第四章 固定利率抵押贷款(房地产金融与投资-武汉理工大学 贺富强)

1、Fixed Rate Mortgage Loan房地产抵押贷款的含义: 从广义上讲,抵押贷款是指在借贷过程中,借方将房地产作为抵押品抵押给贷方,以保证到期还款.CAPTER4固定利率抵押贷款与抵押贷款相关的重要问题o 1、供下期o 2、意外保险o 3、抵押登记o 4、转售即还o 5、提前还款o 6、抵押贷款违约 重新构造抵押贷款 取消抵押赎回权 房地产的拍卖房地产抵押贷款与按揭贷款的区别1、所有权转移方式不同2、牵涉的当事人不同3、借款目的不同4、拍卖收入不同5、当事人享有的权利不同6、对贷款的支配权不同7、还款方式不同4.1 抵押贷款利率的决定因素Determinants of Mortga

2、ge Interest Rates抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础上的:借款人愿意为特定时期内使用资金支付的、作为对这笔资金使用的补偿的利率，同时又是贷款人愿意接受的利率。抵押贷款市场利率利利 率率住房需求替代投资贷款需求贷款需求贷款供给贷款供给家庭的数量、收入、大小 对其他物品的偏好 年龄、品味 风险收益率4.1.1 实际利率The Real Rate of Interest定义：经济单位将目前收入进行储蓄而不用于消费所要求的利率。 这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金)从当前消费转移到未来消费,储蓄者必须获得的最低利率。它也等于投资的平均收益率。4.1.2 利率与通货膨胀预期Interes

3、t Rates and Inflation Expectations名义利率nominal interest rate(合约利率)必需考虑通货膨胀,贷款人lenders必须确信这种利率合约足以补偿投资或贷款期内购买力的预期损失。任何投资利率都部分地决定于实际利率与预期通货膨胀率相加之和。10000元贷款，名义利率为10%，贷款人一年后得11000元。如果通货膨胀率为6%，则实际价值为10377元（110001.06），即抵押贷款的实际利率为3.77%，低于4%。q因此，如果贷款人希望得到4%的实际利率，必须要求比10%多一点的名义利率。%24.10106.104.14.1.3 利率和风险Int

4、erest Rates and Risk1、拖欠（违约）风险 Default Risk 借款人borrowers违约拖欠本息。2、利率风险 Interest Rate Risk作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性， 未预期到的通货膨胀率是其主要部分。3、提前清偿风险 Prepayment Risk 当利率降低至合约利率之下时贷款被提前偿还的风险。4、法规风险Legislative risk指市场运行法规环境的变化。5、其他风险Other Risks如流动性风险liquidity risk4.1.4 A Summary of Factors Important in Mortgage Pric

5、ing(定价)抵押贷款定价可表述为：fprii 为贷款利率r 为实际利率p 为补偿拖欠和其他风险的溢价f 预期通货膨胀率n年期贷款贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形成预期。nniiii11112111.0112.011 .0109.0114 i4906.1%5 .10ittttfpri4.2 抵押贷款付款模式的发展Development of mortgage payment patterns4.2.1 早期的抵押贷款模式q1、首付高，50%以上q2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值4.2.2 分期偿还固定本金式抵押贷款CAMthe Constant Amortization Mortg

6、age Loan背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan)qAmortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.CAM的计算设贷款额为P,利率为i,分N期偿还21NPi利息总额Nt, 3 ,2, 1)1( tNPiPiNPRtt期还款第CAM的特点付款额逐期递减贷款余额逐期递减逐期递减金额)1( tNPi

7、PiNPRtPaymenttN0BalancetN0tNPPBtiNPExample A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. Solution 逐期递减金额1212

8、.0600003012600001PiNPR67.76660067.16634.16835936060060067.166360R67.101.036060000iNP10830021NPi利息总额4.2.3 充分摊销.等额还款CPMFully Amortizing,Constant Payment Mortgage LoanMLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子的倒数NNNttiiiRiRPV111111NiiPVR11NiiMLC11CPM的特点摊销额逐期递增摊销递增金额1111NttiiPiANt, 3 ,2, 11111NttiiiPiA1

9、, 3 ,2, 1NtCPM的特点贷款余额加速递减1111NtNtiiiPB利息逐期递减11111NtNtiiiPiINt, 3 ,2, 1Example . SolutionmmmiiPVR1117.617010286126.06000001.0111212.06000036020.22218136017.617还款总额20.162181利息总额Analysis of Principal and Interest17.1760017.61711IRA60001.0600001 PiI10.56101.101.1600360119120A07.56110.5617.617120120ARI28

10、.542348A89.74348I09.593358A08.24358IMonthly Interest and PrincipalPayment PrincipalYears 未清偿贷款余额Outstanding loan balance101.101.101.1600003601236012B27.5978299637121.06000024.5124385705713.060000180B49.3003050050818.060000293B51224293即24年加5个月才偿还一半本金Outstanding loan balanceYears 4.3 CAM与CPM的比较CAMCPM差

11、异现值60000.0060000.000.00利率0.120.120.00初始付款766.67617.17149.50首月摊销166.6717.17149.50利息总额108300162181.2053881.20贷款余额直线下降 先慢后快降 前者更快降付款总额168300.00222187.2053881.20付款比较 Years 贷款余额比较Years 从CAM转向CPM的前提是:q贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将不变或增加q一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈现出真实增长的经济,会降低与CPM相关的拖欠风险.q尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是充足的,很可能在贷款期内保

12、持高于贷款余额的水平。4.3.2 贷款余的计算Determining Loan Balance1、利息剥离法余额为剩余付款额的现值yrsMPVIFAMB20%,12,17.61712002.56051819416.9017.617i为名义年利率,每期还款R，已还期数为tiiRiiiRtNtNtN)(11111),(期tNiMPVIFARMBt2、贷款余额因子MBLF法Monthly Loan Balance Factor1111NtNtiiiPB101.101.101.160000360120360120MB为贷款余额因子1111NtNtiiiMLBF80.56050934180.060000

13、由4.3.2 充分摊销贷款的签约费用和有效贷款成本Loan Closing Costs and Effective Borrowing Costs 1、法定费用Statutory Costsq与产权交易、记载有关的法定付费，是借款人为政府机构提供的服务而支付的，它不影响借款成本。2、对第三方的支付Third-Party Chargesq对一些服务（如法律费用、估价、测量、对过去的审查和产权保险）的支付。这些支付不构成贷款人的额外收入，一般与筹资无关。3、附加筹资费Additional Finance Charges1、贷款费用：由贷款人征收，是贷款人的额外收入，影响借款成本。q贷款费用用于补偿

14、贷款人为受理贷款申请、准备贷款文件、获得信用报告所带来的支出，以及贷款人认为应该从借款人那里得到补偿的其他支出，是固定费用。q贷款人要求借款人支付这些费用而不是支付更高的利率的原因是，如果出现提前还款，贷款人所获得的额外利息收入可能不足以抵偿贷款起始时的固定费用。如60000元贷款的市场利率为12%，贷款 人将利率增加到12.25%以补偿1000元的起始费用。1年后贷款被清偿，贷款人只得到150元的额外收入，1000元不能被完全补偿。2、贷款折扣费用loan discount fees贷款人对贷款所打的折扣，又称点数（points），根据一定的贷款额谈判的条件，从合约贷款额中直接扣除。合约贷款

15、额60000元，折扣3%即1800元，贷款人实际向借款人付款58200元。而借款人被要求分期偿还60000元。贷款折扣费用增加了借款成本。贷款折扣存在的原因（1）贷款人从利率的上涨中获利（2）控制不同借款人之间的风险差异贷款费用和借款成本Loan Fees and Borrowing Costs有效利息成本effective interest costContractual loan amount $60000 Less: Original fee 1800 Net cash disbursed by lender $58200Amount to be repaid: $617.17 for

16、30 years , based on $60000 contractual loan amount.给付金额年每月付款额)30%,?,(MPVIFA58200)30%,?,(17.617年MPVIFA%41.1212%034.1i4.3.3 年百分比利率APRannual percentage rate为防止一些贷款人对不谨慎的借款人要求高额贷款费用的行为,美国国会通过了贷款信任法案（Truth-in-Lending Act)，要求贷款人知道在收取贷款费用后的年百分比利率，即每增加一百分比的折扣费用，合约利率加0.125%。如合约利率为12%，有3%的折扣费用，则%375.12%125.03

17、%12APR4.3.4 贷款费用和提前清偿Loan fees and Early Repayment设提前5年清偿,有效利息成本是多少?5年后未偿还贷款余额为58596元)5%,?,(17.617年MPVIFA582005%,?,58596年MPVIF582001585961117.6176060yyy%82.1212%068.112 yi收益率和提前偿还时间的关系Relationship between Yield and Time一、无任何额外筹资费用时，抵押贷款的有效利息成本总是等于合约利率。二、有贷款费用，则有q有效收益率会高于合约利率q提前清偿越早，收益率越高不同偿还时间收益率与筹资

18、费用之间的关系提前清偿罚款Prepayment Penaltiesq目的:1、补偿未收取的部分贷款起始成本;q2、利率下降时不容易被再投资;q3、借款人可能不能确定罚款对借款成本的影响对60000元30年12%年利率5年既偿还时收取贷款余额的3%作罚款,此时余额为58596元,罚款则为1758元,则借款人的有效利息成本为:)5%,?,(17.617年MPVIFA582005%,?,60354年MPVIF%25.13i4.3.5 CPM 的定价Pricing CPMs如30年期，预期10年被提前清偿的抵押贷款的竞争性收益率是13%，将贷款定价为12%的名义年利率，应收取多少折扣费用才能保证13%

19、的收益率？)10%,13,(年MPVIFAMLCND年10%,13,MPVIFMLBFND=Net disbursement as percent of total loan2744.0974419.66MLBFMLCND折扣点数计算收取5.5%的起始费用可实现13%的收益率。101.101.101.11111360120360NtNtiiiMLBF010286.001.1101.011360 NiiMLC9342.02744.09342.0974419.66010286.0ND%5 .949453.04.4 通货膨胀与抵押贷款定价问题Inflation an Mortgage Pricing

20、 ProblemsCAM和CPM是一种广泛使用的标准抵押贷款工具，而通货膨胀已逐渐对借贷双方产生很大影响。4.4.1 对贷款人和借款人的影响Effects on Lenders and Borrowers30年期6万元贷款无通货膨胀，假定所支付的利率为4%（3%的实际利率和1%的风险溢价）每月真实付款(real payment) RP=286元。如贷款期间每年预期通货膨胀率为6%，合约利率必须增加到10%才能保证贷款人获得相同的真实收益率，此时的每月付款（nominal payment) NP=527元，每月付款上升了241元，增长了84%。名义付款的平减金额NPD（nominal payme

21、nt deflation)逐期下降。ttNPNPD)1206.01 (抵押贷款付款的真实和名义价值倾斜效应tilt effect由于通货膨胀的影响，使真实收入流向贷款前期倾斜以补偿后期购买力的损失这一结果被称为倾斜效应。为了获得相同的实际利率，或者与RP相同的价值，由于贷款后期NPDRP。倾斜效应对借款人也有很大的冲击，将使借款人在贷款前期用更多的真实收入支付抵押贷款付款，也使借款人更难基于目前的收入而符合抵押贷款资格。4.4.2 累进还款式抵押贷款GPMThe Graduated Payment Mortgage在贷款前期年份中还款额比标准抵押贷款的低,并以固定的数值逐渐增加,增加到某一金额后就固定下来。目的：抵消倾斜效应GPM可以有多种方案：始付金额、变化的速率、变化的时期长短等都可以调整。GPM示例30年期60000元贷款，最初5年的每月付款额以每年7.5%的比率逐渐递增，剩余的25年每月