深圳地铁红树湾物业开发项目可行性研究报告合作开发部分修改

1、目录总 论4一、项目决策背景4二、项目来源方式4三、项目简况4四、开发主体及方式5五、可行性研究结论5第一部分 项目基本情况6一、宗地位置及四至6二、地块状况8三、用地性质与指标12四、结论12第二部分 项目所在区域市场分析13一、区域环境研究13二、区域土地市场分析20三、区域房地产市场概述23第三部分 项目整体分析32一、项目 SWOT 分析32二、项目整体. 34三、初步设计方案39第四部分 项目实施计划40一、开发策略和进度40二、销售节奏安排40三、成本四、项目策略41机构及人力配置41第五部分 项目投资效益初步测算42一、测算前提42二、资金筹措及安排42三、测算结果431、用地指

2、标432、项目总体各项指标43四、不确定性分析44五、财务评价指标45六、结论45第六部分 投资风险46一、项目或土地使用权获取风险及应对措施46二、合作风险及应对措施46三、项目开发资金风险及应对措施46四、项目投标风险及应对措施47五、项目开发销售风险及应对措施47第七部分 研究结论48一、良好的区域环境48二、广阔的市场前景48三、可观的效益48四、积极的战略意义48附表49附表 1：用地与指标表49附表 2：开发进度表49附表 3：成本估算表（我方）50附表 4：销售及经营收入表（整体）54附表 5：土地计算表（整体）56附表 6：资金来源与运用表（我方）57附表 7：全投资现金流量表

3、（我方）57附表 8：自有资金现金流量表（我方）58总 论一、项目决策背景市南山红树湾片区，总用地 102.41 亩（其中可建设用地面积项目地块位于约 81.11 亩）。项目地块附近高速路网四通八达、三条地铁线及其换乘站汇集于此，交通极为便利。项目周边各类商业、医疗、教育、休闲等配套设施完善，区域较为成熟。未来随着湾超级总部基地“一个立体城市中心+两片特色顶级街区+N 个立体城市组团”的空间布局结构的进一步落实，预期本项目未来升值潜力巨大，市场前景广阔。本项目是一个地铁上盖综合体项目，总面积约 57.72 万平方米（计容积率面积41.90 万平方米），其中可售面积约 32.10 万平方米、可经

4、营面积约 13.90 万平方米（未包含车位可经营面积）。我公司通过对项目及当地市场进行研究和分析后认为，该项目符合我房地产开发战略确定的投资方向，符合公司区域发展战略要求，投资开发本项目非常有利于房地牌在知名度的延续和提升，项目开发前景好，估算各项指标可观，认为有投资开发的价值，拟投资开发该项目，遂提请公司决策。二、项目来源方式项目已于 2014 年 8 月 5 日上网发布招标公告，采用“协议合作开发及 BT 融资建设”模式，我司拟通过投标的方式获取项目的开发权，并实施开发建设与运营。三、项目简况项目名称：地铁红树湾项目（暂定）总用地：68286 （约 102.41 亩）、其中建设用地：540

5、78 （约 81.11 亩）总面积：577157 容积率面积：419000 综合容积率：7.75（按建设用地计算）使用权类型：协议（作价出资）土地使用性质：商业服务业用地四、开发主体及方式1、开发主体待本项目中标后，项目机构拟由中国在获得项目 49%的开发权益后，与地铁按 49:51 比例共同出资设立项目管理经营公司并其具体负责项目开发建设和经营工作。2、项目方式项目中标后，中标人支付地铁投标确定的对价后获得项目 49%的权益。在项目用地不发生转移登记的前提下，由地铁与中标牵头人（开发）共同组建项目管理经营公司，负责项目开发建设工作和全部持有型物业的后续经营管理工作，商务公寓和办公物业等可售物

6、业销售后按权益比例分配税后利润，未销售的商业和酒店等由地铁和牵头人（开发）共同持有。五、可行性研究结论1、效益分析结论通过对项目成本、售价分析可以看出，项目预期比较理想。2、综合结论项目符合区域及的整体发展方向，具有良好的发展潜力。通过对市场调研及成本、售价分析可以看出，以楼面地价不超过 19231.5 元/、土地出让金（中标权溢价）不超过 394842 万元，获取项目 49%的开发权益，项目预期比较理想，此项目可行。项目各项指标项目总体指标整体数值我方数值总收入（万元）62804683077429总投资（万元）1398725751182建设投资（万元）1327889716473销售净利润率（

7、%）30.16%22.97%利润总额（万元）25254921171684净利润（万元）1894119707008自有资金（万元）721500419342自有资金静态投资回收期（年）4.775.69自有资金内部率（%）16.08%16.02%全投资静态投资回收期（年）4.775.16全投资内部率（%）15.95%12.05%第一部分项目基本情况一、宗地位置及四至1、地理位置与区位关系该项目坐落于市西南部南山区红树湾。地处珠角洲东岸，与一水之隔，是中国最早对外开放的城市，中国第一个特区，大都市，世界上发展最发达城市之一。通过开放 30 年的发展，最快、中国已金融中心、信息中心、高新技术产业基地和华

8、南商贸中心及旅游胜地，在中国中占举足轻重的地位。受珠角洲、粤合作等级战略发展的利好因素，市将迎来新一轮巨大的发展空间。项目所在的南山区位于市西南部、特区西部，与福田区相邻，是市高新技术产业基地，科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业在此落户。同时，南山区还是市旅游基地，拥有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华等深圳名片，大学亦坐落于此。南山区作为面积最大的行政区，享有优越的地理区位、一流的高新产业布局、深厚的教育沉淀、独有的景观以及著名旅游景区的带动，各项优势未来对区域发展的促进作用将得到更大程度的发挥。本项目地块位于南山区湾，处在市商务自西向东发展主轴与南北向大沙河创新走廊的交汇处，

9、属于湾黄金直角区，区位优势明显。地块周边有湾滨海生态公园和“欢乐谷、世界之窗、锦绣中华”三大名片，以及多个球会，环境优良。项目距蛇口码头约 11 公里（20 分钟车程），距福田 CBD 约 17 公里（20 分钟车程），距高铁北站约 22 公里（30 分钟车程），距宝安国际机场约 25 公里（30分钟车程），交通十分便利。项目南侧与隔湾相望，距湾口岸仅三公里，通过湾公路大桥 10 分钟直达。项目西侧约八公里即为前海合作区，其为未来整个珠三角的“曼哈顿”，重点发展总部。2、用地范围与四至项目地块用地范围南至白石四道，东至深湾二路，北至白石三道，西至深湾一路；用地范围内西部的公共绿化用地以及中部的

10、市政道路用地部分建成后无偿移交。项目地块用地红线范围如上图所示。二、地块状况1、地块现状项目地块形状方正，地势平坦，位于湾填海区，需考虑相应的地质情况对桩基和基坑施工的影响。项目地块内部目前正在进行地铁施工建设，地块北部为地铁施工单位板房，地块东南侧正在进行地铁 9、11 号线红树湾站的建设，并部分作为地铁施工材料的堆场，需待地铁工程施工完成并撤场后，方能开始项目地块的开发建设。2、交通状况项目地块位于主城南山区区段，交通十分便利。项目地块南面的滨海大道，经由沙河西路与北环大道相连，与北环大道共同了东西向的交通主干道，通达各区；滨海大道向南连接湾口岸，向东连接福田口岸，通过两大口岸可便捷通达地

11、区；滨海大道向东连接广深沿江高速、广深高速、南光高速，可快捷通往机场、广州、东莞等地；北环大道串联福龙路、梅关高速、清平高速等南北向交通干线，快速通达关外各区以及惠州等地。城市轨道交通方面，本项目属于地铁上盖物业，已通车的地铁蛇口线红树湾站位于项目地块北侧，正在建设中的地铁 9 号线和 11 号线红树湾站位于地块南侧，未来蛇口线和 9、11 号线在此处的换乘通道将在一层位置横穿地块，在为项目创造优越的交通条件的同时，也将为项目的商业经营吸引客观的人流。3、周边环境项目地块属于著名旅游区，是市占有最优的稀缺地块。项目地块被沙河球场、世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、人工湖、欢乐海岸、湾环绕，人文景观、

12、自然景观近在咫尺。4、周边生活配套以项目地块为圆心周边 2 公里范围内主要的生活配套设施有：教育设施：中学高中部、耀华红树湾、海滨试验小学、南山外语学校二幼、南山外语学校等；医疗配套：健康服务；商业配套：益田假日广场、天虹商场、欢乐海岸等；4 其他设施：世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、农业、建设、中国工商、邮政、湾体育中心、沙河球会等；环境：湾公园、海滨公园等。三、用地性质与指标四、结论本项目位于市南山区湾超级总部基地，高新技术和商业旅游业协同发展的区域，拥有南山高新科技园区、前海合作区等龙头区域带动，坐享深圳湾滨海休闲长廊和欢乐谷、世界之窗等城市名片，为南山中心商圈和湾商圈环绕，周围高端豪宅林立

13、，知名院校集聚，雄踞三条地铁线和两大口岸，人流量充足，消费力活跃而强劲，属于市极为稀缺的土地，未来升值潜力巨大。总用地面积（）建设用地面积（）容积率计容积率面积（）覆盖率限高（m）土地用途使用年限68285.8954077.827.7541900050%400商业服务业40 年第二部分项目所在区域市场分析一、区域环境研究1、城市概况（1）市概况1）地理区位市是中国南部、珠江口东岸的一座海滨城市，东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、市相望，南至河与毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。全市总面积 1952.84 平方公里。2）行政区划市共设福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区 6

14、 个市辖行政区，以及光明新区（隶属宝安行政区）、龙华新区（隶属宝安行政区）、坪山新区（隶属龙岗行政区）、大鹏新区（隶属龙岗行政区）4 个功能区，下辖 51 个街道、622 个社区。3）人口截至 2012 年末，市常住人口 1054.74 万人；其中户籍人口 287.62 万人，住人口比重 27.3%。近五年来，市每年新增常住人口约 10-20 万人。4）及人居环境是一座园林城市，全市总面积近 1/2 的土地划入“基本全市建成区绿化覆盖率 45.04%，近年来曾被国际有关组织和中国线”范围，评为“国际花园城市”、“环境保护全球 500 佳”、“园林城市”、“文明城市”等。5）战略地位是四大一线城

15、市（北京、上海、广州、）之一，计划单列市、特区、副省级市。在中国发布的2011 年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告中，的城市竞争力水平在国内城市中仅次于、上海、北京位列第四。目前已经建设高新技术产业重要基地、性金融中心、信息中心和华南中心及旅游胜地，现代化的国际市。2011 年商贸中心、主体功能区中明确规定：增强科技研发和高端服务功能，继续发挥经济特区的示范带动作用，建设创新型城市和城市。（2）南山区概况南山区地处市西南部，东临深圳湾，与福田区接壤；西濒珠江口，与市隔海相望；北靠羊台山，与宝安区毗邻；南至内伶仃岛和大铲岛，与香港元朗一水相隔。全区总面积 193.3 平方公里，海岸线长

16、43.7 公里。截止 2012年，全区有常住人口 110.85 万人。下辖南头街道、南山街道、街道、沙河街道、蛇口街道、招商街道、粤海街道、桃源街道 8 个街道，社区居委会 105 个。南山区在市地位举足轻重，是市的高新技术产业基地、高等教育基地、旅游基地和西部物流基地。2、城市宏观发展状况（1）发展状况资料来源：市统计年鉴 2013、市和发展统计公报2008-2013 年期间，市 GDP 持续快速增长，年均增长 1342.69 亿元，年均涨幅10.9%。其中，2013 年 GDP 达到 14500.23 亿元，内地城市中排在上海、北京、广州之后，位列第四；增长率为 10.5%，高于7.7%的

17、增长率水平。总体而言，市发展水平在城市中处于一线水准，并仍处于持续快速发展阶段，为市房地产市场的健康稳定发展提供了的支撑。资料来源：市统计年鉴 2013、南山区和发展统计公报2008-2013 年期间，南山区 GDP 持续快速增长，年均增长 307.04 亿元，年均涨幅11.8%。其中，2013 年 GDP 达到 3206.57 亿元，在市各行政区中位列第一；增长率为 12.0%，高于市 10.5%的增长率水平。（2）固定资产投资规模资料来源：市统计年鉴 2013、市和发展统计公报2008-2013 年期间，市固定资产投资额持续稳定增长，年均增长 206.68 亿元，年均涨幅为 10.96%。

18、其中，2013 年的固定资产投资额达到了 2501.01 亿元，同比增长13.97%。同期，房地产开发投资额总体呈现平稳增长态势。其中，2013 年房地产开发投资额达到了 887.71 亿元，占固定资产投资额的 35.49%。资料来源：市统计年鉴 2013、南山区和发展统计公报2008-2013 年期间，南山区固定资产投资额总体保持平稳增长。其中，2013 年的固定资产投资额达到了 332.01 亿元，同比增长 12.22%。同期，房地产开发投资额总体呈现平稳增长态势；其中，2013 年达到了 95.90 亿元，占固定资产投资额的 28.88%。（3）城市居民生活水平资料来源：市统计年鉴 20

19、13、市和发展统计公报2008-2013 年期间，市人均可支配收入逐年稳步上升，年均增长 3585 元，年均涨幅达 10.7%。其中，2013 年人均可支配收入达到 44653 元，同比增长 9.6%，在35 个大中城市中位居第二，远高于26955 元的平均水平。居民人均可支配收入的持续快速增长，为房地产市场需求奠定了坚实的基础。资料来源：市统计年鉴 2013、南山区和发展统计公报2008-2013 年期间，南山区人均可支配收入逐年稳步上升，年均增长 4132 元，年均涨幅达 11.3%。其中，2013 年人均可支配收入达到 49000 元，同比增长 11.9%，高于全市 44653 元的平均

20、水平。3、城市发展（1）城市发展与总体根据批准出台的珠角洲地区发展纲要（2008-2020 年），对的战略是综合配套试验区、中心城市、创新型城市、 示范市和城市。根据市城市总体（2010-2020），市的城市空间结构发展将以中心城区为，以西、中、东三条发展轴和南、北两条为基本骨架，形成“三轴两带多中心”的轴带组团发展结构，并以初步形成的城市功能组团结构为基础，将全市地域空间划分为 5 个发展分区。项目地块处于南部与中心城区的交汇处。其中，南部以原特区带状组团结构为基础，打造与全面对接的都市功能带，经蛇口跨珠江向西建立与珠江西岸滨海地区，通过盐坝高速经大鹏连接大亚湾以及稔平等东部滨海地区，将全面

21、提升都市服务功能，协调旅游开发，保护区域环境；而中心城区包括福田、罗湖和南山三个行政区，功能为全市的行政、金融、商贸与创意中心。（2）南山区与总体根据市南山区和社会发展第十二个五年纲要，十二五期间南山区按照“功能分区、专业集聚”原则，将大沙河创新走廊打造新产业基地，前后海片区打造成现代服务业基地，蛇口智谷打造成互联网和知识服务业基地，湾周边打造成区域性消费中心，形成空间集聚、产业集群的新型功能区，成为发展新增长极。项目地块所在的湾消费中心将大力整合湾周边商贸，加强合作，创新商业模式，推动商贸服务向高端化、现代化发展，形成商业批发零售、餐饮酒店、大型购物公园等多层次、全方位的消费商业集群，增强区

22、域商业集聚和辐射功能，营造湾区域性消费中心，形成、高品质、富有人文气息的现代化商圈。（3）湾超级总部基地湾超级总部基地详细，本片区建设用地面积 117.4 万平方根据公示的米，建设规模总量为 450-550 万平方米。片区将依托超级区位优势，吸引超级功能，打造超级城市形象，使之成为提供体验滨海新生活方式的城市地区、展现城市面貌与建设标准的地区、应对市创新和新需求的平台以及参与区域和城市间竞合的有效载体。片区以各行业产业链最顶端的总部办公为主导功能，辅以服务于总部基地的国际会议、展览、信息交互及商业、公寓等功能。（4）城市发展小结项目地块所在的南山区为市南部与中心城区的交汇处，将依托前海合作区的

23、大力发展打造与全面对接的都市功能带，是市极为重要的、金融、商贸与创意产业地。项目地块地处湾消费中心，位于湾超级总部基地，将依托超级区位优势，吸引超级功能，打造超级城市形象，发展成为各行业门类的产业链最顶端的总部办公区，构建世界级滨海城市天际线。项目所处区域发展明确、高端，前景向好，环境良好、交通便利，预期升值潜力巨大。二、区域土地市场分析市土地稀缺，近年来土地市场不断升温，成交价格也不断走高。2013 年至今市及宝安中心区共有 19 宗商业服务业用地成交，土地总面积为 369648 ，总面积为 3406683 ，平均楼面地价为 17879 元/。其中，卓越地产于 2014 年 3 月 12 日

24、以 33.19 亿元总价竞得的宝安中心区一宗商业性办公用地，楼面地价超过 2.4 万元/，溢价率 89%。于 2014投资年 5 月 15 日以 48.30 亿元总价竞得的宝安中心区一宗商业性办公用地，楼面地价超过2.8 万元/，溢价率 126%。湾区域内，2013 年至今共有五宗商业服务业用地成交，成交楼面地价在8500-14000 元/之间。其中，地块 12、13、14、15 位于后海总部基地内，所开发物业大多要求全部自持或 70%以上部分自持，自持物业自项目竣工验收之日起 15 年内不得出售；紧临地块南面的地块 7，于 2014 年 1 月份由中信和金石泽信投资竞得，成交楼面地价达到 1

25、3598 元/，15.66 万写字楼物业建成后限自用，且自竣工验收之日起 10 年内对外出售，1.6 万酒店限整体转让。182013192013合三、区域房地产市场概述1、项目所在城市房地产市场供需状况分析（1）写字楼资料来源：DTZ 戴德梁行研究部市写字楼供应迎来复苏。2013 年上半年，全市写字楼批准预售面积约于 2012 年全年面积。值得注意的是部分写字楼为自用和长期持有经近年来45.5 万平方营，可售供应占比较小，从而导致销售面积较少，尤其是优质写字楼销售物业较少，一定程度上提高了整体写字楼价格。资料来源：DTZ 戴德梁行研究部从 2008 年开始，写字楼售价整体趋势稳步上涨，整体写字

26、楼的售价年均增长率约 12%，甲级写字楼的售价年均增长率达到 18%。资料来源：DTZ 戴德梁行研究部根据 DTZ 戴德梁行研究部数据，各区甲级写字楼空置率呈下降态势。其中南山区空置率基本上维持在 2%左右的低水平。随着后海的建设和湾总部基地的逐步落地，未来南山将成为甲级写字楼的主要供应区。（2）住宅1）市场供应状况资料来源：房地产信息网根据房地产信息网的统计数据，2008-2013 年期间市商品住宅预售量随宏观调整呈现周期性变化，年均预售面积为 486.85 万。2014 年上半年房地产市场回调，商品住宅预售面积 110.99 万，同比减少 56.3%。资料来源：房地产信息网根据房地产信息网

27、的统计数据，2008-2009 年期间南山区商品住宅预售面积处于历史；2010 年起，南山区商品住宅预售面积也相应平稳回落。2014 年上半年房地产市场回调，南山区商品住宅预售面积 5.49 万，同比减少 76.7%。2）市场需求状况资料来源：房地产信息网根据房地产信息网的统计数据，2008-2013 年期间市商品住宅年均销售面积 410.39 万。2014 年上半年房地产市场回调，全市商品住宅销售 142.39 万，同比减少 41.2%。同期商品住宅销售均价快速上涨，2008-2013 年期间年均增长 12.2%，2014 年上半年市商品住宅销售均价同比上涨 9.0%。3）市场存量状况数据来

28、源：房地产信息网截止至 2014 年 6 月底，全市共有新建可售商品住宅 34046 套，共计 325.86 万，比 2013 年年底减少 7896 套合计 77.38 万；其中，南山区新建可售商品住宅为 2883套，共计 28.54 万，比 2013 年年底减少 535 套合计 9.92 万。按照近一年的销售速度，市现有商品住宅存量套数需要 9.7的消化时间，存量面积需要 10.1的消化时间；其中，南山区现有商品住宅存量套数需要 13.5 个月的消化时间，存量面积需要 13.5的消化时间。（3）商业资料来源：房地产信息网根据房地产信息网的统计数据，2008-2011 年期间市商业用房预售量在

29、低位徘徊，2012 年起受楼市回暖影响出现大幅度攀升，且近两年均保持在历史。区域截至2014 底可售全市3404宝安9842福田107518601164南山2883盐田4792014 年上半年，商业用房预售面积 33.79 万，同比微降 3.6%。资料来源：房地产信息网（2008、2009 年数据暂缺）根据房地产信息网的统计数据，2010-2013 年期间南山区商业用房预售面积呈波动性变化（市场较小，易受个盘影响），年均预售面积为 6.62 万。2014 年上半年， 南山区商业用房预售面积 4.41 万，超过 2013 年全年总预售面积的 21.2%。2）市场需求状况资料来源：房地产信息网根据

30、房地产信息网的统计数据，2008-2012 年期间市商业用房销售面积基本保持平稳，年均销售 19.03 万。2013 年受房地产市场供需旺盛影响出现大幅度攀升，2014 年上半年房地产市场回调，市商业用房销售面积为 18.26 万，同比减少26.7%。同期市商业用房销售均价快速上涨，2008-2013 年期间年均增长 27.0%，2014年上半年市商业用房销售均价同比上涨 7.2%。资料来源：房地产信息网根据房地产信息网的统计数据，2014 年上半年南山区商业用房销售面积为 2.23万，同比减少 36.3%。同期南山区商业用房为 99889 元/，同比上涨 133.5%（市场较小，易受个盘影响

31、）。资料来源：房地产信息网根据房地产信息网的监测，2014 年上半年的商业同比上涨 2.4%达到299 元/月（1-6 月均价，下同）。其中，南山区同比上涨 10%至 331 元/月。（4）酒店/优尼华盛国际资料来源：中国旅游2006 年至今，市酒店房价呈现先升后降再升的态势。其中，2009 年受国际金融影响，五星级酒店房价降至最低。受相关政策的影响，五星级酒店的入住率预计小幅度持续下降。但鉴于良好的访客人次增长趋势、大型旅游综合体的不断开发以及作为商务、会展和旅游目的地的地位，酒店房价将持续上涨，年涨幅 3%左右。2、项目所在区域楼盘情况分析（1）写字楼深湾片区尚无销售物业，因此采用后海及中

32、心区的写字楼作为可比对象，根据我们的市场了解，近期如下：（2）高端居住公寓深湾片区无在售的住宅可比项目，因此采用深湾片区二手高端住宅、后海及中心区的高端商务公寓作为可比案例，根据我们的市场了解，近期如下：区域项目名称规模户型楼龄售价（万元/平米）区域项目名称规模售价（万元/平米）福田中心区大中华国际广场10.195.3福田中心区卓越世纪中心46.66后海天利广场11.284.7（3）商业项目所在片区的商业广场，商业形态更接近住宅底商，且打造家庭消费主题，从整体来看，项目所在片区商业配套相对缺乏，不能满足高端居住人群的消费需求。结合项目区位及特点，选取如下商业作为参考：（4）酒店综合入住率和房价

33、结构、市场、品牌连锁、地理位置、基础设施和便利设施、品牌声誉、物业质量等几个方面的考虑，选取洲际大酒店、酒店和酒店、凯宾斯基酒店、蓝汐精品酒店作项目待建酒店的主要竞争酒店，具体房价如下：区域项目名称规模（元/平米月）南山益田假日广场10四层 100-150三层 200二层 300首层 400-600负一层 300-400负二层（连接地铁）600-800南山红树湾商业广场8.55三层 40-80二层 80-120首层 180-300负一层 80-150福田中心区卓越世纪中心4四层 50-100三层 150-200二层 200-300首层 400福田中心区连城2.7纯地铁商铺 300-800深湾片

34、区中信红树湾6690-290/7深湾片区红树西岸25.5120-350/7.5后海湾一号公寓 4430-1700在售10车公庙东海国际公寓公寓 1876-500在售8福田笋岗深业上城公寓 17106-470在售7区域项目名称星级房价（元/间晚）客房数（间套）开业时间后海凯宾斯基酒店五星12003902006 年蓝汐精品酒店准五星1500572012 年酒店五星年益田威斯汀酒店五星年洲际大酒店五星年第三部分项目整体分析一、项目 SWOT 分析1、优势（“S”）和劣势（“W”）（1）优势（strength）交通优势：快速通达城市主干道，与各个区域无缝对接，通达性佳；与 3 条地铁接驳：项目目前与地

35、铁蛇口线红树湾站接驳，未来开通地铁 9 号线和11 号线深湾站与项目直接连通，便于未来人流的导入；首发优势：湾总部基地第一个入市项目，抢占市场先机；景观丰富：项目紧邻著名的豪宅中信红树湾和红树西岸，上有内部湿可看湾海景，360景观视野；配套优势：本项目物业类型涵盖商业、办公、酒店和商务公寓，内部配套齐全，同时周边小学、中学及医疗等公共基础配套较为齐全；优势：本项目所在的湾超级总部基地是城市在全球产业链条中最终极地位的典型代表，是未来发展成为世界城市的一个功能中心，与前海一起串联组成西部城市中心区。（2）劣势（weakness）地铁上盖物业施工难度大，造价成本高；项目周边以高端居住社区为主，商务

36、氛围有待培育，但超级总部基地次的规划，使得项目未来发展前景良好。2、机会点（“O”）与威胁点（“T”）（1）机会（opportu）根据综合配套总体方案，将与功能互补，推动形成全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际创意中心，而南山区将是该区域位置上最重要的载体，届时区域内生活、交通、教育等配套会进入一个新的层面，城市价值将获提升，南山区未来发展极具潜力；项目位于轴线与大沙河创新走廊的黄金十字，是商务的第一承接地湾超级总部基地以落地，各项工作正稳步推进，区域内高端产业结构将项目带来优质的客户，为项目开发打下坚实基础；（2）威胁（threats）由于项目开发销售运营周期较长，未来国内外环境和房地

37、产市场的不确定性将影响项目租售价格；深湾总部基地内部近 500 万供应量，以及前海、后海未来潜在的供应，竞争激烈。3、项目劣势及威胁的规避（1）发挥优势转化威胁充分放大3 条地铁线接驳的优势，打造特色商业和城市共享空间，吸引人流驻足。充分利用港口优势，和后海商业金融区差异化客户。（2）利用机会规避劣势充分利用项目交通优势，打造配套完整、品质高端且具有高附加值的，降低客户抗性；打造项目高端的商业，吸引周边居民消费，进一步提升客户对片区的认可度。二、项目整体1、形象属于中国开放门户，现已跻身中国一线城市行列,。当前随着加速，湾在地理区位、能级上都是进一步合作的第一门户，未来将发展成为面向世界的代言

38、区。项目处于连接福田区和南山区的位置，是城市区仅剩的地，可承接两区客户，同时独具自然、人文双重景观，是未来发展的板块。同时，本项目总占地面积超过 6.83 万，待开发地块总建面预计 41.90 万，属于大规模的湾区综合体。综上分析，将本项目为依托湾超级总部基地，发展片区以多元化商务、商业配套、高尚居住为主、购物和、旅游、商务休闲为辅的高端都市综合体。2、客户（1）写字楼客户福田中心区及南山区写字楼价格实现、吸纳率均表现良好，中心区供应量少，南山区未来供应量较大，商务市场竞争激烈，但纯销售型物业相对不多，且与本项目类似的综合体项目较少，可以此为切入点。本项目客户来源将以大中型实力投资客为主以及南

39、山科技电子类企业，辅以中小型“自用+投资”的客户和贸易、物流类企业。（2）公寓客户项目位于传统豪宅片区，周边有较好的高端居住氛围，客户对区域认可度、依赖度高，有良好的客户群体，自用客户比例高，而投资客户则以长线投资为主，看中区域位置、环境和升值潜力等。因此，本项目商务公寓设计保证高端性，客户以自用客户兼投资为主导，主要为高收入人群、私营企业主、企业高管及看好片区发展的客户等。（3）商业客户南山商业市场比较全面，项目区域内休闲餐饮业态较缺乏，市场上缺少商务人群商业。本项目商业将满足周边居住人群的次消费，同时满足未来超级总部高端商务人群的配套需求，并辅以吸引部分旅游人群、地铁客流等。项目商业物业分

40、析（4）酒店客户根据对本项目的实地和市场调研，本项目酒店当前和未来的客源包括：中高端商务散客、定期会务团队、季节性的旅游客源以及政务客源。3、本项目旨在打造以写字楼、商业、公寓、酒店为主的大型精高端城市综合体。写字楼方面：本项目作为占有型、型且是片区内稀缺的可售型物业，具备商务发展得天独厚的优势；可充分利用与外部环境的互动关系，及片区成城市配套，抢占商务开发先机；写字楼档次介于超高端及顶端之间，产权面积以 150-300 为主，可实现灵活拼合。公寓方面：档次为高端公寓市场第一梯队，站位高端精品居住公寓市型高端客户的居住需求，以 250 以内的二、三房大平层户型为主。场，满足商业方面：打造商务办

41、公为目标人群的精品型、主题特色集业，以周边居住及地铁人流带动商业消费人气；地上发展集业，整体档次略高于海岸城，接驳地铁发展地铁口商业街，档次低于地上商业。业态方面，降低零售业态占比（建议约 40%），以国际轻奢品牌为主，多引入集合店，增强商业可逛性，档次以中高档为主，与周边商业差异化发展；提升餐饮、休闲及生活配套类业态比例，餐饮业态以中端知名连锁品牌和高端商务宴请为主力，休闲业态用于增强商业体验感，来源总部基地内办公的商务，基数约 20 万人特征倾向快时尚、项目、休闲或商务餐饮模式白天商务餐饮、购物，晚上休闲体验，延长逗留时间次来源片区内高端居住，基数约 6 万人特征地位高、水平高、水平高，消

42、费高模式就近购物、休闲三级来源地铁 2、9、11 号线牵引、接驳，预计约 6 万人次特征地铁购物发展成熟，积累了大量消费群体模式随机性消费同时可结合公共艺术空间进行打造，项目人气。酒店方面：契合项目整体的高端，应按照高端五星级酒店标准打造硬件设施，并着力于引进国际知名酒店管理品牌。此外，项目不同物业的打造应相互协同。写字楼作为物业，应树立形象标杆，打造明星；商业主要用来项目人气，提升项目影响力，促进人流的互动并满足区域内的消费需求；公寓主要作为综合体的居住配套，而酒店则要带动其他的价值提升，拔高整个项目的档次。4、价格（1）商务公寓通过分析项目自身优势和，同时结合可比案例的售价，采用市场比较法

43、，对项目区位、景观、交通条件、周边配套、综合优势等个别因素进行修正，进而得出项目当前售价为 75000 元/平米。据统计，2000-2011 年商品房房价平均增长率为 8.86%，其中 2004-2010 年是房价爆发式增长的时期，房价平均增长率为 12.56%，而 2000-2003 年为稳定增长期，房价平均增长率为 4.2%。鉴于项目所在片区的优势及景观优势、高端居住片区的区位优势，将项目售价项目指标权重中信红树湾红树西岸深业上城东海国际公寓湾一号本项目区位0.2100110959595100景观0.110011095105110100档次0.39095100120130100配套0.21

44、00100100100100100装修0.130100是否限购0.100100修正系数95.099.298.3106.7110.8100.0样本权重0.30.30.20.10.1（元/平米）7000075000700008000010000075554增长率取 4% ，预计项目 2017 年入市价格为 82800 元/平米。根据目前高端公寓市场如深业上城、东海商务公寓的销售进度，估计年销售面积约3-5 万平方米，考虑项目所在区位优势、景观优势和综合体配套优势，预计年销售面积约 4.5 万平方米，销售周期为 2 年。（2）写字楼通过分析项目自身优势和，同时结合可比案例的售价，采用市场比较法，对项

45、目景观、档次、区位条件、商务氛围、昭示性等因素进行修正，进而得出项目当前售价为 55000 元/平米。鉴于项目所在区域超级总部基地，商务氛围逐步形成，根据市场经验，将项目售价增长率取 4% ，预计项目 2018 年入市价格为 63800 元/平米。通过市场分析，近年来办公楼的销售量约为 10-15 万平方米/年，甲级写字楼多数以持有为主，销售物业相对较少，因此销售型甲级写字楼作为市场的稀缺物业，市场认可度相对较高。如卓越世纪中心、国际中心、大中华广场销售进度较快，年销售面积约 6-7 万平米。作为高品质甲级写字楼，参考销售进度，并考虑项目自身特点，预计年销售面积约 6.5 万平方米，销售周期为

46、 3.5 年。项目指标权重天利广场卓越世纪中心大中华国际广场本项目区位0.285100100100景观0.1809085100商务氛围0.交通0.190100100100档次0.390110100100昭示性0.195110100100配套0.195959595修正系数89.3101.497.997.9样本权重0.200.500.30（元/平米）47000600005300055146（3）商业通过分析项目自身优势和，同时结合可比案例的，初步确定本项目当前租金如下：项目商业预计 2022 年上半年入市，届时 9 号线和 11 号线地铁已开通，片区已初步成熟，欢乐海岸的商业氛围也逐步培育成熟，预计会吸引的消费人群。考虑到项目集业需要较长的市场培育期，开业前两年不考虑递增，第 3 年至第 6 年，递增率为 5%，之后处于稳定经营，年递增率为 3%。（4）酒店考虑项目为湾区顶级商务配套五星级酒店，坐享超全方位的无敌项目指标权重益田威斯汀酒店洲际大酒店酒店本项目区位0.1100100100100景观0.1909090100档次0.3909085100成新度0.1959090100昭示性0.1959090100装修0.2908590100品牌0.1858585100修正系数92.190.090.0100.0样本权重0.40.30.3房价（元/间晚）14001