重庆冉家坝项目可行性分析学习教案

1、会计学1第一页，共35页。项目(xingm)概况第1页/共35页第二页，共35页。龙头(lngtu)寺火车站金开高尚(goshng)居住区弹子(dn z)石CBD解放碑CBD朝天门江北嘴CBD观音桥商圈两路口上清寺CBD新牌坊、冉家坝高尚居住区本案滨江路高尚居住区项目区位分析保税港码头江北国际空港第2页/共35页第三页，共35页。项目(xingm)基础经济指标：占地面积：74.88亩C4-1建筑用地24930.86平方米C4-2广场用地24986.38平方米总建筑规模：264446.88平方米用地性质：商业(shngy)及金融业用地业态：现代化商业(shngy)、国际甲级写字楼、高级商务公寓综

2、合体、6星级酒店 第3页/共35页第四页，共35页。项目(xingm)轨道交通配套情况5、6及轻轨环线三路轨道交通交汇于广场地下，将建造为大型轨道换乘中心。本项目距离内环高速公路入口仅300米，通过内环高速，半小时内即可到达(dod)重庆主城各区。第4页/共35页第五页，共35页。项目景观环境(hunjng)配套情况本地块具备了非常优秀的休闲景观资源：2.5万平米大型休闲广场80米宽600米长的景观大道景观大道双侧布置1.8公顷绿化带在广场东、西向各延伸出700米林荫步行道连接(linji)各居住社区在项目1公里范围内，已建成的公园有动步公园、百林公园等第5页/共35页第六页，共35页。宗地位

3、置(wi zhi)橄榄(gnln)郡祈年悦城龙湖(ln h)水晶郦城MOCO盛世北城阳光地中海紫都城沃尔玛百安居SM高新科技园观音桥观音桥春风城市心筑项目周边楼盘情况悠哉悠宅 山顶道1号第6页/共35页第七页，共35页。项目周边(zhu bin)商业情况宗地位置(wi zhi)祈年(q nin)悦城欧式风情商业街区水晶郦城餐饮休闲街MOCO 3万方时尚商业体紫城天街沃尔玛百安居SM（12万方）高新科技园观音桥观音桥永辉超市东和风情街新世纪超市易初莲花春风商业街第7页/共35页第八页，共35页。宗地位置世纪(shj)金源大酒店5星金科(jn k)大酒店5星重庆(zhn qn)戴斯大酒店5星五洲大

4、酒店4星欧瑞锦江5星项目周边酒店情况君豪大酒店大酒店5星华都假日酒店4星第8页/共35页第九页，共35页。项目周边(zhu bin)写字楼情况宗地位置紫都星座(xngzu)商务公寓6500元/平米水晶(shujng)国际甲级写字楼10000元/平米MOCO国际商务写字楼7000元/平米未来国际甲级写字楼12000元/平米中信国际甲级写字楼12000元/平米水晶星座商务公寓7000元/平米朗晴广场甲级写字楼12000元/平米金、木、水、火、土星甲级写字楼80000元/平米第9页/共35页第十页，共35页。宗地价值(jizh)初步评估 宗地具有优越的地理位置与自然环境，3线轨道交通规划，周边配套(

5、pi to)完善，交通方便，已有大规模社区，区域发展快，是渝北区政府规划发展的重点地区，具备很大的增值潜力。 从项目土地性质分析，其主要为商业用地，且业态规划较为明确，品质较高，相互业态之间存在良性影响。第10页/共35页第十一页，共35页。项目板块(bn kui)定位及发展第11页/共35页第十二页，共35页。冉家坝新城是以商贸、办公、高新技术产业为主，集文化教育、艺术博览、生活(shnghu)居住为一体的新城区。区域(qy)定位第12页/共35页第十三页，共35页。区域(qy)定位第13页/共35页第十四页，共35页。渝北商圈规划(guhu)两路商圈以商业步行街为核心，重点发展大型购物中心

6、、百货商场、综合超市(cho sh)、专卖店、专业店，到2015年形成功能完备、繁荣兴旺的购物、消费、服务中心，商业经营面积75万平方米左右 冉家坝商圈重点发展大型购物中心、百货商场、星级酒店、专业店，到2015年充分(chngfn)满足辐射区内居民日常生活需要和部分功能性商业需求，商业经营面积100万平方米左右 第14页/共35页第十五页，共35页。冉家坝商圈规划(guhu)以冉家坝商业广场为中心，以龙山大道为核心，以紫城天街为载体的商业核心区，商业面积超过80万平方米，突出商业购物、传媒休闲、商务办公、住宿餐饮四大功能，既作为(zuwi)北部区域新的商业集聚区，也是渝北区乃至重庆市未来商贸

7、发展的核心增长极。第15页/共35页第十六页，共35页。区域(qy)辐射范围新牌坊(pifng)、北部新区龙溪(ln x)板块新牌坊、北部新区大石坝、南桥寺第16页/共35页第十七页，共35页。区域商业(shngy)容量分析 冉家坝板块规划商业体量100万方，目前成型和在建的商业体量近50万方。 按照国际惯例分析：人均商业面积容量控制在1.2平米较为合适，目前大、南、冉、龙居住人口在40万人左右，则目前商业需求(xqi)体量约为42万平米，商业体量需求(xqi)与供应比较正常。 政府规划未来项目所处区域及周边人口应增至100万左右，及未来区域商业缺口还相距50万方左右。 因此，从人口需求(xq

8、i)分析，目前项目所处板块的商业市场还比较安全。第17页/共35页第十八页，共35页。项目(xingm)内部业态相互影响 酒酒 店店写字楼写字楼 住宅住宅(zhzhi)公寓公寓(gngy)人流人流生活配套生活配套 商务客源商务客源配套配套差别补充差别补充提升其品质提升其品质降低其重要性降低其重要性使用者使用者配套配套流流人人配套配套生活配套生活配套 必要人流必要人流 人流人流配套配套 住宅住宅 酒酒 店店降低居住氛围降低居住氛围配套配套提供互补提供互补提高服务品提高服务品质质商商 业业第18页/共35页第十九页，共35页。项目(xingm)机会及威胁分析第19页/共35页第二十页，共35页。居

9、住(jzh)型公寓机会(j hu)点1、高尚的居住板块形象(xngxing)及成型的居住氛围；2、3条轨道交通的规划更为项目带来巨大的增值潜力；3、市政绿化广场，城市景观中轴，倍添项目居住魅力；4、6星级酒店和甲级写字楼提升项目品质；5、渝北第二商圈的定位完善项目居住配套。1、目前周边生活尚不便利，冉家坝广场的迟迟不动工也增添了市民对区域的疑虑。2、居住型公寓是本案最安全的业态，但同时也是利润最低的业态。因此，在体量划分上应根据市场具体情况和开发公司的资金利用情况进行合理安排。威胁点第20页/共35页第二十一页，共35页。商业(shngy)机会(j hu)点1、项目处于渝北区定位的两大商圈之一

10、：冉家坝商圈核心，地位(dwi)优越，价值凸现；2、3条轨道交通的中转站带来的众多人流，更使项目商业价值明显；3、项目周边高尚社区林立，居住人口众多，且对外辐射能力强，市场基础较好。4、商业的高售价也是本案重要的利润提升点。1、冉家坝商圈呈哑铃状发展，且周边商业体量较大，业态定位丰富，故在商业体量上应尽量谨慎。2、就项目目前区域现状来看，商业体量已经基本满足现居人口需求，本案供应的大体量的商业成型还需区域发展才能完全消化。3、应与邻近的观音桥商圈在业态定位上形成差异化互补。威胁点第21页/共35页第二十二页，共35页。甲级写字楼机会(j hu)点1、冉家坝商政中心的地位使区域商务前景看好。2、

11、重庆产业北移和项目(xingm)紧靠重庆高新科技园区也使本案具备一定的商务市场机会。3、龙湖水晶星座、MOCO、祈年商务公寓等项目(xingm)的成型使得项目(xingm)周边商务氛围已经初步成型。1、项目毕竟处于次级商圈，不属于大面积写字楼客户的主选区域。2、从区域商务的目标客群分析，也主要为中小型企业，大面积的写字楼的高使用成本使其接受(jishu)困难。3、所以在写作楼定位上建议打造中小企业办公为主的SOHO写字楼。威胁点第22页/共35页第二十三页，共35页。6星级酒店(ji din)机会(j hu)点1、冉家坝商政中心的地位和周边众多(zhngdu)的产业支撑使项目打造6星级酒店具备

12、市场基础。2、6星级酒店的高品质和良好的市场形象也能够带动本案的其他业态形象。1、从目前重庆星级酒店的管理模式来看，酒店管理公司直接购买可能性极低，这为项目资金回笼产生较大的影响。2、6星级酒店的投入较大，对项目前期资金投入也要求较高。3、建议以银行评估融资方式进行酒店运作。威胁点第23页/共35页第二十四页，共35页。项目业态定位(dngwi)及体量分配综合以上分析，项目总体业态定位为：商业(shngy)、写字楼、超5星级酒店、居住性公寓。技术经济指标 序号项目建筑面积（）比例1商业4000012.95%2公寓16444753.24%3超5星级酒店300009.71%4商务写字楼300009

13、.71%5车库及设备4442414.38%6合计308871100.00%备注：容积率：8用地面积（）：49917第24页/共35页第二十五页，共35页。项目(xingm)经济效益测算第25页/共35页第二十六页，共35页。成本明细表项目名称：冉家坝项目总建筑面积（m2）：308871序号成本项目计算方法或依据文件计费基数单位单价(元)合价(万元)造价指标（元/m2）1土地费用308,871 m2 1,295.04 40,000.00 1,295.04 2工程前期费 8,363.87 270.79 2.1前期工程费明细可行性研究费308,871 m2 10.00 0.32 2.2勘测费、规划设

14、计费308,871 m2 20.00 617.74 20.00 2.3人防费308,871 m2 30.00 926.61 30.00 2.4城市建设配套费308,871 m2 190.00 5,868.55 190.00 2.5七通一平 354.10 11.46 2.5.1平基 实际平基数量 99,834 m3 20.00 199.67 6.46 2.5.2七通费用308,871 m2 5.00 154.44 5.00 2.6招标管理及质监费308,871 m2 6.00 185.32 6.00 2.7工程监理费308,871 m2 6.00 185.32 6.00 2.8环境评估及检测费3

15、08,871 m2 0.50 15.44 0.50 2.9水土保持方案编制及评估费补偿费308,871 m2 1.00 30.89 1.00 2.10 市政排污费308,871 m2 2.00 61.77 2.00 2.11 规划执照证许可证308,871 m2 2.00 61.77 2.00 2.12 防雷审查费308,871 m2 1.00 30.89 1.00 2.13 规划放线费308,871 m2 0.50 15.44 0.50 第26页/共35页第二十七页，共35页。序号成本项目计算方法或依据文件计费基数单位单价(元)合价(万元)造价指标（元/m2）3建筑安装工程费 49,126.

16、43 1,590.51 3.1建筑安装工程费明细土建工程 总建筑面积 308,871 m2 962.50 29,976.41 970.51 3.1.1 商业 建筑面积 40,000 m2 900.00 3,600.00 116.55 3.1.2 超高层酒店 建筑面积 60,000 m2 1,200.00 7,200.00 233.11 公寓 建筑面积 164,447 m2 950.00 15,622.49 505.79 3.1.3 车库、设备 建筑面积 44,424 m2 800.00 3,553.92 115.06 3.2大型设备 1,544.36 50.00 3.2.1 电扶梯及其安装30

17、8,871 m2 3.2.1.1 住宅 308,871 m2 50 1,544.36 50.00 3.3消防及安装308,871m2100 3,088.71 100.00 3.4外墙保温及保温涂料308,871m2100 3,088.71 100.00 3.5门窗308,871m2100 3,088.71 100.00 3.6防盗门及栏杆308,871m250 1,544.36 50.00 3.7 基础及平基308,871m2200 6,177.43 200.00 3.8 土石方工程费用及边坡地基处理308,871 m2 20 617.74 20.00 3.9室内装饰工程 50.00 3.9.

18、1 住宅 实际装修施工面积m2500 - - 3.10 室外装饰工程（公建） 建筑面积 m2 - - - 3.11其他 - - 第27页/共35页第二十八页，共35页。序号成本项目计算方法或依据文件计费基数单位单价(元)合价(万元)造价指标（元/m2）4基础设施费 5,374.73 174.01 4.1基础设施费明细天然气管网308,871m220 649.00 21.01 4.2给排水管网308,871m28 247.10 8.00 4.3电力设备308,871m230 926.61 30.00 4.4综合布线308,871m2 10.00 308.87 10.00 4.5环卫、环保、电话、

19、电视308,871m2 10.00 308.87 10.00 4.6道路、围墙308,871m2 25.00 772.18 25.00 4.7景观、绿化308,871m2 40.00 1,235.49 40.00 4.8智能化工程及其它308,871m2 15.00 463.31 15.00 4.9小区雨、污水管道308,871m2 15.00 463.31 15.00 6期间费用 16,636.78 538.63 6.1管理费用 开发直接费用的2计算 62,865 万元 1,257.30 40.71 6.2销售费用 销售收入的3计算 190,224 万元 5,706.71 184.76 6.

20、3财务费用 贷款2年,年利率15计 48,364 万元 4,836.39 9,672.77 313.17 7不可预见费 1,257.30 40.71 7.1不可预见费 开发直接费用的2计算 62,865 万元 1,257.30 40.71 8合计投入 120,759.12 第28页/共35页第二十九页，共35页。总成本估算序号费用名称金额（万元） 所占比例单方成本 （元/ ）备注1土地费用40000.0033.12%1295.042工程前期费8363.876.93%270.793建安工程费49126.440.68%1590.514基础设施费5374.734.45%174.015期间费用1663

21、6.7813.78%538.63含广告费和销售代理费6不可预见费1257.301.04%40.71开发直接费用的2计算7开发建设总投资120759.12100.00%3909.69第29页/共35页第三十页，共35页。总收入估算序号项目计算基数建面均价(元/)金额(万元)套内均价(元/)备注1商业40000.00 1800072000 2公寓164447.30 500082224 3超高层酒店60000.00 600036000 4车库及设备033300.005合计 264447.30 190224 第30页/共35页第三十一页，共35页。经济效益分析序号项目计算基础（万元）合价（万元）备注1营业税及其它190223.65 10938 销售总收入的5.75计算2增