土地估价理论与方法第9章 路线价法

1、 第九章第九章 路线价法路线价法重点：重点：1. 路线估价法的概念、特点及应用范围路线估价法的概念、特点及应用范围 2. 路线价修正及路线价估价法运用路线价修正及路线价估价法运用 主要内容第一节第一节 路线价估价原理路线价估价原理 第二节第二节 路线价估价程序与方法路线价估价程序与方法第三节第三节 路线价修正体系路线价修正体系第四节第四节 路线价法在宗地评估中的应用路线价法在宗地评估中的应用 收益还原法、市场比较法、成本逼近法以及剩余收益还原法、市场比较法、成本逼近法以及剩余法都适用于个别地块的评估，并有严格的适用范围，法都适用于个别地块的评估，并有严格的适用范围，然而在然而在短时间短时间内对

2、于内对于大量宗地大量宗地的同时的同时评估评估，就需要采，就需要采用简便、快捷的估价方法，用简便、快捷的估价方法，通常采用路线价法通常采用路线价法。 路线价法是城市土地估价的主要方法之一，英美路线价法是城市土地估价的主要方法之一，英美等国早已采用此法进行地价测算，日本最早采用这种等国早已采用此法进行地价测算，日本最早采用这种估价方法是在估价方法是在1923年。我国台湾地区在实施平均地权年。我国台湾地区在实施平均地权从事规定地价作业时，也采用了此法，然而，在英、从事规定地价作业时，也采用了此法，然而，在英、美、日本和台湾的应用中，各有特点。美、日本和台湾的应用中，各有特点。 路线价法是对面临路线价

3、法是对面临特定特定（商业）街道、使用（商业）街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该种价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该种深度上数宗土地的平均单价，并附设于特定街道深度上数宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，得到街道的路线价，然后据此路线价，进行上，得到街道的路线价，然后据此路线价，进行深度修正和其他修正，求取临接同一街道的其他深度修正和其他修正，求取临接同一街道的其他宗地地价的估价方法。宗地地价的估价方法。第一节第一节 路线价估价原理路线价估价原理 一、基本概念一、基本概念以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基

4、本一致的地段作为路线价评估区域，该区域称为路线价区段。一致的地段作为路线价评估区域，该区域称为路线价区段。路线价区段路线价区段根据街道的繁华程度、公共设施的接近状况、房屋的疏密程度根据街道的繁华程度、公共设施的接近状况、房屋的疏密程度等条件划分区段，从区段内沿主要街道的宗地中选定在深度、等条件划分区段，从区段内沿主要街道的宗地中选定在深度、宽度、形状等方面属标准的土地称为标准宗地。宽度、形状等方面属标准的土地称为标准宗地。标准宗地标准宗地城市土地中随着土地距道路距离的增加，道路对土地利用价值城市土地中随着土地距道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度，称为标准深度。影响为零时的深度，

5、称为标准深度。标准深度标准深度标准深度处的连线称为里地线。里地线与道路间的区域称临街标准深度处的连线称为里地线。里地线与道路间的区域称临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。地或表地，里地线以外的区域称为里地。 里地线里地线依临街深度的变化而表现出的地价变化比率，称为深度百分依临街深度的变化而表现出的地价变化比率，称为深度百分率。若将这种地价随深度变化的比率关系编制成表，则为深率。若将这种地价随深度变化的比率关系编制成表，则为深度修正系数表，或深度指数表、深度百分率表、深度价格递度修正系数表，或深度指数表、深度百分率表、深度价格递减律表。减律表。深度百分率深度百分率二、基本原理二、基本原理 路

6、线价法的路线价法的基本原理基本原理是同一区段内条件相似的地块是同一区段内条件相似的地块具有相同的价格和计算路线价的宗地条件应基本一致。具有相同的价格和计算路线价的宗地条件应基本一致。 因此，估价中按条件相似划分的路线价区段，可以因此，估价中按条件相似划分的路线价区段，可以认为区段中临街土地的价格应是一样的，城市内其他各认为区段中临街土地的价格应是一样的，城市内其他各宗土地价格的高低，随距街道距离的增大而递减，即宗土地价格的高低，随距街道距离的增大而递减，即宗宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小地价也越低。越远，利用

7、价值越小地价也越低。 路线价法路线价法实际上是市场比较法的应用实际上是市场比较法的应用，只不过以路，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度指数线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度指数等修正取代了区域因素等修正，其理论依据是替代原理。等修正取代了区域因素等修正，其理论依据是替代原理。 路线价是路线价是有特定范围的有特定范围的，只有在某一区段的各宗土，只有在某一区段的各宗土地，才能根据该区段内的路线价计算土地价格，离开这地，才能根据该区段内的路线价计算土地价格，离开这一区段则具有其他的路线价。一区段则具有其他的路线价。 假定有面临同一街道的两宗土地，宽度均为假定有面临同一街

8、道的两宗土地，宽度均为10m，形状相同，面积均为形状相同，面积均为100m2，其中第一宗土地紧邻街道，其中第一宗土地紧邻街道，第二宗土地在第一宗土地后面，距街道第二宗土地在第一宗土地后面，距街道10m深，尽管两深，尽管两宗土地面积相同，第一宗土地的价格就明显高于第二宗宗土地面积相同，第一宗土地的价格就明显高于第二宗土地。土地。三、基本公式三、基本公式 = =路线价路线价深度百分率深度百分率宗地面积宗地面积= =路线价路线价深度百分率深度百分率宗地面宗地面 积其他条件修正额积其他条件修正额= =路线价路线价深度百分率深度百分率其他条其他条 件修正率件修正率宗地面积宗地面积 宗地总价宗地总价四、适

9、用范围与特点四、适用范围与特点 l路线价法适用于市街地，路线价法适用于市街地，主要用于商业繁华区土地价格主要用于商业繁华区土地价格的评估的评估。l路线价法是一种快捷、省时、省力，适用于大宗土地进路线价法是一种快捷、省时、省力，适用于大宗土地进行地价评估的好方法，特别适用于土地课税、资产评估、行地价评估的好方法，特别适用于土地课税、资产评估、征地拆迁等大范围多宗土地的估价。其前提条件征地拆迁等大范围多宗土地的估价。其前提条件必须有必须有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整有完善的城市规划和系

10、统完整的街道；土地排列比较整齐齐。l路线价法路线价法需要较多的估价实例需要较多的估价实例，且，且地产市场比较规范地产市场比较规范，能够正常运转。否则，会出现误差，影响估价的精度。能够正常运转。否则，会出现误差，影响估价的精度。l路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。第二节第二节 路线价估价程序与方法路线价估价程序与方法 划分路线价调查区段；划分路线价调查区段；设定标准深度；设定标准深度；收集交易案例；收集交易案例；计算宗地价格；计算宗地价格；划分地价区段；划分地价区段；计算区段地价；计算区段地价；划分地价等级；划分地价等级；编制深度修正系数表及

11、其他因素修正系数表；编制深度修正系数表及其他因素修正系数表；计算宗地地价。计算宗地地价。 路线价法路线价法的估价程序的估价程序一般为一般为一、划分路线价调查区段一、划分路线价调查区段 一个路线价区段一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。是指具有同一路线价的地段。 在划分路线价区段时，在划分路线价区段时，可及性相当的地段可及性相当的地段（即影响土地价值的土（即影响土地价值的土地条件大致相同的地段），地条件大致相同的地段），应划分为同一路线价区段应划分为同一路线价区段。一般以地价。一般以地价有显著差异的地点作为路线价区段的分界点，如十字路口有显著差异的地点作为路线价区段的分界点，如十字路口、丁字

12、路丁字路口中心处或其他明显地物点。口中心处或其他明显地物点。 一般将一条街道，划分为一个路线价区段。但对一些繁华街道，一般将一条街道，划分为一个路线价区段。但对一些繁华街道，土地条件变化特别显著时，也可以将土地条件变化特别显著时，也可以将同一同一路段路段划分为两个或多个划分为两个或多个路路线价区段。对于繁华程度差的街道，如住宅区、工业区等，可以将线价区段。对于繁华程度差的街道，如住宅区、工业区等，可以将多个多个十字路口之间的路段十字路口之间的路段划为一个划为一个路线价区段。而在同一街道的两路线价区段。而在同一街道的两侧，繁华程度有明显变化时，也可以将同一路段划为两个路线价区侧，繁华程度有明显变

13、化时，也可以将同一路段划为两个路线价区段。段。 二、设定标准深度二、设定标准深度 设定标准深度设定标准深度就是确定里地线位置就是确定里地线位置，该位置是道路对土该位置是道路对土地利用价值影响的分界，此深度以内（即临街地）的地段，地利用价值影响的分界，此深度以内（即临街地）的地段，距离道路愈近，地价愈高；此深度以外，地价逐渐降低。距离道路愈近，地价愈高；此深度以外，地价逐渐降低。 标准深度的设定，直接关系到路线价的确定。一般采用标准深度的设定，直接关系到路线价的确定。一般采用两种方法：两种方法：一是将路线价区段内临街各宗地的众数深度作为一是将路线价区段内临街各宗地的众数深度作为标准深度；二是采用

14、某一路线价区段内临街各宗地的平均深标准深度；二是采用某一路线价区段内临街各宗地的平均深度来确定。度来确定。 欧美国家多以欧美国家多以100ft100ft（合（合30.48m30.48m）为标准深度，日本是）为标准深度，日本是对不同用途的土地分别确定标准深度，台湾地区则以对不同用途的土地分别确定标准深度，台湾地区则以18m18m为为标准深度，标准深度，我国我国的路线价评估中，的路线价评估中，标准深度多根据各城市实标准深度多根据各城市实际际，按照土地级别和土地用途及临街宗地的众数深度设定各，按照土地级别和土地用途及临街宗地的众数深度设定各个区域的标准深度。个区域的标准深度。 三、地价实例调查三、地

15、价实例调查 地价调查区段确定之后，须进行区段的地价实例调查。地价调查区段确定之后，须进行区段的地价实例调查。主要调查近一二年内发生的房地产交易、租赁以及各种交易主要调查近一二年内发生的房地产交易、租赁以及各种交易形式的市场资料。形式的市场资料。调查的数量应适当，样点分布要均匀，要调查的数量应适当，样点分布要均匀，要有代表性且反映市场交易的真实性。有代表性且反映市场交易的真实性。 调查的主要内容包括调查的主要内容包括：土地出让、转让、土地租赁、房：土地出让、转让、土地租赁、房屋租赁、房屋买卖、合作建房、土地联营入股、企业兼并等。屋租赁、房屋买卖、合作建房、土地联营入股、企业兼并等。 调查的对象主

16、要调查的对象主要是是房地产交易的当事人，经纪人、房地房地产交易的当事人，经纪人、房地产交易管理机构、金融机构、房地产开发企业、土地管理部产交易管理机构、金融机构、房地产开发企业、土地管理部门和建筑定额管理机构。在调查的过程中，要注意调查资料门和建筑定额管理机构。在调查的过程中，要注意调查资料的特殊情况，如亲友之间的交易，人为哄抬或竞投等异常交的特殊情况，如亲友之间的交易，人为哄抬或竞投等异常交易，应记录在调查表中易，应记录在调查表中。 四、计算宗地价格四、计算宗地价格 宗地价格的计算采用宗地价格的计算采用收益还原法等常规估价方法及由此收益还原法等常规估价方法及由此派生的估价方法派生的估价方法，

17、其计算的具体方法参见第五章至第八章。，其计算的具体方法参见第五章至第八章。 由于宗地间存在着个别性和交易的随机性，甚至同一块由于宗地间存在着个别性和交易的随机性，甚至同一块土地也因交易形式不同会对价格产生很大影响，所以土地也因交易形式不同会对价格产生很大影响，所以在同一在同一路线价区段内调查的地价样本是否可靠、合理，路线价区段内调查的地价样本是否可靠、合理，必须经过检必须经过检验验，检验的标准就是标准宗地的土地价格。即在同一路线价，检验的标准就是标准宗地的土地价格。即在同一路线价区段内标准宗地地价有一个幅度，超出这个幅度的地价就应区段内标准宗地地价有一个幅度，超出这个幅度的地价就应该剔除。该剔

18、除。 对于宗地地价的修正，也可以根据其与标准宗地条件的对于宗地地价的修正，也可以根据其与标准宗地条件的差异进行调整，对修正后的宗地地价还要进行数理统计检验，差异进行调整，对修正后的宗地地价还要进行数理统计检验，以便于检验资料处理中可能出现的系统误差。检验的方法主以便于检验资料处理中可能出现的系统误差。检验的方法主要用轶和检验法。要用轶和检验法。 五、确定地价区段五、确定地价区段 根据调查资料和计算结果，进行地价区段的划分。根据调查资料和计算结果，进行地价区段的划分。其标准是其标准是： 1. 城市土地的区位条件、交通条件、人流量等城市土地的区位条件、交通条件、人流量等 位置相似的相邻地块位置相似

19、的相邻地块划为同一区段；划为同一区段； 2.商服繁华程度基本相同的相邻地块商服繁华程度基本相同的相邻地块划为同一区段。划为同一区段。 地价区段的地价区段的划分方法划分方法主要有两条：一是以道路、沟渠或主要有两条：一是以道路、沟渠或其他明显地物为界限；二是在确定有路线价标准的地价区段，其他明显地物为界限；二是在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界线，在我国，里地线多采用临街宗地进深的众以里地线为界线，在我国，里地线多采用临街宗地进深的众数确定。数确定。 六、计算区段路线价六、计算区段路线价 n以路线价区段内市场交易地价资料为基础，求取各区段的平以路线价区段内市场交易地价资料为基础，求取各区段

20、的平均价为区段路线价。方法有三种：均价为区段路线价。方法有三种： 1. 算术平均数或加权平均数法算术平均数或加权平均数法。算术平均数即一区段内所调算术平均数即一区段内所调查的实例地价单价累加，除以实例项数。查的实例地价单价累加，除以实例项数。 2. 中位数法中位数法。将区段内所调查的实例单价按大小次序排列；将区段内所调查的实例单价按大小次序排列；若项数为奇数时，取其中间数为区段地价；若项数为偶数时，若项数为奇数时，取其中间数为区段地价；若项数为偶数时，则以中间两项之和的平均数作为区段地价。则以中间两项之和的平均数作为区段地价。 3. 众位数法众位数法。将调查的实例单价依次排列，取单价相同或接将

21、调查的实例单价依次排列，取单价相同或接近的地价，项数较多者为区段地价。近的地价，项数较多者为区段地价。n需要注意的是，路线价是临街标准深度宗地的平均价格，而需要注意的是，路线价是临街标准深度宗地的平均价格，而调查的市场交易地价的宗地临街进深等各异，可比性差，因调查的市场交易地价的宗地临街进深等各异，可比性差，因此，此，计算区段地价时，必须将不同进深的宗地地价除以相应计算区段地价时，必须将不同进深的宗地地价除以相应的深度修正系数，才能统一修正到标准深度，得到统一进深的深度修正系数，才能统一修正到标准深度，得到统一进深的样点宗地地价。的样点宗地地价。n区段地价的计算有二种情况：有买卖或租赁实例的区

22、段以区段地价的计算有二种情况：有买卖或租赁实例的区段以区段内调查所得的土地正常买卖、租赁价格，求其中位数、区段内调查所得的土地正常买卖、租赁价格，求其中位数、众数或算术平均数为该区段地价；无买卖或租赁实例的区众数或算术平均数为该区段地价；无买卖或租赁实例的区段应于邻近区段选取两个以上使用分区或使用性质类似，且段应于邻近区段选取两个以上使用分区或使用性质类似，且已计算区段地价的区段，作为基准地价区段，按区域因素修已计算区段地价的区段，作为基准地价区段，按区域因素修正表，进行区域之间因素优劣的比较分析，经系数修正后得正表，进行区域之间因素优劣的比较分析，经系数修正后得到目标区段的地价。到目标区段的

23、地价。 七、划分地价等级七、划分地价等级 根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分用途根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分用途按照区段地价的高低，划分出地价等级。其计算步骤为：按照区段地价的高低，划分出地价等级。其计算步骤为：n (1)计算各种用途土地在每个地价区段的价格；计算各种用途土地在每个地价区段的价格；n (2)按用途进行地价区段的归类；按用途进行地价区段的归类；n (3)同种用途的地价区段按区段地价高低排列；同种用途的地价区段按区段地价高低排列；n (4)把区段地价描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区把区段地价描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区域即为一个地价等级

24、；域即为一个地价等级；n (5)把同一地价等级内的各个区段地价进行众数或算术平均，把同一地价等级内的各个区段地价进行众数或算术平均，计算出各等级的土地价格。计算出各等级的土地价格。 根据图上地价区段的划分和各区段的地价标准，编制地价根据图上地价区段的划分和各区段的地价标准，编制地价区段表、地价区段等级表。绘制地价区段图和地价等级图，并区段表、地价区段等级表。绘制地价区段图和地价等级图，并将路线价估算的资料、图件等进行分类整理。将路线价估算的资料、图件等进行分类整理。 八、编制各类修正系数表八、编制各类修正系数表 路线价是反映某一地价区段的平均土地价格，这路线价是反映某一地价区段的平均土地价格，

25、这种价格，只能反映某一区段的地价水平。街道两侧的种价格，只能反映某一区段的地价水平。街道两侧的宗地虽然都临接于同一街道，路线价也相同，但由于宗地虽然都临接于同一街道，路线价也相同，但由于宗地的宽度、深度、形状、面积和利用状况的差异，宗地的宽度、深度、形状、面积和利用状况的差异，其土地单价就会明显不同。因此，利用路线价来计算其土地单价就会明显不同。因此，利用路线价来计算宗地地价，就必须对宗地的因素条件进行修正，宗地地价，就必须对宗地的因素条件进行修正， 主要包括：主要包括：深度修正深度修正宽度修正宽度修正宽深比修正宽深比修正容积率修正容积率修正出让、转让年期修正出让、转让年期修正地价分摊率修正地

26、价分摊率修正九、计算宗地地价九、计算宗地地价 n根据确定的路线价、深度等各类修正系数表，计算待估宗根据确定的路线价、深度等各类修正系数表，计算待估宗地的地价。地的地价。 第三节第三节 路线价修正体系路线价修正体系 同一路线价区段内的各宗地，由于深度、同一路线价区段内的各宗地，由于深度、宽度、形状、面积、临街状况等的差异，单宽度、形状、面积、临街状况等的差异，单位面积地价会有不同。因此，需要进行深度位面积地价会有不同。因此，需要进行深度等一系列修正。等一系列修正。 一、深度修正一、深度修正1 1深度修正的基本原理深度修正的基本原理 对于某一宗地，临街部分的地价高于离开街道的部对于某一宗地，临街部

27、分的地价高于离开街道的部分，分，即愈接近街道的地价愈高，距离街道愈远，其地价即愈接近街道的地价愈高，距离街道愈远，其地价愈低。愈低。 如图所示，若将宗地如图所示，若将宗地A细分为细分为n等份，每等份的单位等份，每等份的单位面积地价用面积地价用a1，a2，an表示，则各等份的价格自表示，则各等份的价格自a1依依次递减，即次递减，即a1 a2，an1an，愈接近道路土地利用，愈接近道路土地利用价值愈大。另外，虽然各等份间同为单位距离，但从利价值愈大。另外，虽然各等份间同为单位距离，但从利用价值看，用价值看，a1与与a2地价之差最大，地价之差最大，a2与与a3地价之差次之，地价之差次之，随着土地距道

28、路距离的增加，单位地价的差异逐渐缩小，随着土地距道路距离的增加，单位地价的差异逐渐缩小， an1与与an之差趋近于零。之差趋近于零。单位地价3n2121n3anaa12a3图9-1 临街深度与地价示意图mm街道nm图图9-1 临街深度与地价关系图临街深度与地价关系图 2各种深度修正方法各种深度修正方法 路线价估价法最早应用于欧美等国，尤其在路线价估价法最早应用于欧美等国，尤其在美国，该估价法已相当完善。欧美等国在运用路美国，该估价法已相当完善。欧美等国在运用路线价法进行估价时，制定了许多合理的深度指数线价法进行估价时，制定了许多合理的深度指数表，即路线价法则，其中，最有影响的有表，即路线价法则

29、，其中，最有影响的有: 四三二一法则（慎格尔法则）四三二一法则（慎格尔法则） 、 霍夫曼霍夫曼尼尔（尼尔（HaffmanNeil）法则）法则、 苏慕斯（苏慕斯（Somers）法则、）法则、 哈柏法则哈柏法则等。等。 （1）四三二一法则）四三二一法则 该法则又称慎格尔法则，是由该法则又称慎格尔法则，是由J.A.Zengerle在在房地房地产估价原则产估价原则一书中提出并最早使用的法则。一书中提出并最早使用的法则。其含义是其含义是，将标准深度为将标准深度为100ft划分成与街区平行的划分成与街区平行的4等份，每等份为等份，每等份为25ft深，随着距道路距离的增加，每一等份的价值占路线深，随着距道路

30、距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例为价的比例为40%、30%、20%和和10%。如果深度超过。如果深度超过100ft，则以九八七六法则来补充，即超过则以九八七六法则来补充，即超过100ft，每一等份（，每一等份（25ft）的价值占路线价的比例依次是的价值占路线价的比例依次是9%、8%、7%和和6%，见图，见图9-2。200ft8%9%10%25ft50ft75ft100ft125ft150ft175ft7%20%30%40%6%街道图图9-2 慎格尔法则深度百分率表制作示例慎格尔法则深度百分率表制作示例 （2）霍夫曼）霍夫曼尼尔法则尼尔法则 该法则是该法则是1866年由霍夫曼创立的，根据

31、该法则，标准年由霍夫曼创立的，根据该法则，标准深度为深度为100ft的宗地，最初的的宗地，最初的50ft应占土地总价的应占土地总价的2/3，即，即67%，在此基础上，从临街方向开始，最初的，在此基础上，从临街方向开始，最初的25ft占总价占总价的的37.5%，50ft占占67%，75ft占占87.7%，全部，全部100ft则为则为100%。后来，尼尔对霍夫曼法则进行了修改和补充，从。后来，尼尔对霍夫曼法则进行了修改和补充，从而创立了著名的霍夫曼而创立了著名的霍夫曼尼尔法则，见表尼尔法则，见表9-1。 表表9-1 霍夫曼霍夫曼尼尔法则深度指数表尼尔法则深度指数表 该法则认为深度为该法则认为深度为

32、100ft的土地价值，前一半的土地价值，前一半50ft的的临街部分，占土地总价的临街部分，占土地总价的72.5%，后面，后面50ft部分，占土地部分，占土地总价的总价的27.5%，若再深，若再深50ft，其宗地所增加的价格仅为，其宗地所增加的价格仅为15%。见表。见表9-2。 表表9-2 苏慕斯法则深度指数表苏慕斯法则深度指数表（3）苏慕斯法则）苏慕斯法则（4）台湾的深度指数）台湾的深度指数 台湾地区的路线价评估形成了一套较完整的体系，台湾地区的路线价评估形成了一套较完整的体系，其标准深度设定为其标准深度设定为18m，深度指数见表，深度指数见表9-3。 表表9-3 台湾深度指数表台湾深度指数表

33、 n在具体计算时，欧美国家与日本由于对路线价的表示方式、在具体计算时，欧美国家与日本由于对路线价的表示方式、深度指数表的制作形式不同，在具体计算方法上也有所不同。深度指数表的制作形式不同，在具体计算方法上也有所不同。n美国美国的深度百分率表是的深度百分率表是从临街线出发，顺序增加其比率，呈从临街线出发，顺序增加其比率，呈递增现象递增现象，深度为，深度为100ft100ft时的比例为时的比例为100%100%；而；而日本日本的深度的深度百分率表，是百分率表，是从临街线起深度从临街线起深度5 5间的地点为间的地点为100%100%，以此点以此点为分界点，为分界点，由此向临街线方向，深度指数递增，反

34、之由此点由此向临街线方向，深度指数递增，反之由此点向里伸长而远离街道者，指数随之减少向里伸长而远离街道者，指数随之减少。 n美国美国路线价法计算宗地地价的公式为：路线价法计算宗地地价的公式为： V=udvf 式中：式中：V地价；地价； u路线价；路线价； dv深度百分率；深度百分率； f临街宽度。临街宽度。n日本日本路线价法计算宗地地价的公式为：路线价法计算宗地地价的公式为： V=udv（df） 式中：式中：d 地块深度地块深度; 其他符号与美国计算公式相同其他符号与美国计算公式相同。3深度修正表的编制深度修正表的编制 （1）确定标准深度）确定标准深度 标准深度（里地线）的确定，以临街宗地的平

35、均进标准深度（里地线）的确定，以临街宗地的平均进深或众数进深为准，如某路线价区段内，大多数宗地的深深或众数进深为准，如某路线价区段内，大多数宗地的深度为度为12m，则以，则以12m作为标准深度，其深度指数为作为标准深度，其深度指数为100%。（2）确定级距）确定级距 将某一宗地沿平行街道的方向以将某一宗地沿平行街道的方向以1m或几米为单位，或几米为单位，划分成相等深度的地块，从而得到距数和级距。划分成相等深度的地块，从而得到距数和级距。（3）编制深度百分率表）编制深度百分率表 深度百分率表按以下三种形式制作而成：深度百分率表按以下三种形式制作而成： 单独深度百分率：单独深度百分率： a1a2，

36、an1an 累计深度百分率累计深度百分率a1 a 1 a2 a1 a2 a3 a1+a22 a1+a2+a33 a1+a2+a3+ann 平均深度百分率：平均深度百分率： 以四三二一法则为例，上述三种深度百分率的表示分以四三二一法则为例，上述三种深度百分率的表示分别为表别为表9-4。 各深度平均深度百分率为：各深度平均深度百分率为：40%35%30%25%21.8%19.5%17.7%16.25%，将该深度平均深度百分率中标准深度将该深度平均深度百分率中标准深度100ft的深度百分率的深度百分率25%转换为转换为100%，即乘，即乘4，为保持一致其他百分率也相应，为保持一致其他百分率也相应乘乘

37、4，即得出表，即得出表9-4中平均深度百分率数字。中平均深度百分率数字。表表9-4 各种深度百分率表各种深度百分率表 台湾和日本台湾和日本的深度百分率是采用平均深度百分率的深度百分率是采用平均深度百分率原理编制的，因而原理编制的，因而深度百分率呈递减趋势深度百分率呈递减趋势；美国美国则采则采用累计深度百分率原理制成的，故用累计深度百分率原理制成的，故百分率呈递增趋势百分率呈递增趋势。 二、宽度修正二、宽度修正 对于临街土地特别是商业用地，临街铺面的宽度对于临街土地特别是商业用地，临街铺面的宽度大小，直接影响到商业企业对外经营面积的大小，进大小，直接影响到商业企业对外经营面积的大小，进而影响该企

38、业的营业收入。临街宽度不同，其地价不而影响该企业的营业收入。临街宽度不同，其地价不等。因此，在路线价估价中应考虑宽度的修正。其等。因此，在路线价估价中应考虑宽度的修正。其修修正方法是正方法是：根据实际调查，收集在同一路线价区段内：根据实际调查，收集在同一路线价区段内深度相同的样本，求取不同宽度下土地价格的变化规深度相同的样本，求取不同宽度下土地价格的变化规律，以众数样本或标准样本的宽度作为标准宽度，用律，以众数样本或标准样本的宽度作为标准宽度，用下列公式表示宽度修正系数。下列公式表示宽度修正系数。k=av1+bv2v2(a-b)式中：式中：k宽度修正系数；宽度修正系数；a比较样本宽度；比较样本

39、宽度；b标准样本（平均宽度样本）宽度；标准样本（平均宽度样本）宽度；v1比较样本的土地单价；比较样本的土地单价；v2标准样本的土地单价。标准样本的土地单价。通过计算，编制宽度修正系数表，见表通过计算，编制宽度修正系数表，见表9-5。表表9-5 某市宽度修正系数表某市宽度修正系数表宽度（宽度（m）1122334455667修正系数（修正系数（%）728495100108120132三、宽深比修正三、宽深比修正 n通常情况下，临街地随着深度的增加，其地价将逐渐降低。但通常情况下，临街地随着深度的增加，其地价将逐渐降低。但对于大型的商业建筑，宗地的进深大，其铺面宽度亦大，同样对于大型的商业建筑，宗地

40、的进深大，其铺面宽度亦大，同样会吸引很多顾客，其效益和地价仍然很高。因此，对会吸引很多顾客，其效益和地价仍然很高。因此，对大型商店大型商店单独采用宽度和深度修正，显然不符合实际，应分析宽度和深单独采用宽度和深度修正，显然不符合实际，应分析宽度和深度的配比关系，即宽深比修正系数进行修正，以使评估的地价度的配比关系，即宽深比修正系数进行修正，以使评估的地价更趋精确合理更趋精确合理。n宽深比修正系数的确定，要根据不同城镇对大型商店的调查，宽深比修正系数的确定，要根据不同城镇对大型商店的调查，从中分析计算出宽深比的变化与地价变化之间的相关规律，从从中分析计算出宽深比的变化与地价变化之间的相关规律，从而

41、确定宽深比修正系数，表而确定宽深比修正系数，表9-6。 表表9-6 某市宽深比修正系数表某市宽深比修正系数表 宽深比（宽宽深比（宽/深）深）0.9修正系数（修正系数（%）8895100110119122四、容积率修正四、容积率修正 路线价只代表一定容积率水平下的地价，在一定路线价只代表一定容积率水平下的地价，在一定范围内，容积率增大，地价会增高，为了消除不同容范围内，容积率增大，地价会增高，为了消除不同容积率对地价的影响，应在同一路线价区段中，抽查不积率对地价的影响，应在同一路线价区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，求得容积率修正系数，同容积率水平下的平均地价，求得容积率修正系数，以便更准

42、确地计算地价。以便更准确地计算地价。 表表9-7 某市容积率修正系数表某市容积率修正系数表 容积率容积率0.712345修正系数（修正系数（%）7890100120180230五、出让、转让年期修正五、出让、转让年期修正 土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。因此，不同的出让年限、转让年限会影转移的行为。因此，不同的出让年限、转让年限会影响地价水平，需要进行年期修正。响地价水平，需要进行年期修正。 表表9-8 某市住宅用地出让年期修正系数表某市住

43、宅用地出让年期修正系数表 出让年限（年）出让年限（年）510203040506070修正系数（修正系数（%）37608493979899100六、地价分摊率修正六、地价分摊率修正 地价分摊率是将土地单价（或平面地价）分摊到各地价分摊率是将土地单价（或平面地价）分摊到各楼层的比率。同一建筑物不同的层次使用效果不同，因楼层的比率。同一建筑物不同的层次使用效果不同，因此，地价分摊率有明显差异。为了便于评估，必须制定此，地价分摊率有明显差异。为了便于评估，必须制定一个统一的地价分摊率，以反映随楼层高低楼面地价在一个统一的地价分摊率，以反映随楼层高低楼面地价在地块总价格中所占的比例。其地块总价格中所占的

44、比例。其计算步骤计算步骤是，是，先计算出各先计算出各楼层的楼面地价，然后用某层楼面地价除以各楼层地价楼层的楼面地价，然后用某层楼面地价除以各楼层地价总和，即得到了地价分摊率总和，即得到了地价分摊率（K）。）。 其计算公式为：其计算公式为： niiixxK1式中：式中：xi某楼层楼面地价；某楼层楼面地价； n建筑物楼层总数。建筑物楼层总数。 对于多层住宅楼来说，底层虽然使用方便，但对于多层住宅楼来说，底层虽然使用方便，但也有采光通风差、声音嘈杂、不够安全等缺陷，而也有采光通风差、声音嘈杂、不够安全等缺陷，而顶层正与此相反。如果把分摊的地价作顶层正与此相反。如果把分摊的地价作100%，该地，该地价

45、在各层之间的分配可参照表价在各层之间的分配可参照表9-9和图和图9-3。 表表9-9 某市多层住宅楼地价在各层间的分摊率某市多层住宅楼地价在各层间的分摊率 0510152025123456楼层分摊率(%)图图9-3 地价与多层住宅楼层的关系曲线地价与多层住宅楼层的关系曲线 楼层楼层123456分摊率（分摊率（%）141823201510 对于高层住宅楼来说，电梯使不同楼层在使用方便性上对于高层住宅楼来说，电梯使不同楼层在使用方便性上的差距缩小，地价在各楼层之间的分配基本不受使用便利程的差距缩小，地价在各楼层之间的分配基本不受使用便利程度的影响。因此，高层建筑比多层建筑曲线要平缓得多，见度的影响

46、。因此，高层建筑比多层建筑曲线要平缓得多，见图图9-4。如果把分摊的地价作。如果把分摊的地价作100%，在一幢，在一幢16层的高层建筑层的高层建筑中，各层地价的分摊率如表中，各层地价的分摊率如表9-10所示。所示。 图图9-4 地价与高层住地价与高层住宅楼层的关系曲线宅楼层的关系曲线 楼楼 层层12345678分摊率分摊率44.55.567788楼楼 层层910111213141516分摊率分摊率887765.54.54表表9-10 某市高层住宅楼地价在各层间的分摊率（某市高层住宅楼地价在各层间的分摊率（%） 商业建筑对楼层的敏感性远大于住宅，但其价格的变化又商业建筑对楼层的敏感性远大于住宅，

47、但其价格的变化又与住宅不同。商业建筑愈接近地面，其商业价值愈大，其地价与住宅不同。商业建筑愈接近地面，其商业价值愈大，其地价的分摊率应该最高。随着楼层数的加大，其地价逐渐降低，见的分摊率应该最高。随着楼层数的加大，其地价逐渐降低，见表表9-11。如一幢。如一幢6层楼，层楼，13层为商场，层为商场，46层为写字楼，如果层为写字楼，如果以待分摊的地价为以待分摊的地价为100%，则各层的分摊率可依次确定为，则各层的分摊率可依次确定为25%、20%、15%、15%、15%、10%。某市商业用地土地价格与楼。某市商业用地土地价格与楼层的关系可用图层的关系可用图9-5中的曲线表示。中的曲线表示。 楼楼 层

48、层123456分分摊摊率（率（%）76125421表表9-11 某市商业用地地价分摊率表某市商业用地地价分摊率表 图图9-5 地价与商业地价与商业楼层的关系曲线楼层的关系曲线 第四节第四节 路线价法在宗地评估中的应用路线价法在宗地评估中的应用 n利用路线价法评估宗地地价，利用路线价法评估宗地地价，首先首先需要确定待估宗需要确定待估宗地所处的路线价区段和路线价；地所处的路线价区段和路线价；然后然后确定待估宗地确定待估宗地的临街深度、宽度、容积率、使用年期等具体条件；的临街深度、宽度、容积率、使用年期等具体条件；第三第三，确定待估宗地的深度修正系数和其他修正系，确定待估宗地的深度修正系数和其他修正

49、系数；数；最后最后，计算宗地地价。，计算宗地地价。n以下以以下以台湾路线价法为主台湾路线价法为主，说明利用路线价法评估，说明利用路线价法评估各类宗地地价的方法。各类宗地地价的方法。n繁华街道的区段以里地线为界，分为临街地和里地，繁华街道的区段以里地线为界，分为临街地和里地，里地线的标准深度是里地线的标准深度是18m。各宗地地价据其位置与临。各宗地地价据其位置与临街深度分别依下列方法计算。街深度分别依下列方法计算。 一、一面临街地一、一面临街地 1矩形地矩形地 分两种情况：分两种情况：一种一种是未达里地线的宗地，其每平方米是未达里地线的宗地，其每平方米单价（以下简称单价）按表单价（以下简称单价）

50、按表9-12深度指数修正；深度指数修正；另一种另一种是是超过里地线的宗地，其单价应以里地单价和临街地单价按超过里地线的宗地，其单价应以里地单价和临街地单价按面积比例平均计算，里地单价按路线价四成计算。面积比例平均计算，里地单价按路线价四成计算。临街深度临街深度（m）未满未满4满满4未满未满8满满8未满未满12满满12未满未满16满满16未满未满18深度指数深度指数（%）130125120110100表表9-12 临街深度指数修正表临街深度指数修正表 中点17m11m里地线9m11m9m3249m15m22m17865路线价：1000元/m2图图9-6 路线价估价示意图路线价估价示意图 图图9-

51、6，宗地，宗地3为临街地，临街深度为为临街地，临街深度为15m，查表，查表9-12得深度得深度指数为指数为110%。该宗地的单价为：。该宗地的单价为：1000110%=1100元元/m2 宗地宗地1的总深度为的总深度为22m，其中临街深度，其中临街深度18m，里地深度，里地深度4m，里地部分的单价按路线价的四成计算。该宗地的单价为：里地部分的单价按路线价的四成计算。该宗地的单价为：1000100%18/22100040%4/22 =818.272.7=890.9元元/m2 2平行四边形地平行四边形地 以其高度为临街深度，按其临街深度指数计算其以其高度为临街深度，按其临街深度指数计算其单价。宗地

52、单价。宗地8的深度为的深度为11m，查表得深度指数为，查表得深度指数为120%，其单价为：其单价为： 1000120%=1200元元/m2 3梯形地梯形地 梯形地分为两种：梯形地分为两种： （1）平行边与街道平行的梯形宗地，以其高度为临街）平行边与街道平行的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其上下两边长深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其上下两边长短比例及利用价值进行增减修正。长边临街者（图短比例及利用价值进行增减修正。长边临街者（图9-6中宗中宗地地7）加价，短边临街者减价（图）加价，短边临街者减价（图9-6中宗地中宗地6）。增减修正）。增减修正的额度不超过原

53、计算单价的两成为限。的额度不超过原计算单价的两成为限。 宗地宗地6为梯形地，高为梯形地，高9m，查深度指数为，查深度指数为120%。因该宗。因该宗地临街较短，应作减价修正，其单价为：地临街较短，应作减价修正，其单价为： 1000120%（110%）= 1080元元/m2 宗地宗地7为高为高17m的梯形地，查深度指数为的梯形地，查深度指数为100%。因该宗。因该宗地临街较长，应作加价修正，其单价为：地临街较长，应作加价修正，其单价为： 1000100%（110%）= 1100元元/m2 （2）平行边与临街线垂直的梯形宗地，以两边中点的连）平行边与临街线垂直的梯形宗地，以两边中点的连线作为临街深度

54、，按临街深度指数求得其单价，不再进线作为临街深度，按临街深度指数求得其单价，不再进行增减修正。行增减修正。 宗地宗地2为梯形地，两边中点连线的深度为为梯形地，两边中点连线的深度为9m，查深，查深度指数表为度指数表为120%。其单价为：。其单价为： 1000120% = 1200元元/m2 4三角形地三角形地 （1）正三角形（其一边为临街线）的宗地，以高度的）正三角形（其一边为临街线）的宗地，以高度的一半为临街深度，按临街深度指数计算单价。宗地一半为临街深度，按临街深度指数计算单价。宗地5的单的单价为：价为：1000125% = 1250元元/m2 （2）逆三角形。逆三角形（顶点在临街线上）的宗

55、地，）逆三角形。逆三角形（顶点在临街线上）的宗地，以顶点与底边中点垂直距离的以顶点与底边中点垂直距离的1/2为起深度；底边中点为为起深度；底边中点为迄深度，按袋地方法计算。迄深度，按袋地方法计算。 二、两面临街地二、两面临街地 指前后两面都临街的宗地，如图指前后两面都临街的宗地，如图9-7中的宗地中的宗地9。对于。对于此类宗地，有两种算法，一种是台湾的平均价值估价法，此类宗地，有两种算法，一种是台湾的平均价值估价法，即以中间线分前后两部分，分别按其临街深度计算其临街即以中间线分前后两部分，分别按其临街深度计算其临街单价。将宗地单价。将宗地9分成两块宗地，每块临街深度均为分成两块宗地，每块临街深

56、度均为13.5m，分别求其地价，然后加和。宗地分别求其地价，然后加和。宗地9的单价为：的单价为：1000110%1/2500110%1/2 = 825元元/m29路线价：1000元/m图9-6 路线价估价示意图图 9-5 两面临街地示意图路线价：500元/m27m22图图9-7 两面临街示意图两面临街示意图 这种方法简便易行，但未考虑不同路线价的街道对临街宗这种方法简便易行，但未考虑不同路线价的街道对临街宗地的影响深度是不同的，因此，美国对两面临街地还有一种更地的影响深度是不同的，因此，美国对两面临街地还有一种更科学的算法，称重叠价值估价法，即根据各街道的路线价在两科学的算法，称重叠价值估价法

57、，即根据各街道的路线价在两条街道路线价总和的比重，确定各道路影响深度的分界点。具条街道路线价总和的比重，确定各道路影响深度的分界点。具体方法如下：体方法如下： 高价街影响深度高价街影响深度=高价街路线价高价街路线价/（高价街路线价低价街（高价街路线价低价街路线价）路线价）总深度总深度 =1000/（1000500）27 = 18m 低价街影响深度低价街影响深度=总深度高价街影响深度总深度高价街影响深度=2718 = 9m 查表查表9-12，得高价街和低价街的深度百分率为，得高价街和低价街的深度百分率为100%和和120%，故宗地，故宗地9的单价为：的单价为： 1000100%18/27500120%9/27 = 666.7200 = 866.7元元/m2 三、街角地三、街角地 街角地是指宗地同时受两条相交街道影响的宗地。街角街角地是指宗地同时受两条相交街道影响的宗地。街角地中第一宗土地正旁街以路线价较高者为正街，路线价较低地中第一宗土地正旁街以路线价较高者为正街，路线价较低者为旁街；若两路线价相等时，以使用宽度较大者为正街，者为旁街；若两路线价相等时，以使用宽度较