华阳理想城项目可行性分析报告2

1、成都华阳理想城可行性研究分析报告目 录一、项目概况二、市场分析三、开发设想四、开发销售进度五、投资估算六、可行性分析结论第一章 项目概况1、地理位置项目位于人民南路南沿线华阳段右侧约六百米处，南临华阳大道，西临广都街。总用地面积约21.76亩，约合14500平方米。2、地块现状项目地块目已拆迁完毕，并打围，地势平整有利于项目布局和建设。本案 3、周边环境及配套情况地块位于华阳老城区，周边生活配套成熟，在步行1000米范围内，金融、餐饮、教育、购物、农贸、家具、茶坊、酒吧等生活居家、休闲实施齐全。项目地处华阳中心城区，现有各项生活配套设施完善、齐全：购物：摩尔新世纪购物广场、尚林购物广场、福玛特

2、超市、红旗连锁超市、缤纷广场等商业购物中心和华阳农贸市场，以及周边各类酒店宾馆、中西餐厅、休闲餐饮、快餐、茶坊、KTV、咖啡吧等综合服务性商业齐全学校：牛津国际学院、美视国际学校、四川大学、华阳中学、华阳中心幼儿园医院：双流第二人民医院、石油总医院、鹤林医院等公园：极地海洋公园、湿地公园、市政公园、维也纳森林公园、新益州公园以及南湖梦幻岛游乐园等银行配套： 1.华阳邮政储蓄所2.古城农村信用社3.中国工商银行(双流华阳支行)4.交通银行(华阳正东街分理处)5.中国农业银行(华阳正西街分理处)6.中国邮政储蓄银行(华阳正西街储蓄所)7.成都农商银行(华阳正东街分理处)8.中国银行(华阳支行)9.

3、成都农商银行华阳丁字街分理处学校配套：1. 成都戴氏英语学校华阳分校2. 华阳一中3. 科力计算机学校(正西街)4. 华阳中学5. 金凤凰文化艺术学校6. 益民学校7. 科力电脑培训学校8. 新时代电脑学校9. 四川省双流县华阳中学(西侧门)10. 成都新世纪文化职业技术学校天竺湖校区医院配套：4、城市交通到达情况从成都市区至项目主要为人民南路南沿线，项目达到方式最便捷为人民南路南沿线，也可沿迎宾大道穿越主城区经华兴街由正西街或华阳大道等多条街道到达项目。地铁一号线的也将延伸至项目附近，具体位置应该靠近正东街一些并且还将设有出站口。因此，远期来看，项目的交通达到还是将会以南延线为主。公交系统方

4、面，市区至华阳有801/212/805/809/819，双流至华阳有807等。显然，从成都道华阳公共交通系统是非常便捷的。综合城市交通达到系统来看，项目地块位置是完全有作为市区居民购买的基础条件的，这也实际上是整个华阳板块的交通到达优势所在。5、地块周边目前概况南临华阳大道，项目对面即为输气大厦，属华阳标志性建筑，区域知晓度很高，为项目市场推广提供了较好的基础。北临广都中街，连接华阳中学南门，人流量较大，有较高的人气商气。第二章 市场分析（一）区域市场概况作为成都一个全新的都市副中心，天府新城、城南华阳片区正在成为日趋成熟的中央商务区和生活区。该片区在过去两三年间发展迅速，相关配套和规划从仅仅

5、是蓝图上的概念，到近日陆续投入施工或落成使用，成都人不得不对它的发展速度啧啧称奇：西南首条地铁开通在即，大批本地、异地开发商涌入开发，现代而前卫的各类市政建筑拔地而起新城规划进驻人口约60万，主要发展商务、行政、商贸金融、生态居住及高新技术等产业，囊括歌剧院、美术馆、博物馆、会议中心等大型文化设施，正在成为世界知名企业的研发机构、地区总部汇聚地，吸引着大量城市精英投身于此，为中高档住宅的发展提供了广阔的市场前景。在新鸿基、新世界、中海、华润、和记黄埔、森宇等地产巨头的渲染下，大城南板块已成为成都楼市最闪耀的明星，一个崭新的新城已经绚丽登台。未来的新城就是成都的浦东新区，有数据显示，仅新鸿基、新

6、世界、和黄、九龙仓等4家港资公司在城南的投入就将超过100亿元，再加上已经驻扎在此的华润置地、中海地产、天府长城、宏信房产、雅居乐、森宇集团如今的新城一派欣欣向荣。城南片区在未来两三年内将发展成为以高新技术产业为主，集商务、行政办公、商贸金融、生态居住于一体的高规格城市新中心。大批国际化企业及以高新技术为主的新型企业入驻，进一步印证了 “国际南城”的准确定位。克而瑞易居中国成都机构提供的数据也显示，在经历了8月、9月商品房市场的放量供应后，10月商品房市场上新增供应量为89.95万平方米，环比下降42.51%;成交量为113.72万平方米，环比上升0.36%， 供求比为1：1.26，整个楼市呈

7、现出供不应求的状态。10月份成都各区域的存量房套数都有不同程度的下降，存量消化速度明显加快，其中城南存量规模为107.75万平方米，合计8404套，环比降低13.65%。从发达城市的经验来看，地铁开通前后一年必定会给周边物业带来一波新行情，而新行政中心的正式建立更会为整个区域的生活配套、路网建设起到提速作用。可以想见，明年城南楼市很有可能因此而进入新一轮的行情通道。 本项目即位处天府新城华阳城区核心位置，所在区位无论是在距南延线的物理空间距离上还是从本身区域的城区环境形象上都将是最有可能获得外来购房者认同的区域。其所在的华阳大道是南延线进入华阳中心城区几条主要通路中交通道路条件最好、交通道路形

8、象最佳、到城区最近的通路，是华阳城区到南延线之间城区形象最好的区域之一。因此本项目具备融入天府新城南国际居住区的基础条件，同时项目又无缝对接城区成熟便捷的居住生活配套，这无疑又增加了项目竞争的资本和优势。（二）周边楼盘分析（1）南阳盛世该项目与本项目相隔华阳大道，占地150余亩，总建筑面积55万余平米，4.57的容积率，28-33层高层住宅，目前其一期即将入住，现二期正在开始排号即将进入预售阶段。该项目户型面积70-140多平，一期销售率达95%左右，均价约为6500左右，目前推出的二期销售价格6850-6900元/。（2）成南领域该项目位于华阳城区中心正西街和华兴街交汇处，总占地面积近20亩

9、，总建筑面积约15万平米，是商住一体的31层高层电梯公寓。1层是综合市场，2层和地上4层是停车场，13层是商业，531层是住宅。户型区间为35平方米132平方米，目前销售均价约6500元/平，销售率约为80%以上。（3）麓港该项目位于华阳城区汽车总站旁天府大道南延线终端，其规划占地面积300亩，50万平米的总开发量，分三期开发，一期规划占地100余亩，总建筑面积13万平米，由3栋18至26层高层住宅半围合而成。住宅部分以70-140平为主，销售均价约为6400元/平，目前一期处于销售清盘期，约有不到5%的房源在售。（4）宏信南樾宏信南樾由本土品牌开发公司开发建设，位于成都市城南副中心麓山大道，

10、西临人民南路南延线，南临华龙路，占地10万平米，总建筑面积约22万平，约有1100户，26层高层住宅其建筑面积93123平，销售均价约6900元/平，目前进入销售清盘期。（三）市场分析初步结论通过以上项目调查，本项目所在区域内住宅销售均价基本稳定在4000元/平以上，且销售状况良好。且随着该区域内明年一系列交通配套、市政中心正式确立等等利好因素，必将带来一波新的房地产行情，并拉动区域内项目的品质、形象以及售价的大幅提升，所以初步认为该区域内项目将在目前售价基础上稳中有升，预计本项目各类型产品形态的平均售价如下表：保守正常乐观住宅600065007200商业310003600039000车位6万

11、/个8万/个10万/个第三章 开发设想（一）项目的市场定位1、市场分级定位项目定位主流市场，以6800元/平方米定位城区中端市场，局部兼顾中低端市场。定位依据根据对近3年区域项目交价格分析可知，区域整体成交均价从07年已在4000元以上，而项目所在老城区域价格也通过南阳盛世的推出，一举突破6900关口。2010年地铁已开通，区域价格将得到更有力的支撑。同时我们查阅09年初做的客户调研可得知，当时成都消费者认可的最高单价是4517.5元，华阳消费者认可的是4172元，但往往实际成交价格在这个基础上浮动510基本正常，反推华阳区域10年实际成交均价应该在57006300元以上；从我们目前了解的市场

12、环境看，这个价位实际属于较低价格段，那么，在没有完成产品导入的情况下，两年前的消费者对华阳区域的认可已经达到42004500元；后期通过产品品质提升、营销服务引导，和由于城区形象不断改善和地铁开通带来的自然增幅，10年至11年老城区区域内6000元/及上浮510的单价将会成为市场主流价格。2、地域市场定位立足成都市区为主，双流及本地市场以及省内省外市场为补充。定位依据：（来源于已售项目客户资料分析）由区域内在售楼盘和已售楼盘的客户构成分析得出，来自成都市区的购房人群的构成情况占据了绝大多数的比重。将主力瞄准成都人或者暂住成都但工作和生活都在成都的不是成都人的成都人应该成为我们主要的考虑方向。3

13、、消费者定位项目消费者定位及细分描述由成都市区和华阳城区消费者调查报告综合得出，因样本数相对较多，采访地点和方式均精心挑选，因此准确度较高。 地域定位以工作生活在成都五城区人口为主要目标消费人群，以本地居民/双流居民以及省外居民为补充 收入及交通工具定位家庭年收入六万元以上，私家车拥有率超过60%，年龄构成25-45岁之间。 购买目的定位自用型第一居所为主力兼具第二居所功能，考虑部分投资者意愿（二）项目开发经济技术指标用地性质：居住/商业，兼容比例小于20%用地面积：21.76，约合14506平米容积率：5绿地率：35.4建筑覆盖率：27.2总建筑面积：约100735总户数：951户建筑高度：

14、 100m机动车车位：1：0.7 非机动车车位：1：1（三）户型配比户型配比方面，我们按照主流市场需求以及结合竞争市场情况来考虑项目户型配比。在此，我们选择目前在售楼盘当中高层和高层的电梯公寓户型结构为参考。同时结合总价原则，来确定我们的户型配比：住宅部分:80-89平米：面积占比为45%，总价区间为54-60万元。90-99平米：面积占比为30%，总价区间为61-67万元区间。100-109平米：面积占比为20%，总价区间为68万-74万元区间。110-平米以上（平层最大不超过130平米）：面积占比5%，总价区间为74-88万元。以上户型配比虽然面积分开段位，总价区间也有交叉，对应着舒适性和

15、经济性两方面的原则，换个角度来看，就是对应着实用和享受型不同倾向性的目标客户，同时兼顾投资性以及华阳和本地客户的户型需求差距。这完全是一个迎合主流市场需求的户型配比方案。第四章 开发销售进度项目发展进度及销售计划图项目时限开发前期施工销售期2012年2013年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度完成并确定设计任务书1个月规划设计2个月报建5个月设计扩初1个月施工图设计及深化2个月项目施工及室外工程18个月销售住宅18个月商业10个月车位10个月第五章 投资估算（一）估算范围根据本项目经济技术指标，项目各类型产品形态的建筑面积指标如下表，本投资估算将在此范围内进行估算：产品形态

16、建筑面积高层住宅65511平商铺其中：一层商铺群楼商铺6500平3850平2650平地下车位面积26454平/840位总建筑面积地上：72600平（二）销售收入测算建筑面积销售单价 元销售产值 万元可售住宅65511680044547一层商业38503600013860裙楼商业2650280007420车库84015000012600合计78427（三）投资成本收益估算名称单位基数单价 万元金额 万元一土地成本亩21.762505440二前期费用18751三通一平平方米124000151862设计勘察平方米124000303723报建费平方米9400014013164可行性研究1 5前期策划三

17、开发费用 352141土建费用 1.1地上住宅平方米850002001170091.2地上商业平方米9000251322621.3地下室平方米30000250475121.4变配电房工程平方米124000354341.4强弱电平方米12400020024801.5给排水平方米124000506261.6总平道路平方米124000303722基础设施 2.1电梯及安装17416982.2园林绿化平方米1000067672.3中央空调平方米3293292.6消防300003571072四管理费用总投资*2%0.02 614五财务费用按土地成本金额贷款利息10%计 按2年 1087六营销推广费用销售

18、产值*3%0.032353七其它费用总投资*1%0.01 300八不可预见总投资*0.70.007300九销售税金按销售收入5.5%4313十总投资成本 51496十一利润36775十二成本利润率71.4%（四）盈亏平衡分析销售收入扣减变动成本之余额称为边际利润。边际利润首先要用来补偿固定成本，补偿后的余额称为最终利润。边际利润与固定成本相等时，企业则处于不亏不盈的状态。单从本项目来看，总投资成本为51496万元，总产值为78427万元，总成本占到总产值53%，即项目销售53%以后就收回成本。从成都市房地产全行业来看，该盈亏平衡点处于全行业较优水平。（五）回款保障第一，益瑞公司长期和成都市众多知名建筑企业合作，建立了良好的信任关系，在项目前期施工阶段，建筑企业愿意垫资修建项目至达到开盘要求的水平，企业自身不存在前期资金断链；第二，达到开盘要求后即可产生销售回款，目前在国家对房地产市场严厉宏观调控的前提下，该区域依然保持旺盛的热销势头，房价持续走高，市场热度不减，而本项目采取的价格策略为低于市场平均价格开盘，势必引暴市场，迅速回款。第三，益瑞公司将引入专业营销策划公司对项目整体操作进