ /，平均市场价格在，平均市场价格在28002800元元/ /左右，左右，20122012年安国整体房地产市场销售情况一般。各在售楼盘具体年安国整体房地产市场销售情况一般。

37、各在售楼盘具体情况统计如下：情况统计如下：安国住宅详细数据表安国住宅详细数据表项目名称项目总体量开盘时间目前投放量主力户型 总去化量2010年去化量2011年去化量2012年去化量剩余货值销售价格工程进度现行政策备注占地（万）总建面（万）都市花园7.514.8201014.886、90两居112、115、125三居12.97.24.31.41.92200南区多层交房，高层二次结构完毕，北区在建无土地证件还未取得，不能办理贷款，开发商资金紧张，口碑不好阳光逸景3期0.82.520122.5105两室和130三室20020.526002700未施工无开发商与阳光逸景小区不一样，仅四栋，配套设施与阳

38、光逸景1、2期共用佳兴公寓2.16.5一期2010年，二期预计2012年11月底6.594、101两室119、121三室3.552.850.702.95万2900一期已交房入住，二期未施工二期排号2万定金，可直接订房号，开盘优惠30元/一期已交房，入住率60%，二期还未动工，售楼员说有三期，但二期和三期需要大面积拆迁景泰华庭未施工目前售楼中心关门，项目围挡为政府宣传，未动工华都祁苑3.4122011年2月12105两室和130三室和155四室11.5010.31.20.5均价3400二次结构完成，2013年5月交房安国最好、最贵的房子，销售情况较好项目名称项目总体量开盘时间目前投放量主力户型

39、总去化量2010年去化量2011年去化量2012年去化量剩余货值销售价格工程进度现行政策备注占地（万）总建面（万）清华园 0.63.52010年2.595两室和134、139平米三室31.31.60.60.5均价3300现房，即买即装修紧靠宜家旺购物中心，房屋实际结构与宣传出入很大书香苑 0.65.52011年1.8596、103两室，121三室1.3500.80.550.5均价2200正在施工，主体未封顶如果能找熟人可以有较大幅度优惠位于城市核心，为教师家属院改造项目，居住人群素质相对较高盛景华庭4.9202010年16.590平米两居，130平米三居15.77.34.83.60.8均价33

40、002011年一期交房，2012年5月，10月二期交房无现房，小区规模较大，位置较好。小区东门以南商业4600元/平米，以北4000元/平米，小区入住率在60%左右江南风景城4.5152010年1585两居，125三居，140、150平米大三居9.225.521.62.15.78均价32002012年5月一期交房，2014年10月二期交房贷款优惠30元/平，全款优惠60元/平，工程折房优惠200元/平米中式建筑，社区规模较大，绿化和景观规划设计较好，据说有三期，还在拿地项目名称项目总体量开盘时间目前投放量主力户型 总去化量2010年去化量2011年去化量2012年去化量剩余货值销售价格工程进度

41、现行政策备注占地（万）总建面（万）鸿翔欧景苑9.8302012年5.880、90、95两居128、135三居1.5001.54.3均价2800工程正在进行，1栋主体封顶，1栋刚做完地下，最早2014年交房优惠5千/套，找关系能有大优惠欧式建筑，社区规划较好，2013年年底达到可装修标准，业主可先装修，领钥匙时即可入住景苑家园459120123.175、90、100两居，120、130平米三居1.2001.21.9均价2100在建两栋，2013年底交房，2013年年初再建2栋按揭优惠1%，全款优惠3%小区规模大，配套齐全，分ABCD四区，配套包括幼儿园、小学、中学、医院、三星级酒店华凡世纪城35

42、702010890、100小三室，110大三室6.721.822.72.21.28住宅均价2200元/，商业均价4800元/多层为现房，已交房，商业基本建设完毕住宅全款优惠200/平，贷款优惠120/平米小区规划面积大，但存在土地纠纷义和新居25.520105.55.22.021.381.80.3均价2500多层为现房，已交房，高层在建无剩余房源不多，售楼部说已经没有房源仁和嘉园122220082221.863.92.40.2均价3000全部为现房，已交房入住无小区规模大，影响力大，口碑较好代表性楼盘重点分析代表性楼盘重点分析项目名称项目名称鸿翔欧景苑鸿翔欧景苑位置西环与药华路交叉口东北角总体

43、量占地：9.8万，总建面：30万，目前投放5.8万销售价格均价2800元/近3年去化量2010年：02011年：02012年：1.5万主力户型两室：80、90、95三室：128、135工程进度1栋主体封顶，1栋刚做完地下，最早2014年交房现行政策优惠5千/套，找关系还能有更大优惠项目评估欧式建筑，小区规模大，配套较齐全，销售价格比较有优势。售楼部售楼部鸟瞰图鸟瞰图项目名称项目名称江南风景城江南风景城位置西环与药华路交口东南角总体量占地：4.5万总建面：15万销售价格均价3200元/近3年去化量2010年：5.52万2011年：3万2012年：2.1万主力户型两居：85三居：125、140、1

44、50工程进度2012年12月底一期交房，2014年10月二期交房现行政策贷款优惠30元/平，全款优惠60元/平，工程折房优惠200元/平米。项目评价中式建筑，社区规模较大，绿化和景观规划设计较好，据说还在进行第三期规划售楼部装修与售楼部装修与项目建筑风格项目建筑风格保持一致，选保持一致，选用多种中国风用多种中国风元素。灰瓦，元素。灰瓦，牌匾，回廊，牌匾，回廊，古筝，小桥，古筝，小桥，让人感觉到浓让人感觉到浓重的传统文化重的传统文化感，在安国市感，在安国市场首屈一指。场首屈一指。项目规模较大项目规模较大，正在建二期，正在建二期，据说还有第，据说还有第三期规划，项三期规划，项目由北侧向南目由北侧向

45、南侧进行施工。侧进行施工。户型示意图户型示意图126.29130.2585.21户型户型此户型书房和餐厅部分此户型书房和餐厅部分空间比较狭窄，入户门空间比较狭窄，入户门到起居室部分空间浪费到起居室部分空间浪费较大。此户型三个卧室较大。此户型三个卧室在同一侧，布局有些创在同一侧，布局有些创意。意。此户型功能分区不够明此户型功能分区不够明确，没有摆放餐厅位置确，没有摆放餐厅位置。入户门门厅部分空间。入户门门厅部分空间浪费严重，而且进门正浪费严重，而且进门正对一面墙在风水学上讲对一面墙在风水学上讲不是很好。该户型厨房不是很好。该户型厨房外设阳台，增加储物空外设阳台，增加储物空间。间。此户型起居室北向

46、，此户型起居室北向，客厅的采光较差，户客厅的采光较差，户型不通透，房间空气型不通透，房间空气流动性差。户型不够流动性差。户型不够方正，棱角多，风水方正，棱角多，风水不好。不好。实景建筑图实景建筑图项目一期已经基本全部施工完毕项目一期已经基本全部施工完毕，在，在2012年年12月月31日交房，从实日交房，从实景看，项目建筑色彩选用白灰相景看，项目建筑色彩选用白灰相间，江南徽派建筑风格明显。间，江南徽派建筑风格明显。项目二期工程施工火爆进行中，目前项目二期工程施工火爆进行中，目前正在进行主体工程建设。正在进行主体工程建设。项目名称项目名称华凡世纪城华凡世纪城位置安兴南大街与义丰路交叉口总体量占地：

47、35万，总建面：70万，目前投放8万销售价格住宅均价2000元/，商业均价4800元/近3年去化量2010年：1.82万2011年：2.7万2012年：1.2万主力户型两居：85三居：125、140、150工程进度2012年12月底一期交房，2014年10月二期交房现行政策贷款优惠30元/平，全款优惠60元/平，工程折房优惠200元/平米。项目评价中式建筑，社区规模较大，绿化和景观规划设计较好，据说还在进行第三期规划户型示意图户型示意图110.69102.783.14由于该项目是多层住宅，为一梯两户，户型基本比较理想。特点是每种由于该项目是多层住宅，为一梯两户，户型基本比较理想。特点是每种户型

48、都通透，户型都通透，102平米三居布局略显紧凑。平米三居布局略显紧凑。项目实景图项目实景图项目共分四个区，目前在售部分离市项目共分四个区，目前在售部分离市中心较远，直观感觉较为偏僻荒凉，中心较远，直观感觉较为偏僻荒凉，离市中心较近的地块还未开工建设，离市中心较近的地块还未开工建设，项目有项目有102路公交车通达，但公交车路公交车通达，但公交车数量较少。住宅部分建筑施工质量较数量较少。住宅部分建筑施工质量较差，外立面不平整，商业部分统一规差，外立面不平整，商业部分统一规划，为三层建筑，个别部分未施工完划，为三层建筑，个别部分未施工完毕，留有钢筋，准备做外接用。另外毕，留有钢筋，准备做外接用。另外

49、项目存在着用地纠纷，当地百姓曾到项目存在着用地纠纷，当地百姓曾到政府前示威游行。政府前示威游行。项目名称项目名称景苑家园景苑家园位置药华路西环外1000米总体量占地：45万，总建面：91万，目前投放3.1万销售价格住宅均价2100元/近3年去化量2010年：0万2011年：0万2012年：1.2万主力户型两居：75、90、100三居：120、130工程进度在建两栋，2013年底交房，2013年年初再建2栋现行政策按揭优惠1%，全款优惠3%项目评价小区规模大，配套齐全，分ABCD四区，配套包括幼儿园、小学、中学、医院、三星级酒店89.6999.27户型示意图户型示意图此户型户型为刀把型，此户型户

50、型为刀把型，风水学不好，而且采光风水学不好，而且采光较差，客厅、厨房、卫较差，客厅、厨房、卫生间还有次卧同时在北生间还有次卧同时在北侧，不利于房间采光。侧，不利于房间采光。没有餐厅，功能分区不没有餐厅，功能分区不明显。是较为失败的户明显。是较为失败的户型设计。型设计。74.79此两个户型均不南北通透，功能分此两个户型均不南北通透，功能分区有限。次卧室采光不好，面对低区有限。次卧室采光不好，面对低端客群，还是较为经济实惠的购房端客群，还是较为经济实惠的购房选择。选择。119.9项目实景图项目实景图此户型的客厅在两个卧此户型的客厅在两个卧室中间，没有做到动静室中间，没有做到动静分区，对两个卧室的休

51、分区，对两个卧室的休息有影响，功能分区不息有影响，功能分区不明显。但双阳面卧室设明显。但双阳面卧室设计在高层的三居室设计计在高层的三居室设计中还是较为受欢迎的。中还是较为受欢迎的。132.27此户型是较为此户型是较为经典的三居室经典的三居室户型设计，各户型设计，各区域设计较为区域设计较为合理，可以借合理，可以借鉴。鉴。项目相对来讲较为偏僻，位项目相对来讲较为偏僻，位于二环外于二环外1公里处，虽然项公里处，虽然项目规划目规划90万平米，配套建设万平米，配套建设齐全，但目前仅施工两栋楼齐全，但目前仅施工两栋楼，而且周边为村镇分布，拆，而且周边为村镇分布，拆迁难度较大，后期不知道能迁难度较大，后期不

52、知道能否完成项目的整体规划建设否完成项目的整体规划建设。项目名称项目名称都市花园都市花园位置北环路姬庄村总体量占地：7.5万总建面：14.8万销售价格均价2200元/近3年去化量2010年：7.2万2011年：4.3万2012年：1.4万主力户型两居：86、90三居：112、115、125工程进度南区多层交房，高层二次结构完毕，北区在建现行政策无项目评价土地证件还未取得，不能办理贷款，导致开发商资金紧张，工程进度慢，项目口碑不好。都市花园项目位于安国最北都市花园项目位于安国最北端北环处，分布在北环南北端北环处，分布在北环南北，南区多层已经交房，高层，南区多层已经交房，高层二次结构完毕，本应在今

53、年二次结构完毕，本应在今年交房，由于项目证件不全，交房，由于项目证件不全，项目不能办理贷款，导致开项目不能办理贷款，导致开发商资金紧张，影响了工程发商资金紧张，影响了工程进度，进而影响了项目的口进度，进而影响了项目的口碑，售楼部较为偏远，来访碑，售楼部较为偏远，来访人数较少，项目目前处于封人数较少，项目目前处于封盘期，只咨询不销售。盘期，只咨询不销售。住宅底商调研住宅底商调研阳光逸景清华园欧翔欧景苑书香苑丽景家园盛景华庭江南风景城华凡世界城安国住宅底商分布图安国住宅底商分布图项目项目开盘时间开盘时间规模（）规模（）面积区间面积区间价格区间价格区间销售情况销售情况清华园2012.42000120

54、-16011000300/月华都祁苑2012年3月4500120-2007300600/月书香苑未开盘2000100-2004000-5000江南风情城2012.92380120-2006000680/月阳光逸景20081000030-2105000-6000华凡世纪城2012.1098013160100-1404800980/月安国市在售沿街商业面积区间100-200，价格区间5000-7000元/，地段较好项目价格在10000元/ ，销售情况一般，月均去化在300以上。安国房地产安国房地产市场市场- -商业商业住宅底商小结住宅底商小结1.1.安国住宅底商分布主要沿药华路分布，价格以药华路与

55、药市大街交汇为安国住宅底商分布主要沿药华路分布，价格以药华路与药市大街交汇为市中心向外递减的态势。市中心向外递减的态势。2.2.全市商业供应主要集中在市区西南，项目较少，市场供应量较少，且销全市商业供应主要集中在市区西南，项目较少，市场供应量较少，且销售价格较高，市场去化速度慢，市场不甚繁荣。售价格较高，市场去化速度慢，市场不甚繁荣。62q 现状现状市场供应量较少：市场供应量较少：1.1.多为小规模项目，高层为主，缺乏社区营造；多为小规模项目，高层为主，缺乏社区营造；2.2.在售项目基本趋于尾盘，近两年入市的在售项目基本趋于尾盘，近两年入市的项目集中项目集中于于药华大街药华大街两侧。两侧。3.3.受规划影响，大规模城中村改造项目具体启动时间未定；受规划影响，大规模城中村改造项目具体启动时间未定；4.4.在售房地产项目数量较多，但目前市场剩余货值量小，但规划中后续在售房地产项目数量较多，但目前市场剩余货值量小，但规划中后续供应规模较大供应规模较大（江南风景城、景苑家园、华凡世纪城等（江南风景城、景苑家园、华凡世纪城等）；）；安国房地产市场小结安国房地产市场小结q 安国整体房地产市场仍处于