土地增值税案例分析学习教案

1、土地增值税案例土地增值税案例(n l)分析分析第一页，共57页。第1页/共57页第二页，共57页。第2页/共57页第三页，共57页。?12第3页/共57页第四页，共57页。第4页/共57页第五页，共57页。？11第5页/共57页第六页，共57页。房屋类别房屋类别 占地面积占地面积 （平方米）（平方米） 建筑面积建筑面积（平方米）（平方米） 一期四栋普通标准住宅一期四栋普通标准住宅 10000 10000 20000 20000 一期三栋非普通住宅一期三栋非普通住宅 10000 10000 16000 16000 整个小区地下人防工程整个小区地下人防工程三栋非普通住宅地下三栋非普通住宅地下200

2、02000一期小计一期小计 20000200003800038000二期两栋高层住宅二期两栋高层住宅 16000160003200032000商住综合楼商住综合楼3-263-26层住宅层住宅 13000130001700017000商住综合楼商住综合楼1-21-2层商场层商场 50005000小区会所在二期建造小区会所在二期建造 1000100020002000二期小计二期小计 30000300005600056000一二期总合计一二期总合计 50000500009400094000第6页/共57页第七页，共57页。？35第7页/共57页第八页，共57页。第8页/共57页第九页，共57页。第9

3、页/共57页第十页，共57页。屋建筑工程和市政基础设施工程屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。竣工验收备案表。第10页/共57页第十一页，共57页。下：下：第11页/共57页第十二页，共57页。房屋类别房屋类别 可售面积可售面积（测绘）（测绘） 已售面积已售面积 普通标准住宅普通标准住宅 20000200002000020000非普通住宅非普通住宅 15500155001550015500合计合计 35500355003550035500第12页/共57页第十三页，共57页。房屋类别房屋类别 可售面积可售面积（测绘）（测绘） 已售面积已售面积 住宅住宅 4900049000460004

4、6000商业商业 5000500050005000合计合计54000540005100051000第13页/共57页第十四页，共57页。？79第14页/共57页第十五页，共57页。房屋类别房屋类别 20112011年年 20122012年年 20132013年年合计合计一期普通标准住一期普通标准住宅宅 2500000025000000100000001000000023000000230000005800000058000000一期非普通住宅一期非普通住宅 50000005000000320000003200000027000000270000006400000064000000一期非普通差价

5、一期非普通差价-2000000-2000000-2000000-2000000一期人防一期人防 2000000200000020000002000000二期住宅二期住宅5000000050000000155800000155800000205800000205800000二期二期1-21-2层商场层商场 44000000440000004400000044000000二期车位二期车位 3000000300000030000003000000合计合计 30000000300000009400000094000000250800000250800000374800000374800000第15页/

6、共57页第十六页，共57页。房屋类别房屋类别 合同收入合同收入（元）（元） 平方米平方米 单价单价（元（元/ /平米）平米） 一期普通标准住宅一期普通标准住宅 5800000058000000200002000029002900一期非普通住宅一期非普通住宅 6400000064000000160001600040004000二期住宅二期住宅 205800000205800000490004900042004200二期二期1-21-2层商场层商场 ( (投资投资) ) 44000000440000005000500088008800合计合计3718000003718000009000090000

7、第16页/共57页第十七页，共57页。？89？结果？结果(ji gu)第17页/共57页第十八页，共57页。年年科目科目账面数账面数备注备注20112011开发成本开发成本- -土地价款土地价款7500000075000000合法票据合法票据20112011开发成本开发成本- -土地价款土地价款30000003000000（契税）（契税）合法票据合法票据20112011开发成本开发成本- -土地登记土地登记费费4300043000合法票据合法票据201220120 0201320130 0合计合计7804300078043000第18页/共57页第十九页，共57页。第19页/共57页第二十页，

8、共57页。分期分期占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期一期200002000040.82%40.82%3185715331857153二期二期290002900059.18%59.18%4618584746185847合计合计49000490001 17804300078043000-500-500万万？176？163第20页/共57页第二十一页，共57页。分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%15928576.515928576.5一期非普通一期非普通100001000050%50%15928576

9、.515928576.5合计合计20000200001 13185715331857153第21页/共57页第二十二页，共57页。分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额二期高层住宅二期高层住宅160001600055%55%2540221625402216二期商住综合楼二期商住综合楼130001300045%45%2078363120783631合计合计29000290001 14618584746185847第22页/共57页第二十三页，共57页。分清算单位分清算单位建筑面积？建筑面积？分摊率分摊率 分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住/p>

10、7%77%16003396160033961-21-2层商场层商场5000500023%23%47802354780235合计合计22000220001 12078363120783631分摊分摊(fntn)方法？方法？第23页/共57页第二十四页，共57页。清算单位清算单位第三次分摊第三次分摊第四次分摊第四次分摊合计合计二期住宅二期住宅254022162540221616003396160033964140561241405612二期商业二期商业0 04780235478023547802354780235合计合计254022162540221620783631207836314618584

11、746185847第24页/共57页第二十五页，共57页。分期分期占地面积占地面积 分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期一期200002000040.82%40.82%489840489840二期二期290002900059.18%59.18%710160710160合计合计49000490001 112000001200000？223？第25页/共57页第二十六页，共57页。分清算单位分清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%244920244920一期三栋非普通一期三栋非普通100001000050%50%2449202449

12、20合计合计20000200001 1489840489840第26页/共57页第二十七页，共57页。清算单位清算单位占地面积占地面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额两栋高层两栋高层160001600055%55%390588390588商住综合楼商住综合楼130001300045%45%319572319572合计合计29000290001 1710160710160第27页/共57页第二十八页，共57页。分清算单位分清算单位建筑面积建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住宅170001700077%77%2460702460701-21-2层商业层商业5000500023

13、%23%7350273502合计合计22000220001 1319572319572第28页/共57页第二十九页，共57页。分清算单位分清算单位二次分摊二次分摊三次分摊三次分摊合计合计二期住宅二期住宅390588390588246070246070636658636658二期商业二期商业0 073502735027350273502合计合计390588390588319572319572710160710160第29页/共57页第三十页，共57页。年年内容内容账面数账面数一期一期二期二期共同成本共同成本20112011规划技术费规划技术费5000050000+155000+155000500

14、0050000+155000+155000合法票据合法票据20112011项目研究费项目研究费84000840008400084000合法票据合法票据20112011一期施工图一期施工图设计费设计费 170000170000170000170000合法票据合法票据20112011测绘费测绘费 43000430004300043000合法票据合法票据20112011抗震设计审抗震设计审查费查费50000500005000050000财政票据财政票据20112011墙体材料专墙体材料专项基金项基金 450000450000450000450000财政票据财政票据？230第30页/共57页第三十一页

15、，共57页。20112011煤气安装费煤气安装费 54300543005430054300财政票据财政票据20112011地质勘察费地质勘察费 155000155000155000155000白条收据白条收据20112011施工场地平施工场地平整费用整费用 1870000187000018700001870000合法票据合法票据20122012二期施工图二期施工图设计费设计费 210000210000210000210000合法票据合法票据20122012售楼部租赁售楼部租赁费费165000165000合法票据合法票据20122012其他其他 243500243500243500243500合

16、法票据合法票据合计合计35448003544800 170000170000一期一期210000210000二期二期合法票据合法票据第31页/共57页第三十二页，共57页。？133第32页/共57页第三十三页，共57页。第33页/共57页第三十四页，共57页。清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000056%56%9520095200一期非普通住宅一期非普通住宅155001550044%44%7480074800合计合计35500355001 1170000170000测绘测绘(chu)面面积积第34页/共57页第三十五页，共

17、57页。清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额二期住宅二期住宅490004900091%91%123900123900二期二期1-21-2层商业层商业500050009%9%8610086100合计合计54000540001 1210000210000第35页/共57页第三十六页，共57页。清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%591756591756一期非普通一期非普通155001550017%17%457266457266二期住宅二期住宅490004900055%55%147

18、93901479390二期商业二期商业500050006%6%161388161388合计合计89500895001 126898002689800第36页/共57页第三十七页，共57页。清算单位清算单位共同费用分配共同费用分配 期内分配期内分配合计合计一期普通住宅一期普通住宅5917565917569520095200686956686956一期非普通一期非普通4572664572667480074800532066532066二期住宅二期住宅1479390147939012390012390010922281092228二期商业二期商业161388161388861008610075855

19、0758550合计合计2689800268980038000038000030698003069800第37页/共57页第三十八页，共57页。清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积 分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%1194611946一期非普通一期非普通155001550017%17%92319231二期住宅二期住宅490004900055%55%2986529865二期商业二期商业500050006%6%32583258合计合计8950089500138页/共57页第三十九页，共57页。项目项目账面数账面数成本对

20、象成本对象共同成本共同成本备注备注一期普通住宅一期普通住宅1600000016000000一期普通一期普通建筑业发票建筑业发票一期非普通一期非普通2160000021600000一期非普通一期非普通含人防工程含人防工程建筑业票建筑业票二期两栋高层二期两栋高层3600000036000000二期两栋高层二期两栋高层两栋高层预提费两栋高层预提费41000004100000二期两栋高层二期两栋高层计算单计算单二期商住综合楼二期商住综合楼3800000038000000二期商住综合二期商住综合建筑票建筑票商住综合楼钢材商住综合楼钢材1000000010000000二期商住综合二期商住综合增值税发票增值

21、税发票围墙大门费围墙大门费160000160000160000160000合法票据合法票据其他建筑费用其他建筑费用1450000145000014500001450000合法票据合法票据装修样板房费装修样板房费1750000175000017500001750000合法票据合法票据合计合计13046000013046000033600003360000？237第39页/共57页第四十页，共57页。？第40页/共57页第四十一页，共57页。第41页/共57页第四十二页，共57页。清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅 200002000022

22、%22%739200739200一期非普通一期非普通155001550017%17%571200571200二期住宅二期住宅490004900055%55%18480001848000二期商业二期商业500050006%6%201600201600合计合计89500895001 133600003360000第42页/共57页第四十三页，共57页。清算单位清算单位建筑面积建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额3-263-26层住宅层住宅170001700077%77%21560000215600001-21-2层商业层商业5000500023%23%64400006440000合计合计22000

23、220001 12800000028000000已扣甲供材已扣甲供材第43页/共57页第四十四页，共57页。清算单位清算单位直接成本直接成本分摊金额分摊金额合计合计一期普通住宅一期普通住宅16000000160000007392007392001673920016739200一期非普通一期非普通1920000019200000（已扣人防）已扣人防）5712005712002217120022171200二期住宅二期住宅2156000021560000184800018480002340800023408000二期商业二期商业64400000644000002016002016006641600

24、6641600合计合计6560000065600000336000033600006896000068960000第44页/共57页第四十五页，共57页。清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%528000528000一期非普通一期非普通155001550017%17%408000408000二期住宅二期住宅490004900055%55%13200001320000二期商业二期商业500050006%6%144000144000合计合计89500895001 124000002400000第45页/共57页第

25、四十六页，共57页。费用项目费用项目 账面数账面数 共同成本共同成本 备注备注 消防设施建设费消防设施建设费 3000030000合法票据合法票据自来水系统自来水系统 486700486700合法票据合法票据煤气工程煤气工程 285467285467合法票据合法票据高压线路工程高压线路工程 19478001947800合法票据合法票据低压供电工程低压供电工程20500002050000合法票据合法票据环卫工程环卫工程 457800457800合法票据合法票据绿化工程绿化工程 36589003658900前期关注前期关注道路工程道路工程 849800849800合法票据合法票据邮政工程邮政工程

26、135780135780合法票据合法票据其他费用其他费用 1598015980合法票据合法票据有线闭路电视有线闭路电视23452345合法票据合法票据照明工程照明工程15001500合法票据合法票据合计合计99220729922072？253第46页/共57页第四十七页，共57页。清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%21828562182856一期非普通一期非普通155001550017%17%16867521686752二期住宅二期住宅490004900055%55%54571405457140二期商业

27、二期商业500050006%6%595324595324合计合计89500895001 199220729922072第47页/共57页第四十八页，共57页。项目项目账面数账面数共同成本共同成本备注备注会所建造费会所建造费 2400000240000024000002400000建筑业发票建筑业发票合计合计2400000240000024000002400000？253第48页/共57页第四十九页，共57页。清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%528000528000一期非普通一期非普通1550015500

28、17%17%408000408000二期住宅二期住宅490004900055%55%13200001320000二期商业二期商业500050006%6%144000144000合计合计89500895001 124000002400000第49页/共57页第五十页，共57页。费用项目费用项目 账面数账面数共同成本共同成本备注备注质量监督费质量监督费 64200642006420064200合法票据合法票据综合服务费综合服务费 7800780078007800合法票据合法票据建设管理费建设管理费 126700126700126700126700合法票据合法票据工资工资 4647230464723

29、046472304647230合法票据合法票据其中非工程管理人员工资其中非工程管理人员工资 -3146520-3146520福利费福利费 627234627234627234627234合法票据合法票据其中非工程管理人员福利其中非工程管理人员福利 -446712-446712折旧费用折旧费用 38645386453864538645合法票据合法票据差旅费差旅费 156730156730156730156730合法票据合法票据低值易耗品摊销低值易耗品摊销 98340983409834098340合法票据合法票据？276第50页/共57页第五十一页，共57页。费用项目费用项目账面数账面数共同成本共

30、同成本备注备注修理费修理费2390239023902390合法票据合法票据办公费用办公费用224798224798224798224798合法票据合法票据汽车费用汽车费用785690785690785690785690合法票据合法票据邮电费用邮电费用65123651236512365123合法票据合法票据职工教育经费职工教育经费65389653896538965389合法票据合法票据销售人员佣金销售人员佣金1246000012460000服务业发票服务业发票建设监理费用建设监理费用200000200000白条白条收据收据推迟交房违约金推迟交房违约金4800048000合法票据合法票据合计合计194182691941826933170373317037第51页/共57页第五十二页，共57页。清算单位清算单位可售建筑面积可售建筑面积分摊率分摊率分摊金额分摊金额一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%729748729748一期